Накопить на взнос

Каждая третья сделка на рынке недвижимости в Москве и области связана с ипотекой, причем еще год назад только чуть больше четверти сделок проводилось с привлечением таких кредитов. Рост популярности ипотеки легко объясним: стоимость квартир пусть медленно, но растет, тогда как реальные доходы москвичей падают. Многим не по карману даже ипотека, ведь жилищный кредит стоит брать в случае, если заемщик располагает не менее 20% от стоимости приобретаемой недвижимости и имеет относительно стабильный источник дохода. Но роста ставок эксперты пока не ждут, поэтому у многих все же есть шанс накопить хотя бы на первоначальный взнос.

Без вариантов

Вместе с ростом цен на недвижимость ежегодно растет и число ипотечных сделок. По словам гендиректора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софьи Лебедевой, по сравнению с 2011-м прошлый год продемонстрировал увеличение сделок в среднем на 15%, а по итогам первого полугодия 2013 года доля ипотечных сделок составила около 38%. «Для сравнения: за первое полугодие 2012 года доля ипотечных сделок держалась на уровне 25–30%», — уточняет эксперт.

По словам заместителя директора департамента ипотечного кредитования банка «Петрокоммерц» Дмитрия Шапочкина, к 2020 году число сделок с ипотекой превысит 50%. По мнению экспертов, это происходит потому, что скорость создания гражданами накоплений значительно отстает от роста цен и вдобавок ко всему пожирается инфляцией, поэтому иных вариантов приобрести жилье, кроме как путем кредитования, у многих просто нет и не будет в обозримой перспективе.

Большой кредит доступен единицам

Объективная реальность такова, что многим потребителям даже ипотека не по карману, не говоря уж о покупке квартиры на собственные средства. Несмотря на то что участники рынка говорят о демократизации условий выдачи жилищных кредитов, по факту это многолетнее финансовое ярмо под силу лишь семьям с хорошим стабильным доходом. Не зря Дмитрий Шапочкин из банка «Петрокоммерц» утверждает, что ипотеку стоит брать в случае, когда вы располагаете не менее 20% от стоимости приобретаемой недвижимости и имеете относительно стабильный источник дохода. В противном случае с ипотекой справиться будет сложно.

В столичном регионе тем, у кого нет собственного жилья, ипотеку без первоначального взноса не дадут. Ипотечные программы существуют для владельцев квартир, которые с помощью жилищного займа хотят улучшить условия проживания. В противном случае у заемщика должно быть не менее 10% от стоимости приобретаемого жилья. Многие банки предлагают взять потребительский кредит, но сложно представьте себе эту нагрузку при ипотечном займе, к которой еще прибавится плата за дорогостоящий потребительский кредит с ценой от 20%. Несколько повезло молодым семьям, которые ожидают пополнения: они могут рассчитывать на госсубсидию в виде материнского капитала, который принимается в качестве первоначального взноса. Сейчас его размер составляет порядка 400 тыс. руб., и этого едва-едва хватает на первоначальную сумму для покупки квартиры в Подмосковье, в которой можно было бы проживать с детьми. Подробную информацию о квартирах в Подмосковье, Вы сможете найти на www.mosobldom.ru. Стоит также отметить, что 10% первоначального взноса предлагает не каждый банк и велика вероятность, что в выбранном вами районе банкиры будут просить внести в качестве первоначального взноса и 15%, и 30% от стоимости квартиры.

Татьяна Павлова, вице-президент, начальник управления развития розничного бизнеса банка «Интеркоммерц»

«То, что Москва и Московская область находятся в лидерах по показателям просроченной задолженности, связано прежде всего с тем, что это одни из самых привлекательных рынков на сегодняшний день, поэтому за свой кусок пирога здесь бодается множество банков. Это привело к повышенной конкуренции в регионе, что означает заниженные требования к заемщикам, а также снижение минимального первоначального взноса, что, конечно же, не дисциплинирует заемщика и не мотивирует его возвращать надлежащим образом взятый в банке кредит. Не стоит забывать и про увеличение кредитной нагрузки у нашего населения, особенно в Московском регионе».

Разброс ставок по ипотечным кредитам велик. Можно найти предложение даже под 7,75% годовых. Первоначальный взнос по такому кредиту будет составлять не менее 20% от стоимости жилых метров, а на плечи заемщика лягут затраты на ежегодное титульное, имущественное и личное страхование, стоимость которого может достигать 1% ежегодно в зависимости от размера кредитной задолженности. В основном столь низкая цена кредита встречается на рынке новостроек, и нередко на момент взятие ипотеки дома еще не введены в эксплуатацию.

Сравнительно недорогая ипотека также предлагается по программам Агентства ипотечного и жилищного кредитования (АИЖК). Аккредитованные там банки выдают дешевую ипотеку льготникам — военным, ученым, молодым семьям. Впрочем, у АИЖК есть и программы для простых граждан, где стоимость жилья в кредит начинается от 9,2%.

Есть банкиры, которые просят за жилищный кредит до 20% годовых. Но это уже так называемая экспресс-ипотека, которая предполагает быстрый срок рассмотрения заявки (1–3 дня) и первоначальный взнос не менее 30%. Вероятность одобрения такой заявки велика, так как заемщик еще и обязательно страхуется по всем параметрам, дабы обезопасить банк от невозврата кредита.

Стандартная же цена ипотеки в Москве и области варьируется от 11,5 до 15% годовых. Размер кредита рассчитан на любые категории заемщиков и составляет от 300 тыс. до 30 млн руб. при сроке кредитования от 3 до 30 лет.

При таком разбросе условий однозначного ответа на вопрос, стоит ли брать ипотеку сейчас или имеет смысл подождать, эксперты не дают. Все участники рынка убеждены, что в этом секторе воцарилась относительная стабильность. «В текущих макроэкономических условиях причин для существенного снижения или увеличения кредитных ставок мы не видим. Поэтому в 2013 году ставки ипотечного кредитования скорее всего сохранятся на текущем уровне», — констатирует директор департамента ипотечного кредитования Номос-банка Александр Дарданов. Это значит, что, если у потенциальных заемщиков нет средств на первоначальный взнос, их можно спокойно подкопить: ипотека пока не дорожает.

«Новая Москва» недешевая

По словам директора проекта «Фламандия eco village» Ильи Дискина, наивысшая доля ипотечных сделок в столичном регионе приходится на экономкласс любых типов недвижимости. «Бизнес- или премиум-класс сильно уступает дешевым вариантам в этом отношении», — комментирует эксперт. По этой причине особенной ипотечной популярностью на сегодня пользуется недвижимость в ближайшем Подмосковье и «новой Москве». Потребители охотно берут квартиры в этих районах, несмотря на то что стоимость жилья за последний год там выросла на 30%, а нижняя планка теперь составляет порядка 2 млн руб. за самую скромную малометражку. Однако эти жилые метры все равно доступнее столичных, поэтому спрос только растет.

В свою очередь и банки стремятся быть в тренде, поэтому в «новой Москве» достаточно интересных предложений в сегменте ипотечного кредитования. По данным банков, опрошенных «МН», ипотека в «новой Москве» предлагается в среднем за 12–14% годовых при минимальном первоначальном взносе 15–20% от стоимости квартиры. Ведущими участниками рынка в регионе являются Сбербанк, Газпромбанк, «ВТБ-24», Связь-банк, Банк Москвы Транскапиталбанк, банк «Возрождение», Московский кредитный банк, Московское ипотечное агентство. Банки регулярно проводят различные акции и предлагают специальные условия, которые позволяют снизить стоимость кредита на несколько процентных пунктов.

К примеру, Банк Москвы и Московское ипотечное агентство снижают ставку на один процентный пункт после регистрации собственности. Интересные программы предлагают и сами застройщики. По большей части это касается рассрочки платежей. Например, ЖК «Зеленая Москва» предлагает рассрочку на период строительства дома с квартирой, а в зависимости от размера платежа застройщик ЖК предлагает скидку от 5 до 10%. На квартиры в знаменитом ЖК «Коммунарка» дается рассрочка на 3,6 и 12 месяцев.

Интересный продукт для желающих обосноваться в «новой Москве» предложило АИЖК. Программа «Переезд» предполагает продажу старой квартиры заемщика в течение двух лет, под залог этого жилья выдается кредит под 12,5% годовых в размере до 80% от ее рыночной стоимости на первоначальный взнос по ипотеке, взятой тут же на срок до 30 лет. Иными словами, несмотря на дороговизну приобретаемого жилья, выбор для заемщиков все же есть.

Сергей Шпетер, старший вице-президент Национальной службы взыскания

«Высокий процент просроченных кредитов обусловлен как высоким уровнем миграционной привлекательности Московского региона, так и более высокой стоимостью обслуживания кредита. причем не с точки зрения процентной ставки, а с точки зрения размера ежемесячного платежа и общей величины кредита, необходимого для покупки дорогостоящего жилья в регионе. Все мы понимаем, что стоимость жилья в Москве и области намного выше, нежели в других регионах страны. И для того чтобы обслуживать ипотечный кредит в Москве или, что чуть легче, Московской области на протяжении 10 лет, необходимо иметь возможность осуществлять платежи в размере, превышающем 30 тыс. руб. ежемесячно. И это без учета стоимости обязательного страхования квартиры. Учитывая высокий уровень конкуренции на рынке высокооплачиваемого труда, который усиливается с каждым годом, нетрудно предположить, насколько сложно среднестатистическому ипотечному заемщику в столице выдерживать жесткий финансовый темп на протяжении многих лет».