На западе мало места

Рынок бизнес-класса сегодня на подъеме. Более 60% представленных на рынке проектов по праву можно отнести к этому сегменту. Хотя еще пару лет назад рынок бизнес-класса был несколько неадекватен: встречались дома с неудачным местоположением, окнами на ТТК или крупную автомагистраль, некачественно построенные. Правда, необоснованные амбиции застройщиков наряду с постоянно растущим рынком "заталкивали" подобные дома в "бизнес". Но клиенты стали более требовательными и избирательными, а вслед за ними вырос и качественный уровень новостроек бизнес-класса. В результате сегодня вполне можно говорить о бизнес-классе как о сложившемся сегменте рынка наряду с эконом, премиум и элит.

Под недвижимостью бизнес-класса обычно подразумевают индивидуальные проекты монолитного строительства, расположенные в обжитых районах города и обеспечивающие конечному потребителю высокий уровень комфорта. Граница между премиум и бизнес-сегментом нередко бывает весьма условной, но есть два важнейших фактора: местоположение и масштабность строительства. Жилые комплексы бизнес-класса чаще всего многоквартирные, иногда в них входит несколько корпусов. У таких объектов индивидуальный архитектурный облик, наличие подземного паркинга и объектов инфраструктуры на первых этажах или в отдельно стоящих зданиях. Наибольшее количество комплексов бизнес-класса расположено за пределами центра города в наиболее популярных округах (ЗАО, ЮЗАО, СЗАО).

Немаловажным фактором является архитектура дома, она должна быть запоминающейся и выгодно отличать дом от стандартной застройки. В отличие от проектов премиум-класса, где к созданию облика дома привлекаются архитекторы с мировым именем, проект бизнес-класса может быть выполнен менее известным архитектурным бюро. Разумеется, в доме должна быть современная инженерия, система диспетчеризации и безопасности, огороженная, благоустроенная территория, объекты инфраструктуры. Средняя площадь квартир в доме бизнес-класса составляет 100-110 кв. м. Но главное - площадь квартиры должна быть не просто большой, а грамотно распланированной. При высокой стоимости квадратного метра покупатель не готов платить за бесполезную площадь коридоров и темных комнат.

- В компании Barkli работа по созданию оптимальных решений по планировке начинается еще на этапе формирования технического задания на проектирование. Это позволяет изначально задать правильную посадку здания на участке и идти от планировок к облику здания, а не наоборот, - рассказывает Аркадий Акимов, генеральный директор корпорации "Баркли".

Сегодня бизнес-класс - самый объемный и сложный сегмент на рынке новостроек Москвы. Среди наиболее интересных проектов бизнес-класса аналитики выделяют ЖК "Таежный", ЖК "Dominion", ЖК "Английский квартал", ЖК "Янтарный Город", ЖК "Приоритет", ЖК "Зодиак". ЖК "Доминанта", ЖК "Мономах", ЖК "Шуваловский", ЖК "Долина Сетунь". Впрочем, эксперты относят к классу бизнес 60-80% всех новостроек Москвы хотя бы по тому признаку, что строится в основном монолитное жилье. Исключение составляют немногочисленные проекты экономкласса на окраинах города - в Люблино, Бирюлево, Митино, Бутово, где возводится типовое панельное жилье или же единичные элитные проекты.

- Мы отмечаем огромный интерес у девелоперов к этому сегменту рынка. Выходит все больше проектов, квартирных и апартаментных. Особый интерес представляет пересечение Минской и Мосфильмовской улиц. В этом году в этом районе в первичную продажу поступило уже 4 проекта: Snegiri Eco, "Долина Сетунь", Мосфильмовский, Штаб-квартира на Мосфильмовской, - говорит Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills.

В начале лета 2012 года продажи велись в 36 комплексах бизнес-класса (ориентировочно более 15 тыс. кв. м). За первое полугодие 2012 года рынок пополнился еще 8 проектами, 3 из которых строятся на территории ЗАО.

По сравнению с прошлым годом уровень спроса на жилье бизнес-класса увеличился на 12%. В среднем до 148 первичных сделок в месяц, по данным IntermarkSavills.

- Последние несколько месяцев спрос на жилье бизнес-класса растет, несмотря на традиционные "сезонные" спады деловой активности. Покупателями недвижимости становятся, конечно, люди с достатком выше среднего, семейное же положение и возраст может быть абсолютно любым. Молодые семьи, как с детьми, так и без детей, пары с уже взрослыми детьми, одинокие покупатели, некоторый процент составляют инвесторы, вкладывающие средства на начальном этапе строительства, - приводит портрет покупателя директор департамента реализации инвестиционных программ компании "ИНТЕКО" Николай Румянцев. - Нередки случаи приобретения недвижимости для ближайших родственников: родители покупают отдельное жилье подросшим детям, внукам или же наоборот, дети приобретают квартиру для родителей.

Покупатели жилой недвижимости бизнес-класса, как правило, практичные люди. Они четко представляют, сколько и за что они платят, правильно оценивают индивидуальность и характеристики нового дома. Денежный фактор является для них важным, поэтому особое внимание уделяется наличию скидок.

