14.03.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
14.03.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
14.03.2025
Новости органов власти
14.03.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Картинка #50080
Фото: 

Загородный рынок Подмосковья по-прежнему остается одним из самых рискованных в жилой недвижимости. Здесь нет четких регуляторов, таких как 214-ФЗ на рынке многоквартирных новостроек. Этот сегмент стараются избегать банкиры, с большой неохотой выдавая ипотечные кредиты. В то же время, желающих обзавестись собственным загородным домом или земельным участком сегодня немало. Специалисты компании «Метриум Групп» подготовили несколько советов потенциальным покупателям, которые позволят сделать правильный выбор.

Кадастр – лучший друг покупателя

Несколько лет назад Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) запустила в открытом доступе уникальный продукт – публичную кадастровую карту (http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/). Этот инструмент позволяет потенциальному покупателю загородной недвижимости получить большое количество важной информации. Однако о его существовании знают далеко не все. А те, кто знают, в большинстве своем не умеют пользоваться.

«Публичная кадастровая карта позволяет в режиме реального времени получить информацию о любом земельном участке, - рассказывает Илья Менжунов, директор Департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп». – К примеру, рядом с коттеджным поселком расположено поле. Любой желающий может посмотреть, является ли оно частной собственностью или государственной. Если форма собственности частная, то с большой долей вероятности на этом поле вскоре могут появиться нежелательные соседи. Хорошо, если это будут многоэтажные новостройки. Известны случаи, когда рядом с поселками возводились промышленные объекты или складские комплексы».

Специалисты компании «Метриум Групп» советуют в первую очередь обращать внимание на возможное негативное соседство. Используя публичную кадастровую карту и информацию из открытых источников нужно выяснить, не планируется ли рядом строительство дорог, заводов, логистических центров или многоэтажных жилых домов. Самыми лучшими вариантами окружения для коттеджного поселка являются земли лесного фонда и водоемы. Это дает почти стопроцентную гарантию того, что спокойствие и размеренность загородной жизни не нарушит какая-нибудь масштабная стройка.

Илья Менжунов приводит в пример возведение Северного обхода города Одинцово – скоростной платной трассы на территории Одинцовского района Московской области. «Эта дорога "похоронила" рынок загородной недвижимости в окрестностях населенного пункта Немчиновка. Цены на коттеджи здесь упали в 3-4 раза, а ликвидность снизилась практически до нуля», - поясняет эксперт.

Поселки-призраки

Большинство современных покупателей загородной недвижимости приобретают объекты для собственного проживания. И одним из самых главных рисков является отсутствие жизни в коттеджном поселке. «Существует немало примеров того, как удачные, на первый взгляд, проекты оказывались "мертворожденными", - говорит Илья Менжунов. – Казалось бы, продажи идут хорошо, концепция продумана до мелочей, но даже спустя несколько лет в поселке никто не живет».

Жизнь в незаселенном поселке – довольно сомнительное удовольствие. Как минимум, это просто неуютно. Вечерняя прогулка среди пустых домов, ни в одном из которых не горит свет, вряд ли доставит удовольствие. Да и днем ничего приятного нет: участки зарастают сорняками, выглядят заброшенными. «Если в многоквартирном доме можно даже не заметить, что живешь один, то в коттеджном поселке это сразу бросается в глаза, - поясняет Илья Менжунов. – Впрочем, есть и объективные факторы. Нет никакой гарантии того, что владельцы пустующих домов исправно вносят эксплуатационные платежи. А это значит, что управляющая компания не сможет в полной мере выполнять свои обязательства. К примеру, в один прекрасный день она может не расчистить от снега улицы или не вывезти мусор. А девелопер, который обещал построить всю необходимую инфраструктуру, глядя на то, что в поселке реально живут 2-3 семьи, вполне может и передумать. Какой ему резон вкладываться в то, чем никто не будет пользоваться?».

Специалисты рекомендуют потенциальным покупателям коттеджей обращать внимание на то, ведутся ли отделочные работы в уже проданных домах. Хорошим показателем является проведение отделочных работ не менее чем в трети из них. Это можно понять по наличию строительного вагончика на участке, присутствию рабочих и многим другим подобным мелочам. «Одним из стопроцентных подтверждений проведения ремонтных работ является наличие на ограждении участка баннера с контактами подрядной организации, - рассказывает Илья Менжунов. – Сегодня многие компании используют этот инструмент для привлечения клиентов из соседних домов».

Если же речь идет об уже готовом и заселенном проекте, то в этом случае можно посоветовать съездить в жилой комплекс несколько раз в будние и выходные дни. В «живом» поселке можно будет увидеть прогуливающихся людей, детей на детской площадке, припаркованные у домов машины и другие признаки жизни.

Инфраструктурные обещания

Сегодня большинство игроков на загородном рынке завлекают покупателей обещаниями того, что в проекте будет все необходимое для комфортной жизни. «Однако, как показывает опыт, до реального воплощения в жизнь эти планы доходят далеко не всегда. В лучшем случае девелопер выполняет свои обещания процентов на 30», - комментирует Илья Менжунов. По словам эксперта, не стоит ожидать в эконом-классе такой же инфраструктуры, как в сегменте «бизнес», а в бизнес-классе - как в элитных коттеджных поселках.

Но даже если застройщик построит все обещанное в полном объеме, покупатель должен понимать, что инфраструктура – это серьезное обременение, которое оказывает значительное влияние на ценообразование. На начальном этапе реализации проекта все затраты девелопера на возведение инфраструктурных объектов закладываются в цену, а после заселения коттеджного поселка значительно повышают размер ежемесячных эксплуатационных платежей. «Оптимальный вариант – размещение инфраструктурных объектов на въезде в поселок, чтобы их можно было открыть для посетителей извне. В этом случае и на жителей поселка не будет накладываться дополнительное финансовое бремя, и инфраструктура будет приносить доход, и посторонние не смогут попасть в жилой комплекс», - говорит Менжунов.

Специалисты компании «Метриум Групп» также рекомендуют обращать внимание и на другие нюансы, связанные с инфраструктурой. Например, посмотреть, где именно девелопер планирует разместить детскую площадку. Этот инфраструктурный объект обязан быть в каждом коттеджном поселке. И участок, отведенный под него, должен располагаться так, чтобы его впоследствии было нельзя продать под строительство еще одного коттеджа. «Также важно узнать, как будет обеспечиваться охрана и эксплуатация поселка. Это намного важнее инфраструктуры», - говорит Илья Менжунов.

Коммуникации прежде всего

Еще один важный показатель проекта с минимальными рисками – это наличие инженерных коммуникаций. «Газ, электричество, водопровод и канализация должны заводиться в поселок в первую очередь. Если их нет, а строительство уже ведется, то это веская причина отказаться от покупки», - советует Илья Менжунов.

По словам эксперта, на загородном рынке можно встретить немало примеров проектов, которые становились поселками-призраками из-за отсутствия коммуникаций – строительство коттеджей уже полностью завершено, но девелопер затянул с подведением инженерии и покупатели были вынуждены искать более подходящие для проживания коттеджные поселки.

«Для новых проектов, только что вышедших на рынок, важно наличие технических условий. Это уже является гарантией того, что поселок не останется без коммуникаций – выдавая техусловия, снабжающая организация подтверждает физическую возможность подключения», - поясняет эксперт компании «Метриум Групп».

Соседский долгострой

В последние несколько лет покупателей загородной недвижимости активно убеждают в том, что самыми рискованными являются инвестиции в сегмент участков без подряда. Но это не останавливает клиентов, активно скупающих землю. «На самом деле участки без подряда таят в себе не так уж много опасностей, - поясняет Илья Менжунов. – Если в таком поселке есть техусловия на коммуникации и проведено межевание земли, то это уже является гарантией того, что проект жизнеспособен, в него можно смело инвестировать».

Другой вопрос, что многих покупателей отпугивает тот факт, что покупка участка без подряда – это риск долгое время жить на стройке. «На мой взгляд, это не является фактором риска, - комментирует эксперт. – К этому нужно относиться иначе. Если твои соседи строятся, пусть даже и долго, это уже хороший знак. Такого, чтобы все жители поселка с участками без подряда построились и заселись одновременно просто не бывает, это единичные случаи».

Одним из таких уникальных примеров является поселок с участками без подряда «Жуковка XXI». Он был очень быстро продан и не менее быстро застроен: спустя 4 года после начала реализации поселок был уже полностью заселен. «Ожидать такого же от любого поселка без подряда не стоит. Соседский долгострой – это данность, с которой в данном случае нужно смириться», - резюмирует директор Департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп».

«В последние годы рынок загородной недвижимости становится все более цивилизованным, появляется все больше ликвидных проектов, а количество рискованных постоянно снижается, - говорит Илья Менжунов. – Тем покупателям, которые не хотят ошибиться с выбором, я могу порекомендовать обратить внимание на проекты компаний Villagio Estate, ОПИН, "Глетчер", "Высшая лига строительства", "Абсолют". Из новых брендов заслуживает внимания компания M9 Development. Эти игроки рынка загородной недвижимости завоевали безупречную репутацию, а их коттеджные поселки являются настоящим украшением Подмосковья».




При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Блок-контейнер своими руками

Как сделать блок-контейнер своими руками: экономия до 50% и полный контроль

Подробное руководство по изготовлению бытовки из профильной трубы. От проектирования до финишной отделки. Необходимые материалы, инструменты и советы по сборке. Пошаговые инструкции для самостоятельного строительства.
00
VSN Group, логотип группы

VSN Group: в феврале количество сделок выросло на треть

По итогам февраля 2025 года на первичном рынке в границах “старой” Москвы суммарный объем реализованного жилья составил 290,6 тыс. кв. м, что выше показателей аналогичного периода прошлого года на 36%.
00
Петренко Марианна Владимировна, основатель архитектурного бюро BOMAR

Возрождение объектов культурного наследия в России

Сегодня объекты культурного наследия не просто реставрируются, а возрождаются в полном понимании этого слова. Поговорим с Марианной Петренко, основательницей архбюро BOMAR, которое фокусируется на работе с объектами культурного наследия.
00
улица Изумрудная, владение 28, дом по реновации

Все жители 14 домов в Лосиноостровском районе получили новые квартиры по программе реновации

С начала прошлого года число домов, в которых все горожане оформили документы на новое жилье по программе реновации в Лосиноостровском районе, выросло в два раза – с семи до 14.
00
Одесская ул., з/у 4 (влд. 4, стр. 1-7, зона 1.1). Москва, ЮЗАО, Зюзино. Реновация

На Одесской улице началось строительство жилого комплекса для программы реновации

Жилой комплекс возводят по адресу: улица Одесская, земельный участок 4. В новостройке будет 294 квартиры с готовой улучшенной отделкой по стандартам программы реновации.
00
«Событие» от компании «Донстрой», рендер

«Событие» от компании «Донстрой» — лучшая новостройка страны

Жюри федеральной премии в сфере недвижимости «ТОП ЖК — 2025» признало проект «Событие» на Мосфильмовской лучшей новостройкой Москвы и России. Оценивали претендентов на победу более 250 членов Большого жюри.
00
Банк ДОМ.РФ, логотип

Названы пять самых распространенных вопросов подрядчиков ИЖС

Банк ДОМ.РФ ответил на самые распространенные вопросы подрядчиков по строительству индивидуального жилья. Вопросы возникают в связи с вступлением в силу с 1 марта 2025 года федерального закона № 186.
00
улица Горбунова, владение 27, строение 1. площадка под проект по реновации

В Можайском районе построят жилой комплекс

Согласован проект жилого комплекса, состоящего из двух корпусов на 544 квартиры с подземной автостоянкой по адресу: улица Горбунова, владение 27, строение 1.
00
Маслово Forest Club

«Маслово Forest Club» назван лучшим коттеджным поселком премии ТОП ЖК 2025

Конкурс организован при поддержке Российского союза промышленников и предпринимателей, Торгово-промышленной палаты России и Национального объединения застройщиков жилья.
00
Дом Дау фасад

Какими должны быть идеальные окна небоскреба

Один из основных отличительных признаков большинства небоскребов – панорамное остекление. Окна обязательно должны отвечать передовым стандартам с точки зрения безопасности, эстетичности, энергоэффективности.
00
Четвертая очередь жилого района ÁLIA

В Покровском-Стрешневе обустраивают котлован под новую жилую застройку

На стройплощадке четвертой очереди жилого района ÁLIA продолжается обустройство котлована. Девелопер проекта - компания ASTERUS - отчитался о ходе работ.
00
Первый ДСК начинает строительство паркингов в Ленинском городском округе в рамках ЖК «1-й Донской»

Первый ДСК начинает строительство паркингов в Ленинском городском округе в рамках ЖК «1-й Донской»

Первый ДСК получил разрешение на возведение трех паркингов в рамках проекта «1-й Донской» в Ленинском городском округе. Наземные автостоянки рассчитаны более чем на 1400 машиномест.
00
VSN Group, логотип группы

VSN Group: новостройки бизнес-класса составляют 45% рынка в пределах ТТК

Между Садовым кольцом и ТТК сегодня реализуются 64 проекта новостроек, наибольшую долю из которых занимают новостройки бизнес-класса, составляющие 45% от общего числа.
00
ЖК «СОЮЗ»

Балконы во всех квартирах есть только в четверти премиальных домов Москвы

Выпить чашку горячего кофе на рассвете или почитать книгу на открытом воздухе — лишь малая часть сценариев отдыха, доступного жителям квартир с балконами.
01
Сходненская улица, владение 42. Стартовая площадка по реновации

Программа реновации: на Сходненской улице появится новый дом

Согласован проект многоквартирного дома по программе реновации в районе Южное Тушино. Новостройка будет расположена по адресу: Сходненская улица, владение 42.
Или войти с помощью: