26.03.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
25.03.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Источник: "Российская газета"
Автор: Ольга Кузнецова

Кризис - время не только опасностей, но и возможностей, в том числе и для покупателей недвижимости. Если покупатель имеет короткий горизонт инвестирования в 1-2 года, то, очевидно, это не тот сектор, в котором удастся много заработать за это время. Недвижимость - относительно малоликвидный продукт, а колебания цены от месяца к месяцу могут быть довольно значительными.

Попытка "поймать дно" на рынке недвижимости с очень высокой долей вероятности приведет к тому, что, поддавшись панике и эмоциям, начинающий инвестор совершит не самую выгодную сделку. Если же играть "вдолгую" в перспективе 3-5 лет, то входить в рынок сейчас - хорошее время. Но здесь, чтобы не прогадать, инвестору необходимо провести несколько этапов отбора объекта - по сегменту, по стадии строительства, по девелоперу, по формату и концепции.

На первый взгляд, все просто - вкладывать средства нужно туда, где прогнозируется наибольший годовой доход. Статистически это коммерческая недвижимость, где доходность в среднем на 3-5% выше, чем у жилых проектов. Но при ближайшем рассмотрении инвестиции в офисную недвижимость или стрит-ретейл кажутся уже не столь привлекательными. Первая причина - высокий входной порог - от 30 млн руб. Это при том что минимальная стоимость квартиры в Старой Москве - около 5 млн руб., а апартаментов - на миллион меньше. Вторая сложность - инвестору для управления коммерческой недвижимостью часто необходимо обладать специфическими навыками или дополнительно платить за работу брокерам, управляющим компаниям и т.д. В-третьих, растущее количество вакантных площадей в коммерческой недвижимости. Непрофессиональные инвесторы, которыми в большинстве своем являются частники, могут легко оказаться в ситуации, когда вроде бы хорошая недвижимость долгое время стоит без арендаторов и приносит только убытки.

Большинство частников, просчитав все "за" и "против" и оценив свои реальные финансовые и профессиональные возможности, приходят к выводу, что разумнее вложиться в жилую недвижимость - квартиры или апартаменты, которые фактически мало чем от них отличаются в плане инвестиций. Но и здесь есть свои подводные камни.

Инвестору важно определиться с тем, на какой стадии строительства будет покупаться жилье. Классическая схема повышения цены в девелоперском проекте говорит нам о том, что выгоднее всего покупать на стадии котлована. Завершение каждого этапа работ будет добавлять к стоимости примерно 10%. В итоге потенциальный рост составит около 35%.

Тем не менее мировой опыт показывает, что инвестиции в недвижимость на начальной стадии строительства таят в себе немало опасностей. Гораздо более привлекательными в кризисной ситуации выглядят готовые объекты и проекты на завершающей стадии работ. Особенно для тех, кто успел перевести накопления в валюту. К примеру, в кризис 1998 года трехкомнатную квартиру в спальном районе Москвы можно было купить за сумму, эквивалентную 10 тыс. долл. Инвесторы тогда выкупали целые этажи, которые выставляли на продажу через 3-5 лет совершенно по другим ценам.

На первичном рынке сейчас есть возможность получить от девелоперов большие скидки на готовые объекты - до 30% от рыночной стоимости. Как показали прошлые кризисы, рынок недвижимости восстанавливается в течение 2-3 лет и по истечении этого срока можно получить доходность, сопоставимую с инвестициями в жилье на стадии котлована.

При выборе девелопера главное - его репутация и количество проектов, которые уже сданы или находятся на финальной стадии работ. Наиболее привлекательными для частных инвесторов являются компании с портфелем из нескольких проектов. Чем больше у компании объектов в стадии реализации, тем больше у нее каналов привлечения финансирования. В такой ситуации вероятность заморозки объекта минимальна, а его финансирование может в том числе компенсироваться за счет остальных проектов. В сложившейся экономической ситуации высока вероятность банкротства как крупных, так и мелких игроков. Но шансы на выживание ведущих в своем сегменте девелоперов все же выше.

При выборе проекта также необходимо принимать во внимание всю совокупность его качественных характеристик и конкурентное окружение, чтобы правильно оценить ликвидность и перспективы дальнейшей перепродажи. Немаловажную роль играет доступность объекта - лучше приобретать недвижимость в востребованных у покупателей районах Москвы или городах ближнего Подмосковья с развитой транспортной инфраструктурой.

От концепции проекта в том числе зависит и то, насколько пристально за его реализацией следит государство. К примеру, столичными властями взят курс на комплексное освоение незадействованных промышленных зданий в Москве, поэтому можно ожидать, что город теми или иными способами будет способствовать завершению таких проектов. Еще один плюс редевелопмента заключается в том, что инвесторы и покупатели застрахованы от несвоевременной сдачи объекта строительства Госкомиссии. Реконструируемое здание даже может не выводиться из эксплуатации перед проведением проектных работ.

Метраж и формат недвижимости зависит от того, как покупатель планирует ее использовать. Для собственного проживания больше подходят объекты большой площади, для получения рентного дохода - однокомнатные квартиры и апартаменты или студии, которые всегда востребованы арендаторами. Для дальнейшей сдачи в аренду апартаменты комфорт- и бизнес-класса становятся инвестиционным продуктом, причем гораздо более привлекательным, чем аналогичные квартиры. Арендная ставка будет практически одинаковой, а разница в стоимости покупки достигает 15-20%. Средняя доходность апартаментов составляет 10-12% годовых, аналогичных квартир - 5-7%.

Однако один и тот же формат недвижимости в зависимости от целей использования может играть на руку инвестору, а может снижать стоимость актива. Рассмотрим простой пример. Студии при гораздо меньшей стоимости покупки приносят такой же арендный доход, как и однокомнатные квартиры со стандартной планировкой. Но если в проекте застройщика из нескольких очередей большое количество студий до 30 кв. метров, то продать такое жилье будет сложнее из-за высокой конкуренции формата в этом районе.

Инвестиционно привлекательными выглядят и вложения в нестандартные форматы жилья - мансарды, двухуровневые апартаменты, квартиры с отдельным входом. На рынке наблюдается серьезная нехватка подобных предложений, поэтому реализовать их после кризиса будет достаточно легко.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!

Эксперты:

  • Ольга Кузнецова

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
ЖК ÁLIA, четвертая очередь, графика

В Покровском-Стрешневе стартуют продажи премиальных башен на берегу Москвы-реки

39 и 42-этажная башни, расположенные на первой береговой линии Тушинского полуострова, объединены стилобатом с подземным паркингом и прозрачной конструкцией гранд-лобби на первом этаже. Это уже четвертая очередь жилого района ÁLIA.
00
ЖК «Родина Переделкино»

Новый проект в Переделкино от группы Родина

В составе жилого комплекса «Родина Переделкино» появится не только кибеспортивный кластер, но и гастроулица – «ресторанная аллея». «Родина Переделкино» – проект Группы Родина в районе Переделкино, в 3 минутах пешком от одноименной станции метро и рядом с Ульяновским лесопарком.
00
Усадьба Валуево — объект культурного наследия федерального значения

Тренд на личные усадьбы. В чем преимущество приобретения исторических усадеб для семейного наследия

Формируется тренд на приспособление объектов культурного наследия (ОКН) под личные резиденции, семейные усадьбы. Возрождаются не просто ОКН, возрождается их историческая функция.
00
Группа ЦДС приступила к строительству второго детского сада в ЖК Parkolovo

Группа ЦДС приступила к строительству второго детского сада в ЖК Parkolovo

Второе дошкольное образовательное учреждение в ЖК Parkolovo появится рядом с домами второй и третьей очередей проекта. Новый детский сад с бассейном рассчитан на 380 мест. ДОУ будет введено в эксплуатацию в 2026 году.
00
Рощино Residence, общая архитектура домов, графика

В Рощино возродят традицию пригородных дач

В районе поселка Рощино Ленинградской области будет сформирован один из крупнейших курортных кластеров на северо-западе России общей площадью 17,6 га. Реализация проекта предусматривает несколько этапов, первый из которых будет завершен в 2025 году.
00
Третья очередь застройки жилого района ÁLIA

В третьей очереди жилого района ÁLIA начались работы по благоустройству

Третья очередь застройки жилого района ÁLIA включает 28-этажную башню Panorama, клубный дом с переменной этажностью и секционный корпус. Жилой объем рассчитан на 582 квартиры. Девелопер проекта – компания Asterus.
00
ЖК ÁLIA, четвертая очередь, графика

В Покровском-Стрешневе завершается обустройство котлована под новую жилую застройку

На стройплощадке четвертой очереди жилого района ÁLIA продолжаются работы нулевого цикла. Девелопер проекта - компания ASTERUS - отчиталась о ходе работ.
00
Терраса. Усадьба Валуево — объект культурного наследия федерального значения

Как, возрождая объекты культурного наследия, мы возрождаем историческую функцию малых городов

Архитектурное бюро BOMAR делится собственным опытом, как, за счет возрождения исторических зданий и объектов культурного наследия, можно возродить историческую функцию малых городов и сделать их точкой притяжения для туристов.
00
Детский сад ГБОУ Школа №58 в жилом районе ÁLIA

В московских школах начали обращаться к нейропсихологам

Новая диагностика призвана выявить особенности каждого ребенка и подсказать родителям оптимальную траекторию подготовки малышей к школьной нагрузке.
00
Жилой комплекс «Фриссон»

ФСК построит жилой комплекс «Фриссон» бизнес-класса в центре Казани

Компания ФСК Регион (входит в ГК ФСК) приступила к строительству нового жилого комплекса «Фриссон» в центре Казани. Общая площадь комплекса составит 42,5 тыс. кв. м, включая 21,2 тыс. кв. м жилых помещений.
00
ЦДС Dreamline 2 очередь

Введена в эксплуатацию вторая очередь ЖК ЦДС Dreamline

Группа ЦДС с опережением графика ввела в эксплуатацию корпуса 2.1 – 2.4 концепт-квартала ЦДС Dreamline. В корпусах 2.1, 2.2, 2.3 и 2.4 расположено 968 квартир площадью от 29 до 99 кв. м. Основу квартирографии составляют популярные решения с евро-планировками.
00
ЖК «1-й Измайловский» март 2025

Первый ДСК завершил возведение монолитных каркасов первых корпусов ЖК «1-й Измайловский»

В жилом комплексе «1-й Измайловский» завершены строительство монолитного каркаса наземных этажей первого и второго корпусов. На данный момент строители приступили к кровельным работам.
00
K-CITY

В Басманном районе появится новый бизнес-центр

Новый многофункциональный кластер площадью почти 60 тыс. квм. появится в 500 метрах от станции метро «Бауманская» и в минуте от ТТК по адресу: улица Бауманская, дом 11, строения 6, 7.
00
ЖК Татарская 35

«Донстрой» выбрал генерального подрядчика для строительства проекта «Татарская 35»

Проект «Татарская 35» будет состоять из трёх жилых корпусов переменной этажности от 16 до 24 этажей, а также четвёртого — одноэтажного корпуса ФОК, расположенного на территории.
00
Квартал Pacific в жилом комплексе бизнес-класса City Bay

На Москве-реке появится новый квартал с сенсорным садом и бассейном

Компания «Метриум» сообщает о выходе на рынок финального – шестого – квартала Pacific в жилом комплексе бизнес-класса City Bay. Девелопер проекта – MR Group.
Или войти с помощью: