Новостройки: понемногу обо всем

Рынок новостроек привлекает людей. Во-первых новостройки дешевле, чем квартиры на вторичном рынке. Если обратиться к ценовым индексам, к примеру, подмосковного рынка жилья, окажется, что средняя цена вторичного рынка составит порядка 2500 долл. за метр, а первичного – 2000 долл. Во-вторых, иногда только в новостройках можно найти жилье современного формата, которое устраивает будущего владельца – с большой кухней, холлом, или ориентированное на разные стороны света (если речь идет не об однокомнатной квартире).

Однако, говоря о новостройках, наряду с известными плюсами в большей степени приходится обсуждать минусы и риски этого сегмента рынка недвижимости.

Портретная черта

Одно из самых узких мест в покупке квартиры в новостройке – форма сделки. Конечно, юридические вопросы являются важнейшими при проведении операций с недвижимостью, однако, к сожалению, на рынке новостроек вложения в будущее жилье часто представляет собой джентльменские отношения между частным инвестором и застройщиком.

Три года назад был принят, а в последствии снабжен поправками закон 214-ФЗ о долевом инвестировании в строительство многоквартирных домов. Этот документ установил весьма жесткие требования к набору документации, который должен получить застройщик, чтобы получить право строить дом. Более того, как выяснилось, некоторые требования закона не всегда совместимы с реалиями жизни (например, нужно иметь долгосрочный договор аренды земли, а часто бывает так, что органы администрации заключают его только на период строительства).

В результате новостройки разделились на две группы – те, что продаются по договорам долевого инвестирования. и те. что продаются по так называемым серым схемам. Они не то чтобы совсем противозаконны, но позволяют застройщикам оптимизировать налогообложение, а заодно обойти требования 214-го закона.

Число домов, строящихся и реализующихся «в белую» растет, но тем не менее число сделок с применением страховок, векселей, преддоговоров (о типах сделок чуть ниже) значительно, это преобладающая часть имеющихся на рынке домов.

Отметим пару любопытных нюансов. В Москве, где цены на недвижимость очень высоки, все большее количество площадок выходит на рынок с предложениями о заключении договора долевого инвестирования, в Московской области самих по себе строящихся домов в несколько раз больше, чем в столице, а количество домов, реализуемых «в белую» минимально. При этом наличие полного комплекта документации квартиры в новом доме могут быть существенно дороже, чем в соседних. Простой пример. В одном подмосковном городе одна новостройка находится на стадии котлована и продается по 45 тыс. руб. за метр – с документами, соответствующие 214-му закону. На другой площадке, с недостатком документации, но уже с несколькими построенными этажами квартиры продаются по 31-33 тыс. руб. за метр.

Впрочем, если компания действительно строит дома и имеет хороший послужной список, использование серых схем не так уж страшно. Кстати, обманутых вкладчиков в России насчитывается порядка 80 тыс., а квартир за последние годы продано около 1 миллиона, то есть на данную категорию приходится менее 10% от общего количества покупателей жилья. Но тем не менее: необходимо учитывать, куда и на каких условиях вы несете деньги.

О схемах продаж

Их несколько, некоторые встречаются очень часто, некоторые реже.

1. Предварительный договор купли-продажи. Деньги вносятся в качестве выполнения инвестором обязательств по оплате квартиры в будущем, когда можно будет на законном основании заключить договор купли-продажи собственности. Максимально часто используемая схема. В редких случаях она используется как временная мера – когда договор буде потом перезаключен в долевое инвестирование.

Известны площадки, которые до сих пор стоят пустыми, но значительная часть будущих квартир уже продана по преддоговорам, и даже проходят переуступки квартир, причем по постепенно растущей цене. Преддоговорами пользуются в числе прочих весьма известные и уважаемые на рынке компании.

Риски: а если дом все-таки не построят? Можно, конечно, попытаться найти какого-нибудь следующего в цепочке предварительного инвестора и уступить права по преддоговору ему, выйдя из игры хотя бы без потерь. Такие предложения можно встретить в рекламных объявлениях – находится на них спрос или нет, сказать трудно.

2. Предварительный договор + покупка векселя. Получающий все большее распространение инструмент. Правда, с ним уже связаны конфликтные ситуации, налоговики справедливо считают это способом уклонения от уплаты денег государство.

Схема такова. На часть стоимости или полную стоимость квартиры выдается бумага, которая, по закону является ничем не обеспеченным обязательством выплатить указанному лицу оговоренную в документе сумму. Плюс к тому составляется договор, по которому вместо векселя продавец обязуется расплатиться квартирой.

