На рынке чудес не бывает

Стабилизации цен на российском рынке недвижимости ждут давно. Вопрос о том, когда же она все-таки наступит, волнует и инвесторов, и аналитиков, и экономистов. Но самым насущным он является для тех, кто еще не успел приобрести жилье. Чтобы с определенной долей вероятности ответить на этот вопрос, проследим историю развития отечественного рынка и сформулируем, какие факторы сегодня способствуют его стабилизации, а какие оказывают дестабилизирующее действие.

Исторические аналогии
История российского рынка недвижимости в постсоветский период делится фактически на два основных этапа: до кризиса 1998 г. и после него. Начиная с августа 1991 г. и последующего вслед за ним развала Советского Союза, сфера недвижимости в России начала постепенный переход от немногочисленных сделок обмена жилья к рыночным отношениям. Однако реальных денег в начале бурных 1990-х ни у кого не было, соответственно, и цены на квартиры были тогда чисто символическими - по сегодняшним меркам просто копейки.

Смешно вспоминать первые волны подорожания московской недвижимости (которая, как известно, всегда в цене) с уровня $100-300 за метр до более-менее ощутимого уровня порядка $700 за метр, с последующим (после некоторой коррекции) ростом до уровня $1,2-1,3 тысячи за метр. И здесь наступила уже более существенная стагнация и откат цен назад примерно на 20%. И наконец, незадолго до общего экономического кризиса, разразившегося в августе 1998 г., цены снова поползли вверх, однако последующая волна подорожания оказалась непродолжительной.

Кризис 1998 г. обрушил цены на московские квартиры довольно существенно - от 30% до 40%, то есть до уровня $600-700 за метр. А выбираться из послекризисной "ямы" рынок начал лишь в 2001 г., когда наметился новый этап роста цен на жилье. При этом первый этап подорожания целиком длился с осени 1991 по осень 1998 г. - около 7 лет, а полный цикл с учетом кризиса и обвала цен - с осени 1991 по осень 2001 г. - около 10 лет. Примечательно, что второй этап роста цен на столичную недвижимость, начавшийся в 2001 г., примерно повторяет ценовую и временную конфигурацию 1991-1998 гг.

Первая волна подорожания - с осени 2001 по конец весны 2004 г. вывела московский рынок из послекризисной "ямы" на новый уровень цен около $2 тысяч за метр. Закончилась она очередной консолидацией рынка, после которой цены выросли еще вдвое - более чем до $4 тысяч за метр. Вторая волна подорожания также сопровождалась заметным откатом цен назад. Реальная коррекция, с учетом скрытых факторов, составила около 10-15%. И вот с осени 2007 г. рынок снова пошел вверх, и в данный момент наблюдается развитие третьей, возможно завершающей, волны подорожания квартир в Москве.

Путем сложных математических вычислений, в основе которых лежит прибавление к 2001 г. магической цифры 7, получаем 2008-й г. А складывая 2001 и 10 лет, получим 2011-й г. То есть можно предположить, что в 2008 г. нас ожидает достижение рынком пиковых ценовых значений и далее в течение 3-х лет коррекция, причем по предшествующим аналогиям не менее чем на 30-40%, как и в 1998 г. Несомненно, сейчас ситуация в Росси совсем другая, чем была в 1998 г. С политической и экономической точек зрения, в стране достигнута определенная стабильность и есть условия для дальнейшего развития. К тому же сейчас Россия в меньшей степени зависит от иностранных инвестиций, и серьезным плюсом являются высокие цены на экспортное сырье, прежде всего на нефть.

PRO & CONTRA
Многие аналитики считают, что стабилизации цен в ближайшем будущем ожидать не стоит. Аргументируя свою точку зрения, они говорят об определенном влиянии кризиса на рынке ипотечного кредитования в США через рост ставок и ужесточение условий для заемщиков. В результате снижения платежеспособности граждан начинает формироваться новая платформа отложенного спроса. К чему это может привести? Жилищные проблемы никуда не денутся, люди будут продолжать надеяться на возможность их улучшения, и при первой возможности вновь попытаются выйти на рынок для совершения какой-либо операции. И именно по причине формирования этой новой платформы отложенного спроса обвала цен на рынке ожидать не стоит - летом, скорее всего, начнется плавное коррекционное снижение цен не более чем на 3-5%.

Председатель совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР) Владимир Пономарев утверждает, что никаких экономических факторов для стабилизации цен на недвижимость в России сегодня нет. По его мнению, платежеспособная прослойка населения, доходы которой позволяют приобретать жилье при сложившемся уровне цен, достигает в Москве не менее 10%, однако лишь 2% из них сейчас покупают квартиры. Соответственно, формируется тот самый отложенный спрос.

