Активность на рынке жилой недвижимости в России в последние годы не снижается. Это неудивительно – если раньше вся жилая собственность принадлежала государству, то теперь владельцем жилья может стать каждый. Квартиру, как и любой другой товар, сейчас можно купить. Часть населения стремится улучшить свои жилищные условия путем приобретения собственной квартиры, другие граждане считают такую покупку надежным способом вложения средств. Собственную квартиру впоследствии можно будет сдавать или перепродать с выгодой для себя.
Однако для начала ее нужно приобрести. Покупка квартиры – процесс довольно сложный, хлопотный, а подчас и рискованный. Он требует от покупателя внимания, терпения и знания некоторых юридических аспектов.
Вторичная недвижимость – достоинства и недостатки
Рынок недвижимости в России большой и весьма разнообразный по составу. Вторичной недвижимостью («вторичкой») на рынке жилья называют жилые помещения (дома, комнаты, квартиры), уже имеющие ранее зарегистрированных владельцев. Более 80% рынка вторичной недвижимости в настоящее время находится в собственности физических лиц.
Вторичная недвижимость – это уже сформированный и введенный в строй жилой объект, находящийся в действующем комплексе инфраструктуры. Вторичная недвижимость – это не обязательно квартира в «хрущевке», хотя такое представление и существует у многих людей. Вторичным может быть любое жилье – элитное, бизнес- или эконом-класса. Название определяется только тем, что данное жилье уже имеет владельца.
По сравнению с рынком новостроек вторичная недвижимость имеет как положительные, так и отрицательные стороны. Достоинством считается возможность приобретения жилья в районе ранней застройки с развитой социальной и транспортной сетью, отсутствием строек и объектов технического назначения. Кроме того, этот дом уже существует, и не надо дожидаться, когда же его введут в эксплуатацию – он уже эксплуатируется.
Еще один важный момент, оказывающий влияние на выбор жилья – необходимость ремонта. В квартиру, которая эксплуатировалась ранее, можно въехать сразу после заключения договора. Если же и понадобится ремонт, то, скорее всего «косметический». Новый дом потребует дорогостоящего ремонта «с нуля», «обрадует» неподключенными коммуникациями и рядом других проблем, на решение которых уйдет немало времени и средств.
Недостатком вторичной недвижимости является возможная изношенность жилья. Другой недостаток – юридическая история. При покупке квартиры ее необходимо тщательно проверить, чтобы приобретение недвижимости не вылилось в долгие судебные тяжбы.
Однако, несмотря на эти недостатки, приобретение недвижимости на вторичном рынке считается более выгодной и безопасной сделкой по сравнению с покупкой жилья в новостройке или строящемся доме. Ежегодно в судах оспаривается примерно 10% сделок по приобретению вторичной недвижимости и около 20% – по приобретению новостроек. Кроме того, рынок вторичного жилья отличается чрезвычайным разнообразием, и можно найти квартиру на любой вкус.
Подготовка к покупке квартиры
Как и при съеме квартиры, для начала надо решить, будете ли вы все делать самостоятельно, или обратитесь к специалистам. Если это ваша первая покупка, возможно, лучше не рисковать, и довериться профессионалам. Одна только проверка чистоты квартиры доставит вам немало хлопот. Помочь решить эту проблему могут агентства недвижимости. Обращаться желательно в крупные проверенные агентства со штатом риэлторов и юридическим отделом.
Если возникнут какие-либо проблемы – в хорошем агентстве вам всегда помогут их разрешить. Кроме того, компания по завершению сделки выдает своему клиенту гарантийный сертификат. Представители солидного агентства будут рады, если с вашей квартирой все будет в порядке, а вы будете довольны их услугами.
Сопровождение сделки – процесс, требующий вложения средств. Агентства берут за услуги по подбору вариантов и проверку юридической чистоты квартиры от 2 до 5% ее стоимости. Впрочем, вы можете добиться скидок. Если же услуги агентства окажутся для вас слишком дорогими, можно нанять юриста, специализирующегося на сделках с недвижимостью, – он поможет составить и заключить договор купли-продажи и проверить чистоту квартиры.
При работе с агентством недвижимости или юридической компанией, вам необходимо иметь на руках заключенный с ними договор, в котором будут прописаны: права и обязанности сторон, санкции за нарушение договора сторонами, порядок оплаты договора и его расторжения.
