«Метриум»: Итоги года на рынке премиальных и элитных новостроек Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на московском рынке новостроек премиум- и элитного сегмента. Объем предложения сократился на 24,7%. Средний ценовой уровень квадратного метра показал рекордный рост – 25%.

По состоянию на конец 2019 года на элитном и премиальном рынке новостроек велись продажи^[1] в 119 комплексах, в которых экспонировалось 4 810 лотов (2 195 квартир и 2 615 апартаментов). Их общая площадь составила 602,9 тыс. кв. м. В сравнении с аналогичным периодом прошлого года объем предложения сократился на 24,7% по количеству лотов и на 10,9% по продаваемой площади.

Премиум-класс

По данным «Метриум», в конце 2019 года на первичном рынке жилья премиум-класса в реализации находилось 66 проектов с общим объемом предложения около 2 965 лотов (1 535 квартир и 1 430 апартаментов), суммарная площадь этих лотов составила 326,4 тыс. кв. м. Число экспонируемых квартир и апартаментов за прошедший год существенно сократилось – на 31,8%, продаваемая площадь при этом уменьшилась на 20,4%. Основной причиной подобной динамики является вымывание наиболее ликвидных вариантов жилья. Помимо этого, в IV квартале 2019 года многие застройщики намеренно выводили часть лотов из реализации. Так, в ряде крупных проектов отмечено сокращение текущего объема предложения более чем в два раза.

Стоит отметить, что происходили подобные явления на фоне активного поступления в реализацию новых проектов. Так, за прошедший год продажи открылись в 11 комплексах премиум-класса. Для сравнения – в 2018 году на рынке появилось 7 новых проектов, в 2017 году – 8 жилых комплексов премиального уровня. Однако преобладающее число вновь поступивших проектов относится к объектам точечной застройки или формату таунхаусов и отдельно стоящих резиденций, что не предполагает большое количество лотов. Таким образом, новостройки, поступившие на рынок в текущем году, не смогли оказать должного влияния на совокупный объем предложения.

Новые проекты 2019 года на рынке новостроек премиум-класса

Источник: «Метриум»

В 2019 году наибольшее число премиальных проектов было сосредоточено в Пресненском районе (16,6%; -0,6 п.п.), причем данная локация имеет лидирующую позицию уже несколько лет подряд. Затем следуют район Раменки и Тверской район, занимая второе (12,1%, +5,2 п.п.) и третье место (9,1%; +3,9 п.п.) соответственно. Стоит отметить, что доли этих районов за прошедший год существенно выросли благодаря выходу на рынок ряда новых проектов.

По количеству лотов в реализации также лидирует Пресненский район – на него приходится почти треть совокупного предложения (29,3%; +7,2 п.п.). Второе и третье место разделяют районы Раменки и Дорогомилово, доля каждой из этих зон составляет 11,1% всех квартир и апартаментов премиум-класса.

Структура предложения по округам г. Москвы (проекты)

Источник: «Метриум»

Структура предложения по округам г. Москвы (лоты)

Источник: «Метриум»

Квартиры и апартаменты представлены на рынке практически в равной пропорции – 51,7% и 48,3% соответственно. Примечательно, что за 2019 год значительно увеличилась доля апартаментов – +7,4% относительно конца 2018 года.

Структура предложения по лотам (внешний круг – IV кв. 2019 г., внутренний круг – IV кв. 2018 г.)

Источник: «Метриум»

В настоящее время на рынке премиальных квартир и апартаментов преобладают проекты на начальном этапе строительства – 30,4%, однако за прошедший год доля такого жилья существенно сократилась (на 8,3%). Оставшийся объем предложения равномерно распределен между комплексами, где ведутся монтажные работы (23,9%), новостройками на этапе отделочных работ (21,9%) и готовыми объектами, уже введенными в эксплуатацию (23,8%).

Структура предложения по стадии строительной готовности (лоты)

Источник: «Метриум»

По итогам 2019 года превалирующее число квартир и апартаментов реализуется с финишной отделкой при том, что еще в конце 2018 года в общей структуре предложения преобладали лоты без ремонта. Сегодня на лоты, не имеющие отделки, приходится около 42,3% совокупного предложения. Квартиры и апартаменты в отделке white box занимают оставшиеся 7,7%.

Структура предложения по типу отделки (лоты, внешний круг – IV кв. 2019 г., внутренний круг – IV кв. 2018 г.)

