Сегодня 12:09
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 11:59
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 11:36
Новости органов власти
Аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости" IRN.RU
Фото: Источник фото

Новый кризис привел к кратковременному ажиотажу на рынке недвижимости, но сейчас спрос и рост цен выдыхаются. Эксперты считают, что в текущих условиях лучше себя будет чувствовать первичный рынок Подмосковья.

Предложение: от переизбытка к дефициту

В середине нулевых и начале 2010-х московские девелоперы были увлечены бизнес-классом. На фоне астрономических цен на столичную недвижимость активно застраивалось Подмосковье – доступный сегмент жилья был представлен в основном в области. С 2005 по 2015 годы объем предложения новостроек за МКАД вырос в 2,5 раза. Но в 2015 г. и в пределах столицы на месте бывших промзон стало появляться все больше проектов комфорткласса, которые начали перетягивать спрос из Подмосковья. В связи с переизбытком предложения и конкуренцией со стороны Москвы на подмосковном рынке наметилась стагнация, из-за которой девелоперы снизили строительную активность.

Но в последние два-три года ситуация развернулась. Внутри МКАД и даже в Новой Москве цены взлетели из-за ипотечного ажиотажа, поэтому покупатели вновь обратили внимание на Подмосковье. Возросший спрос стал быстро поглощать предложение новостроек в области.

«Выход нового предложения активно компенсируется уровнем спроса. Так, текущий объём предложения лишь восстановился до уровня II квартала 2020 года, а по сравнению с началом 2019 года объём предложения меньше на 41%», - рассказал директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев в ходе онлайн-конференции «Что будет с рынком недвижимости Подмосковья? Цены, тренды, значимые проекты».

По данным компании, в I квартале 2022 года на рынок области вышло 3 новых проекта и 26 корпусов в уже строящихся проектах, однако общий объем нового предложения оказался минимальным с начала прошлого года. По словам эксперта, объемы нового предложения стабилизировались до значений в пределах 150 000 кв. м в квартал и, скорее всего, будут держаться на таком уровне в обозримой перспективе.

Что будет с ценами?

Из-за высокого спроса Подмосковье в прошлом году обогнало по темпам роста цен и «старую», и Новую Москву: за 2021 год индекс цен на вторичном рынке от IRN.RU в области прибавил 28% против 18% в столице. На рынке новостроек цены росли не менее активно. По данным Est-a-Tet, средневзвешенная цена предложения в I квартале 2022 года на первичном рынке внутри ЦКАД достигла 161,8 тыс. руб./кв. м, что на 36% больше, чем годом ранее. Схожие данные привел руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов: 166 600 рублей за «квадрат», годовой рост на 28,2%.

Санкции и ослабление рубля в конце февраля 2022 г. привели к краткосрочному ажиотажу на рынке жилья. В первую очередь он затронул Москву, где за март цены на вторичном рынке, по данным IRN.RU, выросли сразу на 5,6%. Но и в Подмосковье мартовский рост составил внушительные 4,5%. Однако уже в апреле ажиотаж на рынке закончился, а с ним стал выдыхаться и рост цен на жилье. Он составил всего 1,7% в области и 1,6% в «старой» Москве. В мае, на фоне резкого снижения спроса, стоимость жилья в «старой» Москве поползла вниз (-0,6%), за МКАД цены пока держатся: Подмосковье по итогам мая прибавило символические 0,2%.

Что касается первичного рынка, то в марте панический спрос на новостройки ушел в Новую Москву и Подмосковье. Но уже в апреле-мае продажи новостроек существенно сократились как внутри, так и за МКАД - льготная ипотека не спасла спрос на новостройки от обвала.

По прогнозам руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, с учетом сложной ситуации в экономике и снижения доходов населения на фоне предыдущего перегрева рынка сейчас нет предпосылок для роста цен, во всяком случае на вторичном рынке. «Между тем, Подмосковье должно оказаться более устойчивым к негативным тенденциям – опять же из-за более доступных цен. В условиях снижения доходов спрос будет еще больше перемещаться в область», - говорит эксперт.

Цены на новостройки могут продолжать расти даже в условиях снижения спроса – благодаря субсидированной ипотеке. И в любом случае первичный рынок будет чувствовать себя лучше вторичного. «В ближайшие несколько месяцев ожидается спад спроса на вторичном рынке из-за высокой ключевой ставки, отсутствия каких-либо программ господдержки и низких объемов ликвидной экспозиции», - считает Дмитрий Таганов.

По словам Романа Родионцева, основной спрос в Подмосковье сосредоточен в бюджете до 6 млн рублей – чуть менее половины. Максимальным спросом по количеству комнат пользуются одно- и двухкомнатные квартиры – на них приходится 84% сделок. То есть наибольшим спросом пользуется самое доступное жилье, и в будущем этот тренд сохранится. Хорошую поддержку спросу окажет льготная ипотека: если в Москве сочетание льготной и рыночной ипотеки позволяет охватить около 80% квартир в новостройках, в области доступным оказывается весь рынок.

Где покупать

С точки зрения ассортимента наиболее разнообразен выбор подмосковных новостроек в ближнем радиусе на восточном и юго-восточном направлении.

