Классификация «децентрализованных» арендаторов

Ни для кого не будет откровением, что на сегодняшний день децентрализация офисов стала одной из главных и ярко выраженных тенденций московского рынка коммерческой недвижимости. Каждый уважающий себя аналитик посвятил этому немаловажному вопросу то или иное исследование. В свою очередь, каждый уважающий себя журналист на основе появившихся аналитических исследований написал тот или иной материал. Не исключением является и эта статья, целью которой стала классификация арендаторов уже децентрализованного бизнеса столицы.

Истоки децентрализации как принцип классификации

Прежде чем говорить о типах децентрализованных арендаторов, не лишним будет обратить внимание на то, почему девелоперы, а вслед за ними арендаторы решили это сделать — уйти в спальные районы и за МКАД.

Как известно, данный процесс обусловлен несколькими причинами. Среди которых дефицит участков в центре города помноженный на ограничения строительства офисной недвижимости в ЦАО, общее развитие рынка и, как следствие, появление интереса у девелоперов к реализации крупномасштабных проектов многофункционального характера. В не меньшей степени на процесс децентрализации повлияла сложная транспортная ситуация в центре Москвы.

Кроме того, деловой миграции во многом поспособствовало то, что все больше топ-менеджеров стремится перебраться в загородные дома и таунхаусы, в это же время амбициозные менеджеры среднего звена все чаще вынуждены присматривать себе недорогое жилье в Подмосковье. В свою очередь, строительство бизнес-центров в спальных районах частично обусловлено неплохим положением с трудовыми ресурсами начального и среднего звена в этих территориальных ареалах, также не стоит забывать и об относительно недорогих офисных метрах в этих районах.

Стоит отметить, что желание арендаторов решить ту или иную вышеупомянутую проблему во многом и относит их к тому или иному нижеприведенному классу. Итак, сегодня потенциальных клиентов деловой децентрализации можно разделить на пять основных групп:

Самые нетребовательные

К данной группе арендаторов относятся компании преимущественно из IT-сферы, работа которых обходится без встреч с клиентами. Стоит отметить, что данный тип арендаторов в равной степени интересуют как офисы класса «В» или «С» за МКАД, так и равноценные офисы в спальных районах. Самое главное для них - хорошие условия для работы и возможность снять площади небольших метражей. Вопрос престижности не стоит. Можно сказать, что на текущий момент данную группу арендаторов в первую очередь интересуют офисные проекты в традиционно спальных районах на непрестижных восточном и юго-восточном направлениях. В качестве примера можно привести бизнес-центр «Косинская Плаза» (общая площадь 111 770 кв. м, класс «В+»), который расположен на пересечении Рязанского проспекта и МКАД. Здесь арендная ставка начинается от 390 долл. за кв. м, включая НДС и эксплуатацию, при этом минимальный арендный блок составляет 200 кв. м.

Можно смело сказать, что в ближайшие годы строительство бизнес-центров в спальных районах будет только расти. Здесь в отличие территорий за МКАД, где наиболее выгодно возведение масштабных бизнес-парков гораздо целесообразнее строительство бизнес-центров класса «В» и «С» небольших размеров. Кроме того, спальные районы это прекрасная возможность найти работу для местных жителей недалеко от дома. Также не лишним будет отметить, что в отличие от масштабных проектов реализуемых за МКАД, формирование в спальных районах центров деловой активности практически бессмысленно.

Любители многофункциональности

Еще одна группа арендаторов — те, кто выбирает исключительно бизнес-парки. Как правило, это различные логистические структуры или компании, заинтересованные в самых разнообразных дополнительных услугах, которые может предоставить данный бизнес-парк.

Их интересует многофункциональность, то есть, офисные комплексы с дополнительной инфраструктурой в виде склада, гостиничного комплекса, развлекательного центра, а также близлежащего аэропорта. Что интересно, в основном спрос на такую бизнес-недвижимость в Подмосковье предъявляют международные компаний. В качестве примера подобного бизнес-парка можно привести "Кантри Парк", построенный в далеком 2004 году в подмосковном городе Химки, ГК "Савацкий". Сегодня, арендаторами «Кантри Парк» являются такие солидные иностранные компании, как «Volvo Construction», «Metro Cash & Carry GmbH»,«Реал-Гипермаркет», «Nokian Tyres», «Porsche», «BMW Russland Trading»,«SC Johnson»,«Volvo Trucks» и др. Немаловажным фактором, повлиявшим на высокий спрос именно иностранных компаний, стала близость к аэропорту «Шереметьево».

«Нефтегазовые» арендаторы

Данную группу арендаторов в первую очередь волнует вопрос престижности, поэтому они с одинаковым предпочтением выбирают как небольшие офисы в качественных районах запада Москвы, так и крупные бизнес-парки в непосредственной близости от наиболее престижных загородных направлений — Рублевского или Новорижского.

