Последнее расселение

Инвестора, рискнувшего самостоятельно заняться расселением коммунальной квартиры, может ждать много трудностей, хотя прибыльность подобного мероприятия составляет порядка 20-50%. Впрочем, у частных маклеров есть интересные альтернативные предложения перспективных вложений в коммунальный жилой фонд.

Треть экономии

Частные маклеры сходятся на том, что, купив готовую к расселению коммунальную квартиру, можно выгадать около 20-25% от ее рыночной стоимости. А если взяться за расселение самостоятельно, то и все 40-50%. Однако сегодня самостоятельное расселение настолько долгий, непредсказуемый и трудоемкий процесс, что человеку, далекому от рынка недвижимости, браться за это, скорее всего, не стоит. У агентств и частных маклеров есть варианты, где все жильцы либо уже согласны, либо почти согласны (надо немного поторговаться) продать свои доли. Одна или несколько долей такой квартиры находится, как правило, в собственности у самого частного маклера. Это облегчает переговоры и несколько сглаживает фактор "последнего жильца", то есть жильца с самыми высокими требованиями. Одна из таких квартир расположена в доме N7 по Армянскому переулку. Это дореволюционное пятиэтажное здание, построенное в самом начале XX века. Просторный подъезд отремонтирован очень средненько, сетчатая лифтовая шахта смотрится совершенно инородным элементом. В качестве охраны - консьержка. Все остальные коммуналки в этом подъезде уже расселены, "наша" находится за единственной обшарпанной дверью.

Изначально эта 200-метровая квартира была рассчитана на четыре комнаты, но из-за самодельных перегородок, разделяющих комнаты и коридор, угадать первоначальный замысел архитектора можно только по лепнине на потолке. Еще в этой квартире есть светлая 18-метровая кухня и черный ход, ведущий во внутренний двор. На этом список очевидных достоинств заканчивается. Квартира выставлена на продажу за $2 млн. $10 тыс. за квадратный метр - вполне приемлемая цена за квартиру в пяти минутах ходьбы от Кремля. По уверениям жильцов, точно такую же квартиру этажом ниже, только, естественно, отремонтированную, сегодня сдают за $30 тыс. в месяц. Если вложить $1 млн в ремонт, то срок окупаемости составит восемь-девять лет - это совсем неплохо. Конкурентное преимущество данной квартиры состоит еще в том, что в районе Маросейки вообще нет элитных новостроек.

Еще одно интересное предложение - на улице Малая Ордынка в доме N5. Это один из кооперативных домов, построенных в первые годы советской власти. В нем продается очень специфическая "трешка" площадью 123 кв. м. Ее самая интересная часть - 36-метровый холл, который при желании можно превратить и в гостиную, и в домашний кинотеатр. Также эта квартира может порадовать потенциального покупателя бетонными перегородками, доставшимися ей после реставрации. Хотя, учитывая несколько странную планировку комнат, это можно записать и в минус. Ломать эти бетонные перегородки недешево. Просят за квартиру 27 млн рублей. Получается $7,5 тыс. за квадратный метр - примерно на треть дешевле, чем в строящемся в том же районе жилом комплексе "Четыре солнца".

Занятный вариант находится на престижной Фрунзенской набережной в добротном сталинском доме N34. Там тоже предлагается трехкомнатная квартира, но поменьше - 82 кв. м, а стоит она $1 млн. Примечательно, что эта квартира находится на первом этаже и ее теоретически можно использовать под офис. Хотя, учитывая сегодняшнюю стоимость офисных помещений, такой вариант вряд ли заинтересует многих.

Если же смотреть на рынок готовых столичных новостроек, то с бюджетом $1-2 млн можно смело подбирать квартиры в восьми домах ЦАО г. Москвы (Арбат, Басманный, Замоскворечье, Мещанский, Таганский, Пресненский). Все они уже сданы ГК, средняя площадь их квартир составляет около 150 кв. м. И это не считая домов, находящихся на ранних стадиях строительства.

Таким образом, немыслимо привлекательных вариантов рынок столичных коммуналок потенциальному покупателю сегодня не предлагает и легких заработков не сулит.

Коммунальный рай

Несмотря на все усилия властей, Петербург все еще остается коммунальной столицей России. Сейчас остаются нерасселенными 106 тыс. коммуналок-пережитков советской эпохи. В отличие от Москвы, занимаются ими в основном не частные инвесторы, а городские власти.

Борьбу с коммунальными квартирами городская власть ведет с 2007 года. На момент начала действия программы по расселению в Петербурге насчитывалось 116,6 тыс. коммунальных квартир (более 10% жилого фонда города). Примерно половину из них (56 тыс.) Смольный обещает расселить к 2016 году.

В городской перечень попали прежде всего наиболее проблемные объекты, расселить которые без помощи властей невозможно. К ним относятся многокомнатные коммунальные квартиры большой площади, густонаселенные, с "проблемными" жильцами либо расположенные в непрестижных частях города. За три года действия программы по расселению количество коммунальных квартир сократилось уже на 10 тыс. В 2009 году свои жилищные условия улучшили более 3,6 тыс. семей, из них примерно треть - за счет социальных выплат. "В этом году на программу расселения коммуналок бюджет также выделяет 1 млрд рублей. Таким образом, мы сохраним темпы 2009 года",- заявляла губернатор Петербурга Валентина Матвиенко.

В первую очередь речь идет о расселении старых коммуналок, расположенных в историческом центре города. Причин для этого две. Во-первых, жители таких квартир уже несколько десятилетий стоят в очереди на улучшение жилищных условий. Во-вторых, квартиры в центре города наиболее привлекательны для инвесторов, что дает дополнительные шансы их расселить. Правда, по оценкам риэлторов, лишь 5-8% оставшихся в городе коммуналок привлекательны для инвесторов. Все "вкусные" варианты давно расселены и выкуплены еще в начале 2000-х годов. "Большая часть квартир, подпадающих под действие программы, имеет неудачное местоположение и плохие видовые характеристики. А на то, чтобы подобрать оставшиеся крохи в центре, у предпринимателей уже не хватает финансирования или уверенности в своем бизнесе и завтрашнем дне",- говорит Светлана Аршинникова, начальник управления маркетинга агентства недвижимости "Балтрос".

Власти могут решить вопрос низкой привлекательности старых коммуналок, говорят эксперты. Правда, цена вопроса в этом случае достаточно высока. "Реконструкция внутридомовых территорий, фасадов зданий, дорог способствует расселению коммунальных квартир,- говорит генеральный директор агентства недвижимости "Динас" Юрий Сергеев.- Например, создание пешеходных зон на Малой Конюшенной, Малой Садовой, на 6-7-й линиях Васильевского острова привели к всплеску расселений на этих улицах. В доме на углу Фонтанки и Невского проспекта отремонтировали двор, и это также помогло в короткий срок расселить тамошние коммуналки. Такие мероприятия повышают ценность зданий и привлекают на объект инвесторов",- отмечает риэлтор.

Еще один способ помочь жильцам быстрее переехать в отдельные квартиры - увеличить размер социальных выплат, что позволит обитателям коммуналок более свободно выбирать жилье на рынке. "Чтобы программа работала более эффективно и коммунальные квартиры расселялись быстрее, необходимо увеличить финансирование субсидий до объемов первого года ее работы на рынке,- считает генеральный директор СК "Ойкумена" Лев Гниденко. По данным риэлторов, в 2008 году на 1 кв. м выделялись средства в размере в среднем 99-101 тыс. рублей. Сейчас размер субсидии на одного человека, проживающего в коммунальной квартире, рассчитывается исходя из того, что 1 кв. м. стоит 44,3 тыс. рублей. А за такие деньги приобрести жилье в Петербурге невозможно.

Оборот документов

Расселение коммуналки все-таки довольно выгодное дело (особенно если она покупается для себя, а не для перепродажи). Главное препятствие - сложность оформления документов. Помимо стандартного пакета документов риэлтор должен собрать письменные отказы соседей от преимущественного права покупки и убедиться в том, что их форма и содержание соответствуют законодательству. А чтобы получить такой отказ, продавец должен сначала направить им извещение о продаже своей комнаты. Извещение должно содержать указание цены и условий приобретения комнаты, отправлять его нужно заказным письмом с уведомлением или через нотариальную контору.

У сособственника есть месяц с момента получения предложения на принятие решения о приобретении или отказе от приобретения комнаты. Нарушение любого из этих условий - неправильное оформление извещения, несоблюдение срока получения письменного отказа или его неправильное оформление - приведет к тому, что законность сделки может быть оспорена в суде.

Частный вариант

Маклеры, активно занимающиеся расселением коммуналок, предлагают сегодняшним частным инвесторам довольно оригинальный способ подзаработать. По их мнению, будущее не за расселением сталинских или дореволюционных квартир в центре Москвы, а за современным ликвидным жильем в отдаленных районах.

В качестве примера один из них привел однокомнатную квартиру в Строгино площадью 39 кв. м. Алгоритм действий он предложил следующий: рыночная стоимость квартиры составляет примерно 5,5 млн рублей, но там уже продают 50-процентную долю за 1,2 млн рублей, то есть минимум в два раза ниже рыночной стоимости. Можно инвестировать деньги в ее приобретение, а потом договориться со вторым собственником и продать всю квартиру по рыночной цене.

Процесс переговоров маклер берет на себя и отводит на все около шести месяцев. Его доля составляет 50% прибыли с итоговой сделки. То есть, купив долю за 1,2 млн рублей и продав ее через шесть месяцев за 2,5 млн рублей частный инвестор отдаст маклеру 750 тыс. рублей, а его доход составит остальные 750 тыс. рублей, то есть более 100% годовых. Впрочем, даже если считать, что все выйдет по писаному, подобный заработок поставить на поток вряд ли удастся.

Особенности ремонта в старых домах

Ольга Кондратова, руководитель дизайн-студии ОК

Старый жилой фонд положительно зарекомендовал себя: дома давно устоялись, дали усадку. В домах нового фонда можно встретить различные строительные недоработки, трещины и дыры между перекрытиями, использование некачественных материалов, что было недопустимо во времена строительства сталинских домов. Из особенностей архитектуры старых зданий хочется отметить высоту окон (часто эркерных), дверных проемов и потолков, которая придает благородство и объем помещению. В некоторых довоенных "сталинках" можно встретить встроенный в толщу стены холодильник. Широкие межэтажные плиты перекрытия, выполненные из железобетона и заполненные строительным мусором, создают отличные условия звукоизоляции между квартирами. Отсутствие несущих стен дает больше возможностей для перепланировки. В старом жилом фонде Москвы и Санкт-Петербурга нередко можно встретить квартиры с действующими каминами и дымоходами.

Заказчикам нашей дизайн-студии мы рекомендуем покупать жилье в домах начиная с 1951 года постройки, так как в довоенных домах перекрытия делались деревянными или смешанными, перегородки внутри квартир, как правило, тонкие, из дранки, в связи с чем значительно повышается пожароопасность помещений.

Необходимо быть внимательным при вскрытии старого паркетного пола, который, как правило, крепится к деревянным лагам, между которыми засыпан строительный мусор. Убрав мусор и сделав стяжку, можно прибавить 30-40 см к высоте потолков, но нельзя забывать, что в некоторых домах электропроводка жильцов снизу может проходить по вашему полу и незаметно для себя вы можете ее повредить.

Разрабатывая дизайн-проект для сталинской квартиры, необходимо учесть как личные предпочтения хозяев, так и общие рекомендации, которыми мы советуем руководствоваться, а именно уважительно относиться к истории дома, не разрушать всевозможные воздуховоды и канализационные шахты (что строго запрещено законом). Советуем не замуровывать черный выход на лестницу: она может оказаться необходимой в экстренной ситуации и полезной, если у вас работают помощники по хозяйству.

С точки зрения стиля в интерьере могут подойти современная классика, ар-деко и даже минимализм. Из особенностей планировки в "сталинках" часто встречаются длинные, узкие коридоры и маленькие кухни, которые можно поправить грамотной перепланировкой. При переносе кухни необходимо учитывать, что ее можно переносить только на нежилые зоны (коридор, кладовки) и использовать электрические двухконфорочные плиты.

Если есть возможность, желательно отреставрировать старый паркет. В Европе такой паркет является антиквариатом и очень ценится, а у нас его нещадно выбрасывают на помойку. Часто в сталинских домах можно увидеть настоящую, качественную гипсовую лепнину, которую, как правило, строители советуют убрать в связи со сложностями в выравнивании потолков, но если над ней поработать, она сможет стать красивым элементом даже в современном декоре, а потолки будут казаться выше. В местах, где родная лепнина не сохранилась, ее можно частично или полностью заменить лепниной из пенополиуретана.

Мы не советуем снижать высоту потолков или делать их двухуровневыми, чтобы не потерять объем пространства. В домах с высотой потолков от 3,5 до 5 м возможно устройство подиумов и вторых этажей, однако это сопряжено со сложностями при согласовании перепланировки, в том числе необходимо учитывать нагрузку на перекрытие.

В сталинских домах очень толстые стены и глубокие подоконники. Нарастив такой подоконник из искусственного камня на 20-30 см, вы можете получить прекрасный рабочий стол. Красиво будет смотреться кухня или раковина, расположенные под окном. Не выбрасывайте старые радиаторы, которые после реставрации удачно впишутся в интерьер. Используйте светильники на длинных цепочках, подчеркивая ими пространство помещения.

В интерьере желательно использовать большие напольные зеркала, потому что чем больше высота помещения, тем объемнее и шире должно казаться жилое пространство. Например, горизонтальное зеркало над диваном поможет вам зрительно увеличить жилую зону. Если в вашем доме сохранился камин, советуем не закладывать его, даже если он в нерабочем состоянии, а оформить над ним большое зеркало или картину, поставить свечи, украсить ветвями, что поддержит классический стиль дома.

Не стоит бояться активно использовать текстиль в помещении, не только на окнах, но и в проемах арок, над кроватями, при оформлении ванной комнаты, как было модно в 50-х годах. Стены квартиры можно декорировать и декоративной штукатуркой, и текстильными обоями (лучше с крупноформатным рисунком) или просто покрасить. Плинтус советуем использовать не ниже 10 см - это придаст квартире стильность.

Если говорить о разнице в затратах при ремонте старой коммуналки и квартиры в новостройке, то ее практически нет. Значительная разница ощущается именно в духе квартиры. Мы стараемся создавать интерьеры "с историей", а сталинские квартиры лучше всего отражают историю города, историю людей, живущих в нем, историю эпохи, в которую были построены дома.