Риски: компания, не желающая соблюдать свои обязательства перед инвесторами, может выполнить их только в части вексельной суммы, но не по договору приобретения квартиры. Если стоимость квартиры к концу строительства изменится в сторону повышения, деньги инвестор может и получить, но в размере той суммы, которая была внесена. В некоторых случаях надежность векселя повышается – если он авалирован банком, то есть некая финансовая структура поручилась выплатить средства. Но таких ситуаций в жизни пока не зафиксировано.

3. Использование страховки. Удобно для застройщика при сильном росте цен, сейчас встречается редко. Но все же практикуется.

Состоит в том, что сотрудник агентства недвижимости по доверенности некой страховой компании выдает страховой полис, относящийся к безрисковым активам страховщика. Это означает, что вероятность наступления страховых случаев, по возмещаются средства, ничтожна мала (например, падение метеорита или землетрясение).

Доля средств, вносимых за квартиру, варьируется. Ранее она составляла от 10% до 30%. В основной инвестиционный договор закладывалась фактическая себестоимость части строящегося объекта плюс небольшая прибыль (показывать-то надо). Остальное оформлялось в форме полиса, и было понятно, где деньги белые, а где серые.

Дальнейшая технологическая цепочка проста. Страховая компания получает за свою работу (якобы риски) вознаграждение, составляющее обычно около 1,5% от суммы приобретения полиса, а основные средства попадают в форме наличных денег в компанию, работающую с недвижимостью.

Риски: в случае расторжения договора инвестирования получить деньги, прошедшие по страховой схеме практически невозможно.

4. Схемы, применяемые крайне редко.

4-1. Гарантийное письмо. Часть цены квартиры инвестируется деньгами, которые не проходят ни через какую бухгалтерию и ни на каких счетах не отражается. Доля варьируется и может дорастать до 50% общей цены. При этом продавец выдает инвестору гарантийное письмо, по которому обязуется вернуть ушедшую стороной сумму в случае расторжения основного договора. Инструмент используется в основном небольшими компаниями, работающими чаще всего с 1-2 объектами и не хотящие вдаваться в страховые сложности.

Риски: в случае краха (банкротства, ликвидации и т.п.) компании гарантийное письмо будет просто некому предъявить. То есть гарантий по существу никаких.

4-2. Договор оказания услуг (а также залог и иные вещи, которые способен придумать толковый юрист). Деньги за квартиру вносятся как бы в качестве гарантии оплаты оказанных услуг.

Риски: по основному договору оказания услуг обязательства компании в любом случае выполнены и деньги возврату не подлежат. Из серых схем инструмент наиболее рисковый и близкий к мошенничеству. На сегодняшний день схема используется некоторыми компаниями, но при столкновении с данной практикой высока вероятность, что участник рынка изначально не собирается выполнять фактически принятые на себя обязательства, то есть передавать квартиру приобретателю.

4-3. Инвестирование в строительство дома через паевой инвестиционный фонд

Прецеденты есть, говорят, что такая схема распространена на первичном рынке в Петербурге. Кстати, в СМИ появилась информация о том, что значительно растет количество ПИФов с относительно небольшим капиталом. Не исключено, что часть новых фондов как раз приходится на работу с новостройками. В Москве схема зафиксирована на рынке дорогого жилья – например, при реализации квартир в жилом комплексе «Коперник».

Риски: ПИФ как таковой не подпадает ни под действие 214-го закона, ни под действие Закона о защите прав потребителей, поэтому, входя в ПИФ, вы действуете на свой страх и риск.

Если кратко резюмировать сказанное, получается, что на самом деле желательно покупать только квартиры, которые продаются по полностью легальной схеме. Парадокс: несмотря на новое действующее законодательство, дома, продающиеся по серым схемам на заметку контролирующих органов попадают редко – это может быть, когда инвесторы превращаются уже в обманутых вкладчиков. Представители государства в основном интересуются соблюдением ФЗ – в тех случаях, когда его стараются соблюдать.

Настраивайтесь на ожидание

Как правило, если вы видите объявление о продаже квартир, причем довольно выгодное по цене, лучше всего сразу узнать, в каком состоянии находится стройплощадка. Если на стройке в начале года роют котлован, а сдача дома заявлена на конец того же года, имейте в виду, что в реальности дом может появиться с опозданием – от полугода, до пары лет.

Дело здесь не только в технологических темпах строительства. Например, в Москве в срок строится в основном жилье по городскому заказу. В иных случаях даже у самых респектабельных компаний может получиться так: ставится забор, начинаются работы по выполнению нулевого цикла, в доме продаются квартиры, которые люди готовы купить именно в этом месте... после чего люди и техника уходят на другую площадку, где тоже нужно показать строительную. активность и продавать квартиры. Дом, наверно, в итоге построят, но сами компании на обещанные сроки во многих случаях смотрят как на рекламный трюк.

