Сегодня 18:02
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 17:34
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 17:08
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 16:36
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 15:35
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 15:17
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Захар Калмыков, финансовый директор Группы «Родина»
Фото: Источник фото

Рост ставок по проектному финансированию, агрессивная политика поставщиков, прямые закупки – об этих и других новых тенденциях в экономике и механике девелоперских проектов рассказал Захар Калмыков, финансовый директор Группы «Родина», в рамках конференции CFO-Russia – электронной площадки для общения топ-менеджеров на темы управления и финансов. Захар Калмыков выступил с докладом «Управление дебиторской задолженностью в девелоперских проектах», и затронул многие аспекты девелоперского бизнеса: отношения с дольщиками, проектное финансирование, работа с подрядчиками, импортозамещение. Также в конце выступления эксперт Группы «Родина» дал прогноз возможного роста спроса на жилье.

1. Девелоперы стремятся к быстрому наполнению эскроу

Захар Калмыков описал, как работает проектное финансирование, и как изменилась стратегия застройщиков по погашению кредита после 24 февраля. Допустим у застройщика ссудная задолженность превышает накопления на эскроу-счетах, тогда за покрытую счетами эскроу часть кредита застройщик платит по специальной ставке (около 3%), а за непокрытую – по базовой (до 24 февраля – около 7-9%). Базовая ставка могла быть фиксированной или привязанной к ключевой ставке ЦБ. И застройщикам с привязанной ставкой к ключевой ставке ЦБ сильно не повезло, потому что после повышения ключевой ставки до 20% в конце февраля их задолженность перед банком резко возросла. В целом такие риски сохраняются, хотя ЦБ перешел к снижению ключевой ставки.

При этом условия кредита прямо влияют на стратегию продаж застройщика. Ранее девелопер мог выбирать: держать цены на высоком уровне и медленнее продавать. Другая стратегия – цены делать умеренными, но ускорять наполнение эскроу-счетов, чтобы минимизировать процент по проектному финансированию. После 24 февраля стратегия осталась фактически одна – как можно быстрее наполнить эскроу для того, чтобы покрыть ссудную задолженность.

2. Банки активнее включаются в «девелоперскую кухню»

Система проектного финансирования, по словам Захара Калмыкова, заставила банки участвовать в управлении рисками девелоперов. В частности, банки помогают управлять дебиторской задолженностью. Для этого банк-кредитор открывает обособленный банковский счет (ОБС), через который проходят все авансовые операции в рамках девелоперского проекта. Застройщик, подрядчики и поставщики – все они используют ОБС, то есть банк контролирует денежные потоки проекта и видит риски неплатежей или потери авансов. В расчет через ОБС не включены только производители нужного для строительства материалов или оборудования.

Захар Калмыков отметил, что и подрядчики иногда пытаются обойти требования ОБС, но банки за этим строго следят, а после 24 февраля – особенно внимательно. В условиях повышенных рисков банковский контроль над девелоперским бизнесом усиливается.

3. Застройщики переквалифицируются в дистрибьюторов

Санкции, перебои с поставкой материалов и техники, уход из России зарубежных компаний заставили застройщиков самим заняться закупками и напрямую выходить на поставщиков.

«Раньше девелоперский проект строился иерархично, – рассказал Захар Калмыков. – На вершине пирамиды был застройщик, который заказывал работы у генподрядчика, и тот в свою очередь распределял заказы далее по цепочке различных субподрядчиков и поставщиков. Не секрет, что генподрядчик зарабатывал на своем посредничестве, поставляя в рамках своих услуг по более высокой цене те или иные материалы и оборудование.

Сейчас ситуация поменялась. Из-за высоких рисков срыва поставок и роста себестоимости строительства застройщик сам начинает закупать напрямую различные товары и услуги у нижних звеньев участников девелоперского проекта.

4. Правило 30% больше не работает

«До 24 февраля в девелоперском проекте действовало “Правило 30%”, – рассказал Захар Калмыков. – Оно означало следующее: размер авансов застройщика различным подрядчикам должен быть не больше 30% от стоимости договора, не больше 30% от стоимости одной статьи в сводно-сметном расчете (а всего таких статей более 100) и не больше 30% от всей сводной сметы.

После 24 февраля в этом плане наступила новая реальность. Из-за дефицита материалов и оборудования, а также высокой волатильности валютных курсов, некоторые поставщики требуют иногда до 100% предоплаты. Срок выставляемых счетов раньше действовал 10, 15, 30 дней, а теперь – 1-3 дня. Таким образом, риски, связанные с выданными авансами, резко возросли».

5. Дольщики могут быть должниками

«В апреле спрос на новостройки в Москве упал на 99% – это беспрецедентный для современной России результат, – отметил Захар Калмыков. – И, конечно, это заставило застройщиков задуматься о том, как стимулировать спрос на жилье. Среди прочих мер – различные формы рассрочки платежей для покупателей. В текущих условиях они повышают риски для дебиторской задолженности застройщика, потому что дольщик может и не расплатиться до конца за квартиру в силу тех или иных обстоятельств.

Чтобы купировать такой риск, застройщики во всех ДДУ прописывают, что все долги покупателя квартиры должны быть погашены до ввода жилого комплекса в эксплуатацию. Более того, банки могут требовать включение в ДДУ условия о 100-процентной оплате договора за некоторое время до ввода в эксплуатацию здания. Наконец, в ДДУ может быть прописан пункт о расторжении договора в случае не своевременной оплаты».

В завершении выступления Захар Калмыков дал прогноз о возможном росте спроса.

«Девелоперский проект выстраивается во многом на ожиданиях спроса, и с этой точки зрения есть некоторые поводы для оптимизма, – отметил Захар Калмыков. – Напомню, что в феврале-марте многие россияне в условиях падения рубля и роста ставок по депозитам разместили свои сбережения в банки под высокие проценты – 20-25% годовых. Как правило, это были краткосрочные депозиты со сроком погашения в 3-6 месяцев. Соответственно, начиная с июня мы можем увидеть приток средств в реальном секторе, в частности, на рынке жилья, когда россияне начнут получать обратно свои вклады».

 

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
ЖК Dream Towers

В 2024 году в Москве готовые новостройки дорожали быстрее котлована

В 2024 году самый существенный рост цен наблюдался у вариантов недвижимости премиум-класса и высокобюджетного сегмента, близких к завершению строительства.
00
Департамент города Москвы по конкурентной политике, логотип ведомства

На городские торги выставлено право на размещение некапитального объекта спортивного назначения в Зеленоградском административном округе

Город предлагает инвесторам участок площадью 7000 квм. на Никольском проезде в Зеленограде. Стоимость размещения некапитального объекта определится в ходе электронного аукциона, который состоится 4 марта.
00
Level Box Терехово

В строящемся логистическом комплексе Level Box Терехово арендовали блок на 41 000 кв. м

В строящемся складском комплексе Level Box Терехово от Level Group в рамках одной сделки было арендовано 41 тыс квм. Брокером сделки выступила компания Core.ХР.
00
Борисовские Пруды ул., д. 7, к. 2. Москва, ЮАО, Москворечье-Сабурово

33 жилых комплекса построили на юге столицы по программе реновации

Суммарно в 33 жилых комплексах, возведенных по программе реновации в ЮАО, оборудовано более 6,8 тысячи квартир с готовой улучшенной отделкой. Всего по программе реновации в ЮАО предстоит расселить 378 домов.
00
Управление Росреестра по Москве, логотип ведомства

В январе число сделок на московском рынке вторичного жилья выросло на 27% по сравнению с январем прошлого года

В январе 2025 г. в Москве зарегистрировано 9 496 переходов прав на основании договоров купли-продажи/мены жилья, что стало вторым максимумом этого месяца за все годы ведения статистики - больше было только в 2019 г.
00
В Prime Park

Премиальная недвижимость Москвы: рекордный рост продаж, новые локации и инвестиционные возможности 2025 года

Премиальная недвижимость Москвы показала рост продаж на 38,4% в 2024 г. Анализ ключевых трендов: развитие высотного строительства, освоение новых локаций, рекордный рост цен до 785,2 тыс. руб. за квм. Подробный обзор самых успешных проектов и инвестиционных возможностей.
00
Цифровое телевидение и интернет - неотъемлемая часть современной жизни

Как выбрать провайдера домашнего интернета: гид по поиску оптимального тарифа

Гид по выбору провайдера домашнего интернета. Сравнение тарифов, условий подключения и дополнительных услуг. Обзор онлайн-сервисов для поиска оптимального варианта. Практические советы по проверке качества услуг.
00
Хороший день на удаленке

Преимущества использования профессиональных сервисов для накрутки

В современном цифровом мире качественное продвижение в интернете стало необходимостью для любого бизнеса. Эффективное увеличение активности на страницах в социальных сетях, блогах и сайтах помогает не только привлечь новую аудиторию, но и улучшить позиции в поисковых системах.
00
Владимир Щекин, совладелец и сооснователь Группы Родина, награжден за большой вклад в развитие инновационной инфраструктуры объектов образовательной и спортивной направленности. Москва, 6 февраля 2025

Группа Родина награждена премией города Москвы 2024

В преддверии Дня зимних видов спорта состоялось вручение премии города Москвы — 2024 в области физической культуры и спорта. Владимир Щекин (Группа Родина) был награжден за большой вклад в развитие инновационной инфраструктуры объектов образовательной и спортивной направленности.
00
Рустам Азизов, директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101»

Рынку недвижимости необходима «ипотечная оттепель»

Директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов рассказывает о последствиях отмены большей части льготных ипотечных программ, произошедшей прошлым летом.
00
Intermark Real Estate (ранее Savills в России), логотип компании

Золотая сотня загородных домов московского региона понизилась в цене впервые за 4 года

По итогам IV квартала 2024 года средняя стоимость загородного дома в первой сотне самых дорогих предложений составила $30,4 млн, что на 2,5% ниже конца третьего квартала. Однако в годовой динамике цена практически не изменилась.
00
IBC Real Estate, логотип

Иностранный бизнес не спешит уходить из России

Общая сумма коммерческих площадей, остающихся во владении иностранных компаний на начало 2025 года, составляет 6,3 млн кв. м (без учета производственных площадок).
00
Доброград, бульвар Дружбы, готовые таунхаусы

В Доброграде открылась продажа новых таунхаусов

Доброград во Владимирской области стабильно и поступательно развивается: в 2024 году в городе ввели в эксплуатацию почти в 2 раза больше объектов жилой недвижимости, чем в 2023-м. Большие планы и на 2025 год.
Или войти с помощью: