26.03.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
25.03.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы

На рынке коммерческой недвижимости существует ниша, которую пока никто толком не заполнил. Если выражаться совсем просто, это коммерческая недвижимость за границами Москвы. Понятно, что в Подмосковье бизнес есть, и ему нужны помещения, однако пока дело ограничивается строительством офисных центров за МКАД, где потенциальными арендаторами являются компании, работающие в столице.

В городах Московской области ситуация с пространством для работы выглядит удручающе. Местные компании сидят, что называется, где попало — на заводах, в зданиях институтов, в домах культуры. При этом речь идет о вполне успешных компаниях. Резонно предположить, что если предложить таким потенциальным арендаторам офисные площади даже не самого лучшего уровня, недостатка спроса не будет. Таковы результаты исследований, проводившихся некоторыми участниками рынка коммерческой недвижимости. Их общий итог таков: освоение ниши помещений для подмосковного, и шире, регионального потребителя — весьма перспективное направление бизнеса.

Однако, как ни парадоксально, заняться таким проектом пока некому. И причины тому кроются в распределении спроса.

Дело в том, что для рынка коммерческой недвижимости — в отличие от жилого — не действует жесткое деление на ближнее, среднее и дальнее Полмосковье, с убыванием интереса к недвижимости по мере удаления от столицы. Здесь определяющим фактором является не расстояние, а степень доброжелательности инвестиционной атмосферы. Проще говоря, если в неком городе с населением всего в 30-40 тысяч человек существует какой-то бизнес, и местная администрация не только не старается его придушить, а наоборот, поддерживает, то значит, есть потенциальный спрос на офисные площади. Это спрос со стороны людей, которые хотят занимать, пусть не лучшие, но современные и чистые площади взамен завода с пьяным вахтером на проходной. И объем востребованных площадей можно посчитать для каждого отдельно взятого города.

Как показывают расчеты, реализация подобных проектов весьма выгодна. Их внутренняя рентабельность способна доходить до 40%. Это означает окупаемость вложений на протяжении двух с половиной лет. Можно вспомнить, что нормой окупаемости для коммерческой недвижимости Москвы сейчас служит срок в 6-7 лет и в скором времени он может еще подрасти. Одна из основных причин такой рентабельности внемосковских проектов — именно дефицит площадей при наличии платежеспособного спроса. Уровень ставок на нормальные офисные площади в городах Подмосковья в настоящее время почти не уступает офисным центрам на столичных окраинах. Это порядка 500-600 долларов за квадратный метр в год. Причем в городах самых разных, например, в столь, казалось бы, мало похожих, как, например, Дмитров, Серпухов и Мытищи. Всего же, как показывают исследования, только в Московской области есть почти два десятка городов, обладающих потенциалом спроса на современные офисные площади.

Системная проблема в заполнении данной ниши рынка состоит в том, что в областных городах нет профессиональных девелоперов. Крупные девелоперские структуры предпочитают строить жилые микрорайоны и не хотят заниматься проектами создания ряда небольших и территориально не связанных зданий. Мелкие де структуры не имеют опыта. В результате проекты в области коммерческой недвижимости запускаются людьми, которые опираются не на опыт, а исключительно на собственное понимание проекта, иногда несколько преувеличенное. Неплохим вариантом развития областных проектов в сфере коммерческой недвижимости был бы, возможно, бизнес устроенный сетевым образом, однако пока никто всерьез заняться этим не надумал.

Впрочем, в последние годы стали появляться инвесторы не вполне обычного типа. Это люди и структуры, у которых не хватает средств на серьезные вложения на территории столицы и которые ищут альтернативные площадки для работы с недвижимостью. В итоге они идут на варианты выбора недвижимости, зачастую неприемлемые для крупных и консервативных инвестиционных структур. Вряд ли какой-нибудь серьезный девелопер в один прекрасный день возьмет и купит половину центральной улицы какого-нибудь не очень большого города. Однако подобные вложения — при всей рисковости — способны давать колоссальную доходность.

При этом офисный рынок интересен еще и тем, что на нем имеется понятная ликвидность. Любое здание - профессионально построенное и заселенное арендаторами - это некий актив, который может служить обеспечением для дальнейших финансовых операций. И его капитализация со временем будет только повышаться.

Стоит добавить, что у рынка коммерческой недвижимости Подмосковья есть еще одна особенность - связанная со складывающимся зонированием территорий. Уже сейчас вырисовывается структура, в которой выделяются промышленные, логистические и жилищно-рекреационные территориальные кластеры. И скорее всего в каких-то из этих специализированных частях может образоваться вновь сформированный (уже в результате девелоперской деятельности) дефицит офисных площадей.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
ЖК ÁLIA, четвертая очередь, графика

В Покровском-Стрешневе стартуют продажи премиальных башен на берегу Москвы-реки

39 и 42-этажная башни, расположенные на первой береговой линии Тушинского полуострова, объединены стилобатом с подземным паркингом и прозрачной конструкцией гранд-лобби на первом этаже. Это уже четвертая очередь жилого района ÁLIA.
00
ЖК «Родина Переделкино»

Новый проект в Переделкино от группы Родина

В составе жилого комплекса «Родина Переделкино» появится не только кибеспортивный кластер, но и гастроулица – «ресторанная аллея». «Родина Переделкино» – проект Группы Родина в районе Переделкино, в 3 минутах пешком от одноименной станции метро и рядом с Ульяновским лесопарком.
00
Усадьба Валуево — объект культурного наследия федерального значения

Тренд на личные усадьбы. В чем преимущество приобретения исторических усадеб для семейного наследия

Формируется тренд на приспособление объектов культурного наследия (ОКН) под личные резиденции, семейные усадьбы. Возрождаются не просто ОКН, возрождается их историческая функция.
00
Группа ЦДС приступила к строительству второго детского сада в ЖК Parkolovo

Группа ЦДС приступила к строительству второго детского сада в ЖК Parkolovo

Второе дошкольное образовательное учреждение в ЖК Parkolovo появится рядом с домами второй и третьей очередей проекта. Новый детский сад с бассейном рассчитан на 380 мест. ДОУ будет введено в эксплуатацию в 2026 году.
00
Рощино Residence, общая архитектура домов, графика

В Рощино возродят традицию пригородных дач

В районе поселка Рощино Ленинградской области будет сформирован один из крупнейших курортных кластеров на северо-западе России общей площадью 17,6 га. Реализация проекта предусматривает несколько этапов, первый из которых будет завершен в 2025 году.
00
Третья очередь застройки жилого района ÁLIA

В третьей очереди жилого района ÁLIA начались работы по благоустройству

Третья очередь застройки жилого района ÁLIA включает 28-этажную башню Panorama, клубный дом с переменной этажностью и секционный корпус. Жилой объем рассчитан на 582 квартиры. Девелопер проекта – компания Asterus.
00
ЖК ÁLIA, четвертая очередь, графика

В Покровском-Стрешневе завершается обустройство котлована под новую жилую застройку

На стройплощадке четвертой очереди жилого района ÁLIA продолжаются работы нулевого цикла. Девелопер проекта - компания ASTERUS - отчиталась о ходе работ.
00
Терраса. Усадьба Валуево — объект культурного наследия федерального значения

Как, возрождая объекты культурного наследия, мы возрождаем историческую функцию малых городов

Архитектурное бюро BOMAR делится собственным опытом, как, за счет возрождения исторических зданий и объектов культурного наследия, можно возродить историческую функцию малых городов и сделать их точкой притяжения для туристов.
00
Детский сад ГБОУ Школа №58 в жилом районе ÁLIA

В московских школах начали обращаться к нейропсихологам

Новая диагностика призвана выявить особенности каждого ребенка и подсказать родителям оптимальную траекторию подготовки малышей к школьной нагрузке.
00
Жилой комплекс «Фриссон»

ФСК построит жилой комплекс «Фриссон» бизнес-класса в центре Казани

Компания ФСК Регион (входит в ГК ФСК) приступила к строительству нового жилого комплекса «Фриссон» в центре Казани. Общая площадь комплекса составит 42,5 тыс. кв. м, включая 21,2 тыс. кв. м жилых помещений.
00
ЦДС Dreamline 2 очередь

Введена в эксплуатацию вторая очередь ЖК ЦДС Dreamline

Группа ЦДС с опережением графика ввела в эксплуатацию корпуса 2.1 – 2.4 концепт-квартала ЦДС Dreamline. В корпусах 2.1, 2.2, 2.3 и 2.4 расположено 968 квартир площадью от 29 до 99 кв. м. Основу квартирографии составляют популярные решения с евро-планировками.
00
ЖК «1-й Измайловский» март 2025

Первый ДСК завершил возведение монолитных каркасов первых корпусов ЖК «1-й Измайловский»

В жилом комплексе «1-й Измайловский» завершены строительство монолитного каркаса наземных этажей первого и второго корпусов. На данный момент строители приступили к кровельным работам.
00
K-CITY

В Басманном районе появится новый бизнес-центр

Новый многофункциональный кластер площадью почти 60 тыс. квм. появится в 500 метрах от станции метро «Бауманская» и в минуте от ТТК по адресу: улица Бауманская, дом 11, строения 6, 7.
00
ЖК Татарская 35

«Донстрой» выбрал генерального подрядчика для строительства проекта «Татарская 35»

Проект «Татарская 35» будет состоять из трёх жилых корпусов переменной этажности от 16 до 24 этажей, а также четвёртого — одноэтажного корпуса ФОК, расположенного на территории.
00
Квартал Pacific в жилом комплексе бизнес-класса City Bay

На Москве-реке появится новый квартал с сенсорным садом и бассейном

Компания «Метриум» сообщает о выходе на рынок финального – шестого – квартала Pacific в жилом комплексе бизнес-класса City Bay. Девелопер проекта – MR Group.
Или войти с помощью: