Недвижимость без инвесторов

Рынок коммерческой недвижимости стал одной из главных жертв кризиса. Соответственно, приток инвестиций в этот сегмент практически иссяк и начнет возвращаться только к концу года. В настоящее время потенциальным инвесторам наиболее интересны ликвидные офисные и торговые объекты, а также сегмент гостиничной недвижимости.

Рынок коммерческой недвижимости стал одной и самых пострадавших отраслей в кризис, и начнет восстанавливаться еще не скоро - только ближе к концу 2010 года в этот сегмент станут возвращаться инвесторы. Такой прогноз делают эксперты Knight Frank, подготовившие обзор рынка за прошлый год.

До начала острой фазы мирового кризиса (до осени-2008) инвестирование в коммерческую недвижимость в России было преимущественно краткосрочным и спекулятивным, реже - это были стратегические долгосрочные инвестиции, говорится в обзоре Knight Frank.

К концу 2009 года инвестиции в коммерческую недвижимость - это, прежде всего, поиск возможностей извлечения дивидендов из текущего состояния рынка. Это могут быть как инвестиции в недооцененные активы, так и покупка помещений для собственного использования с целью снижения рисков по расходам на аренду.

Девелоперы с кредитами и без

Кризис практически лишил девелоперов кредитных ресурсов, тогда как до кризиса рынок коммерческой недвижимости развивался преимущественно за счет заемных средств. В 2009 году участникам рынка стало крайне сложно привлечь заемный капитал под объекты недвижимости: снизилось общее предложение кредитных ресурсов, ужесточились условия кредитования.

К примеру, если в середине 2008 года иностранные банки предлагали кредитные ресурсы на рефинансирование 70-80% рыночной стоимости действующих объектов (коэффициент Loan-to-Value) по ставке примерно LIBOR + 3-3,5%, то к середине 2009 года- единичные предложения от иностранных банков предполагали рефинансирование около 40-50% стоимости объекта по ставке LIBOR + 8-12%.

В результате, договориться с банками о финансировании или о реструктуризации долга удалось лишь "немногим избранным". В числе счастливчиков оказались, к примеру: контролируемая Олегом Дерипаской компания "Главстрой", которая договорилась с ВТБ о реструктуризации долга на 3,2 млрд рублей; Mirax Group, согласовавшая с "Альфа-Банком" реструктуризацию долга в $250 млн (примерно 7,6 млрд рублей по текущему курсу). MosCityGroup, принадлежащая девелоперу Павлу Фуксу, сумела договориться с ВТБ о финансирование затрат на достройку башни Imperia Tower в ММДЦ "Москва-Сити" на 4,5 млрд рублей.

В общем, тех, кто нашел общий язык с банками, было не много. Многие были вынуждены отложить реализацию проектов, находящихся на ранних стадиях девелопмента, приостановить строительство наиболее капиталоемких.

Получила широкое распространение тенденция ...