Решив заняться поиском квартиры самостоятельно, необходимо определиться с основными источниками информации – рекламные газеты, Интернет, объявления на улице – после чего планомерно изучать подходящие варианты. В большинстве случаев при совершении звонка по указанному телефону вы попадете на посредника (этот момент можно уточнить, задав соответствующий вопрос). Расстраиваться из-за этого не стоит, такова реальность.
Еще один вопрос, который вам необходимо решить – подходят ли вам варианты с альтернативными сделками. Альтернативная сделка – это обмен квартир путем заключения сделок купли-продажи. В ней участвует несколько квартир: например, семья разменивает трехкомнатную квартиру на квартиры из двух комнат и однокомнатную. Владельцы однокомнатной квартиры хотят приобрести большую квартиру с доплатой и т. д. Большое число сделок с вторичной недвижимостью происходит по этой схеме.
При заключении таких договоров есть возможность выгодного приобретения квартиры, и отсутствует необходимость связываться с крупными суммами денег. Существенные недостатки альтернативных сделок – длительность и возможные разрывы выстроенных цепочек из-за изменения планов владельцев квартир. Поэтому при желании приобрести квартиру быстро, такие варианты вряд ли вас устроят. Этот момент также нужно уточнять при поиске недвижимости.
И, конечно, перед поиском квартиры необходимо четко представлять себе свои финансовые возможности и цену, за которую вы можете приобрести недвижимость. Изучить ценовой диапазон квартир, выставленных на продажу, можно с помощью Интернета. Это позволит выбрать районы города, где есть недвижимость, соответствующая вашему бюджету.
Поиск квартиры
При покупке квартиры на вторичном рынке в первую очередь нужно определиться с районом. Для этого желательно совершить небольшую прогулку в предполагаемое место жительства, поискать магазины, почту, банки, поликлинику, школу и детский сад. Стоит обратить внимания и на места парковки – для этого лучше прогулку совершить вечером. Во время прогулки оцените социальный уровень жителей района по виду людей на улицах и в магазинах, а также припаркованным машинам. Лучше совершить несколько поездок в разное время суток – это позволит создать наиболее полное и верное представление.
Определившись с районом, переходим к выбору дома. Его состояние очень важно – привести в порядок квартиру можно, а вот выполнить ремонт здания ее владельцам вряд ли под силу. Чистый подъезд и наличие домофона уже многое говорят о возможных соседях, и не стоит оставлять этот вопрос без внимания – неблагополучное окружение способно доставить немало проблем. По-прежнему много информации можно получить у бабушек во дворе. Расспросив их, вы узнаете о квартире и ее продавце все: причину продажи, характер владельца, кто жил в квартире раньше, хорош ли сам дом и многое другое.
Осматривая квартиру, необходимо проверить работу отопления, электричества, газа и сантехники, осмотреть стены на наличие плесени, проверить качество полов. От обмана не застрахован никто, этим грешат даже продавцы элитных квартир. Поэтому лучше посмотреть тщательней, чем проглядеть. Помочь при осмотре может профессиональный консультант. Если не хотите обращаться к консультантам – возьмите с собой друга, не заинтересованного в покупке. Его оценка будет вам полезна.
Немаловажна проверка квартиры и на уровень шума. Откройте окна, попросите выключить звуковые приборы – в противном случае из-за работающего музыкального центра вы можете не услышать стук колес трамвая или дребезжание метрополитена. При осмотре района обратите внимание на то, где проложены транспортные маршруты, железнодорожные линии или аэропорты. Продавцы могут специально назначить для показа квартиры максимально тихое время, а легкомысленному покупателю придется впоследствии мириться с грохотом транспорта.
Кроме того, прежде чем дать согласие на приобретение конкретной квартиры, необходимо потребовать ее поэтажный план и сравнить с увиденным в реальности. Если на плане БТИ отсутствуют фактические изменения, или нанесены красные линии с отметкой об отсутствии разрешения на их совершение, от покупки такой недвижимости лучше воздержаться.
Приобретение квартиры с неутвержденной перепланировкой доставит впоследствии новому собственнику немало хлопот – ведь разрешения на утверждение уже внесенных изменений придется добиваться ему. Данный процесс займет около полугода и потребует необходимости хождения по разным инстанциям. Доверить его можно специалистам, однако это обойдется в значительную сумму.
Проверка юридической чистоты квартиры
Если вы нашли квартиру, в которой вас все устраивает, наступает самый сложный и ответственный этап – проверка истории и юридической чистоты. Самостоятельное выполнение ее достаточно сложно из-за наличия разных юридических тонкостей и потребует времени. Поэтому доверить эту процедуру лучше специалистам. Однако следует учесть, что стоимость их услуг начинается от 30000 рублей.
