Настоящее и будущее заложенной коммерческой недвижимости

14 сентября в Sheraton Palace Hotel компания Penny Lane Realty - ведущий оператор на рынке жилой и коммерческой недвижимости – провела пресс-завтрак. Тема пресс-завтрака – «Передел собственности на рынке коммерческой недвижимости». На мероприятии выступили: Георгий Дзагуров - генеральный директор компании, Алексей Могила - директор департамента торговой и региональной недвижимости, Максим Жуликов - ведущий специалист департамента офисной недвижимости и Анатолий Аксаков - президент Ассоциации региональных банков России.

Пресс-завтрак начался с выступления Анатолия Аксакова, президента Ассоциации региональных банков России, который еще раз отметил наибольшее падение строительного сектора в результате кризиса, а также активное вмешательство государства в рыночные процессы в это время. Создавая более выгодные условия одним компаниям, и менее выгодные другим, как правило, из сферы малого и среднего бизнеса, государство нарушало естественные процессы рыночной экономики. Со слов г-на Аксакова, на данный момент ситуация с заложенной недвижимостью у банков сложная, но контролируемая. У банкиров скопилось на балансах непрофильных активов, стоимостью примерно 2 трлн. рублей, 70% из которых – объекты недвижимости. Начав реализовывать эти залоги на рынке по низким ценам, банки создадут угрозу бизнесу. Однако, есть твердая уверенность, что эти активы через некоторое время станут востребованными на рынке, а может быть, даже дефицитными, вырастут в цене и позволят покрыть убытки и потери, которые банки понесли с ними ранее. Поэтому банки продолжают хранить недвижимые залоги на балансе, хоть и себе в убыток.

С начала 2010 года объемы кредитов строительному сектору увеличились более чем в 10 раз и достигли более 500 млрд. руб. В основном, привлеченные средства идут на достройку объектов незавершенного строительства жилья. На кредитование коммерческой недвижимости все еще сохраняются «драконовские» условия. Даже несмотря на это, ряд девелоперов уже сейчас готовы кредитоваться у банков под залог будущих объектов, так как есть уверенность в том, что растущий рынок позволит окупить все кредитные ресурсы. По словам Анатолия Аксакова, это является хорошим сигналом.

Максим Жуликов, ведущий специалист департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty, рассказал, как происходило перераспределение прав собственности. В основном, банкиры действовали по четырем сценариям. Согласно первому, банк отбирал за долги объекты девелоперов, если долг был бесперспективным, а недвижимость ликвидная. Таким путем банкам отошли бизнес-центры «Город столиц» (Capital Group), проект «Хрустальные башни» (Coalco). По второму сценарию девелопер самостоятельно отдавал за долги часть своего бизнеса, в результате чего банк контролировал финансовые потоки. Именно таким образом, 51% акций компании «Система Галс» и 20% акций компании «ДОН-СТРОЙ» перешли в собственность банка ВТБ.

Третий сценарий предполагал, что девелоперу удавалось реструктурировать задолженность перед банком (например, компании «Комплексные инвестиции», группе компаний «ПИК», копании «Девелопмент-Юг»). И наконец, согласно четвертому сценарию девелопер, взявший кредит и чувствовавший себя не вполне уверенно, предусмотрительно реализовывал часть незаложенной недвижимости на открытом рынке, понимая, что в ближайшем будущем на него может быть оказано давление со стороны банков. Вырученные деньги шли на оплату долга. Таким образом поступили Horus Capital, «ОПИН», AFI Development, «Евразия».

По словам Максима Жуликова, только коммерческие банки сейчас реализуют непрофильные активы с выгодой. Госбанки в большинстве случаев проявляют себя неэффективными собственниками из-за отсутствия опыта работы с недвижимостью и четких регламентов. Возможно, в 2011 году механизмы реализации будут выработаны, и банки активизируют работу по сбыту непрофильных активов. Насколько они будут эффективными, покажет время, но при взаимодействии с экспертами рынка недвижимости результат, несомненно, окажется лучше.

Алексей Могила, директор департамента торговой и региональной недвижимости Penny Lane Realty, в своем выступлении отметил, что практически 98% торговых центров строились до кризиса с привлечением банковских займов. Не секрет, что когда на рынке наступили тяжелые времена, передача прав собственности на объекты торговой недвижимости банкам была довольно масштабной. Но за все это время ни один банк не показал себя эффективным управленцем, способным обеспечить достаточное финансирование проекту и поддержание его в том виде, в котором оно отошло кредитору. Как и в сегменте офисной недвижимости, в торговом сегменте также до сих пор нет четкой стратегии по управлению непрофильными объектами. Ситуация усложняется еще тем, что есть проблемы, связанные с завышенной балансовой стоимостью и оценкой объектов, которая была произведена ранее. По некоторым все еще продолжаются процессы о реструктуризации задолженности.

Кризисный передел собственности практически не затронул сегмент стрит-ритейла, объекты которого, как правило, строились на собственные средства либо с привлечением небольших займов. Более того, эксперты видят, что данный сегмент сегодня практически полностью восстановился, о чем свидетельствует рост арендных ставок и цен продаж по основным торговым коридорам.

В связи с тем, что финансирование сейчас по-прежнему крайне дорогое, многие девелоперы заняли выжидательную позицию или находятся в поиске финансирования за рубежом. Но за последние полгода все же наблюдается прогресс на рынке торговой недвижимости. Один из самых ярких признаков выздоравливания рынка – рост обращений к консультантам, которые в кризис, как известно, были абсолютно не востребованы. Обращения касаются корректировки концепции, адаптации проекта к реалиям сегодняшнего рынка, поиску эффективного пула арендаторов и пр.

«Действия банков сложно оценить однозначно, - сказал в своем выступлении Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty. - Например, Альфа-банк поступил эффективно с точки зрения собственной наживы, А) реализовывая объекты, которые по закону должны были бы составить общую долговую массу банкротящихся компаний, Б) не оплачивая услуги профессиональных операторов рынка, понимая, что, перевесив объекты на офф-шорные компании, они создают преграду для того, чтобы требовать оплаты в РФ, В) выкупая долговые обязательства девелоперов (МИРАКСа, например) и рейдерскими действиями создавая такие преграды ведению бизнеса, что оппоненты вынуждены идти на уступки. Однако, таким образом с точки зрения репутации и потенциала эффективного сотрудничества в будущем, этот банк, по моему мнению, несет куда большие потери. Если десять лет назад частое требование наших клиентов «не рассматривать в качестве клиента по сделке «Альфа-Банк» и близкие ему структуры» было достаточно частым, то сегодня такое отношение к себе вновь культивируется самим банком».

Как отметил г-н Дзагуров, Сбербанк, в лице «СБ-Капитал» показал высокую эффективность в работе с объектами Capital Group («Город столиц» и пр.), благодаря правильно выбранной стратегии продажи с исполненной внутренней отделкой, реализация идет успешно. В то же время Сбербанк демонстрирует неэффективную работу со своими филиалами. Дело в том, что всего 12% филиалов банка находятся у него в собственности. Понятно, что в трудные годы новые филиалы практически не открывались, то есть почти все договора аренды заключены на условиях, не выгодных Сберу, предусматривают (даже в кризис) возможность одностороннего повышения арендодателями ставок в пределах 5-10%. Таким образом, и в кризис Сбербанк арендует площади, ставки по которым в лучшем случае не растут.

«В настоящее время со стороны собственников, мы наблюдаем своего рода «качели», когда решения меняются и соглашения нарушаются уже по пути сделки, - заметил в заключение мероприятия Георгий Дзагуров. - В течение долгого времени в России мы наблюдали рынок продавцов, которые устанавливали правила игры, работали на повышение цен. При этом они зачастую действовали сплоченно, в отличие от многочисленных и разнопрофильных покупателей – арендаторов. В период кризиса продавцы становились более гибкими, внимательными к интересам покупателей, так называемыми «добрыми» собственниками. Но с апреля 2009 года наиболее «сладкие» предложения с рынка быстро уходили, ряд объектов даже значительно прибавили в цене, и этим не преминули воспользоваться продавцы и арендодатели. Следуют отказы от сделок, даже не совсем этичные. Необходимо отметить и тот факт, что рынок стал вновь наполняться рейдерскими приемами, недобросовестными действиями сторон по сделкам, что вынуждает нас активнее защищать интересы своих клиентов».