26.03.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
25.03.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Наталия Булахова, директор юридической компании «ЮНО»
Фото: Источник фото

Собственники нежилых помещений нередко отказываются платить за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, в котором расположены эти помещения. Например, помещение в собственности расположено на 1-м этаже с отдельным входом. И его собственник отказывается вносить платежи за ремонт и содержание лифта и подъезда, аргументируя, что данное общее имущество дома он фактически не использует.

О том, каковы права и обязанности собственника нежилого помещения, рассказывает юрист Гильдии риэлторов Московской области (ГРМО) Наталия Булахова:

  • Да, к сожалению, такие случаи нередки, но поговорить об этом я решила немного по другой причине.
  • И что это за причина?
  • Неожиданно по одной сделке понадобилось подобрать ссылки на нормы права, опровергающие доводы, на которых ошибочно, но очень бойко и настойчиво настаивал контрагент по сделке, представитель продавца апартаментов, расположенных в многоэтажном здании. Он говорил, что договор, мол, с управляющей компанией его продавец не заключал, и платить не должен. Кроме того, контрагент уверял, что и покупатель не обязан будет долги продавца потом оплачивать. При этом он категорически отказывался предоставлять нашему покупателю перед сделкой справку из управляющей компании о том, что собственник нежилого продаваемого помещения не имеет задолженностей по взносам за содержание и ремонт (в том числе капитальный) общего имущества. Когда ему сказали, что накопившуюся у предыдущего собственника задолженность за содержание и ремонт общего имущества придется оплачивать покупателю апартаментов, то он только посмеялся над этим аргументом. Из чего я сделала вывод, что, если   взгляды о необязательности платежей за содержание общего имущества собственников нежилых помещений еще бродят по рынку недвижимости, то необходимо избавляться от них, знакомя народ с действующими нормами права.
  • И какими же нормами права регулируются отношения по пользованию общим имуществом собственников помещений?
  • Гражданские и жилищные правоотношения. Гражданский и жилищный кодексы РФ. Несмотря на то, что апартамент - нежилое помещение, именно жилищное законодательство регулирует отношения по поводу пользования общим имуществом собственников помещений (п.п.3 ст.4 ЖК РФ). Нормы жилищного кодекса по использованию и оплате общего имущества многоквартирного дома (МКД) применяются не только к жилым помещениям в МКД и к апартаментам, расположенным там же, но и к тем апартаментам или студиям, которые расположены в апарт-комплексах, в зданиях с нежилым назначением. Данный вывод подтверждается судебной практикой и судов общей юрисдикции и арбитражных по делам о взыскании задолженностей с собственников нежилых помещений за содержание общего имущества зданий.
  • А каков сегодня правовой статус апартамента?
  • Несомненно, большинству известно, что такой объект недвижимости, как апартамент, расположенный в МКД или в виде студии в апарт-комплексах, и активно реализуемый на рынке недвижимости, по своей правовой природе является НЕЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ.  Правовой статус апартамента не определен и не приравнен пока законодателем к статусу жилого помещения, той же квартиры. Но это никак не мешает собственникам данного нежилого помещения нести бремя содержания принадлежащего ему имущества в соответствии с нормами ст. 210 ГК РФ. Владеть имуществом – это значит не только физически обладать им, но и относиться, как к своему, в том числе ремонтировать. При этом согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан участвовать соразмерно своей доле, в том числе в издержках по содержанию и сохранению общего имущества дома. Общее имущество в многоквартирном доме (МКД) принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности (п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). И все собственники помещений в МКД несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ). Согласно ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения. Он также обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества в данном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. Форма его участия - внесение платы за содержание жилого помещения и взносов на капитальный ремонт. Обращаю внимание, что в вышеперечисленных статьях ГК и  ЖК РФ нет указания на жилой или нежилой статус помещения собственника. Из приведенных положений статей 210, 249 ГК РФ, статей 36, 39, 154, 158 ЖК РФ следует, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения. Данная обязанность возникает в силу закона и не обусловлена наличием договорных отношений с управляющей компанией. (Определение Верховного Суда РФ от 28.11.2017 г. по делу N 305-ЭС17-10430).
  • Скажите, а что относится к общему имуществу дома?
  • К общему имуществу в многоквартирном доме относится только то имущество, которое отвечает признакам, закрепленным в статье 36 ЖК РФ и пункте 1 статьи 290 ГК РФ.  К общему имуществу МКД относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в таком доме:    
    • межквартирные лестничные площадки;
    • лестницы;
    • лифты; лифтовые и иные шахты;
    • коридоры;
    • технические этажи;
    • чердаки;
    • подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;
    • иное оборудование, обслуживающее более одного помещения.
  • И за что из перечисленного выше должен платить собственник апартамента (нежилого помещения)?
  • Собственник помещения в многоквартирном доме, в том числе собственник нежилого помещения, обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества и взносов на капитальный ремонт (Определение Верховного Суда РФ от 22 января 2019 г. по делу № 308-ЭС18-14220, А63-935/2018).
  • Наталия Владиславовна, а как быть, если собственник апартамента не заключил договор на обслуживание с управляющей компанией?
  • Обязательство собственника помещения в здании по оплате расходов по содержанию и ремонту общего имущества возникает в силу закона и не обусловлено наличием договорных отношений. (п.24 Обзора судебной практики применения законодательства РФ о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.06.2017). То, что собственник нежилого помещения не предпринял действий по заключению контракта для исполнения обязанности по несению расходов на общее имущество, не освобождает его от обязанности вносить соответствующую плату.
  • Ну а если владелец апартаментов не пользуется общим имуществом здания?
  • Собственники обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме независимо от факта пользования общим имуществом, например, лифтом. Отсутствие письменного договора управления у собственника с управляющей организацией не освобождает его от внесения платы за содержание общего имущества (п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06 2017 г. № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг…»).
  • Будет ли взыскана задолженность предыдущего собственника за содержание и ремонт общего имущества здания с покупателя апартамента?
  • При переходе права собственности на помещение в МКД к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в МКД, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт (ч. 3 ст.158 ЖК РФ)

Подводя итог вышеизложенному, стоит обратить внимание на такую обязательную деталь в подготовке к сделке, как справка об отсутствии задолженностей за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества и взносов на капитальный ремонт, которая поможет покупателю избежать многих проблем в будущем.

 

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
ЖК ÁLIA, четвертая очередь, графика

В Покровском-Стрешневе завершается обустройство котлована под новую жилую застройку

На стройплощадке четвертой очереди жилого района ÁLIA продолжаются работы нулевого цикла. Девелопер проекта - компания ASTERUS - отчиталась о ходе работ.
00
Терраса. Усадьба Валуево — объект культурного наследия федерального значения

Как, возрождая объекты культурного наследия, мы возрождаем историческую функцию малых городов

Архитектурное бюро BOMAR делится собственным опытом, как, за счет возрождения исторических зданий и объектов культурного наследия, можно возродить историческую функцию малых городов и сделать их точкой притяжения для туристов.
00
Детский сад ГБОУ Школа №58 в жилом районе ÁLIA

В московских школах начали обращаться к нейропсихологам

Новая диагностика призвана выявить особенности каждого ребенка и подсказать родителям оптимальную траекторию подготовки малышей к школьной нагрузке.
00
Жилой комплекс «Фриссон»

ФСК построит жилой комплекс «Фриссон» бизнес-класса в центре Казани

Компания ФСК Регион (входит в ГК ФСК) приступила к строительству нового жилого комплекса «Фриссон» в центре Казани. Общая площадь комплекса составит 42,5 тыс. кв. м, включая 21,2 тыс. кв. м жилых помещений.
00
ЦДС Dreamline 2 очередь

Введена в эксплуатацию вторая очередь ЖК ЦДС Dreamline

Группа ЦДС с опережением графика ввела в эксплуатацию корпуса 2.1 – 2.4 концепт-квартала ЦДС Dreamline. В корпусах 2.1, 2.2, 2.3 и 2.4 расположено 968 квартир площадью от 29 до 99 кв. м. Основу квартирографии составляют популярные решения с евро-планировками.
00
ЖК «1-й Измайловский» март 2025

Первый ДСК завершил возведение монолитных каркасов первых корпусов ЖК «1-й Измайловский»

В жилом комплексе «1-й Измайловский» завершены строительство монолитного каркаса наземных этажей первого и второго корпусов. На данный момент строители приступили к кровельным работам.
00
K-CITY

В Басманном районе появится новый бизнес-центр

Новый многофункциональный кластер площадью почти 60 тыс. квм. появится в 500 метрах от станции метро «Бауманская» и в минуте от ТТК по адресу: улица Бауманская, дом 11, строения 6, 7.
00
ЖК Татарская 35

«Донстрой» выбрал генерального подрядчика для строительства проекта «Татарская 35»

Проект «Татарская 35» будет состоять из трёх жилых корпусов переменной этажности от 16 до 24 этажей, а также четвёртого — одноэтажного корпуса ФОК, расположенного на территории.
00
Квартал Pacific в жилом комплексе бизнес-класса City Bay

На Москве-реке появится новый квартал с сенсорным садом и бассейном

Компания «Метриум» сообщает о выходе на рынок финального – шестого – квартала Pacific в жилом комплексе бизнес-класса City Bay. Девелопер проекта – MR Group.
00
Департамент экономической политики и развития города Москвы, логотип ведомства

Доля свободных офисов в Москве продолжает снижаться

Доля вакантных офисных площадей в Москве снижается на протяжении двух лет под влиянием растущего спроса бизнеса. По итогам 2024 года она составила 5,2 процента, достигнув минимального показателя с 2018 года.
00
Роскадастр по Краснодарскому краю

Межевание земельного участка: особенности процедуры и нововведения законодательства

Межевание земельного участка – это процесс определения границ участка на местности и последующего юридического оформления полученных результатов. Эксперты Роскадастра рассказали, что следует знать для осуществления данной процедуры.
00
БЦ AVIUM первая очередь, рендер проекта

Capital Alliance получил разрешение на строительство первого этапа БЦ АVIUM в Хорошёво-Мнёвниках

Мосгосстройнадзор выдал разрешение девелоперской компании Capital Alliance (совместная структура холдингов Alias Group и Capital Group) на строительство первого этапа бизнес-центра AVIUM на 3-й Хорошевской улице.
00
Объединенное Кредитное Бюро (ЗАО «ОКБ»), логотип компании

Итоги ипотечного кредитования в феврале 2025 года

Объединенное Кредитное Бюро (ОКБ) подвело итоги ипотечного кредитования в феврале 2025 года. За месяц банки выдали 41,55 тыс. ипотечных кредитов на 176,96 млрд руб.
00
Nikoliers, логотип компании (быв. Colliers)

По итогам 2025 года объем нового строительства торговых центров в Московском регионе может достичь ~250 тыс. квм

По прогнозу Nikoliers, в этом году может быть установлен рекорд по объему ввода торговой недвижимости в Московском регионе. Всего к вводу в этом году в Москве и городах-сателлитах заявлено 18 торговых центров.
00
Метриум Групп, логотип компании

5 главных трендов загородного элитного рынка

Высокая покупательская активность сегодня характерна не только для городского, но и загородного рынка элитного жилья. Эксперты «Метриум» рассказывают о главных трендах на загородном элитном рынке.
Или войти с помощью: