Квартира с отделкой в новостройке: дороже или выгодней?

Эксперты изучили рынок квартир с отделкой в новостройках старой и новой Москвы. Насколько дороже обойдется частично или полностью отделанная квартира и в чем преимущества подобного жилья?

По данным аналитиков, больше всего проектов с готовыми квартирами реализуется в сегменте эконом-класса. В границах старой Москвы отделка в тех или иных формах доступна покупателям в 8 комплексах, что составляет 13% от общего числа проектов, реализуемых в данном сегменте. Это ЖК «Царицыно», ЖК «Загорье», ЖД «МПИ», ЖК «Мичурино», ЖК «LIFE-МИТИНСКАЯ» и ЖК «Мироновский», а также некоторые корпуса в ЖК «Большое Кусково» и ЖК «Некрасовка-Парк».

В сегменте бизнес-класса отделка квартир от застройщика предлагается реже. Квартиры с отделкой «под ключ» можно встретить лишь в одном корпусе ЖК «Лосиный остров». Таким образом, доля таких квартир в данном сегменте ничтожно мала — менее 1%.

Среди высокобюджетного жилья проектов, в которых застройщиком предусмотрена полная или частичная отделка, также немного — всего три, что составляет 9%. Данную опцию можно встретить в ЖК Barkli Park, Barkli Virgin House и Barkli Residence. Все три объекта — от одного девелопера — Корпорация «Баркли», которая, собственно, и продвигает активно подобный формат жилья в дорогом сегменте.

На территории новой Москвы, активно застраиваемой в последнее время, предложения квартир с отделкой больше всего — в том или ином виде они присутствуют сразу в 13 проектах (31% от общего числа объектов на первичном рынке). К числу таких комплексов относятся ЖК «Новые Ватутинки», «Николин парк», «Юго-Западный», «Первый Московский», «Прима-Парк», «Борисоглебское», «Рутаун», «Бунинский», ЖД в пос. Фабрики им. 1 мая, а также некоторые корпуса в «Новом Бутово», «Солнцево Парк», «Квартал А101» и «Переделкино Ближнее».

Как отмечают эксперты, из всех видов отделки, предлагаемых сегодня застройщиками, наиболее распространена «под ключ» или как ее еще называют «финишная отделка», когда квартира полностью готова к проживанию (вам остается только завезти мебель). В Москве такие условия предлагаются в 80% комплексов (от общего числа проектов, в которых есть отделка), например, в ЖК «Большое Кусково», «LIFE-МИТИНСКАЯ», ЖД МПИ. На присоединенных территориях отделка «под ключ» встречается чуть реже — в 60% комплексов, среди которых можно отметить «Новые Ватутинки», ЖК «Бунинский», «Рутаун».

Второй вариант — квартиры «под чистовую» отделку, которых на рынке, как оказалось, меньше, чем «под ключ». Как правило, это жилье в панельных корпусах, где уже установлены перегородки, выполнена стяжка на полах, выровнены стены, смонтированы натяжные потолки, разведены коммуникации, то есть, проведена вся предремонтная подготовка. К подобным проектам относятся ЖК «Новые Ватутинки. Южный квартал», некоторые корпуса города-парка «Первый Московский».

«В последнее время получила распространение практика совмещения нескольких вариантов отделки квартир в рамках одного комплекса или даже корпуса, — отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании „Метриум Групп“. — Так, например, в ЖК „Новое Бутово“, „Переделкино Ближнее“ в одних корпусах жилые помещения совсем не отделаны, в других — произведены подготовительные работы „под чистовую“ отделку. В ЖК „Новые Ватутинки. Южный квартал“ и „Солнцево-Парк“ представлены дома как с квартирами „под ключ“, так и „под чистовую“ отделку. В ЖК „Загорье“ в каждом корпусе часть квартир имеет полную отделку, а часть не имеет ее вовсе. А в ЖК „Некрасовка-Парк“ в домах есть секции без отделки, с отделкой „под ключ“ и с квартирами „под чистовую“ отделку. Подобный поход девелопера позволяет диверсифицировать продуктовую линейку, разнообразить предложение и тем самым расширить целевую аудиторию».

Стоимость отделки, как правило, входит в общую цену квартиры. Лишь иногда застройщик предлагает ее как опцию отдельно, но даже в этом случае покупателю предоставляется выбор: купить готовую квартиру или проводить ремонтные работы самостоятельно.

Если отделка включена в стоимость квартиры, то ее довольно сложно вычленить. Объективно судить об уровне цен на подготовительные или отделочные работы можно только на примере тех проектов, где одновременно реализуются квартиры разной степени готовности. В ЖК бизнес-класса «Николин парк» разница в цене за квартиру с отделкой и без составляет 15 700 рублей за 1 кв. м. В ЖК комфорт-класса «Царицыно» готовая квартира стоит дороже на 12 000 рублей за 1 кв. м, чем просто метры «в бетоне». В «Некрасовка-Парк» — комплексе эконом-класса — разница между готовой квартирой и такой же без ремонта составляет 10 500 рублей за 1 кв. м, а в «Новых Ватутинках» — всего 4 500 рублей за 1 кв. м.

Для наглядности можно сравнить разницу в стоимости по общему бюджету покупки. Например, в «Новых Ватутинках» однокомнатная квартира с отделкой под ключ стоит 3 448 900 рублей, без отделки — 3 278 350 (разница 170 тыс. рублей), двухкомнатная с отделкой — 4 988 300, без отделки — 4 717 850 (разница 279 тыс. рублей), трехкомнатная с отделкой — 6 764 500, без отделки 6 397 750 (разница 366 тыс. рублей).

«В конечном счете, все зависит от уровня отделки, используемых материалов и ценовой политики застройщика, — комментирует Мария Литинецкая. — Но, как правило, стоимость готовой квартиры выше аналогичного жилья без ремонта не более, чем на 10%. В подавляющем большинстве случаев отделка от застройщика выходит дешевле за счет того, что девелопер добивается дисконта 40–45% от производителей на большой объем закупок отделочных материалов, оборудования и техники. В среднем, в Москве капитальный ремонт невысокой сложности обходится в 10-12 тыс. руб. за кв.м, и это минимум. Тогда как новоселам обычно хочется индивидуального проекта, нестандартной отделки. Такие услуги будут стоить точно дороже. Поэтому, покупая готовую квартиру от застройщика, будущий собственник точно сэкономит».

Большинство застройщиков в недорогом сегменте предлагают сегодня типовую отделку для всех квартир. Однако некоторые предоставляют покупателю все-таки выбор. Так, в ЖК «Новые Ватутинки» можно выбрать один из четырех вариантов, в ЖК «Царицыно» — один из трех вариантов, в «Большом Кусково», ЖК «Мироновский» и ЖК «LIFE-МИТИНСКАЯ» — один из двух. Кардинально они не отличаются и разнятся, по большей части, по цветовым решениям, а не используемым материалам, поэтому существенного влияния на стоимость разновидности отделки не оказывают.

А вот в элитных комплексах покупателям предлагается уже совсем другой уровень и подход к жилью с отделкой. По сути, «законодателем моды» готового жилья премиум-класса в Москве стала Корпорация «Баркли», которая пошла по совершенно новому пути — стала предлагать весьма капризной публике отделку от мировых дизайнеров: в ЖК Barkli Park — отделка от Филиппа Старка, Barkli Virgin House — от Келли Хоппен, Barkli Residence — от Роберта Стерна. «В этом сегменте уровень отделки отражает уже статус проекта, речь идет не просто о разнообразии палитры красок, но и о разных концепциях интерьера, специально разработанных для людей с различными жизненными взглядами и требованиями», — замечает Мария Литинецкая.

В целом, эксперты «Метриум Групп» отмечают, что число комплексов, в которых квартиры предлагаются с тем или иным видом отделки, растет. Это связано в первую очередь с конкурентной борьбой за покупателя. Выигрывают в таком противоборстве наиболее качественные проекты, в том числе и оснащенные разнообразием опций по отделке. «Подобная жилплощадь пользуется стабильным спросом, который со временем только увеличивается, — резюмирует Мария Литинецкая. — В проектах эконом- и комфорт-класса квартиры с отделкой востребованы, потому что значительная доля покупателей такого жилья — ипотечники. Им важно купить квартиру и, по возможности, сразу переехать в нее. Делать ремонт и жить в это время в съемной квартире — это болезненная дополнительная нагрузка для семейного бюджета. В проектах премиум-класса покупатели выбирают квартиры с отделкой просто потому, что не хотят тратить свое время по сути на бытовые вопросы, которые отвлекают их от более важных жизненных приоритетов. К тому же, отделка, которая предлагается сегодня в дорогом сегменте, позволяет действительно расслабиться в этом вопросе и довериться знаменитым дизайнерам с мировыми именами. Раньше такого подхода у застройщиков не было. Кроме того, предложение квартир с отделкой интересно также для инвесторов, у которых есть возможность практически сразу после выдачи ключей начать сдавать готовую квартиру и получать от этого доход».