Квартиры в Подмосковье вырастут в цене

В Москве и в Подмосковье принято решение больше не строить высотные здания. Cтоличные власти, наконец, утвердили высотный регламент, согласно которому в пределах МКАД полностью запрещено строить здания выше 75 метров, то есть 24-25 этажей, а в исторических местах, даже удаленных от центра, и того меньше. Ряд экспертов полагает, что для Подмосковья это может обернуться возможным ростом цен до 50%.

Напомним, по Москве запрет на высотное строительство был принят еще в августе прошлого года. Раньше ограничение по высотному строительству составляло сто метров. По словам заместителя мэра столицы Марата Хуснуллина, новые нормы не коснутся уже начатых проектов. Что касается Подмосковья, то об этом заговорили в начале года - в феврале власти ввели мораторий на строительство новых высотных домов. Сам регламент сейчас обсуждается, его планируется принять в следующем году.

По мнению экспертов, необходимость высотного регламента власти объясняют, прежде всего, сохранением градообразующих и исторических видов, а также нагрузкой на социальную и транспортную сеть. В числе прочих аргументов - необходимость соблюдения противопожарных норм, поскольку вопрос безопасности жильцов высоток в случае возникновения экстренных ситуаций - достаточно болезненный.

С другой стороны, среди участников рынка бытует мнение, что строительство невысоких домов - это неэффективное использование дорогой земли (особенно, в центре города). Но учитывая и без того уже немалую уплотненность города, все-таки плюсов в данном запрете больше. Горожане однозначно от этого выиграют.

- Решение о запрете возведения высоток вписывается в рамки стратегии развития новых территорий, - полагает начальник ГУП "УРиРУО" Москвы Дмитрий Некрасов. - Надо развивать всю сопутствующую инфраструктуру: социальную, инженерную и транспортную, а не строить новые спальные районы.

С ним солидарен и замдиректора по строительству компании "Инжстройпроект 2010" Игорь Орлов. "В Москве высоток более чем достаточно. Плодить в огромном мегаполисе новые и новые небоскребы, лишь усугублять и без того тяжелую дорожно-транспортную ситуацию, - полагает он. - Ведь к любому небоскребу требуется достаточное количество машиномест. При этом не стоит забывать и о не простой геологии столицы. Точно такая же геология грунтов свойственна и Московской области. Почти такая же проблема с пробками. Сегодня Подмосковье - разумно сочетает обьекты высотного и малоэтажного строительства. Не думаю, что этот баланс будет смещен к высоткам, скорее к малоэтажному строительству".

Есть мнение, что из-за принятия регламента могут резко подскочить цены на жилье. К примеру, генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая полагает, что в столице на ценах это практически не отразится. "Предложение квартир в столичных высотках на первичном рынке сейчас ограничено, основной объем сосредоточен в сегменте бизнес-класса, - полагает она.- В низком ценовом диапазоне таких зданий вообще нет (кроме ЖК "Богородский", который относится к комфорт-классу), а в элитном классе такие проекты можно пересчитать по пальцам - небоскребы в "Москва-Сити" и несколько зданий в пределах ТТК. Поэтому принятие закона об ограничении высотности в большей степени отразится именно на комплексах бизнес-класса. А учитывая, что бизнес-классом Москва "затоварена" (доля этого сегментам уже несколько лет самая большая на рынке), можно ожидать лишь небольшого удорожания стоимости квартир, расположенных на верхних этажах, на уровне 10-15%".

А вот в Подмосковье ситуация иная. "Здесь регламенты пока еще только разрабатываются. Обещают их принять в следующем году. Однако уже известно, что власти хотят "урезать" Подмосковье до 9 этажей, - рассказала Мария Литнецкая. - Если это решение будет принято, то оно очень серьезно повлияет на рынок новостроек. Во-первых, пострадают производственные мощности. Дело в том, что многие ДСК, работающие сегодня на рынке Подмосковья, изначально "заточены" на выпуск панелей от 10 этажей и более. При снижении этажности страдает экономика производства - ДСК это просто не выгодно. По крайней мере, ДСК-1 - крупнейшее предприятие с огромными мощностями - уже озвучил свою позицию и сказал, что им невыгодно будет строить дома в 9 этажей. Соответственно, если будет введена норма на 9 этажей и ДСК должны будут перестраивать свою производственную линейку, то автоматом вырастет себестоимость квадратного метра, что соответственно, приведет к росту цен".

Среди других причин роста цен - возникновение у девелопера упущенной выгоды. По мнению экспертов, стоимость участка не уменьшается, расходы на подведение коммуникаций возрастают (при мало- и среднеэтажной застройке эти затраты будут в разы выше, чем в многоэтажной). Но при этом снижается количество квадратных метров, которые он может на этом участке построить. Соответственно, себестоимость одного квадратного метра возрастает минимум в два раза, то есть процентов на 40-50%, учитывая, что до сих пор Подмосковье застраивалось 25-ти - минимум 17-тиэтажными домами. Таким образом, в случае уменьшения объемов строительства девелоперам придется компенсировать свои затраты за счет либо увеличения цены, либо продажи своей земли.

Однако участники рынка считают это проблему надуманной.

- Цены на жилье резко не подскочат, - полагает Дмитрий Некрасов. - Не вижу факторов, влияющих на стоимость жилья, высотность не сильно влияет на его себестоимость. С чего оно будет дороже? Девелоперов в этой ситуации понять можно: их волнует жажда наживы, но на самом деле для удорожания метров нет никаких экономических предпосылок.

По мнению Игоря Орлова, эксперты, которые бьют тревогу, лоббируют интересы риэлторских компаний, чтобы мотивировать население раскупать нереализованные квартиры.