Бывает еще более интересная ситуация. Появляются рекламные объявления с предложениями по покупке квартир в новостройках. При этом на площадке не происходит вообще ничего. Если компания обладает нормальной репутацией и имеет завершенные проекты, это называется «дом строится». Процесс строительства начинается с момента подписания первых бумаг, связанных с проектом. Если на площадку пришли рабочие и техника и стали трудиться, это уже называется «дом возводится».

Но даже если дом возведен, то есть все конструктивные элементы налицо и даже вставлены окна, придется еще подождать. В зависимости от стиля работы и усердия компании работы завершающего этапа (проводка электрики, отделка мест общего пользования и пр.) может занять до года.

Если работы все же практически завершены. начинается сдача дома. Раньше все было просто. На объект приезжала госкомиссия, принимала его и составляла перечень недоделок, на устранение которых выделялось некое небольшой время – например, месяц. В настоящее время эта практика изменилась. Стройку принимают представители разных служб и в разное же время – пожарники, энергетики и пр. Такой процесс способен растянуть ожидание квартиры еще на полгода.

Потом вы получаете ключи. И попадаете в свою квартиру. Вернее, она еще не ваша. Можно начинать обустраивать жилище, но документы на право собственности вы получите не сразу – а через год, а то и полтора.

Интерьер на старте

Как правило, реализуемые квартиры сдаются без отделки. Жилое помещение, в котором есть обои, унитаз и прочие радости жизни, бывают в основном в новостройках, куда переселяют людей из сносимых домов. Отделка, прямо сказать, сиротская, но в принципе жить можно.

Обычно же все выглядит иначе. вы покупаете некий объем, помещение с монолитным полом и со стенами. У вас есть окна и входная дверь. Стенкой отгорожен санузел. Там где должны быть раковина, ванна и унитаз, торчат трубы для подсоединения оборудования. При этом окна и двери могут быть сделаны крайне скверно. Как известно, большинство обращений по телефону горячей линии столичного стройкомплекса связано с некачественным соединением оконных конструкций со стенами. В простоте говоря, подоконник немного кривоват. рама дает косинус и зимой из окна будет сильно дуть – а страна у нас не самая теплая.

На отделку квартиры обязательно уйдет некая сумма денег, которую надо учитывать при инвестициях в новостройки. Какая именно – уже отдельный вопрос. Считается, что минимум 500 долл. на метр. Понятно, что в зависимости от качества материалов, сантехники и стоимости нанимаемых отделочников сумма может вырасти до невероятного размера. Но говорят, что уложиться можно и сумму расходов гораздо меньшую, чем 500 долл. на метр.

Иногда в квартирах бывают сделаны небольшие зачатки межкомнатных стен. Это делается для того, чтобы сотрудники БТИ могли провести обмер помещений. Часто таких стеночек не делается, это чревато дополнительными затратами инвестора.

Кроме того, бывает так, что застройщик забывает выполнить такие свои обязанности, как благоустройство территории и вывоз мусора. Тогда придомовая земля немного похожа на арену какого-то старинного сражения после ухода войск.

Нюансы про финансы

Если вы внесли все деньги по договору долевого инвестирования, это не значит, что надо отложить только сумму на будущий ремонт. В большинстве случаев в договоре присутствует пункт, по которому площадь квартиры может быть изменена по результатам обмеров БТИ. Если она увеличивается, надо вносить деньги – метров-то оказалось больше. В монолитных домах итоговая площадь может меняться в большей степени, чем в серийных, разница может составить 3-4 кв. м. При московских ценах это довольно неплохая сумма, которую придется довнести.

К возможному росту цены квартиры стоит добавить 2% за оформление жилья в собственность. Тоже не так чтобы очень большие деньги, но продавцы закладывают сюда свою прибыль. Тем не менее, если вы не до конца уверены в своих силах и возможности сделать все самостоятельно, спорить не стоит.

Существуют и другие издержки. Например, коммунальные платежи за 4-6 месяцев вперед. Причем начиная со времени, когда вы в доме еще не живете и прав собственности пока нет. Однако квартиры находятся в процессе оформления, а эксплуатирующим организациям должен кто-то платить.

Думайте о будущем

Выбирая новостройку, обязательно представьте себе, как будет выглядеть район, где построен дом, через несколько лет. Хочется, чтобы вид из окна был хорошим. На парк или, если высокий этаж – с панорамой района. Но люди при выборе жилья часто руководствуются другими соображениями.

Представим себе новостройку с однотипными квартирами. У одних окна выходят на проезжую часть, у других на соседний пустырь, а у третьих на старое заросшее кладбище. Как показывает практика реализации конкретных проектов, зачастую люди выбирают именно третий вариант вида из окон. Потому, что магистраль шумная и пыльная, а на пустыре может появиться огромное здание, которого пока даже нет в градостроительных документах.