Ни один должник сегодня не может спать спокойно

Могут ли единственное жилье забрать за долги? Многие граждане на этот вопрос отвечают отрицательно. Мол, закон сделать этого не позволяет. Но так ли это? На этот вопрос мы попросили ответить юриста Максима Граната:

- Существующий запрет отбирать за долги единственное жилье, установленный ст. 446 ГПК РФ, выглядит анахронизмом. Так, например, нам неоднократно приходилось сталкиваться с ситуациями, когда человек «в долгах как в шелках», но проживает в доме площадью двести и более квадратных метров. И его дом неприкосновенен, так как это – единственное жилье. Или, другой вариант: кредиторы не получают годами ни единой копейки, перебиваются на съемных квартирах, а у должника на праве собственности двухуровневая квартира в дорогом районе города. Данная ситуация также  полностью соответствует закону. Точнее, даже не закону, а его букве, ст. 446 ГПК РФ, под которой с 2002 года стоит подпись президента.

Различными силами многократно поднимался вопрос о необходимости данную ситуацию с единственным жильем изменить. Цинизм ситуации в том, что поправка по существу принималась только в 2004 году и была пролоббирована банками. После поправки стало возможным забирать единственное жилье, если оно обременено ипотекой (ФЗ от 29.12.2004 N 194-ФЗ). Ситуация улучшилась главным образом для крупных кредитных учреждений. Для рядовых потерпевших от квартирных мошенничеств положение не изменилось: им по-прежнему трудно добиваться взыскания долгов.

На местном уровне судьи, которые прекрасно видят, что действующая редакция ст. 446 ГПК РФ неадекватна, стали в одностороннем порядке обходить запрет ст. 446 ГПК РФ. Так, если недвижимость должника является его единственным жильем, но жилая площадь явно превосходит средние потребности, то судами иногда допускается обращение взыскания на долю в праве собственности, а не на все жилье целиком.

Подобные решения судов, конечно, продиктованы невозможностью нормально работать по тому закону, который в настоящее время существует. Часть этих решений при проверке вышестоящими судами отменяется, часть остается в силе, но в целом данная судебная практика не стала массовой, и поэтому проблема «единственного жилья» в 300 квадратных метров остается.

Как отнимают единственное жилье

Говоря о явных злоупотреблениях со стороны недобросовестных должников, нельзя забывать, что изначально ст. 446 ГПК РФ создавалась с совершенно другой целью: не позволить кредиторам полностью лишить должника собственности, обеспечить ему хотя бы минимальный уровень жизни. Об этой функции ст. 446 ГПК РФ и пойдет речь далее.

Отдельные адвокаты и продвинутые риелторы научились отбирать единственное жилье у самых бедных граждан.

Начать, к сожалению, снова придется издалека.

Кто такой среднестатистический россиянин-банкрот? Чаще всего это работающий, состоящий в браке и имеющий детей бедный человек средних лет, либо пенсионного возраста. В недавнем прошлом он имел глупость воспользоваться услугами «микрокредитных организаций» со ставками по займам в 240 % годовых и выше. (Наверное, ни для кого не секрет, что все крупные города нашей страны увешаны рекламой подобного рода ростовщических услуг).

Соответственно, данный должник - просто малограмотный человек, которому когда-то срочно понадобились деньги, и который за долги потерял всю свою собственность, кроме единственного жилья. Вот именно он и становится потерпевшим в той схеме, о которой идет речь. 

Судебные приставы, взыскивая долги такого неплательщика, отказываются выставлять на торги его единственное жилье, опираясь на ст. 446 ГПК РФ. Когда это происходит, кредитор решает обойти запрет данной статьи.

Если проблема заключается в том, что жилье у должника – единственное, кредитор решает сделать так, чтобы у должника появилось еще какое-нибудь жилое помещение. Не важно какое, лишь бы оно числилось жилым.

Самый простой и недорогой вариант – подарить должнику какую-нибудь избушку в сельской местности. Но, если у должника сохранилось хоть чуточку ума, такой подарок он не примет и на регистрацию договора дарения не придет.

В этом случае, как ни странно, должнику эту же самую избушку можно… купить.

Между взыскателем и собственником избушки заключается договор купли-продажи. Договор выглядит как обычно: покупатель с одной стороны и продавец с другой. При этом в текст договора добавляется условие о том, что жилой дом приобретается в пользу третьего лица (указываются паспортные данные должника). Должник, таким образом, становится выгодоприобретателем – то есть таким участником правоотношений, у которого нет никаких обязанностей, а имеются только права.

Данный статус интересен тем, что у должника отсутствует возможность не принять недвижимость. Проще говоря, если кто-то задался целью купить вам дом в глухой деревне, предотвратить это вы не сможете. В итоге, хотя под договором купли-продажи подписи должника нет, право собственности на объект недвижимости у должника возникло. Что особенно интересно, должник об этом даже не догадывается.

И тогда Росреестр отступил…

До недавнего времени Росреестр пытался сопротивляться регистрации договоров в пользу выгодоприобретателей, но сейчас такие сделки регистрируются беспрепятственно. Видимо, количество перешло в качество. 

После регистрации перехода права собственности взыскатель получает выписку из ЕГРН на объект недвижимости и едет к судебным приставам. Таким образом, в материалах исполнительного производства появляются документы о том, что должнику принадлежат сразу два жилых объекта. Схема завершена, и основное жилье у должника отбирают.

Естественно, что проживание в загородной избушке оказывается невозможным в связи с ее ветхим состоянием. В одном случае мы даже столкнулись с тем, что строение существовало только по документам, а по факту отсутствовало вовсе.

Нужно отметить, что расходы кредитора на поиск и покупку избушки часто на порядок меньше, чем стоимость недвижимости, которой кредитор в итоге завладевает. Поэтому не следует рассчитывать на то, что затратность данного метода остановит злоумышленников.

Бороться с данной схемой весьма трудно.

Прежде всего, должнику затруднительно своевременно узнать о том, что у него появился какой-то объект недвижимости, и что правила ст. 446  ГПК РФ его больше не защищают. Затем, даже если должник сразу же узнал о появлении у него права собственности, то оспорить данную сделку нереально. В суде спросят: чем нарушены права должника? Тем, что ему купили жилье?

Именно поэтому для должника единственным выходом является немедленная продажа избушки, а этого сделать он часто не успевает. Пока должник узнает о появлении у него новой недвижимости, пока он поймет, чем это ему грозит, пока получит свидетельство Росреестра и начнет готовить продажу - уйдет много времени, и старое жилье уже продадут с торгов.

Самое неприятное в этой схеме то, что часто вместе с должником на улице оказываются члены его семьи, в том числе дети. Причем наличие у детей доли в праве собственности на квартиру или дом не спасает: с молотка уходит доля родителя, а новый собственник вселяется в жилое помещение, и проживать в нем становится невозможно.

В завершение этого пункта отметим, что ст. 446 ГПК РФ, несомненно, будет отредактирована. Когда – неизвестно. Тематическое постановление Конституционного Суда РФ от 14.05.2012 N 11-П по ст. 446 ГПК РФ больше создало вопросов, чем их разрешило. Одно известно точно: ни один должник сегодня не может больше спокойно спать в своем доме, надеясь на то, что его жилье – единственное.