Другой фактор - сохраняющийся дефицит предложения. Объемы строительства жилья на уровне 50 млн кв.м в год проблему не решают. Рынок начнет насыщаться лишь тогда, когда в стране начнут сдавать в эксплуатации ежегодно по 100 млн кв.м жилья. И если в 2007 г. объемы сданного в эксплуатацию жилья вплотную приблизились к уровню 1990 г. (что достаточно неплохо, ведь все годы после распада СССР строители не могли достичь темпов, коими их социалистические коллеги обеспечивали квартирами советский народ), то в первом квартале 2008 г. ввод жилья в эксплуатацию резко замедлился. Он составил лишь 7,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (51,1%). Кроме того, площадей для строительства в Москве и даже ближнем Подмосковье уже практически нет - остались лишь промзоны или лесопарковые зоны.

Но есть и такие эксперты рынка, которые придерживаются противоположного мнения. Они считают, что столичный рынок недвижимости сейчас сильно перегрет. Цены на жилье таковы, что основная масса населения, в том числе средний класс, не в состоянии приобрести квартиру даже с помощью ипотеки. Нередко цены московской недвижимости оказываются выше, чем во многих более развитых и комфортных странах Европы, а также в США. Значительную долю покупателей все последние годы составляли инвесторы, что и привело к астрономическому росту цен. Очевидно, что по многим показателям рынок недвижимости Москвы имеет признаки пирамиды, и это наталкивает на мысли, что коррекция цен в том или ином виде достаточно вероятна.

Кроме того, у нас еще было и 2 марта. У сторонников подорожания закончились аргументы в пользу нестабильности: выборы прошли более чем спокойно - никто никуда не ушел и не бросил страну на произвол судьбы. Деноминации что-то не видать. Фондовый рынок оправился от потрясений и после реализации всех заявленных перемещений во власти так рванулся вперед, что возникает опасность "порвать постромки" - рынок достиг исторических максимумов. Мировые цены на недвижимость падают, особенно в США и Великобритании, что также не способствует значительному росту цен в России.

Весьма радикальной точки зрения на проблему стабилизации придерживаются эксперты Центра экономических исследований Института глобализации и социальных движений (ИГСО). По их мнению, вскоре цены могут стремительно покатиться вниз. Причиной тому могут послужить инфляция, которая обесценивает накопления граждан, и кризис, разразившийся в прошлом году на рынке недвижимости в США. Невозврат наиболее рискованных ипотечных займов привел к тому, что американские банки перестали давать деньги взаймы. Соответственно, у российских банковских структур, которые кредитовались за рубежом, тоже начались проблемы. В итоге наши банки усложнили процедуру выдачи займов и усилили контроль за клиентами.

Подавляющее большинство кредитно-финансовых учреждений увеличили сроки рассмотрения заявок на получение кредитов для более тщательной проверки заемщиков, а в качестве обязательного документа при оформлении ипотеки стали требовать справку о доходах по форме НДФЛ, которая свидетельствует об уровне "белой" зарплаты. Одновременно банки один за другим повысили ставки по кредитам. В среднем за последние месяцы займы подорожали на 0,5-1%, причем не только в мелких и средних структурах, которые в наибольшей степени пострадали от мирового кризиса, но и в крупных банках. В общем, "с одной стороны, нельзя не признать, с другой стороны, нельзя не согласиться".

Меры государственные
В сложившейся ситуации участники рынка ждут от правительства принятия конкретных мер по его стабилизации. Во-первых, государство должно создать условия, при которых этот рынок мог бы спокойно функционировать и развиваться. Во-вторых, обеспечить выполнение участниками рынка установленных правил. Ну и, в-третьих, предоставить своим малоимущим гражданам необходимое количество социального жилья. Ничего нового в вышеперечисленных мерах нет, они общеизвестны и реализованы во всех развитых странах. У нас до этого пока еще очень далеко, но предпосылки все-таки есть.

От нового президента РФ, осуществлявшего ранее руководство национальным проектом "Доступное жилье", участники рынка недвижимости ожидают в первую очередь шагов, непосредственно связанных с их сферой интересов. Поэтому уже в первых указах президента вопросы жилищного строительства заняли ведущее место. Так, Указ президента "О мерах по развитию жилищного строительства" предусматривает передачу земель, находящихся в федеральной собственности, в земельный фонд для последующего строительства жилья. Речь идет о миллионах гектаров, и в перспективе такая мера увеличит темпы строительства жилья и соответственно снизит его стоимость.

Идею о создании специального фонда и изъятии под жилую застройку федеральной земли Дмитрий Медведев высказал еще в начале апреля. А с целью недопущения злоупотреблений со стороны государственных и муниципальных структур, одновременно появилось постановление, запрещающее продажу и сдачу в аренду федеральной земли. Пока непонятно, сколько земли может быть отдано под строительство жилья, но, по мнению некоторых экспертов, может быть изъято более половины федеральных земель. И в Москве на земле, принадлежащей федеральным ведомствам, можно построить не менее 1 миллиона квадратных метров жилья.

Далее был издан Указ "Об обеспечении жильем ветеранов Великой Отечественной войны 1941-1945 гг.". Он предписывает завершить до 1 мая 2010 года обеспечение жильем нуждающихся в улучшении жилищных условий и ставших на учет до 1 марта 2005 года ветеранов Великой Отечественной войны, членов семей погибших (умерших), инвалидов и участников Великой Отечественной войны, имеющих право на соответствующую социальную поддержку в соответствии с Федеральным законом "О ветеранах" от 12 января 1995 г. В соответствии с Указом обеспечение жильем ветеранов будет осуществлено за счет средств федерального бюджета, при этом норма жилой площади на одного человека составит 22 квадратных метра. Указ требует при формировании бюджета на 2009 г. и на период 2010 и 2011 гг. предусмотреть ассигнования на эти цели.

Третьим стал Указ о ликвидации Российского фонда федерального имущества (РФФИ). Все функции ликвидированного фонда передаются Росимуществу, которое теперь сможет не только строить планы, но и самостоятельно продавать федеральное имущество. Агентство будет распоряжаться как приватизируемым имуществом, так и тем, которое было арестовано или конфисковано. Таким образом, Минэкономразвития, которое, в свою очередь курирует Росимущество, получило существенные полномочия, связанные с земельными отношениями и недвижимостью. Сам факт, что Дмитрий Медведев начал свою деятельность в качестве президента именно с вопросов недвижимости внушает оптимизм. Равно как и то, что для президента это вопрос не новый и долго вникать в тему не придется.

Не менее обнадеживает и тот факт, что президент и премьер работают в связке, в том числе и в вопросах недвижимости. Поэтому вряд ли кто усомнится в том, что трений в реализации продекларированных программ не будет. Сделав первые "президентские" шаги на рынке недвижимости Дмитрий Медведев взялся за коррупцию. По оценке экспертов, ежегодный коррупционный оборот в России составляет около $300 млрд. В 2007 г. Россия заняла 36-е место из 179 стран мира по уровню коррупции. По индексу коррумпированности самой "чистой" из 179 стран стала Дания, а самой коррумпированной - Сомали.

По мнению президента фонда ИНДЕМ Георгия Сатарова, наибольшая доля коррупционного оборота приходится на исполнительную власть, а что касается сфер, то "здесь принцип прост - где больше денег, там и больше коррупция". А где больше денег? Ну, после нефти и газа, конечно. Правильно, на рынке недвижимости. Причем не столько на этапе строительства и продаж, сколько на этапе выделения земли и получения разрешения на строительство. Не дни и недели, а годы порой уходят на получение всех необходимых разрешений - до трех сотен (!) разрешительных подписей на каждую площадку.

В понедельник 19 мая пресс-служба Кремля сообщила, что президент России Дмитрий Медведев подписал указ "О мерах по противодействию коррупции" Президент отметил, что уровень коррупции в России остается крайне высоким. В 2007 г., по официальной статистике, расследовано более 10,5 тысяч дел в этой сфере, и эти показатели в действительности являются лишь вершиной айсберга. В России много "скрытых", так называемых латентных, преступлений в сфере коррупции. Многое еще предстоит сделать - провести инвентаризацию земель, разработать планы развития территорий и создать рабочие места в районах, где ведется жилищное строительство. Но правительство вплотную занялось проблемами недвижимости, что, будем надеяться, все-таки приведет к долгожданной стабилизации цен на этом рынке.

Комментарии специалистов
Геннадий Моисеевич Стерник, профессор кафедры "Экономика и управление городским строительством" РЭА им. Г.В. Плеханова:
"Стабилизация цен на рынке недвижимости обязательно произойдет. Вопрос - когда? Для прогнозиста слова "в ближайшее время" бессодержательны, поэтому в первую очередь надо говорить о конкретном моменте смены трендов. Темпы роста цен на рынке жилья подвержены циклическим колебаниям с периодом 2,5-3 года. По крайней мере, за последние 8 лет мы видим 2,5 таких периода, когда месячные темпы были близки к нулю, затем начинали расти до верхней точки в 8-10% и снова снижались до нуля. Стадия стабильности составляла 10-12 месяцев, стадия роста - 10-12 месяцев, стадия снижения до нуля - 4-6 месяцев. Последняя стадия стабильности в Москве - это 10 месяцев 2007 г. Сейчас вот уже 7 месяцев идет рост. За это время цены выросли более чем на 40% - с $4,9 тысячи до $7 тысяч за кв.м по нашей шкале. Тем не менее, месячные темпы роста цен пока не превысили 5-6%. Так что есть еще потенциал роста: по нашему прогнозу, от декабря 2006 г., к середине 2009 г. цены удвоятся, и к этому моменту можно ожидать перехода к очередной стабилизации.

Факторы и закономерности, способствующие именно такому развитию событий, нами исследованы на фактах предыдущего периода. Они таковы. В начале года мы подсчитали соотношение минимального объема платежеспособного спроса (количество покупок квартир в Москве, которое готовы совершить москвичи и иногородние в 2008 г. при достигнутом уровне цен) и максимального годового объема предложения суммарно на вторичном и первичном рынке. Они составили соответственно 210-220 и 110-120 тысяч квартир. Понятно, что по законам рынка ценам суждено было взлететь.

Дополнительными факторами, толкающими цены вверх, были рост цен на энергоносители, а также рост чистого притока капиталов частного сектора. Кстати, в первом квартале произошел неожиданный отток капитала в объеме $24 млрд, что вызвало панику среди экономистов в связи с снижением ликвидности у банков, а также прогнозы приближающегося кризиса в экономике на фоне ожидаемого мирового финансового кризиса. Это подвигло некоторых аналитиков рынка недвижимости к утверждениям о приближающемся осеннем кризисе на рынке - в надежде на прекращение повышения и даже на падение цен до предсказываемого ими ранее 15%-го годового роста.

Однако уже в апреле ситуация резко изменилась - восстановился приток капиталов, банки проигнорировали аукционы Минфина по размещению дополнительных средств, и мировые "гуру" экономики пришли к выводу о начале восстановления экономики США и мировой финансовой системы. Но начавшийся рост цен по законам рыночного саморегулирования должен непременно привести к тому, что все большая часть потенциальных покупателей (прежде всего низкодоходный слой) начнет "отпадать" от рынка, и цены будут расти до тех пор, пока на рынке не останется ровно столько покупателей (в основном высокодоходный слой), сколько есть товара на рынке. Это неминумо приведет к сокращению спроса и прекращению роста цен, то есть к стабилизации.

Единственная реальная рыночная мера по стабилизации цен - обеспечение двух-трехкратного роста строительства жилья. Такие меры государством предпринимаются - резервирование земель и облегчение доступа к площадкам, стимулирование производства цемента и других строительных ресурсов и т.п. К сожалению, получение эффекта от этих мер - процесс медленный, а в Москве по известным причинам - самый медленный. Могут быть приняты и другие - нерыночные - меры, наподобие "замораживания" цен. Но они заведомо нереализуемы, неконструктивны и, в конечном счете, вредны.

Кстати, замораживание цен на строительные ресурсы - еще одна контрпродуктивная мера. Она может привести только к оттоку инвестиций в развитие производства и тем самым - к торможению роста объемов строительства и предложения жилья, а далее - к дальнейшему росту цен на квартиры. Необходимо отметить, что в условиях сохраняющегося объема строительства и ввода жилья в Москве (порядка 5 млн кв.м в год) принятые меры по увеличению объемов муниципального жилья (строящегося на бюджетном финансировании) до 50% от общего ввода привели к дополнительному сокращению объема предложения на рынке и способствуют повышению темпов роста цен.

Можно обсудить и наиболее известную меру - стимулирование платежеспособного спроса через ипотечное кредитование и господдержку. На фоне вышеописанных закономерностей цикличности рынка можно утверждать, что сегодня это - тупиковый путь. Повышение платежеспособного спроса лишь увеличивает имеющийся разрыв в соотношении спроса и предложения, дополнительно стимулирует рост цен и отодвигает момент наступления стабилизации. Другое дело, что в условиях стремительного роста цен, вымывания предложения и образования дефицита на рынке прекращается рост количества ипотечных сделок (эффект, названный нами "ипотечные качели"). Так что на 2008 г. мы прогнозировали стабилизацию (сокращение темпов роста) на рынке ипотеки, и она наблюдается.

Мы считали и считаем, что развернутый властями (хотя и с запозданием и не всегда с достаточным эффектом) комплекс мер по стимулированию объемов строительства жилья в России в рамках нацпроекта "Доступное жилье" - единственно правильный и реальный путь торможения темпов роста цен в среднесрочной (3-5 лет) и особенно в долгосрочной (10-15 лет) перспективе".

Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY:
"Период стабилизации цен на жилье на развивающихся рынках характеризуется небольшой продолжительностью. Как правило, цены на развивающихся рынках либо растут, либо снижаются. Поскольку цены в 2005-2006 гг. интенсивно росли, а платежеспособный спрос рос не столь значительно, с большой долей вероятности на рынке жилья уже в ближайшее время наступит период снижения цен. Почему это произойдет?

Ценообразованием на рынке всегда занимаются субъекты рынка. Поэтому этот вопрос о возможном направлении изменения цен должен трансформироваться в следующий вопрос: готовы ли собственники жилья или их правомочные представители к такому изменению, в частности снижению цен. В первом приближении ответ на этот вопрос, как правило, отрицательный, поскольку любой собственник жилья хочет получить максимальную цену при продаже своего жилья. Но на пути выполнения этого заветного желания любого собственника есть два важнейших препятствия.

Вполне очевидно, что первым препятствием является существующий уровень платежеспособного спроса. Это один из важнейших количественных показателей рынка жилья, не совсем корректное применение которого часто вводит в заблуждение даже профессиональных участников рынка. Второе важнейшее препятствие - экономические интересы сильных игроков рынка. В модели рынка, которая используется в агентстве RWAY, понятия "сильный игрок рынка" и "юридическое лицо" не тождественны. Сильным игроком рынка мы считаем корпорацию отдельных юридических лиц, проводящих на рынке согласованные действия по максимизации прибыли корпорации, как правило, с использованием имеющегося у корпорации административного ресурса. Сильные игроки рынка являются одним из важнейших элементов модели рынка, используемой для его изучения в агентстве RWAY.

Кроме того, необходимо понимать, что работу любого рынка лучше всего описывает теория игр. Основной целью игр на рынке является получение максимума дохода игроками рынка, и прежде всего сильными игроками, то есть корпорациями юридических лиц. Важным элементом работы такой корпорации является использование имеющихся административных ресурсов. С этой точки зрения цены на жилье являются всего лишь результатом управляющих решений сильных игроков рынка, которые принимаются исходя из существующей рыночной конъюнктуры рынка и существующего уровня платежеспособного спроса.

В целом, наша модель рынка, в которой рынок представляется сложной социальной системой, в большей степени соответствует реальному рынку, чем всевозможные регрессивные модели, используемые в теханализе, или иные модели, используемые биржевыми аналитиками. В настоящее время значение цен предложений на московском рынке жилья и на большинстве региональных рынков минимум в два раза превышает значение справедливой цены на жилье, расчет значений которой проводится исходя из существующих доходов домохозяйств конкретного региона.

Вместе с тем на любом рынке есть группа наиболее обеспеченных домохозяйств, для которых существующие значения цен предложений на рынках жилья соответствуют их платежеспособному спросу. По нашей оценке в столице таких домохозяйств порядка 13% (около 500 тысяч), а в регионах России этот показатель составляет порядка 3-7%. Важно отметить, что, как правило, эти домохозяйства уже давно решили свои жилищные проблемы, по крайней мере, на рынке жилья эконом-класса. Мощная PR-кампания о неминуемом продолжении роста цен в прошлом году была направлена на стимулирование спроса со стороны части именно этих домохозяйств, поскольку сильным игрокам рынка необходимо было зафиксировать прибыль при высоких ценах на жилье, то есть "отжать" существующий платежеспособный спрос на максимуме цен.

Эта PR-кампания была поддержана распространением информации о возможной деноминации рубля и расширяющемся мировом экономическом кризисе. Все это привело к тому, что часть наиболее обеспеченных домохозяйств пока поддерживает высокие цены на жилье. Но этот период продлится недолго, поскольку:

- купленное этими домохозяйствами жилье необходимо либо перепродавать, что весьма проблематично, учитывая ценовой демпинг сильных игроков рынка;
- либо сдавать в аренду, доходы от которой при нынешнем уровне цен чаще всего ниже доходов от банковских вкладов, а увеличение ставок аренды на рынке жилья эконом-класса практически невозможно.

С теоретической точки зрения управляющая подсистема рынка, то есть власть, может достаточно быстро оказать практически любое воздействие на рынок. Но на ...