Инвестиции в недвижимость Подмосковья на этапе строительства - хороший инструмент для людей, стремящихся приумножить свои средства путем вложения их в недвижимость. Однако далеко не каждый новый проект способен принести хорошую прибыль. Впрочем, специалисты рынка недвижимости уже определили перечень инвестиционно привлекательных городов Московской области.
В «Журнале о недвижимости MetrInfo.Ru» недавно вышла первая статья «Инвестиции в недвижимость Подмосковья. Топ-5 успешных городов: Химки, Красногорск, Котельники, Троицк, Дзержинский. Прибыль до 30%. Обзор объектов», которая, как видно из названия, была посвящена первой пятерке городов из «Рейтинга привлекательности городов Московской области для инвестиций в строящееся жилье» составленного экспертами Национального страхового и кредитного агентства (НСКА). Сегодня - очередь второй пятерки из этого же рейтинга – это города Подольск, Одинцово, Ступино, Люберцы и Домодедово.
Как правильно выбирать
Эксперты рынка недвижимости уверены, что вложения в недвижимость являются одним из самых привлекательных видов инвестиций – подобные активы обесцениваются крайне редко, а чаще всего, наоборот, только дорожают. Как объяснил нам Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век», главный критерий выбора объекта для инвестирования – это уровень дохода, на который может рассчитывать покупатель, то есть величина, на которую повысится цена квартиры с момента ее покупки до последующей перепродажи на более высокой стадии готовности. Но доходность по разным жилым проектам сильно варьируется, она зависит и от конъюнктуры рынка, и от ликвидности самого объекта.
«Оценивая ликвидность жилого объекта, инвестор всегда проводит подробный анализ множества факторов, влияющих на величину полученного дохода - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». - Прежде всего, всех волнует вопрос цены, то есть величина минимального порога вхождения в проект. При этом самые дешевые квартиры инвесторов не интересуют, т.к. наименьшая стоимость обычно устанавливается в объектах с плохими видовыми характеристиками, расположенными на первых этажах и т д. А их выгодно перепродать практически невозможно».
Как добавила Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» , с инвестиционными целями приобретаются в первую очередь однокомнатные квартиры площадью от 36 кв.м до 40 с небольшим. Квартиру лучше выбирать с отделкой, потому что в таком случае ее можно будет сдавать какое-то время без дополнительных затрат. Район должен отличаться хорошей транспортной доступностью. Если мы говорим о Подмосковье, то в городе должна быть железнодорожная станция, должны регулярно ходить электрички.
Проект должен быть качественным (материал строительства, удачные планировки и т.д.) и характеризоваться высокими темпами строительства, добавляет Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ» .
Не менее ответственно стоит подходить и к выбору застройщика, нужно изучить его историю, реализованные им проекты, а также документацию. Сегодня бОльшая часть проектов - комплексные, добавляет Наталия Иванова, директор Департамента по связям с общественностью Группы Компаний ПИК, - поэтому наиболее привлекательными с точки зрения инвестирования будут первые корпуса в жилом комплексе.
Если инвестор заинтересован в краткосрочном вложении средств, то лучше выбор остановить на индустриальном домостроении, поскольку панельные дома строятся в 2-3 раза быстрее, чем монолитные. Срок строительства панельного дома - в среднем 6-9 месяцев. Квартиру же в монолитном доме придется ждать около двух лет.
«Необходимо обратить внимание и на перспективы развития прилегающей территории и инфраструктуру объекта, - советует Роман Семчишин, руководитель инвестиционного департамента TEKTA GROUP. – Например, перспектива строительства рядом с домом метро может повысить цены на 10-13%».
Если девелопер имеет положительную историю, успешный опыт строительства и солидный портфель объектов, то риски вложения денежных средств в его проект минимальны.
Час «икс»
Одно из важнейших условий для успешного инвестирования – выбор самого оптимального момента для вхождения в проект. Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»), напоминает, что чем ниже стадия строительной готовности, тем больше рискует инвестор. Но и возможный рост стоимости квадратного метра в таких проектах значительно выше. По мнению Романа Семчишина (TEKTA GROUP), наибольший доход можно получить, инвестировав в квартиру на самых ранних этапах. Но заработать можно, и купив квадратные метры и на более поздних стадиях.
Продавать же инвестжилье следует, как на завершающем этапе строительства, так и после сдачи дома ГК. По подсчетам TEKTA GROUP, доходность с этапа котлована до сдачи его в эксплуатацию достигает 40-50%, при среднем сроке реализации проекта два года.
А по данным Дениса Бобкова, руководителя Аналитического центра компании Est-a-Tet, в процессе строительства рост цен в зависимости от готовности может достигать 25-30%. При завершении продаж доходная часть от вложений значительно превышает процентную ставку по депозитам, - подтверждает Олег Руснак, генеральный директор «ГВСУ-Недвижимость» . А больше всего, по мнению Марии Литинецкой («Метриум Групп»), инвесторам удается заработать на многоэтажных панельных домах эконом- и комфорт-класса, которые возводятся в рамках небольшого проекта (несколько корпусов).
А сейчас журнал www.metrinfo.ru остановится на городах «второй пятерки», мы рассмотрим проекты, которые там строятся и послушаем, что скажут эксперты.
Подольск – первый во второй пятерке
По данным Est-a-Tet, сегодня на рынке новостроек Подольска представлено 10 проектов, объемом более 1 300 квартир. Как подсчитал Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс» , средняя цена квадратного метра на первичном рынке около 77 тыс. рублей. Между тем, в городе сегодня есть строящиеся ЖК с гораздо более низкой стоимостью «квадрата», на которые стоит обратить внимание как инвесторам, так и обычным покупателям. Так, например, в «Квартале на Садовой» «метр» предлагается по цене от 67 тыс. рублей (цена по акции). Еще одно интересное предложение - ЖК «Рязановский» , где цена начинается от 77 тыс. руб. за кв. м, что соответствует среднерыночному уровню. Но этот проект выделяется среди других очень хорошей транспортной доступностью и обширной инфраструктурой.
В качестве удачных для инвестирования жилых комплексов в Подольском районе Мария Литинецкая («Метриум Групп»), назвала объекты группы ГК «ПЖИ». В частности ЖК «Львовский» . Сейчас комплекс находится на завершающей стадии строительства. Средняя стоимость квадратного метра в нем составляет 65 тыс. руб. Эксперт считает, что после заселения можно прогнозировать рост цен, как минимум, на 10%.
По мнению Софьи Лебедевой («МИЭЛЬ-Новостройки») инвесторам также можно обратить внимание на мкр. «Подольские просторы» («Главмосстрой»). Проект, состоящий из монолитно-кирпичных и панельных корпусов, реализуется в три очереди. Первые две построены и заселены, также как и часть корпусов третьей очереди. В продаже остался только один корпус 6, где цены составляют 60,3-75,8 тыс. руб. за кв. м. Сегодня в корпусе завершен монтаж каркаса и идут фасадные работы. На стадии котлована квартиры в данном корпусе можно было приобрести в среднем на 13,5% дешевле.
Второй проект - ЖК комфорт-класса «Ривьера Парк» представляет собой 9- этажный монолитно-кирпичный жилой дом с двухуровневым подземным паркингом и нежилыми помещениями на первых этажах. В настоящее время монтаж каркаса дома завершен, идет облицовка фасада. Квартиры в ЖК предлагаются по цене 78,0-82,0 тыс. руб. за кв. м. С начала строительства средневзвешенная цена предложения в комплексе выросла на 20,3%.
Еще один интересный проект - ЖК «Весенний» от ОАО «Группы компаний АРС» со средней ценой предложения от 57 500 руб. за кв.м. Потенциал роста стоимости - не менее 15%, т.е. на завершающих стадиях продаж стоимость «метра» может составить минимум 72 000 руб. В данный момент проект находится на стадии возведения средних этажей.
Достоин внимания также мкрн «Родники» (этот комплекс находится не непосредственно в Подольске, а в поселке Знамя Октября, севернее и ближе к МКАД), особенно 9-й и 10-й корпуса, сдача которых запланирована на 2013 год. Цена за кв.м. в этом проекте колеблется от 80 000 до 90 000 руб. Потенциал роста можно оценить в 5-10% от текущей стоимости квартир. Но, несмотря на то, что строительство самих корпусов близко к окончанию, покупка квартиры в таком комплексе может стать инвестиционно привлекательной на период 2-3 года уже после сдачи в эксплуатацию. О правильности такого инвестиционного решения будет свидетельствовать запущенная на полную мощность инфраструктура комплекса, а также находящаяся рядом ж/д станция.
Одинцово – город на Рублевке
Город Одинцово имеет выигрышное расположение по престижному Рублескому шоссе. Поэтому не удивительно, что эксперты считают его благоприятным для инвестиций. Денис Бобков (Est-a-Tet) подсчитал, что средняя цена метра в Одинцовском районе составляет около 111 тыс. рублей. В основном, все новостройки находятся на средней стадии готовности и выше. Среди них можно выделить ЖК «Ромашково» , который будет полностью сдан в 2015 году. Эксперт предполагает, что здесь возможен наибольший рост цен в зависимости от стадии готовности и общего роста цен на рынке недвижимости. Сегодня цена в комплексе варьируется в пределах от 84 до 99 тыс. руб. за кв.м». Рядом пройдет дублер Минского шоссе, а это также будет способствовать росту цен.
Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки») считает инвестиционно интересными несколько жилых комплексов. ЖК «Да Винчи» строится на выезде из города. На продажу предлагаются квартиры свободной планировки, площадью от 37 до 201 кв. м, диапазон цен составляет 91,8-132,9 тыс. руб. за кв. м. Проектом предусмотрено обустройство подземного паркинга, размещение нежилых помещений на первых этажах комплекса, строительство школы. Внутренний двор жилого комплекса будет освобожден от движения автомобилей и обустроен. С момента начала строительства средневзвешенная цена предложения в комплексе выросла на 35%. В настоящее время в жилом комплексе идет монтаж вентилируемого фасада, устройство инженерных систем.
ЖК «Одинцовский парк» , который возводится в 9 микрорайоне Одинцова, представляет собой проект комплексной застройки. Будет построено 11 монолитно-кирпичных домов переменной этажности от 14 до 22 этажей и объектов инфраструктуры: супермаркета, школы, детского сада, ТРЦ, парковки. В настоящее время четыре корпуса уже введены в эксплуатацию, еще два корпуса находятся в стадии активного возведения этажей. Диапазон цен в ЖК составляет 64,0-103,0 тыс. руб. за кв. м. В строящихся корпусах с момента выхода на площадку цены выросли в среднем на 10,5%.
ЖК «Западное Кунцево» возводится в селе Ромашково на территории городского поселения Одинцово. В рамках проекта будут построены 19 монолитных корпусов этажностью 5-6 этажей, подземные паркинги, школа и детский сад. Большинство корпусов, представленных в продаже, находятся в стадии активного возведения этажей. Диапазон цен составляет 86,0-157,7 тыс. руб. за кв. м. В стоимость 2-4-комнатных квартир входит стоимость одного машиноместа на подземном паркинге. С момента выхода в продажу средневзвешенная цена предложения в комплексе выросла на 42%.
Регина Толоконникова, директор департамента маркетинга и рекламы группы компаний «Жилищный капитал» , советует обратить внимание еще и на ЖК «Гусарская баллада» и микрорайон «Новая Трехгорка». Эксперт напомнила, что комплекс «Гусарская баллада» отмечен многими наградами, как проект комплексного освоения территории, лучший жилой комплекс Подмосковья в сегменте экономкласса.
Преимущество «Новой Трехгорки» - это близкое расположение к Москве, наличие ранее сданных очередей, паркинги. «Цены в этих проектах, в зависимости от демографии, этажа, срока сдачи дома имеют достаточно серьезный разброс, - говорит эксперт, - но можно уверенно сказать, что на момент сдачи всего микрорайона и оформления квартир в собственность, их стоимость возрастет на 30-45%».
Ступино предлагает лучшие цены для инвесторов
Предложение на рынке первичного жилья в Ступино ограничено. Можно обратить внимание на ЖК «Большое Ступино» , он включает в себя три монолитно-кирпичных жилых дома с коммерческими помещениями на первых этажах, детские и спортивные площадки, благоустроенную придомовую территорию. «В продаже представлен 17-этажный 6-секционный корпус 1, который находится на стадии монтажа верхних этажей, - уточняет Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»), - а диапазон цен составляет 34-52 тыс. руб. за кв. м».
Интересен квартал «Дубки» , в рамках которого будет построено пять монолитно-кирпичных корпусов. Два корпуса уже готовы и введены в эксплуатацию. Диапазон цен в жилом квартале составляет 52-60 тыс. руб. за кв. м. В настоящее время в продаже представлены два корпуса: корпус 5 построен и введен в эксплуатацию в мае 2013 года и корпус 4, который находится на стадии котлована.
