Коворкинги и сервисные офисы Москвы: новое предложение сбалансировало спрос

Высокие объемы ввода новых коворкингов несколько замедлили динамику снижения среднего уровня вакантности гибких офисов в Москве. Несмотря на это и то, что во втором полугодии запланировано открытие более 100 тыс. кв. м новых объектов, заполняемость может вырасти до 75-78%.

К концу II квартала 2021 года рынок коворкингов и сервисных офисов Москвы насчитывал 225 объектов общей площадью 297,6 тыс. кв. м, рассчитанных на 43,9 тыс. рабочих мест. Общий объём рынка по итогам квартала увеличился на 5,7% (по площади) и на 7,4% по количеству мест. Всего с апреля по июнь 2021 года на рынок вышли 9 новых гибких пространств, все относятся к классическому типу. Всего открылось 22,4 тыс. кв. м или 3,9 тыс. мест, что лишь на 2,7% меньше I квартала 2021 года по площади.

Общий объем заполняемости коворкингов к середине года составил 75%, оставшись на уровне конца I квартала и лишь на 1 п.п. превысив показатели конца 2020 года, за год заполняемость выросла на 9 п.п. В то же время возвращение к максимальным допандемийным показателям загрузки в 78-80% откладывается на фоне роста нового предложения. Но благодаря тому, что новые спекулятивные проекты стремятся найти крупных арендаторов уже на стадии строительства, это снижает риск низкой заполняемости при открытии.

Крупнейшим арендатором гибких пространств в I полугодии стал Ozon, который закрыл несколько сделок в общей сложности на 11,9 тыс.кв.м. Также крупные сделки с гибкими офисами закрывали компания «Ситроникс», которая заняла коворкинг «Практик Дубровка» (6 тыс.кв.м), и «Яндекс» (сервисы Яндекс.Такси и Яндекс.Маркет), целиком арендовавший II очередь Business Club ОКО, где с учетом I очереди, арендованной в 2020-м году, занимает теперь 9,8 тыс.кв.м.

Такой серьезный уровень спроса не мог не отразиться на ставках аренды. Средняя стоимость аренды сервисного офиса на 2-4 человека во II квартале 2021 года увеличилась до 75 460 руб./мес. (+5,3% к I кварталу 2021 г.). В среднем аренда сервисного офиса обойдется в 24 660 руб./мес. за 1 рабочее место (+6,8% к I кварталу 2021 года).

До конца года рынок коворкингов, при условии реализации своих планов операторами, может увеличиться в 1,5 раза. Всего с июля по декабрь 2021 года намечено открытие 111 тыс. кв. м. Но с одной стороны, 39% этих объектов приходится на формат build-to-suit, а с другой - сроки могут перенестись. Кроме того, корпоративный спрос может превысить показатели 2020 года, что в итоге может повысить заполняемость до 75-78%.

Алексей Мацкевич, руководитель федеральной сети коворкингов GrowUp:

“Большие объемы ввода коворкингов, запланированные во втором полугодии - это не случайность, а совокупность нескольких факторов: отложенного запуска части пространств и новых условий, которые появились в пандемию. Коворкинги усилили свое наступление на классические пространства, они оказались удобнее для малого бизнеса в это непростое время. Потенциал роста рынка в ближайший год составит от 30% до 50%.

Особняком стоят сделки в формате build-to-suit, теперь их все больше на рынке и это не удивительно - такие офисы в полной мере могут реализовать внимательное отношение работодателя к работнику. Такой офис играет новыми красками. Заходя в такой корпоративный офис понимаешь - будущее уже наступило.

Команда GrowUp реализовала три пространства в Москве и Петербурге в формате build-to-suit и мы планируем двигаться дальше, реализовывать еще больше творческих идей наших клиентов, повышать производительность работников и, как следствие, объектов недвижимости. В GrowUp мы видим большой потенциал развития build-to-suit в России, каждая сделка этого формата - отдельный повод для гордости”.