Как отмечает Михаил Гец, управляющий партнер компании «Новое качество», - «что касается спальных районов, то для данной группы арендаторов наиболее привлекательными являются юго-западный и западный районы. Большое количество топ-менеджеров, проживающих в данных районах, как правило, и принимают решение об аренде офиса. Стоит отметить, что в юго-западном районе основным центром притяжения и дополнительным стимулом для строительства новых офисных объектов являлось наличие штаб-квартир крупных промышленных альянсов. Здесь достаточно давно располагаются центральные офисы Газпрома, РАО «ЕЭС» и «Нефтяного дома», что во многом определило направленность дальнейшего развития района. Поэтому многие появляющиеся новые объекты, такие как Gas Field на улице Обручева, строящаяся Gazoil Plaza на улице Наметкина, изначально позиционировались девелоперами как офисные объекты, рассчитанные на «нефтяных» и «газовых» арендаторов. В свою очередь, к наиболее крупным бизнес-паркам спальной зоны западного района в непосредственной близости от престижных загородных направлений можно отнести бизнес-парк «Крылатские Холмы» (один из самых первых и удачных децентрализованных офисных проектов), бизнес-центр «Профико», бизнес-центр «Кутузов Тауэр»».

К престижным офисам запада уже за пределами МКАД можно отнести административно-деловой центр «1 км» (Рублево-Успенское шоссе, 6). Кроме того, неподалеку, на пересечении МКАД и Рублево-Успенского шоссе, строится административно-деловой центр класса А Pallau RB (1-й км Рублево-Успенского шоссе). Девелопер — ЗАО «Ферро-Строй». Реализовать проект планируется до 2010 годa.

Бизнес в поселках

Еще одним децентрализованным вариантом офисного строительства можно считать появление бизнес-центров непосредственно в составе инфраструктуры коттеджных поселков. Однако пока говорить об интенсивном развитии этого сегмента рано. Скорее всего бурное развитие офисные центры, расположенные вдоль подмосковных трасс, получат не ранее чем через 3-5 лет. Подобные бизнес-центры являются скорее дополнительным преимуществом инфраструктуры коттеджного поселка, нежели обязательным явлением. Ориентированы они прежде всего на обитателей поселков. Арендаторами в основном являются или компании, которые хотят быть поближе к своим VIP-клиентам, — страховщики, банкиры, риэлторы или жители поселков, предпочитающие иметь представительский офис близко к дому. Стоит отметить, что сегодня такие офисы уже есть в поселках «Резиденциях Бенилюкс» на 17-м км Новорижского шоссе, а также в поселке «Барвиха Club». Здесь же, на Рублево-Успенском шоссе, в 12 км от МКАД введен в эксплуатацию деловой центр «Резиденция». Кроме того, помимо уже упомянутых поселков офисные проекты уже заложены в поселках «Павловы озера» и «Барвиха Village».

Города-спутники

Сегодня самой малочисленной группой децентрализованных арендаторов являются преуспевающие компании работающие в городах-спутниках. Оценив новую тенденцию, застройщики уже начали возводить современные бизнес-центры в подобных городах области. Так, сегодня бизнес-центры класса «А» уже сданы в эксплуатацию или находятся на различных стадиях строительства в Химках, Королеве, Мытищах, Долгопрудном, Одинцове, Красногорске, Подольске. В ряде других городов области уже получено разрешение на строительство, например в Истре, Ступине, Ногинске, Дмитрове, Дубне, Коломне, Одинцове, Рузе, Орехлово-Зуеве и др. Как считают эксперты, насыщение рынка офисами в городах-спутниках наступит не ранее 2012 года, после чего рост арендных ставок может остановиться, а на текущий момент помещения класса В, В+ в Подмосковных городах в наибольшем дефиците. Это связано с тем, что данная категория офисов обычно представляет собой административные здания после реконструкции. Их же за пределами МКАД до самого последнего времени строили немного. Согласно самым приблизительным расчетам, реализация подобных проектов более чем выгодна. Их внутренняя рентабельность доходит до 40%, а окупаемость вложений длится 2-2,5 года. И это в то время, как окупаемость московской коммерческой недвижимости составляет 6-7 лет. Именно дефицит площадей при наличии платежеспособного спроса дает в конечном итоге такую беспрецедентную рентабельность.

Всем очень нужна бизнес-среда

Завершив анализ основных групп арендаторов можно сказать, что основная проблема сегодняшнего децентрализованного бизнеса это отсутствие сформированной деловой среды, недостаточное развитие инфраструктуры — транспортного сообщения, гостиничных и рекреационных площадей. Именно поэтому еще достаточно приличное количество компаний не решается двинуться за МКАД, хотя желание растет с каждым днем. Вероятнее всего, кардинальный перелом произойдет в ближайшие 2-3 года, когда на некогда неприспособленных для бизнеса территориях окончательно сформируются полноценные деловые районы. Например, уже сегодня активно формируется деловой район на северо-западном направлении в районе МКАД. В данном случае, главным фактором, положительно отразившемся на активности девелоперов и высоком спросе у арендаторов, стала близость к аэропорту «Шереметьево». Согласно прогнозам большинства участников рынка коммерческой недвижимости в ближайшие 2-3 года на данном направлении завершиться образование наиболее крупного делового района ближнего Подмосковья.

Не менее интересным деловым районом за МКАД может стать и «Мякининская пойма». Сегодня здесь весьма динамично разрастается очередной центр деловой активности. Стоит отметить, что такой бурный рост происходит не без влияния административно-общественного центра Московской области. Потенциальными арендаторами площадей в бизнес-центре могут стать как зарубежные, так и российские компании работающие с правительством Московской области. В общем, перечень потенциальных деловых районов можно продолжать еще долго, тем самым подтверждая, что в скором времени большой бизнес можно будет делать не только в ЦАО. Осталось только подождать 2-3 года.