- При выборе жилья обращают внимание на местоположение и техническое оснащение объекта. Ценят в первую очередь качество жилья и его инфраструктуры. Это люди с крайне ограниченным ресурсом свободного времени, - добавляет Аркадий Акимов. - Для них важен социальный статус их потенциальных соседей. Важным запросом являются требования к безопасности. У них сформировано представление о комфортной жизни, так как это может быть не первая покупка жилья. Это активные люди, которые работают в бизнесе, топ-менеджеры крупных компаний, владельцы крупного и среднего бизнеса.

Средняя запрашиваемая площадь квартиры в бизнес-классе по итогам первого полугодия 2012 года составила 105 кв. м. Также пользуются популярностью площади до 80 кв. м, спрос на которые формируется за счет небольшого объема вложений и квартиры для семейного проживания от 100 до 150 кв. м.

Средневзвешенная долларовая цена предложения в новостройках бизнес-класса в августе 2012 г. составила 6 800 $/кв. м. Небольшое снижение по сравнению с июлем этого года связано с выходом на первичный рынок нового объема предложения по цене ниже рыночной. В целом за последний год средневзвешенная долларовая цена предложения в новостройках бизнес-класса ЦАО повысилась на 12% (до 8770$/кв. м), а стоимость домов бизнес-класса по Москве по итогам лета составила 6201$ за кв. м.

- Цены в большей степени зависят от местоположения комплекса, его масштаба и длительности строительства. В период кризиса строительство многих комплексов было либо заморожено, либо велось более медленными темпами, - подчеркивает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, вице-президент Российского союза инженеров. - Однокомнатные квартиры в бизнес-классе в среднем стоят 11,1 млн руб., двухкомнатные 17,5 млн руб., трехкомнатные 22,3 млн руб., квартиры большей комнатности в среднем стоят 35 млн руб.

На стоимость жилья влияет не только местоположение и качество возведения, но и стадия строительства. Например, в одном и том же районе квадратный метр на стадии котлована может быть на 10-25% дешевле, чем в уже построенном доме.

- На начальном этапе строительства можно найти жилье по 140 000 руб./кв. м, если же говорить о готовых или почти готовых домах, то корректной будет цифра в 190-200 000 руб./кв. м. Положительная динамика цен с большой долей вероятности сохранится до конца года, при отсутствии глобальных финансово-экономических потрясений, - полагает Николай Румянцев.

В плане территориальных предпочтений почти половина покупателей предпочитает столичные западные районы. Эта часть города традиционно считается наиболее комфортной для проживания, но постепенно география бизнес-класса расширяется, так как новых площадок в престижных округах все меньше.

Стабильно интересны покупателям жилые комплексы, расположенные на территории СЗАО и ЮЗАО - традиционные районы для строительства домов бизнес-класса. Востребованы и комплексы на территории ВАО за счет низкого уровня цен по сравнению с остальными округами.

Однако в Москве остается все меньше и меньше свободных площадок под полноценное жилое строительство. В обозримом будущем застройщикам придется осваивать промышленные зоны, где нет никакой инфраструктуры и необходимо совершать мероприятия по рекультивации земель, или же перестраивать устаревшие кварталы еще советской застройки.

- Новое строительство будет характеризоваться очень высоким уровнем понесенных затрат, что приведет к дальнейшему росту цен. Уже сейчас можно говорить о развитии нового сегмента недвижимости бизнес-класса - жилых апартаментах, которые при статусе коммерческой недвижимости используются как квартиры. При строительстве подобного жилья застройщик сокращает свои издержки за счет социальной инфраструктуры, строительство которой становится необязательным и не ложится обременением на застройщика, - говорит Николай Румянцев.

Прогнозируется в ближайшей перспективе появление новых крупных и концептуально интересных проектов в СЗАО, ЗАО и ЦАО, что должно способствовать еще большей активизации спроса в этом сегменте жилищного рынка. По мнению Дмитрия Халина, к концу года объем спроса в этом сегменте превысит 1 млрд долл.

Цифра отнюдь не фантастическая. В последние 2,5 года рынок бизнес-класса постепенно восстанавливается после кризиса: выходят на рынок новые проекты, возобновляется строительство и продажи в ранее замороженных проектах. Спрос постепенно растет, но докризисного уровня еще не достиг.

- При этом в год продается больше жилья бизнес-класса, чем выходит за год на рынок. В связи с этим объем предложения в сегменте бизнес-класса постепенно снижается. Таким образом, сегодня рынок характеризуется ограниченностью предложения, тем не менее с учетом "запасов", сформированных на рынке в кризисный период, дефицита на рынке не отмечается, - указывает Константин Ковалев.

При этом объемы нового предложения постепенно растут, как за счет выхода новых жилых, так и за счет выхода апартаментных проектов бизнес-класса. Эксперты прогнозируют, что при условии сохранения текущих тенденций сегмент бизнес-класса придет к равновесному состоянию спроса и предложения. В случае сохранения относительной стабильности макроэкономической ситуации сложившиеся тенденции восстановления рынка сохранятся, и можно ожидать, что рынок возвратится к нормальным докризисным темпам роста цен - на уровне 15% в год.