Необходимо проверить: правоустанавливающие документы на квартиру, сведения о прописанных в квартире гражданах, выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), наличие решений опекунских советов, историю предыдущих сделок с квартирой, дееспособность участников предыдущих сделок.
Ознакомление с этими документами позволит выявить наличие обременений на квартиру и изучить условия приобретения квартиры ее нынешним владельцем. Этому надо уделить особое внимание, если квартира продавалась несколько раз за короткий период времени.
Квартира на рынке вторичного жилья может иметь ряд обременений.
- Наличие прописанных граждан – помимо собственника квартиры в ней могут быть прописаны другие лица, которые откажутся добровольно покинуть жилую площадь после ее продажи. Сделка будет правомерна с юридической точки зрения, поскольку прописка не дает права собственности. Однако новому владельцу понадобятся силы и время для выселения бывших жильцов.
- Дееспособность участников предыдущих сделок – квартира может принадлежать лицу, не достигшему совершеннолетия, или недееспособному лицу. Если сделка купли-продажи проводится от лица опекуна, то впоследствии она может быть признана недействительной при переселении владельца недвижимости в худшие жилищные условия. По достижении совершеннолетия или возвращении статуса дееспособности, бывший хозяин может самостоятельно оспорить факт продажи.
- Наличие иных обременений – квартира может являться залогом по кредиту, который оформлен предыдущим хозяином. Если при заключении сделки купли-продажи этот факт был скрыт, то новый владелец рискует столкнуться с судебными приставами, требующими его выселения. Проблемой может быть и прописка в квартире несовершеннолетних лиц, которые не участвовали в приватизации.
Проверка истории и юридической чистоты квартиры необходима, поскольку позволит выявить детали, способные в будущем привести к ее потере. Если любая из сделок, совершенных с квартирой за последние десять лет, будет признана недействительной, покупатель будет вынужден расстаться с приобретенной недвижимостью. Согласно ГК РФ, он может потребовать денежной компенсации, но ее получение в реальности маловероятно.
История смены собственников квартиры подразумевает восстановление дат всех сделок, состав их участников, изучение документов. Все договоры и приложения к ним должны соответствовать требованиям законодательства. Факты регистрации сделок должны быть подтверждены записями в реестровых книгах. По ним можно проверить правильность реестровых номеров. По архивным выпискам из домовых книг проверяют даты и основания снятия и постановки на учет предыдущих владельцев. Там же можно определить, кто был прописан или выписан из квартиры.
В отдельных случаях рекомендуется проверить, не предназначается ли дом под снос или реконструкцию с отселением жителей. Для этого надо связаться с Управой района. Данная информация находится в открытом доступе.
Наиболее простыми для проверки считаются квартиры, полученные продавцами в ходе приватизации на основании договоров передачи государственного жилья и свидетельств о праве собственности. При покупке следует убедиться, что все проживающие в квартире на день приватизации были включены в состав собственников или отказались от участия в приватизации. Сделать это можно с помощью домовой книги.
Если за 1–6 месяцев до приватизации были сняты с регистрации в данной квартире несовершеннолетние или престарелые граждане, могут возникнуть осложнения. Такие граждане впоследствии могут потребовать в судебном порядке признания их прав на покинутую квартиру.
Сложности могут возникнуть и с квартирами членов ЖСК, получивших право собственности на основании справки кооператива о полной выплате пая. В данном случае владельцем квартиры является только сам член ЖСК, все остальные прописанные лица имеют только право пользования. Но если во время выплаты пая собственник состоял в браке, то квартира признается совместной собственностью супругов, поэтому может быть в любой момент разделена в судебном порядке. При этом будут одновременно аннулированы все последующие сделки.
Если квартира получена в порядке наследования, достаточно проверить свидетельство о праве на наследство и выданное на его основе свидетельство о праве собственности. Однако если со дня смерти наследодателя прошло менее 3 лет, также могут возникнуть сложности в случае появления незаконно обойденных наследников. Они могут предъявить свои права на квартиру.
Менее предпочтительными для покупки считаются квартиры, полученные на основании любого договора отчуждения (дарения, мены, купли-продажи, ренты и т. п.). Любая из предыдущих сделок – фактор риска, поскольку может быть оспорена бывшими владельцами в суде в срок от 1 до 10 лет в зависимости от оснований иска. Квартира, проданная несколько раз за последние годы, может быть возможным объектом мошенничества. Профессионалы считают такую недвижимость неблагополучной.
