Как обеспечить алиби добросовестного приобретателя

Очень часто сделки по недвижимости оспариваются в судах. В основном инициаторами выступают либо продавцы, либо их родственники. Не всегда они заканчиваются для покупателя печально (из квартиры не выселяют), но нервов испортить могут много. Поэтому, когда вы покупаете квартиру, то вам необходимо всеми возможными способами обеспечить себе алиби добросовестного приобретателя. Советы, как это сделать, дает кандидат юридических наук Вадим Шабалин:

• Во-первых, в договоре обязательно указывать полную стоимость квартиры, никаких «кривых» обязательств и «боковых» расписок не должно быть!
• Во-вторых, следует запросить у продавца правоустанавливающие документы на недвижимость надлежащим образом – письмом по электронной почте.
• В-третьих, взять две выписки из ЕГРН (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним) — о нынешнем правообладателе и переходе прав.
• В-четвертых, проверить продавца по всем открытым официальным базам. Например, убедиться в том, что паспорт продавца действителен, можно по базе ФМС (сейчас - Главное управление по вопросам миграции МВД России), узнать о том, что продавец не является банкротом – по базе Банкрот Федресурс и т.д (ГАС Правосудие, судебные приставы)
• В-пятых, запросить у продавца все предшествующие правоустанавливающие документы на квартиру, если по ней еще были сделки, а также контакты бывшего собственника.

Наконец, обратиться в юридическую компанию, которая проведет экспертизу всех документов по сделке. Ну, а чтобы быть уверенным почти на все 100% можно заключить договор титульного страхования. Тогда, в случае признания сделки недействительной, суд с очень большой долей вероятности признает вас добросовестным приобретателем и из квартиры вас не выгонят.

Сегодня очень актуальная проблема – это приобретение недвижимости с помощью материнского семейного капитала (МСК). И в данном случае вам прежде всего нужно проверить паспорт продавца. Если у него двое и больше детей, то необходимо взять справку из Отделения пенсионного фонда о том, что при приобретении квартиры не использовались средства маткапитала. По-другому это проверить никак нельзя. А если семья пользовалась средствами МСК, то должна была наделить своих детей собственностью в той квартире, которая сейчас продается.

Чтобы у покупателя этого жилья не возникло в дальнейшем проблем, он должен убедиться в том, что дети получат свою долю в той квартире, которую продавец купит взамен старой. Не всегда риелторы со стороны покупателя проверяют эти моменты. В случае нарушения прав детей вмешивается прокуратура, а пострадать может покупатель — сделку оспорят.

Как вы знаете, что октября 2015 года вступил в силу закон о банкротстве физических лиц. Поэтому чтобы убедиться в том, что продавец квартиры не является банкротом, нужно заглянуть на сайт «Единый федеральный реестр сведений о банкротстве» (http://bankrot.fedresurs.ru) и ГАС Правосудие (http://www.sudrf.ru). Здесь можно получить сведения не только о том, является ли продавец банкротом, но и не подавал ли он сам или его кредитор иск о признании его банкротом.

В договоре купли-продажи обязательно указываем, что продавец не является банкротом и что он не собирается в обозримом будущем подавать иск о своем банкротстве. Если осуществляется сделка с дорогой недвижимостью (в Москве это больше 20 млн. руб.), то стоит проверить продавца по Центральному каталогу кредитных историй или попросить самого продавца взять выписку оттуда.

Хочу еще отметить, что очень рискуют участники сделки, если указывают в договоре купли-продажи заниженную стоимость недвижимости. В случае признания такой сделки недействительной покупатель по закону получит ту сумму, которая указана в договоре, а продавец может понести уголовную ответственность за уклонение от уплаты налогов. К счастью, сделок с занижением сейчас стало гораздо меньше.

Но самый опасный вариант для покупателя, когда квартира продается не самим хозяином, а человеком, внешне похожим на него. Мошенники либо завладевают паспортом хозяина, либо получают новый паспорт на собственника и продают квартиру. Когда настоящий собственник квартиры узнает о совершенной сделке, он подает иск в суд, и сделка признается ничтожной. В силу вступает односторонняя реституция, а это означает, что квартира возвращается настоящему хозяину, а покупатель лишается и квартиры, и денег.

Добросовестность требует…

Нередко те, кто приобрел квартиру, считают себя добросовестными приобретателями, а потом у них по суду эту квартиру отнимают. Так кто все же является добросовестным покупателем? Для того, чтобы суд признал вас добросовестным приобретателем, нужно три момента: разумная осмотрительность, осторожность и добрая воля. И все они будут проверяться судом. И на все нужно представить документальное подтверждение. Обзор судебной практики от 1 октября 2014 года, утвержденный президиумом Верховного Суда Российской Федерации по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления, четко об этом говорит.

Что такое разумная осмотрительность? Это значит, что я не просто посмотрел объект, а проявил действия по выяснению его истории, проверил полномочия продавца. Я не специалист, сам не могу проверить, поэтому обратился в риелторскую или юридическую компанию.  Вот договор с ними. Вот письменное заключение, где описана история квартиры и где указано, что они не видят препятствий для ее покупки. Это документ. Значит, моя разумная осмотрительность подтверждена документально.

Добрая воля – это готовность человека купить объект недвижимости и заплатить за него. У нас сегодня не является обязательной нотариальная форма заключения договора. И, наверное, это правильно. Но здесь есть один нюанс. Лучше когда  добрую волю сторон может подтвердить нотариус. Потому что нотариус ставит свою печать на договоре и судом может быть привлечен как третье лицо. Он подтвердит, что стороны действовали добровольно, понимали, что они делают и соглашались на продажу и покупку осознанно, никто их не принуждал к сделке.

Третий фактор – осторожность. Что здесь имеется в виду? Надо получить деньги за квартиру, если вдруг суд расторгнет сделку. И вот какие действия совершил покупатель, чтоб вернуть эти деньги обратно? Если ничего не сделал, то квартиру отберут, а деньги продавцом могут быть потрачены, и будет он отчислять от дохода по 25%. Это затянется на поколение.

Фиксацией факта осторожности является титульное страхование. Если оно проведено, то страховая компания вернет вам уплаченные за квартиру деньги. Не все суммы, конечно, возместят. А только те, которые прописаны в договоре страхования. Если же вы сделали ремонт, то это отдельное судебное дело. Так что целесообразно страховать, даже если вы не видите в истории квартиры никаких темных пятен. Время все же смутное, ненадежное, законы меняются, и кто может сказать, что завтра бывший собственник по каким-то причинам не подаст в суд. Или предъявят претензии третьи лица. Никакой гарантии нет, настроение людей переменчиво. А вот если у вас имеется страховой полис, то и спите вы при этом более спокойно.

И лучше страховать квартиру на 3 года. Как показывает практика,  большинство судебных разбирательств происходит именно в это время. Если же покупатель застраховал титул квартиры, то это показывает его осторожность. Это действие входит в алиби добросовестного приобретателя.