Мнимый кредитор

Как отмечают риэлторы, за последний год число афер с недвижимостью заметно возросло. Мошенники применяют самые разнообразные схемы обмана доверчивых граждан: от уже давно забытых, до самых современных. Ибо они очень изобретательны. 

И сегодня мне хотелось бы рассказать еще об одной схеме обмана покупателей квартир, которая появилась на рынке недвижимости столицы.

Два друга, Михаил и Николай, сидели на кухне, пили пиво, грызли воблу и рассуждали о жизни.

- Колян, ты согласен, что хреновая наступила все же жизнь, - грустно сказал Михаил, хозяин квартиры, худосочный человек с лысиной, обсасывая рыбные кости.

- Что так? – бросил его товарищ, не отрываясь от рыбы. – Вкусная, собака.

- Вкусная, согласен. Но это рыба вкусная, а жизнь хреновая. Скоро и на пиво с рыбой денег не будет, - как-то грустно проговорил Михаил и посмотрел в окно. – Мне уже кредиты даже в захудалых микрофинансовых организациях перестали давать. Говорят, у вас еще прошлые не закрыты. А на что их закрывать, когда с работой кранты….

- А откуда они знают? – Николай отставил кружку и посмотрел не друга.

- А черт их знает. Может у них, как у банков, видимо, появилась какая-то связь между собой, - вяло ответил Михаил.

- Слушай, ты же живешь один, продай квартиру и…. закроешь кредиты, - предложил Николай.

- Ты что сдурел? – взорвался Михаил. - А где я буду жить?

- В своей квартире, - спокойно ответил Николай.

- Это как? И деньги получу и останусь проживать? – Михаил озадаченно посмотрел на друга.

- Вот именно, - с улыбкой проговорил Николай. – Ты же мне не дал закончить мысль, сразу попер на меня как танк.

- Ну, извини, - уже миролюбиво проговорил Михаил. – Выкладывай свою идею.

- Эта идея, скажем, не моя, но она здесь как раз кстати, - Николай поставил кружку на стол, отер платком рот и продолжал. – Суть очень проста. Квартира у тебя, наверное, «лимонов» пять стоит. Вот примерно на эту сумму мы с тобой составляем договор займа задним числом. Потом я обращаюсь в суд. В иске напишу, что все сроки прошли, а денег заемщик мне не выплачивает. Насколько мне известно из прессы, суды почти всегда на квартиру накладывают арест. Наверное, для того, чтобы не продал и не смылся.

- Я что-то не совсем понял, хотя можно попробовать, - взбодрился Михаил. – А нас потом самих не привлекут к суду за фабрикацию фальшивого договора?

- А кто об этом узнает? Может быть, ты пойдешь и скажешь? – с усмешкой посмотрел Николай на стушевавшегося друга.

- Да ты что? Чур, меня. Я в тюрьму совсем не хочу, - быстро проговорил Михаил.

- Тогда заметано, - бодро сказал Николай и, прищурив один глаз, хитро посмотрел на Михаила. – Но юристу, который нам будет помогать составлять договор и продвигать его по инстанциям, надеюсь, ты отстегнешь от тех денег, что получишь за квартиру?

- О чем разговор, - уверенно ответил Михаил.

- Но это не сто и не двести тысяч, а «поллимона», не меньше, - откинувшись на спинку стула, выдохнул Николай.

- Ого-го, а что так много? – Михаил недоуменно посмотрел на друга.

- Ну, там и мой интерес есть, я же тоже рискую. Не с тебя же мне брать свой процент, пусть юрист поделится, - спокойно проговорил Николай, понимая, что дело уже почти выгорело. И он не ошибся.

- Если так, то тогда конечно, - как-то вяло проговорил Михаил, но возражать больше не стал. – Слушай, а если меня в суд потянут, и деньги придется отдавать. Не квартиры же реально мне лишаться.

- Ну и отдашь, сколько останется, - спокойно ответил Николай. – У тебя же не на 5 миллионов кредитов.

- Нет, конечно, - быстро ответил Михаил, но юристу за одну идею  – это все же многовато. 

- Ладно, решим потом и этот вопрос, - подбодрил друга Николай. – Главное, что ты закроешь кредиты. А покупатели подождут. Да и я буду как бы на тебя наседать и требовать вернуть долги.

- А если судья скажет, что, мол, продайте квартиру и верните ему деньги, - как-то неуверенно проговорил Михаил.

- Ну вот, заладил одно и то же, - раздраженно бросил Николай. – У нас же будет юрист. Пусть и помогает.

- И то верно, - согласился Михаил. На этом они и расстались.

Главное, найти нужного покупателя

Встретились Михаил и Николай через неделю. Николай сказал, что все готово, завтра пойдем и заключим договор займа. 

- Только, - как сказал мне юрист, - покупателя потом нужно выбирать тщательно.

- В смысле, - переспросил Михаил.

- В том смысле, что можно нарваться либо на слишком грамотного, либо на слишком крутого, - проговорил Николай. – И с тем и с другим потом хлопот не оберешься. Так сказал мне юрист. И еще – никаких риэлторов. Ни справа, ни слева.

- Это как? – И Михаил сделал непонимающее лицо.

- А так, - поучал друга Николай. – Мы понятно, будем всех их посылать культурно. Но если покупатель придет с посредником, то будем отказываться под благовидным предлогом.

- А как мы поймем, кто перед нами? - задал глупый вопрос Михаил.

- Будем следовать инструкциям нашего юриста. У нас же не горит. Поэтому продавать будет без спешки, - резюмировал Николай. – А потом, все тот же юрист будет как бы нашим агентом, зря что ли мы ему деньги платим.

- И то верно, - согласился с товарищем Михаил.

Назавтра они подписали договор займа, дали рекламу и стали ждать своего покупателя. Но тот долго не приходил. Хозяин квартиры уже замучился отбиваться от назойливых агентов и не тех, как ему казалось, покупателей. Но спустя пару месяцев счастье все же улыбнулось друзьям. Пришли те, кого они так долго ждали. Это была супружеская пара в возрасте, иногородние. Они искали квартиру в этом районе для своей дочери-аспирантки. Институт, в котором она училась, находился в пешей доступности от дома, в котором продавалась квартира. Юрист с ними побеседовал и, поняв, что они безобидные в плане качания прав, дал отмашку на работу с покупателями. 

Далее пошло так, как они и запланировали. Покупатель посмотрел документы. Квартира была абсолютно «чистая», первичная приватизация. Никому не перепродавалась. Поэтому они со спокойной душой заключили авансовое соглашение и передали хозяину деньги. 

А тем временем дела судебные уже шли полным ходом. Иск принят к рассмотрению и удовлетворен. Судья выносит определение о наложении ареста на недвижимость Столбова М.И,  выписывает исполнительный лист, который и направляется в Федеральную службу судебных приставов(ФССП). 

- Ну, пора, с Богом, - проговорил Николай, - придя рано утром к Михаилу. – Юрист сказал, что арест на квартиру наложен. Можно заключать договор купли-продажи и подавать документы на регистрацию.

Разумеется, покупатели ничего не знают об этом. Они подписывают договор купли-продажи в простой письменной форме, переводят деньги на счет Михаила(считают, что так надежнее, чем через банковскую ячейку), который в свою очередь пишет расписку по всей форме и от руки. Затем они отдают договор на государственную регистрацию, пожимают друг другу руки и расстаются на время. И все довольны. Продавец тем, что не перевелись еще на свете доверчивые люди, а покупатель радовался тому, что им так выгодно удалось купить хорошую квартиру для дочери.

Вернуть деньги не могу

Так ответил мошенник-продавец покупателям, когда те узнали, что квартиру им не регистрируют. В Росреестре им пояснили, что судом наложен запрет на совершение любых действий с квартирой. Мол, разбирайтесь, что к чему.

- И что вы все 5 миллионов отдали за долги? – мужчина-покупатель устремил на хозяина жилища недоуменный взгляд

- Ну, почти все. А что вы хотите. У меня было 3 кредита в микрофинансовых организациях и один еще брал у барыги-ростовщика. А знаете, какие там проценты? – и Михаил в упор посмотрел на опешившего мужчину. – Так что вот такие дела. Извини, брат, мне пока еще жизнь дорога….

- Но почему вы об этом не сказали, когда продавали квартиру? – задали резонный вопрос покупатели.

- Ну, знаете ли…., - продавец только пожал плечами.

- Раз вы долги покрыли, тогда снимайте арест, - не унимались покупатели.

- Это уже не ко мне, - бросил продавец. 

- Тогда освобождайте квартиру, - зло прорычал отец девушки.

- И где я тогда буду жить? – и Михаил со снисходительной ухмылкой посмотрел на незадачливых визитеров.

- А нам-то что за дело. Продали квартиру? Продали! Вот и…… Договорить они не успели, продавец просто захлопнул перед ними двери.

Тогда отец девушки в отчаянии стал колотить руками и ногами в запертую дверь. Вскоре она открылась, и из нее вышел хозяин. А за спиной Михаила стоял его подельник Николай, здоровенный бугай. Тот подошел к отцу девушки и стал всей своей массой прижимать мужчину к стенке. Покупатель был невысоким и щуплым, поэтому не на шутку испугался агрессивного мужчину и попытался даже улыбнуться ему.

 - Вот так-то будет лучше. А то, давай деньги. А где он их возьмет, если  долги раздал. 

-  Ну а как же мы, то есть наша дочь, где она будет жить? – этот нелепый вопрос задала жена покупателя.

- А что дочь? Дочь пусть приходит и живет, места нам с ней хватит, - с ухмылкой проговорил хозяин квартиры и подмигнул родителям девушки.

Те стояли, ошарашено смотрели на мужчину и молчали. В глазах отца девушки пылал огонь. Но затем они, презрительно посмотрев на довольных хозяина квартиры и его подручного, развернулись и молча пошли на выход.

Константин Барсуков, генеральный директор «Релайт-недвижимость»:

В этом рассказе нужно отметить два фактора, которые помогли мошенникам реализовать такую схему. Первый - это передача денег покупателем до момента регистрации перехода права собственности на него. Второй - отсутствие минимальной проверки покупаемого объекта недвижимости.

И если первый фактор в принципе допустим при полностью проведенной экспертизе и понимания, почему это делается именно так, а не используется для расчетов аккредитив, ячейка банка или депозит нотариуса.

То отсутствие юридической экспертизы объекта - это полная безалаберность покупателя. Банально, зайти на сайт Росреестра и посмотреть наличие или отсутствие обременений на квартиру. А еще лучше заказать выписку из ЕГРН по объекту. И всё. Нет никакой потери денег.

Но даже эти элементарные действия, которые входят в первый (самый поверхностный) этап проверки квартиры, не были сделаны.

Причем, с таким подходом ни один суд не признает покупателя добросовестным приобретателем, так как он, очевидно, не проявил должную осмотрительность при своей покупке.

   Все же шансы на принудительную (в судебном порядке) регистрацию права собственности на квартиру у покупателя еще есть. Так как квартира не находилась в залоге у ложного займодавца.

   Но то, что покупателю придется все это доказывать и прилично потратиться на адвокатов - это однозначно.