Льготная ипотека – год спустя: куда привела низкая ставка?

Ровно год назад в рамках антикризисных мер на фоне пандемии Правительство утвердило программу льготной ипотеки под 6,5%. Данная инициатива была направлена на создание для граждан благоприятных условий по приобретению жилья, а также на поддержание строительной отрасли в целом. В результате – покупательская активность превзошла все ожидания, но вместе с тем рынок показал существенное снижение объемов предложения и, на этом фоне, впечатляющую динамику цен с максимальным ростом за последние пять лет. Как чувствует себя рынок сегодня? Аналитики департамента проектного консалтинга компании Est-a-Tet оценили движение показателей в периоде года с момента запуска льготной госпрограммы, сделали выводы и произвели показательный экспресс-расчет.

После ажиотажа последней четверти прошлого года I квартал 2021 г. показал себя относительно стабильно: спрос в большей степени отвечает сезонности, объемы предложения восполнились, а в некоторых сегментах и увеличились, цены несколько замедлили темпы своего роста. Однако положительная динамика сохраняется: относительно предыдущего квартала прирост средневзвешенной цены предложения на первичном рынке Москвы составил 2,6%, Новой Москвы – 3,9%, Подмосковья – 3,8%. По предварительным прогнозам тенденция роста цен в следующем квартале продолжится, предположительно на 7-10%.

Комментируя возможные меры по регулированию ценовой политики в сегменте новостроек,  Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, отмечает, что: «Введение каких-либо санкций и ограничений в отношении застройщиков с целью сдерживания цен на жилье, маловероятно. С учетом того, что многие проекты работают по схеме проектного финансирования, ценообразование, на протяжении всего периода их реализации, согласовывается с кредитной организацией – банком, который поддерживает сохранение более высоких цен, закладывая в стоимость займа свои риски».

Ипотека в I квартале 2021 г. по-прежнему являлась ключевым драйвером спроса, а ставки достигли беспрецедентно низких значений. Объем ипотечных сделок на столичном рынке первичного жилья составил 62,7%, при этом в массовом сегменте (по квартирам и апартаментам комфорт- и бизнес-класса) на долю сделок с использованием ипотечного кредитования пришлось 63,7%. Самая высокая доля ипотечных сделок – в сегменте квартир комфорт-класса, в I квартале 2021 г. она достигла 70%.

По данным Ипотечного Центра компании Est-a-Tet, в рассматриваемом периоде более половины ипотечных кредитов в сегменте массового спроса были выданы на условиях действующей государственной программы субсидирования ипотеки (62%). По сравнению с предыдущим кварталом эта доля снизилась (68% в IV квартале 2020 года). Поскольку первоначально программу государственного субсидирования ипотеки планировалось завершить в ноябре 2020 года, большинство покупателей воспользовались возможностью приобрести жилье по госпрограмме в III-IV квартале 2020 года. Свою роль также сыграли новые условия субсидирования ипотечных ставок, предлагаемые застройщиками, благодаря чему, доля ипотечных кредитов, выданных в рамках стандартных банковских программ, выросла за квартал с 27% до 33%.

В I квартале 2021 года почти половина ипотечных займов (45%) в массовом сегменте пришлась на кредиты с первоначальным взносом от 20% до 40%. По условиям госпрограммы размер первоначального взноса должен быть не менее 15%. На долю ипотечных кредитов с размером первоначального взноса от 15% до 20% пришлась четверть выданных в I квартале 2021 года жилищных займов.

Большинство заемщиков на рынке первичного жилья Москвы относятся к возрастной категории 27-40 лет (57%), существенную долю в структуре выданных ипотечных кредитов в массовом сегменте составляют заемщики в возрасте от 40 до 60 лет (32%).

На сегодняшний день доля ипотеки в структуре спроса по-прежнему преобладает. Потенциальных покупателей привлекает беспрецедентно низкая процентная ставка, действующая при покупке квартиры в новостройке – от 5,9%, при стандартной ставке по ипотечным кредитам – от 7,3%.

Несложная математика демонстрирует очевидную разницу на простом примере по двум ипотечным программам при одинаковых параметрах, где стоимость квартиры составляет 14 млн руб., срок предоставления кредита на 20 лет, а первоначальный взнос 15%. При выборе ипотеки с государственной поддержкой по ставке 5,9% ежемесячный платеж составит 84,6 тыс. руб. Переплата за весь период ипотеки – 8,4 млн руб. При выборе стандартной ставки по ипотечным кредитам 7,3% ежемесячный платеж составит 94,4 тыс. руб. Переплата за весь период ипотеки – 10,8 млн руб.

Таким образом, совершенно очевидно, что действующая льготная ипотечная программа выгоднее стандартной процентной ставки по ипотеке, ведь переплата по процентам ниже на 2,4 млн руб. Льготная ипотечная программа кредитования близится к завершению и будет действовать до 01 июля 2021 года. При этом, если учесть рост цен, то уже в III квартале данная квартира может стоить почти 15 млн. руб., а значит переплата составит почти 3,5 млн руб. за туже квартиру, если на тот момент она еще будет в составе предложения.