Остаются ли квартиры в Москве инвестиционно привлекательными

Весь прошлый год рынок жилья массовых сегментов бросало из крайности в крайность: от ажиотажа первых месяцев – в тягучее лето, затем, в октябре, – снова в бой, на штурм новых рекордов спроса. За последние восемь лет минувший декабрь стал вторым после ноября 2011 года наиболее результативным месяцем по показателям покупательской активности на московском вторичном рынке жилья. Вкладывая деньги в квадратные метры, люди привычно спасали свои сбережения от приступов лихорадки, сотрясавших российскую экономику. Их – покупателей, приобретавших жилье не от того, что типовая «двушка» стала тесна увеличившейся семье, а потому что рубль каждый день терял в цене, – мы даже привычно называли инвесторами, хотя и с оговоркой «долгосрочные». Вот уже семь лет московская «вторичка», за малым исключением, интересна в качестве финансового инструмента только любителям «смаковать ощущения», но никак не «классикам жанра», нацеленным на получение прибыли в краткосрочной перспективе, – такая особенность. Но инвестиции в российскую недвижимость вообще дело специфическое.

Значительная часть недвижимости в России, по сути, не является товаром

Институт прописки, существовавший в Советском Союзе, за много лет стал частью менталитета российских граждан и сформировал у них необратимую привязанность к недвижимости. Для наших людей принципиально важно иметь формальное документальное подтверждение своих прав на квадратные метры – когда-то это был ордер, сейчас – свидетельство о праве собственности. В 1993 году прописку отменили как нарушающую конституционное право человека на свободу перемещений, но она осталась в головах. По сей день даже профессиональные риелторы оперируют формально устаревшими понятиями и используют регистрацию по месту жительства, добиваясь гарантий по сделкам.

Порядка 85% жилого фонда в России находится в собственности граждан. Потребность иметь свое жилье является фундаментальной для большей части нашего общества. Для сравнения: в Великобритании владеют недвижимостью около 69% населения, в США – примерно 65%, в Германии – 53%, в Швейцарии – 43%. Во многих западных странах у людей нет психологической зависимости от жилплощади: их дом там, где работа. Отношение к квартире – исключительно рациональное: нередко ее невыгодно иметь в собственности, потому что накладно содержать, часто неразумно инвестировать в рынок жилья, поскольку есть гораздо более выгодные финансовые инструменты.

Но Россию, как известно, «умом не понять». У нас любая жилплощадь в Москве по-прежнему – показатель того, что «жизнь удалась». При этом сделка на вторичном рынке жилья – это не тот случай, когда есть купец с хорошим счетом в банке и понятный товар, который он «пришел, увидел, оплатил». Покупка объектов здесь всегда происходит в режиме ручного управления и чаще всего связана с распутыванием клубка субъективных противоречий между участниками сделки: один не может найти подходящий альтернативный вариант, второму не нравится продавец, третьему – риелтор продавца, у четвертого проблемы с правами собственности, у пятого – с психикой. А в результате ...