Квартиры, оформленные в собственность на основании судебных решений, считаются неудачными для приобретения. Наличие спора при получении прав на недвижимость подразумевает возможность осложнений из-за отмены решения суда. Поэтому от покупки такой квартиры лучше воздержаться.
Заключение сделки
И покупатель, и продавец обычно друг другу не доверяют. При передаче денег в момент нотариального оформления, риску подвергается покупатель – квартира может быть накануне передана в залог или продана. Если деньги передаются после нотариального оформления, рискует продавец – покупатель может зарегистрировать сделку, ничего не заплатив продавцу.
Чтобы избежать подобных ситуаций, рекомендуется на некоторое время оставить деньги в банке или солидном агентстве недвижимости, которым доверяют обе стороны. В банке для этой цели открывают специальный депозитный счет. При этом продавец получит деньги только после предъявления доказательств того, что сделка состоялась.
Если проверка показала чистоту квартиры, покупатель может приступать к подготовке сделки. Для подтверждения серьезности своих намерений покупатель нередко вносит аванс. К моменту заключения договора купли-продажи сторонам необходимо достичь соглашения по всем вопросам. Сделка может быть закрыта в течение одного дня: подписывается договор купли-продажи, в банке заключается договор об аренде ячейки. После этого необходимо подать в Росреестр пакет документов для регистрации перехода права собственности.
Для физического лица госпошлина за регистрацию права на недвижимое имущество составляет 1000 рублей. Регистрация договора купли-продажи обычно оплачивается сторонами пополам, а договор перехода права – покупателем. После этого нужно подождать регистрации примерно две недели.
Покупателю необходимо подготовить следующие документы – оригинал паспорта, ксерокопию всех его страниц и согласованный договор купли-продажи. Остальной пакет документов должен подготовить продавец квартиры. В него входят: свидетельство о регистрации права собственности, правоустанавливающий документ на квартиру, экспликация, кадастровый паспорт на квартиру (оригинал), квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию, нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки или нотариальное подтверждение того, что лицо в браке не состоит, выписка из домовой книги (срок действия – 1 месяц), копия паспорта.
Передача ключей новому владельцу обычно осуществляется в день выдачи Росреестром зарегистрированных договоров. Это событие, как правило, сопровождается подписанием акта-приема передачи квартиры. В акте указывают, в каком состоянии продается квартира. После этого в тот же день продавец может забрать деньги из ячейки.
Распространенные схемы обмана
Схемы обмана постоянно совершенствуются и обновляются. Поэтому желательно быть максимально внимательным при покупке квартиры. В первую очередь необходимо убедиться, что недвижимость не заложена, и на нее не наложен арест. Эта информация предоставляется Единым государственным реестром.
Рассмотрим самые простые схемы обмана.
Первый способ – один гражданин продает свою квартиру другому, получает деньги, после чего подает в суд заявление с просьбой признать сделку недействительной по какой-либо причине. По решению суда квартира возвращается владельцу, а покупателю уплаченные за нее деньги.
Казалось бы, каждый вернет свое. Однако часто в договоре из-за желания избежать больших налогов указывается меньшая сумма, чем заплачена в реальности. В подобной ситуации покупатель лишится приобретенного жилья и не сможет вернуть часть денег.
Впрочем, уменьшать в договоре стоимость квартиры невыгодно никому. В подобной ситуации и покупатель может заплатить только указанную сумму, а продавец никак не сможет доказать, что должен был получить другие деньги. Поэтому следует быть честным, и указывать в договоре купли-продажи реальную цену.
Второй способ обмана – продав квартиру, бывший собственник не выезжает из нее, утверждая, что из-за изменившихся обстоятельств выезжать ему некуда. Нередко суд встает на сторону бывшего владельца и выносит решение о возврате покупателю денег.
Владелец недвижимости соглашается с данным решением, однако заявляет, что полученные деньги уже потрачены, а поэтому возвращать их он будет частями из зарплаты. Зарплата при этом либо мизерная, либо получается нерегулярно.
Проблема в том, что юридически предъявить претензии продавцу крайне сложно, поскольку он не отказывается вернуть деньги. Однако подобный возврат может занять десятки лет.
Третий способ состоит в продаже квартиры нескольким покупателям одновременно. При этом бывший владелец квартиры делает несколько копий со своих приватизационных документов, заверяет договоры купли-продажи в течение одного дня в разных нотариальных конторах, получает деньги и уезжает за границу. Владельцем квартиры в этом случае станет тот покупатель, который успеет первым зарегистрировать ее.