Недалеко от города Ступино на площади 1200 га возводится ЖК «Новое Ступино» . Данный малоэтажный проект можно считать одним из самых привлекательных для инвесторов, - говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). Его отличает грамотная концепция, развитая инфраструктура и доступный уровень цен. Сейчас средняя стоимость квадратного метра в «Новом Ступино» составляет 37 тыс. рублей. «Конкретную цифру, на которую увеличится цена, прогнозировать сложно, однако по мере развития города-спутника рост стоимости будет существенным», - отмечает эксперт.
Люберцы – звезда юго-востока
Павел Лепиш («Домус финанс») подсчитал, что средняя цена квадратного метра на первичном рынке города Люберцы по итогам мая составила почти 89 тыс. руб. По мнению Наталии Ивановой (ГК ПИК), в Люберцах интересным вариантом с точки зрения инвестирования можно назвать жилой район «Красная горка» - это один из самых крупных проектов комплексной застройки Подмосковья, расположенный всего в двух км от МКАД. В районе есть все необходимое для комфортной жизни - общеобразовательные школы и детские сады, торговые и спортивные центры, аптеки, банки, многоуровневые паркинги и многое другое. К 2015 году там появится метро, и район станет даже более привлекательным, чем ветхие спальные районы Москвы данного направления. БОльшая часть домов уже построена, в настоящее время в продаже находится несколько корпусов высокой степени готовности. «Вложив деньги в недвижимость на этом этапе и продав квартиру после открытия станции метро, инвестор при минимальных рисках сможет заработать до 25%», - прогнозирует эксперт.
А Сергей Лядов («Сити-XXI век»), советует обратить внимание на объект компании - миниполис «Самоцветы» . Хотя цены на объекте перевалили за отметку в 100 тысяч рублей за кв. м, потенциал увеличения стоимости квартир еще не исчерпан. Его определяют близость к будущей станции метро «Жулебино», богатая инфраструктура, в которую входят ФОК с первым в городе бассейном, отделение детской поликлиники, семейный центр, реабилитационный центр, отдельно стоящий паркинг и многие другие объекты инфраструктуры. Концепция «Миниполис», на основании которой реализуется проект, служит дополнительным фактором повышения инвестиционной привлекательности, в том числе на стадии эксплуатации комплекса.
Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки») считает, что интерес для инвесторов составит и ЖК «Академический» в пешеходной доступности от железнодорожной станции «Люберцы». Это монолитно-кирпичный 11-25 этажный 15-секционный дом. 8-15 секции дома находятся в стадии активного возведения этажей, 1-7 секции – на начальном этапе строительства. Диапазон цен в комплексе – 62,0-99,1 тыс. руб. за кв. м. С момента начала строительства комплекса средневзвешенная цена предложения в нем выросла почти на 20%.
Домодедово - аэропорт рядом
Удобное сообщение со столицей, благоприятная экология, высокое качество строящегося жилья – все это способствует тому, что новостройки в Домодедово пользуются высоким покупательским спросом, - говорит Павел Лепиш («Домус финанс»). По данным Est-a-Tet, в Домодедово на разной стадии строительства находятся семь новостроек, общим объемом 831 квартира. Средняя цена за кв. м составляет 62 тыс. рублей, а средняя стоимость квартиры – 3,8 млн. рублей. Как уточнил Денис Бобков (Est-a-Tet), на начальной стадии строительства находится один объект, это ЖК «Домодедово парк» , и он является самым интересным для инвесторов.
В микрорайоне «Новое Домодедово» будут возведены многоэтажные панельные жилые дома и объекты социально-бытовой инфраструктуры. Часть корпусов построена, часть – находится на начальном этапе строительства. Диапазон цен составляет 49,9-68,0 тыс. руб. за кв. м.
ЖК «ДОМодедово Парк» представляет собой проект комплексной застройки территории площадью около 260 га. В рамках проекта будут построены панельные жилые дома и объекты инфраструктуры: школы, детские сады, физкультурно-оздоровительный комплекс, гаражные комплексы. В настоящее время в продаже представлен корпус 107, который находится на начальном этапе строительства. Диапазон цен в нем составляет 48-50 тыс. руб. за кв. м.
А ЖК «Европейский» , который возводит Группа компаний «Стройтэкс», будет включать три монолитно-кирпичных корпуса этажностью 15-17 этажей. Объект находится на начальном этапе строительства, поэтому рост цен впереди. В настоящее время сделку можно заключить по цене т 60-65 тыс. руб. за кв. м.
Комментарии
(0)#Последние комментарии на сайте