Источник: «Метриум»

В структуре предложения по типологии наибольший объем составляют двухкомнатные квартиры и апартаменты – 31,4% (+4,4 п.п.). Оставшийся объем предложения равномерно распределен между однокомнатными (23,4%; -9,9 п.п.), трехкомнатными (22,0%; +3,5 п.п.) и многокомнатными лотами (19,3%; +2,3 п.п.). Кроме того, в текущем объеме предложения представлены студии, на них приходится менее 5% всех лотов.

Структура предложения по типу лотов (лоты, внешний круг – IV кв. 2019 г., внутренний круг – IV кв. 2018 г.)

Источник: «Метриум»

По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена на первичном рынке жилья премиум-класса по итогам 2019 года составила 575 560 руб. за кв. м. За прошедший год показатель увеличился на 27%, причем основной рост пришелся на конец года. На динамику средней цены кв. м оказало влияние поступление в реализацию проектов с высокой ценой квадратного метра (значительно выше усредненного показателя по сегменту), точечное повышение цен в тех комплексах, которые занимают весомую долю рынка, а также вымыванием наиболее ликвидных и доступных предложений.

Наибольший рост среднего показателя произошел в районах Якиманка (+25%) и Останкинский (20,3%). В этих локациях представлено всего по одному жилому комплексу, а, значит, любые изменения, отмеченные в этих проектах, непосредственно отражаются на динамике средней цены кв. м целого района. Так, в проекте Hill 8 существенно изменилась ценовая политика – это один из немногих комплексов в анализируемом сегменте, где цены выросли за квартал на 10-20%. Также заметное повышение средней цены квадратного метра отмечено в районах Раменки (17,5%) и Дорогомилово (+10,3%). Здесь существенное значение на динамику показателя оказало поступление в продажу проектов Ambassador Golf Club Residence и Richwood Club Village, отличающихся достаточно высокой ценой кв. м.

Наиболее существенное снижение показателя отмечено в Алексеевском районе (-15,1%), где застройщик, напротив, понизил цены на квартиры с целью стимулирования продажи остаточного предложения. В остальных районах динамика в среднем составила ±7%.

Динамика средней цены в премиальном сегменте в разрезе округов, руб. за кв. м

Источник: «Метриум»

Стоимость лотов премиум-класса в зависимости от типологии

Источник: «Метриум»

Наиболее доступные предложения в премиум-классе представлены в следующих комплексах:

– «Резиденции Замоскворечье» (9,8 млн руб. за студию площадью 28 кв. м);

– Buon’Apart (10,7 млн руб. за студию площадью 18,8 кв. м);

– Hill 8 (11,6 млн руб. за студию площадью 36,6 кв. м).

Самые дорогие квартиры, выставленные в открытой продаже на премиальном рынке:

– «Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» (1,9 млрд руб. за резиденцию площадью 1 850 кв. м);

– Capital Towers (1,6 млрд руб. за пентхаус площадью 1 371,7 кв.м);

– «Поклонная 9» (388,3 млн руб. за пентхаус площадью 418,1 кв. м).

Элитный класс

По данным «Метриум», на конец 2019 года в элитном сегменте рынка первичного жилья насчитывалось 531 проектов, в них экспонировалось около 1 845 лотов (276,5 тыс. кв. м). В сравнении с концом 2018 года наблюдалось незначительное сокращение количества реализуемых квартир и апартаментов (-5,2%), при этом общая площадь предложения увеличилась на 6,6%. Сокращение количества лотов в реализации в большей степени произошло по причине вымывания ликвидного предложения.

За 12 месяцев начались продажи в 9 проектах, часть из них находится в закрытых продажах^[3].

Новые проекты на первичном рынке жилья элитного класса в 2019 г.

Как и в 2018 году наибольшее количество проектов элитного класса располагалось на территории района Хамовники 28,3% (-1,1 п.п.). Вторую позицию по числу комплексов разделили районы Замоскворечье (-0,5 п.п.) и Якиманка (-0,5 п.п.), в каждом из них было представлено по 13,2% ЖК. Также значительная доля объектов была представлена в районах Арбат (11,3%, -0,5 п.п.), Пресненском (9,4%, -2,4 п.п.) и Тверском (9,4%, +3,5 п.п.). В остальных районах доля проектов варьируется от 1,9% до 5,7%.

По количеству лотов лидирующая позиция сохранилась за Пресненским районом (30,2%), несмотря на существенное сокращение его доли (-9,6 п.п.). На второй позиции находится район Хамовники (23,5%, +7,4 п.п.), увеличению доли которого способствовал выход в реализацию трех новых комплексов. Также были популярны среди девелоперов районы Якиманка (13,9%; +0,1 п.п.) и Арбат (9,8%; +1,9 п.п.). Доли квартир и апартаментов в границах остальных районов не превышают 6,5% каждая.

Структура предложения по округам г. Москвы (проекты)

Источник: «Метриум»

Структура предложения по округам г. Москвы (лоты)

Источник: «Метриум»

По состоянию на конец 2019 года в элитном сегменте превалировала недвижимость со статусом апартаментов, занимая 64,2% рынка. На квартиры приходилось около трети объёма (35,8%), за год их доля увеличилась на 6,5 п.п., что в большей степени связано с выходом новых проектов.

Структура предложения по лотам

(внешний круг – IV кв. 2019 г., внутренний – IV кв. 2018 г.)

Источник: «Метриум»

В структуре по стадии строительной готовности наибольший объём лотов был представлен в готовых домах, при этом за 12 месяцев было зафиксировано увеличение доли такого предложения на 4 п.п. (54,9%). В домах на стадии отделочных работ предлагалось 28,7% квартир и апартаментов (+1,5 п.п.), на монтаже этажей – 11,8% (+4,3 п.п.). Доля комплексов на начальном этапе строительства сократилась на 9,8 п.п. и составила 4,6%.

Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры)

В конце 2019 года в элитном сегменте на рынке новостроек превалировали лоты без отделки (44,6%; -5,4 п.п.), однако их доля регулярно сокращается в пользу вариантов с ремонтом^[6]. Более трети предложения приходилось на лоты с финишной отделкой (37%; +2,8 п.п.). Доля квартир и апартаментов с отделкой white box составила 18,4% (+2,6 п.п.).

Структура предложения по типу квартир (внешний круг – IV кв. 2019 г., внутренний круг – IV кв. 2018 г.)

Источник: «Метриум»

К концу года отмечалось равномерное распределение объёмов между двухкомнатными(28,3%; -1,4 п.п.), многокомнатными (27,2%; +5,7 п.п.) и трёхкомнатными лотами(26,3%; -8,5 п.п.).  На квартиры и апартаменты с одной спальней приходилось 15,2% предложения (+1,9 п.п.). Наименее распространённый формат в элитном сегменте – это студии (3,1%; +2,3 п.п.).

Структура предложения по типу квартир (внешний круг – IV кв. 2019 г., внутренний круг – IV кв. 2018 г.)

Источник: «Метриум»

По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена квадратного метра на первичном рынке новостроек элитного класса составила 983 585 руб. за кв. м ($15 725). В сравнении с показателем конца 2018 года она выросла на 16,3%, в долларовом эквиваленте увеличилась на 1,9%.

Самый высокий показатель средней цены был зафиксирован в Мещанском районе –1 459 990 руб. за кв. м, хотя в конце 2018 года он составлял 754 815 руб. за кв. м. Ранее в локации было представлено два проекта, и выход нового комплекса Kuznetsky Most 12 by Lalique оказал сильное влияние, увеличив среднюю цену почти в 2 раза.

Значительный рост цен отмечался в районе Якиманка (1 343 335 руб./кв. м; +38,8%) и в Тверском районе (1 163 015 руб./кв. м; +20,3%). Большинство девелоперов, реализующих проекты на территории данных районов, регулярно повышали цены. Вместе с тем были выведены новые объёмы и проекты по высокой стоимости.

В ряде локаций было отмечено снижение средней цены: Басманный (771 190 руб./кв. м; -15,4%), Арбат (911 460 руб./кв. м; -17,6%), Таганский (954 410 руб./кв. м; -10,1%) районы. Преимущественно это связано с изменением структуры предложения, в том числе с реализацией наиболее дорогих лотов в одном из комплексов. Стоит отметить, что в ряде проектов отмечалось снижение цен.

Средняя цена в разрезе округов в новостройках элитного сегмента, руб. за кв. м

Источник: «Метриум»

Наиболее бюджетные варианты квартир и апартаментов представлены в следующих проектах:

– ЖК Neva Towers (ЦАО / Пресненский): апартаменты 39,8 кв. м за 20,6 млн руб.;

– ЖК «Клубный дом на Космодамианской» (ЦАО / Замоскворечье): квартиры 44,6 кв. м за 25,2 млн руб.);

– Авторский дом Roza Rossa (ЦАО / Хамовники): апартаменты 28,3 кв. м за 26,3 млн руб.).

Самые дорогие квартиры, выставленные в открытой продаже на рынке новостроек элитного сегмента:

– ЖК «Царев Сад» (ЦАО / Якиманка): апартаменты 1 182,6 кв. м за 2,7 млрд руб.;

– ЖК «Башня Федерация» (Восток) (ЦАО / Пресненский): апартаменты 2 180,9 кв. м за 2,6 млрд руб.);

– ЖК Allegoria Mosca (ЦАО / Хамовники): апартаменты 749 кв. м за 1,7 млрд руб.).

Стоимость квартир элитного сегмента в зависимости от типологии

Источник: «Метриум»

Основные тенденции 2019 года

Рост девелоперской активности         

«Высокобюджетный сегмент – единственный класс на рынке новостроек г. Москвы, продемонстрировавший увеличение числа новых проектов. В 2019 году рынок пополнился 20 новыми комплексами, в то время как в два предыдущих года продажи открывались в 13 ЖК ежегодно, – комментирует Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Набирает обороты тенденция реализации проектов в формате закрытых продаж. Все чаще застройщики предпочитают производить продажи по схеме off-market, в настоящий момент насчитывается 9 таких комплексов».

Сокращение объема предложения

Несмотря на выход рекордного количества новых проектов в 2019 году отмечено значительное сокращение объёма предложения в высокобюджетном сегменте: на 25% по количеству лотов в сравнении с 2018 годом. В большей степени данные изменения связаны с высокой покупательской активностью. Также важным аспектом является то, что девелоперы выводили объёмы из продаж, в некоторых проектах продажи были приостановлены. 

Рост цен

«Средний ценовой уровень премиум- и элитного сегментов за 12 месяцев показал существенный рост – 25%, – продолжает Илья Менжунов. – Повышение цен происходило в прямой зависимости от стадии строительной готовности, за исключением случаев пересмотра ценовой политики, которые привели к росту стоимости в отдельных проектах до 20%. Вместе с тем значительное влияние оказал интерес покупателей к наиболее ликвидным предложениям, а также выведение из реализации части объёмов застройщиками и приостановка продаж в ряде бюджетных комплексов. Среди большинства новых проектов отмечался гораздо более высокий уровень цен, преимущественно, связанный с их престижной локацией. Однако, учитывая их клубный формат и, соответственно, небольшой объём предложения, это не отразилось должным образом на уровне цены».

Увеличение лотов с отделкой

Всё чаще застройщики отдают предпочтение реализации лотов с финишной отделкой. В конце 2019 года доля квартир и апартаментов высокобюджетного сегмента данного формата достигла 45% (в 2018 году – 37%, в 2017 году – 25%). Впервые количество лотов с полным ремонтом в премиум- и элитном классе превысило число квартир и апартаментов «в бетоне».

Высокий спрос

Вопреки общерыночной тенденции спрос на рынке высокобюджетного жилья показал существенный рост. Количество зарегистрированных ДДУ увеличилось на 25% относительно 2018 года. Причем на новые проекты пришлось всего 5% договоров, основной объем сделок обеспечили уже зарекомендовавшие себя довольно крупные для этого класса проекты.

Прогноз на 2020 год

«В следующем году ожидается сохранение девелоперской активности в премиальном и элитном классах на высоком уровне, – резюмирует Илья Менжунов. – Большинство перспективных комплексов – относительно небольшие, не способные существенно изменить ни объем, ни структуру предложения. Однако имеются несколько относительно крупных проектов, которые, если успеют выйти на рынок в 2020 году, то однозначно увеличат объем экспозиции сегмента. В 2020 году скорее всего продолжатся тенденции последних лет по увеличению проектов в закрытых продажах, расширению предложения с отделкой и появлению большего количества уникальных лотов».

[1]Часть проектов (5 ЖК), реализующих лоты в формате закрытых продаж, не учитывались, ввиду отсутствия информации.

[6]В 2016 году квартиры и апартаменты без отделки занимали 65,6% рынка.