Четвертый способ обмана – использование фальшивых документов и чужого жилья. При помощи поддельных бланков, печатей, а иногда и поддельных специалистов оформляется фальшивый договор купли-продажи. Квартира обычно снимается мошенниками на короткий срок, после чего мошенники подделывают документы и продают ее. Получив деньги, они исчезают, а покупатель потом безуспешно пытается доказать свои права на квартиру.
Пятый способ основан на приобретении неприватизированной квартиры. Ее владелец получает предложение сдать жилье в аренду длительный срок на очень выгодных условиях. При согласии, заключается договор, деньги выплачиваются сразу. Для регистрации договора хозяину предлагают отдать свой паспорт – объясняя это заботой о спокойствии и времени владельца.
Получив деньги за аренду, многие утрачивают бдительность и отдают свои документы. Предположить, что уже подобран человек, похожий на владельца квартиры, который приватизирует ее с подлинным паспортом и быстро продаст, сложно. А в результате такой махинации люди нередко теряют свое имущество.
Рекомендации
Если вы пользуетесь услугами риэлторской фирмы, необходимо проверить ее полномочия. Это же относится и к нотариусу, у которого удостоверяется сделка. Были случаи, когда частные лица использовали бланки и печати риэлторских фирм, будучи уже уволенными из них. Противозаконные действия совершали и помощники нотариусов, воспользовавшись их доверием. Поэтому следует все проверить до заключения сделки и передачи денежной суммы.
Какие еще «подводные камни» могут возникнуть при покупке квартиры и как их избежать?
Продавец может заявить, что договор купли-продажи был заключен под влиянием заблуждения. В этом случае сделка будет признана недействительной.
Нарушение прав несовершеннолетних – одна из самых распространенных неприятных ситуаций. Если на момент приватизации они были прописаны в квартире, то должны были быть включены в число собственников. Если их права были нарушены, они могут оспорить сделку. Чтобы избежать подобной ситуации, перед заключением договора проверьте по домовой книге, жили ли в квартире несовершеннолетние. Если на момент заключения сделки они выросли – с них надо взять расписку об отсутствии претензий, а саму расписку заверить у нотариуса. Не стоит забывать и о том, что опекуны и попечители детей, оставшихся без родителей, не имеют права совершать сделки с их квартирами без предварительного согласия органа опеки и попечительства.
Перед тем, как подписать договор, следует лично встретиться с владельцем квартиры. Это позволит убедиться в том, что именно он продает квартиру. Обратите внимание на его физическое и психическое здоровье. Если его поведение кажется странным, или возникли подозрения о злоупотреблениях алкоголем или наркотиками – от сделки лучше воздержаться.
Если вы все же хотите приобрести именно эту квартиру, перед заключением договора добейтесь, чтобы владелец прошел медицинское освидетельствование. В противном случае бывший собственник впоследствии сможет оспорить сделку, утверждая, что в момент ее заключение не осознавал значение своих действий в полной мере.
Определившись с суммой сделки, стоит ее проверить. Для этого можно позвонить в несколько агентств недвижимости и предложить им эту квартиру на продажу. В рассказе о ней нужно упомянуть все важные детали. Каждое из агентств назовет определенную цену, приведя свои аргументы для ее обоснования. Если вы увидите, что расхождение с суммой, которую вы собирались уплатить, слишком велико – вернитесь к торгу.
Желательно также в договоре указать долларовый эквивалент суммы сделки. Причина в том, что ничтожной сделка может быть признана в течение 10 лет. Поэтому рубли могут заметно обесцениться.
Кроме цены и срока продажи, покупателю желательно оговорить сроки освобождения жилья – физического (вывоз из квартиры мебели и прочих вещей) и юридического (выписки). За невыполнение этих сроков в договоре следует предусмотреть компенсацию.
Заключение
Как видим, при покупке квартиры на вторичном рынке может возникнуть немало разных проблем. Однако все не так сложно, и, конечно, далеко не все продавцы недвижимости – мошенники. Поэтому если вы будете внимательными, аккуратными и не оставите без внимания все важные моменты, то сможете приобрести хорошую квартиру в соответствии с вашими потребностями и финансовыми возможностями. Главное правило – всегда помнить о защите своих прав и не забывать, что лучше перестраховаться, чем впоследствии платить крупные суммы адвокатам.
Комментарии
(1)#Последние комментарии на сайте