«На эти два направления сейчас приходится 36,4% от всего объёма предложения. За счёт выхода трёх новых проектов северо-западное направление ближнего радиуса Подмосковья вышло на третье место по объёму предложения (13%). Примерно равные позиции по объёму предложения (чуть более 10%) занимают также северное и западное направления ближнего радиуса Подмосковья», - говорит Роман Родионцев.

Наиболее перспективными являются районы вокруг станций МЦД. «Они обеспечивают хорошую транспортную доступность сразу до нескольких узловых пересадок на московский общественный транспорт», - отмечает эксперт.

По словам Олега Репченко, там, где диаметры уже функционируют, этот фактор отыграл свою роль в росте цен:

«Если вы рассматриваете покупку квартиры на тех направлениях, где МЦД только планируется, в расчете на рост цен, нужно иметь в виду, что такая стратегия всегда означает готовность к рискам. Пока власти не корректировали планы по новым диаметрам: МЦД-3 и МЦД-4 планируется запустить в 2023-2024 годах. Скорее всего, такие громкие инфраструктурные проекты будут стремиться выполнить. Но в нынешней экономической ситуации никто не может дать гарантий по срокам».

Осенью 2021 года специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» проанализировали города Подмосковья и Новой Москвы, где появились диаметры, на предмет роста цен. За три года в пяти самых подорожавших городах, расположенных вдоль МЦД-1 и МЦД-2, рост цен составил 61-68% против 55% в среднем по Подмосковью. То есть даже там, где цены выросли наиболее существенно, разница со среднерыночным приростом составила 6-13%.

«Это в условиях растущего рынка. В текущих условиях, когда на рынке ожидается стагнация, не стоит рассчитывать, что диаметры дадут существенный прирост, но спрос и цены в них будут более устойчивыми. В общем и целом стоит выбирать город исходя из общего комплекса критериев, которые вам важны, а вот получить серьезную прибыль за счет улучшения транспортной доступности вряд ли получится», - резюмирует эксперт.

 

Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
ЖК Римский 2024

Завершено строительство ЖК «Римский» в Ленинском городском округе Московской области

ГК ФСК завершила строительство восьмого корпуса ЖК «Римский», который расположен в 2 км от МКАД по Каширскому шоссе. Дом общей площадью 161 680 квм введен в эксплуатацию.
00
Dream Riva вид с воды, графика

Курортный квартал на юге Москвы получил разрешение на строительство

Компания Regions Development сообщает о получении разрешения на строительство премиального жилого курортного квартала Dream Riva на юге столицы.
00
Новый год в Ривер Парке 1

Event-девелопмент: как застройщики организуют культурную жизнь комьюнити

В Москве набирает популярность тенденция, когда девелоперы становятся организаторами культурной жизни для своих жителей, стремясь создать комфортную и сплоченную среду.
00
Премия Urban логотип

В 10 из 16 городов-«миллионников» резко снизилась доля первичного предложения с отделкой

Вторая половина 2024-го с ее кредитными шоками, ростом инфляции и нестабильностью валютных курсов отметилась кардинальными сдвигами в структуре экспозиции.
00
Департамент города Москвы по конкурентной политике, логотип ведомства

Город выставил на торги помещение в районе Зюзино

Помещение площадью более 143 квадратных метров располагается недалеко от станции метро «Каховская» на первом этаже жилого дома. Объект имеет свободное назначение.
00
Управление Росреестра по Москве, логотип ведомства

В 2024 году 320 тысяч москвичей запретили сделки без личного участия

Запрет регистрационных действий без личного участия правообладателя - одна из наиболее эффективных мер защиты прав граждан от попыток совершения мошеннических действий с их недвижимым имуществом.
00
Авито, логотип портала

65% россиян на полной или частичной «удаленке» хотели бы переехать за город

В декабре 2024 года специалисты «Авито Недвижимости» опросили 2000 совершеннолетних россиян, чтобы узнать, как удаленный и гибридный форматы работы влияют на предпочтения в выборе жилья.
00
Квартал Foriver 2

Введена в эксплуатацию вторая очередь квартала Foriver на Симоновской набережной

Пять домов на 672 квартиры расположены на первой береговой линии Симоновской набережной в Даниловском районе Москвы, в 4 км от Кремля.
00
Минцифры России логотип

Изменения в сфере связи: новые правила и усиление защиты от мошенников

Правительство России утвердило изменения в регулировании связи, которые упростят лицензирование и помогут бороться с телефонным мошенничеством.
10
Чечёрский пр-д, з/у 28/2 (Чечёрский пр-д, вл. 28), Москва, ЮЗАО, Южное Бутово

Ведутся работы по монтажу фасада новостройки по программе реновации в Южном Бутове

Жилой комплекс будет состоять из двух корпусов переменной этажности. В нем оборудуют 371 квартиру площадью более 21 тысячи квадратных метров.
00
Авито, логотип портала

Самые дорогие квартиры России на вторичном рынке жилья

Специалисты «Авито Недвижимости» подобрали самые дорогие квартиры на вторичном рынке недвижимости, представленные на платформе Авито.
10
Департамент городского имущества города Москвы - новый логотип

Инвесторы смогут приобрести историческое здание в Ново-Переделкине

Город выставил на продажу земельный участок и три здания, одно из которых является федеральным объектом культурного наследия - это дача Левенсона, также известная как домик-теремок Шехтеля.
Или войти с помощью: