Сегодня 12:08
Новости органов власти
31.01.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
31.01.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
31.01.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы

Оценка недвижимости с точки зрения рядовых клиентов рынка выглядит вопросом специфическим, поэтому и знают они о ней не много. Тем временем в целом ряде случаев именно грамотная оценка, инициированная клиентом, помогает провести сделку в оптимальные сроки, извлечь из нее максимальную выгоду и избежать серьезных ошибок. Оценка недвижимости это процесс требующий проффесионального подхода, поэтому за этим лучше обратиться в надёжную, проверенную временем фирму. Например в Петербурге - это aurora-consult, которая на днях отмечает уже 10 лет своей деятельности.

В каких случаях оценка необходима по закону, в каких – желательна для соблюдения интересов клиента? Как оценщик может ускорить сделку и что нужно учитывать при заключении договора на оценку? Во всех этих вопросах разбирался БН.

Какую оценку судья ценит

По словам руководителя Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» Марины Чижковой, зачастую оценка жилой недвижимости может быть затребована официальными, в частности судебными, инстанциями в ходе разрешения имущественных споров частных лиц. Закон «Об оценочной деятельности в РФ» перечисляет целый ряд таких случаев, требующих обязательной рыночной оценки объектов – например, при возникновении споров о величине стоимости предмета ипотеки, при составлении брачных контрактов, разделе имущества бывших супругов и т. д. (см. справку)

Во всех этих случаях к оценщику, процедуре оценки и итоговому отчету предъявляются конкретные требования, без соблюдения которых отчет не будет принят во внимание. В частности, договор на проведение оценки должен содержать описание объекта, позволяющее провести его безошибочную идентификацию, указание способа оценки и размер вознаграждения оценщику. Также в договоре прописываются подробные сведения о специалисте, проводящем оценку, включая его личные данные – фамилию, имя и отчество.

Помимо этого обязательной является информация о страховании гражданской ответственности оценщика, наименование саморегулируемой организации, членом которой он является, а также сведения о стандартах оценочной деятельности, которые будут применены.

Отдельный вопрос – оценка недвижимости, которая производится в рамках договоров жилищных, в частности ипотечных, займов. У многих банков есть свой список оценщиков, отчеты которых они готовы принять, многие ориентируется на список АИЖК, некоторые рассматривают отчеты любого оценщика, удовлетворяющие требованиям законодательства. Но вне зависимости от того, с какими именно оценщиками конкретный банк готов работать, наличие формального отчета об оценке при заключении подобных договоров можно считать обязательным.

Предъявите отчет

Итогом оценки является отчет – подробный документ (как правило, содержащий не менее 50 страниц, а в некоторых случаях этот объем увеличивается в несколько раз), к которому также существует целый ряд законодательных требований. Основное же из них состоит в том, что «отчет об оценке объекта не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение». А также в нем должны быть приведены все сведения, «которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете».

Нововведение последних лет – отчет, составленный в форме электронного документа. По словам самих оценщиков, этот формат пока не слишком востребован у рядового клиента. Тем не менее к подобному отчету законодательство также предъявляет отдельные специфические требования. В частности, электронный документ «должен быть подписан электронной цифровой подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации».

Оценщик дает прогноз

Для стандартных сделок купли-продажи на вторичном рынке жилья «формальная» оценка обязательной не является. Как правило, цену продажи объекта определяет риэлтор, ориентируясь на собственное знание рынка и, в случае необходимости, рекомендации сотрудничающего с агентством оценщика. Формальный отчет в таких случаях не составляется.

По мнению Марины Чижковой, для продавца квартиры такой подход может обернуться определенными финансовыми потерями. Продажа квартиры будет эффективной в том случае, если заявленная цена будет соответствовать рыночной. Часто бывает, когда неверно сориентировавшись в рыночной ситуации, продавец завышает цену. Тогда объект может «зависнуть» на рынке на неопределенный срок. Или, наоборот, занижает – в этом случае финансовые потери очевидны.

Проведение профессиональной оценки снимает эти риски. А помимо этого, обратившись к оценщику, клиент получает и несколько дополнительных возможностей по управлению ходом будущей сделки. Большинство профессиональных оценщиков для анализа рынка используют не только открытые и собственные базы выставленной на реализацию недвижимости, но и информацию о реальных сделках. Поэтому в состоянии прогнозировать не только цену предложения (среднюю цену, по которой аналогичные объекты предлагаются на рынке), но и цену продаж.

Более того, оценщик в своем отчете указывает прогнозный срок экспозиции. Т.е. тот срок, за который данная квартира по данной цене будет реализована на рынке. И здесь клиент может непосредственно повлиять на скорость сделки и ее непосредственный финансовый результат. Так, если сделку необходимо провести срочно, он может в задании на оценку указать, что квартиру необходимо реализовать, к примеру, в течение двух недель. И оценщик определит именно ту цену, при которой покупатель, исходя из практики реальных продаж, будет найден за данный срок.

Немаловажно, что клиент при этом получит не просто обещания продать объект как можно скорее или как можно дороже, а вполне конкретный документ, где будут перечислены все его требования и подробное, с аналитическими ссылками и перечнем источников информации, обоснование заявленной оценщиком цены.

По словам Марины Чижковой, оценщик может помочь и в вопросах повышения продажной стоимости. В его компетенции дать рекомендацию по необходимым работам (к примеру – ремонтным или отделочным), которые следует провести в квартире, чтобы продать ее дороже, и спрогнозировать, как то или иное вмешательство в объект (перепланировки и т. д.) повлияют на перспективу его реализации.

И не забудьте паспорт

Впрочем, подробный формальный отчет об оценке нужен далеко не всегда. Во многих случаях, когда клиент хочет просто сориентироваться на рынке, но не планирует предъявлять отчет в официальные инстанции, ему достаточно так называемой экспресс-оценки. Этот вариант не столь же подробен, как полный отчет, но будет содержать основные выводы, цену и прогнозы, которых зачастую достаточно для покупки или продажи типового городского жилья.

Клиенту в таком случае выдается документ, который хоть и не удовлетворяет всем официальным требованиям к отчету, но позволяет провести предварительные переговоры со второй стороной сделки, представителями банка или конфликтной стороны в имущественном споре.

Сегодня на рынке оценки жилой недвижимости Петербурга стоимость экспресс-оценки составляет, в среднем, 1,5-2 тыс. руб. Полная же оценка с проведением осмотра и предоставлением подробного отчета будет стоить 3,5-4,5 тыс. руб. Непосредственно осмотр объекта занимает не более одного часа, а отчет предоставляется в течение двух-четырех суток после этого.

Как правило, для проведения оценки клиенту достаточно предоставить правоустанавливающие документы на квартиру (дом, участок и т. д.), а также технический и кадастровый паспорта. Если последних документов не имеется, то стоимость их изготовления в ПиБе составит от 1,6 до 4 тыс. руб. – в зависимости от срочности (минимум – один день, максимум – десять), наличии льгот и размера квартиры.

Справка БН:

Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ФЗ № 135 от 29 июля 1998 года) перечисляет целый ряд случаев, в которых рыночная оценка объекта является обязательной. Некоторые напрямую касаются вопросов частной жилой недвижимости. Так, согласно закону, она обязательна:

– при определении стоимости объектов, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление или аренду;

– при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

– при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

– при контроле за уплатой налогов, если возникли споры об исчислении налогооблагаемой базы.

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Аспиранты слушают лекцию

Как достичь степени кандидата наук

Как достичь степени кандидата наук? Рассматриваем все этапы подготовки и выполнения диссертации, важные аспекты выбора научного руководителя и оценки результатов исследования.
00
На портале mos.ru упростили получение двух госуслуг в сфере строительства

На портале mos.ru упростили получение двух госуслуг в сфере строительства

С 23 января 2025 г. стали доступны обновленные электронные формы заявлений на выдачу разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.
10
Родина Парк

В Можайском районе строится деловой центр

Новый деловой центр в ЗАО появится на территории жилого кластера «Родина Парк» в 15 минутах ходьбы от станции метро БКЛ «Давыдково». Девелопером проекта выступает компания «Группа Родина».
00
Строители занимаются ремонтом в квартире

Перепланировка квартиры: строительные требования и юридические аспекты

Перепланировка квартиры предполагает сбор разрешений, подготовку пакета документов. В законодательстве прописаны случаи, когда проводить работы без согласования не получится.
00
В театре женщина сотрудник скучает в большом гардеробе

Гардеробы в общественных учреждениях: важность и функции

В современных общественных учреждениях, таких как школы, университеты, больницы и офисы, гардеробы играют важную роль. Они не только обеспечивают удобство для посетителей, но и способствуют поддержанию порядка и санитарии.
00
Счастливые автомеханики у разобранного автомобиля

Оригинальные и неоригинальные запчасти: что нужно знать

Владелец автомобиля рано или поздно сталкивается с необходимостью замены деталей. На современном рынке автозапчастей существует множество предложений, среди которых выделяются оригинальные и неоригинальные запчасти.
00
bnMAP.pro логотип

Краснодар – самый «ипотечный» мегаполис России

В 2024 году лидером по доле ипотечных сделок и по сроку обременения, как и год назад, стал Краснодар. На втором месте оказался Красноярск, на третьем - Уфа.
00
Небольшое летнее кафе на улице старого города

В 2024 году количество новых ресторанов и кафе в Москве снизилось на 26% на фоне дефицита свободных площадей

За год на основных торговых улицах столицы открылось 200 заведений общественного питания, что на 26% меньше, чем в 2023 году.
00
ГК ТОЧНО, логотип

За месяц недвижимость премиум-класса в Сочи возросла на 26%

С ноября 2024 года по декабрь 2024 года на рынке недвижимости Сочи отмечено изменение цен за квадратный метр в разных сегментах: премиум подорожал на 26%, а цена эконом-класса снизилась на 3%.
00
ЖК VEER графика

В 2024 году предложение квартир в новостройках выросло на 30%

Самый большой выбор квартир на первичном рынке жилья по итогам 2024 года предлагали застройщики Краснодара, Тюмени, Москвы и Воронежа.
00
IBC Real Estate, логотип

Номерной фонд Санкт-Петербурга станет богаче

В 2025 году в Санкт-Петербурге ожидается рекордный ввод номерного фонда. Будут открыты 2 гостиницы, совокупный номерной фонд которых превысит 1 тыс. номеров.
00
NF Group

Спрос на первичную элитную загородную недвижимость Московского региона стал рекордным за последние семь лет

В 2024 г. объем сделок на первичном рынке элитной загородной недвижимости Московского региона вырос за год на 21% до 320 лотов, что стало самым высоким показателем за последние семь лет.
00
Turandot Residences

Число новостроек с «историческим» неймингом выросло в полтора раза за три года

На рынке новостроек Москвы все более популярными становятся проекты, получившие имена известных людей разных эпох. По данным «Метриум», сегодня в столице представлено 43 таких комплекса.
00
Дом Chkalov

Ikon Development передал 130 апартаментов жителям «Дома Chkalov»

Месяц назад компания Ikon Development приступила к передаче ключей в комплексе апартаментов премиум-класса «Дома Chkalov». Апартаменты полностью готовы к заселению, в них выполнена отделка, часть юнитов меблированы.
Или войти с помощью: