Новинки последнего квартала 2021 года на московском рынке новостроек будут интересны как инвесторам, интересующимся застройками массового сегмента, так и тем, кто рассматривает недвижимость бизнес-класса и выше. В топ-3 очередного рейтинга самых удачных для инвестиций новостроек, по оценке экспертов «Метриум», вошли проекты разных классов и разных ценовых категорий.
На основе анализа уровня цен, транспортной доступности, локации, надежности застройщика и других критериев эксперты компании «Метриум» определили лучшие новостройки для вложений. По каждому критерию инвестиционной привлекательности новый проект получил балл (от 1 до 5), после чего всем новинкам рынка присваивается рейтинг (подробное описание методики см. ниже).
Какие проекты IV квартала 2021 наиболее привлекательны для инвестиций
В IV квартале 2021 года московские девелоперы начали продажи в 20 проектах новостроек «старой» Москвы. Из них семь комплексов относятся к бизнес-классу, пять – к премиум-классу, по три проекта – к элитному и комфорт-классу, и еще два – к эконом-классу. В целом проекты отличаются высоким уровнем инвестиционной привлекательности: восемь из 15 вошедших в рейтинг комплексов получили оценку качественного уровня 50% и выше, а лидер рейтинга «Клубный город на реке Primavera» заработал максимальный за всю историю анализа новинок – 82% соответствия максимальному баллу.
1. «Клубный город на реке Primavera»
Первую позицию в рейтинге самых привлекательных для вложений новых проектов новостроек в Москве занял «Клубный город на реке Primavera». Этот проект премиум-класса реализует девелопер СЗ «Стадион «Спартак». Комплекс будет находиться на побережье Москвы-реки в районе Покровское-Стрешнево (СЗАО) рядом с метро «Спартак». В проекте предусмотрены квартиры и коммерческие помещения. Первое преимущество проекта – окружение. В шаговой доступности – парки и большие природные зоны, река, развитая инфраструктура нового квартала, включающая крупные спортивные комплексы и все необходимые социальные учреждения.
На старте продаж цена составляет 428 тыс. рублей за кв. м при средней по округу – 574 тыс. рублей за кв. м. Это очень привлекательный уровень цен для проекта премиум-класса, учитывая среднюю стоимость новостроек этого сегмента в целом по Москве, которая достигает 679 тыс. рублей за кв м. Минимальный объем вложений – 18,1 млн рублей за однокомнатную квартиру площадью 40 кв. м. До ТТК на автомобиле можно добраться за 12 минут, до МКАД – за 10 минут, до исторического центра – за полчаса. Общий рейтинг проекта аналитики «Метриум» оценили в 36,1 балла из 44 возможных, то есть проект соответствует гипотетически идеальному для инвестиций на 82%.
2. «Палаты Нарышкина»
Вторую позицию рейтинга занял элитный комплекс «Палаты Нарышкина (Маросейка 11)», который находится в Басманном районе (ЦАО). В комплексе реализуются квартиры и апартаменты.
Основные плюсы проекта – цена, расположение и масштаб. Стартовая средняя цена квадратного метра составила 950 тыс. рублей, тогда как в ЦАО элитные комплексы продаются в среднем по 1,2 млн рублей за кв. м. Минимальная стоимость лота в проекте – 45,9 млн рублей (однокомнатный апартамент площадью 51 кв. м). «Палаты Нарышкина» находятся на исторической улице Маросейка, соответственно, по всем критериям транспортной доступности проект получает высокие оценки. Привлекателен для инвестора и масштаб здания – всего 3 тыс. квадратных метров. Еще один большой плюс – отделка от застройщика, которая в последние годы стала популярной у покупателей элитной недвижимости.
Правда, отмечают аналитики «Метриум», локация весьма оживленная, здесь находится много развлекательных заведений, высокий туристический трафик, но в то же время рядом есть большой сквер, а также богатая инфраструктура центра столицы. Суммарный рейтинг инвестиционной привлекательности проекта составил 27,7 из 44 баллов (63% от максимально возможной оценки).
3. «1-й Ленинградский»
Третью позицию рейтинга занял один из проектов массового сегмента рынка новостроек. Комплекс комфорт-класса «1-й Ленинградский» строится в Молжаниновском районе (САО) за МКАД компанией «ДСК-1». В проекте предполагаются квартиры и коммерческие помещения.
Главный плюс проекта – относительно привлекательная стартовая цена, которая составила 203 тыс. рублей за кв. м при средней по САО – 263 тыс. рублей за кв. м, то есть на 22% меньше. Для вложений понадобится минимум 7,2 млн рублей на студию площадью 25 кв. м. Среди новых проектов такое различие в цене становится все большей редкостью.
Еще одно преимущество – сравнительно небольшой масштаб застройки по сравнению с большинством новых ЖК комфорт-класса (127 тыс. кв. м). Девелопер предусмотрел в квартирах два типа отделки – полную и предчистовую (white box).
Среди минусов отмечаются низкая транспортная доступность (пешком до метро не добраться), а также удаленность от центра – поездка на автомобиле займет не менее 45 минут. Суммарный рейтинг проекта – 25,5 баллов из 44 (58%).
«Инвестиционная активность по-видимому будет смещаться в высокобюджетный сегмент рынка новостроек, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Предложение новостроек бизнес- и премиум-класса устойчиво растет, что вызывает конкуренцию на качественном и концептуальном уровне среди девелоперов в этих сегментах рынка. Соответственно, здесь больше шансов найти привлекательный для вложений проект. К тому же, безусловно, важным фактором, определяющим цену, остается локация. Поскольку за удачное расположение готовы платить клиенты, за него же готовы платить и инвесторы».
Инвестиционный рейтинг новых проектов новостроек Москвы в IV квартале 2021 года
| Проект | Цены | Масш-б | Близ. метро | Близ. ТТК | Удален. от центра | Окружение | Рейтинг девелоп. | Риск низк. ликвид-ти | Риск останов. | Итог | Качеств. уровень |
1 | Клубный город на реке Primavera | 1 | 1 | 3 | 2 | 2 | 9 | 0 | 0,9* | 1 | 36,1 | 82% |
2 | Палаты Нарышкина Маросейка 11** | 3 | 5 | 4 | 5 | 5 | 0 | 0 | 0,9* | 1 | 27,7 | 63% |
3 | 1-й Ленин- градский | 4 | 2 | 0 | 0 | 1 | 1 | 0 | 1 | 1 | 25,5 | 58% |
4 | Никольские луга | 2 | 4 | 0 | 2 | 1 | -4 | 5 | 1 | 1 | 24,7 | 56% |
5 | Verdi | 5 | 5 | 3 | 4 | 3 | 5 | 0 | 1 | 1 | 24,1 | 55% |
6 | Чистые пруды | 1 | 5 | 4 | 5 | 5 | 7 | 0 | 1 | 1 | 23,2 | 53% |
7 | The Patricks | 0 | 5 | 4 | 4 | 5 | 7 | 0 | 0,9* | 1 | 22,5 | 51% |
8 | Aura Белорусская | 0 | 5 | 3 | 5 | 4 | 0 | 0 | 1 | 1 | 22,0 | 50% |
9 | Forst | 1 | 4 | 1 | 5 | 4 | -2 | 5 | 1 | 1 | 21,2 | 48% |
10 | RestArt | 0 | 5 | 5 | 4 | 5 | 8 | 0 | 1 | 1 | 21,0 | 48% |
11 | Rotterdam | 0 | 4 | 4 | 4 | 3 | 2 | 2 | 1 | 1 | 20,7 | 47% |
12 | Sky Garden | 1 | 4 | 1 | 1 | 2 | 3 | 2 | 1 | 1 | 17,7 | 40% |
13 | Voxhall | 0 | 4 | 2 | 4 | 4 | 1 | 3 | 1 | 1 | 15,2 | 35% |
14 | Wave | 1 | 4 | 0 | 3 | 2 | 7 | 3 | 1 | 1 | 15,0 | 34% |
15 | West Tower | 1 | 5 | 0 | 3 | 2 | 4 | 2 | 1 | 1 | 13,9 | 32% |
5 – максимальный балл, 1 – минимальный. Отрицательные баллы присуждаются по критерию «Окружение», если рядом с новостройкой находятся промзоны, производства, крупные дорожные развязки и т.п. Баллы выше 5 ставятся за наличие объектов, благоприятно влияющих на проект (парки, инфраструктура).
*К проектам премиум-класса и выше, а также к апартаментам массового сегмента с компактной нарезкой (под инвестиции и сдачу) был присвоен понижающий коэффициент ликвидности (0,9 вместо стандартных 1), учитывающий риск более длительного экспонирования лотов при последующей перепродаже.
**Проект активно реализовывался в закрытых продажах, осталось 5 лотов.
Методика анализа
1. Проекты оцениваются по семи критериям по балльной системе: цена, транспортная доступность, удаленность центра, окружение, масштаб, надежность девелопера, концептуальная новизна.
2. Оценки разделяются на две группы. В первую (условно – «инвестиционные критерии») вошли стоимость новостройки и её масштаб. Это главные для инвестора критерии поиска: чем дешевле объект по сравнению с конкурентами по соседству, тем больше шанс заработать на росте его стоимости. Масштаб новостройки влияет на уровень конкуренции: чем меньше жилой комплекс, тем меньше конкурентов у инвестора при перепродаже квартиры или сдачи её в аренду. Инвестиционные критерии теперь умножаются на коэффициент, который существенно увеличивает их вес в итоговом балле.
Вторая группа – потребительские критерии (транспортная доступность, окружение, инфраструктура, удаленность от центра, новизна концепции). Они влияют на ликвидность объекта прежде всего с точки зрения конечного покупателя или арендатора. Поскольку их много, чтобы предотвратить искажение конечного балла, теперь эти критерии умножаются на понижающий их вес коэффициент в итоговой оценке.
Доля «инвестиционных» баллов составляет 80% с коэффициентом пересчета 3,52, а доля «потребительских» – 20% с коэффициентом пересчета 0,26.
3. Чтобы оценить риски инвестора, аналитики изучают ликвидность проекта и его историю. Для этого используются коэффициенты, которые отражают два возможных риска:
- Риск низкой ликвидности проекта, то есть экспертно оценивается вероятность длительного поиска покупателя для квартиры или апартамента. Коэффициент принимает значения от 0 до 1, где 1 – ликвидное предложение, а 0 – вариант недвижимости, для продажи которой на вторичном рынке по средней цене вероятно уйдет больше 6 месяцев.
- Риск остановки проекта или переноса срока ввода. Коэффициент принимает значения от 0 (были остановки продаж на длительное время, проект выходил повторно на рынок) до 1 (новый проект). Показатель не является прогнозом, а отражает только историю проекта.
Ранее полученные и взвешенные баллы умножаются на коэффициенты риска.
Комментарии
(0)#Последние комментарии на сайте