Как не стать обманутым дольщиком в кризис?

Как оценить надежность застройщика? На что обращать внимание, выбирая жилье на первичном рынке? Какую информацию о строящемся объекте можно найти в открытом доступе?

На эти вопросы БН ответил заместитель председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Олег Островский, который прежде многие годы занимался проблемами обманутых дольщиков в Комитете по строительству Смольного.

– Риски покупателей квартир в строящихся домах в кризис возросли?

– Вопрос риторический, из разряда: «Больше ли шансов простудиться в ненастную погоду, чем в солнечную?» Конечно, риски возрастают. По объективным причинам.



На любом объекте есть два графика: производства строительных работ и их финансирования. Одно без другого невозможно. Чтобы понимать уровень рисков, надо иметь представление об источниках финансирования застройщика.



Их всего три, и главный – деньги покупателей строящегося жилья. Понятно, что из-за роста инфляции и снижения реальных доходов населения этих средств будет меньше. Ипотека как инструмент, повышающий покупательскую способность граждан, сегодня стала малодоступной. Займы по субсидируемой государством ставке 12% годовых поддержат рынок, но погоды не сделают.



Второй источник финансирования – кредитные средства, привлекаемые застройщиком. Сегодня взять деньги в банке гораздо сложнее как с точки зрения предъявляемых к заемщику требований, так и с точки зрения процента, под который дается кредит.



Третий – это собственные деньги строительных компаний. Этот источник не очень велик, но он есть.



От баланса этих трех способов привлечения средств и будет зависеть устойчивость компании: чем меньше доля привлеченных денег и выше – собственных, тем лучше дела у застройщика.

– Большинство застройщиков не показывают свою финансовую документацию. Да и среди покупателей не много экономистов, которые умеют анализировать финотчеты. Можно ли «угадать» безопасный объект по каким-то иным признакам?

– Самое безопасное, безусловно, – покупать квартиры в уже построенном доме. Но цена вопроса сразу возрастает. В Петербурге есть несколько компаний, которые начинают продажу на высокой стадии готовности объектов. Это хороший сигнал для покупателя. Значит, застройщик работает преимущественно на собственные и кредитные средства, банк проверил его финансовую устойчивость и счел надежным партнером. Но данные участники рынка работают не в самой низкой ценовой категории.

– Наиболее распространенная сейчас рекомендация – смотреть на историю компании: кто долго присутствует на рынке, тот и надежный. Но все помнят, как один из старейших петербургских застройщиков, компания «ЛЭК», заморозила свои стройки в 2009-2010 годах. На ваш взгляд, длительный срок работы – это показатель надежности?

– Конечно, да. Но отнюдь не единственный, который стоит принимать во внимание. Надо смотреть также на соблюдение сроков строительства в прошлые годы, на качество сданных домов (об этом можно прочитать на форумах дольщиков), на количество объектов в портфеле. Именно большие объемы строительства и запас земельных участков, на мой взгляд, позволили «ЛЭК» пережить прошлый кризис, и сейчас ситуация по их долгостроям понемногу выправляется. Хотя следует признать, что некоторые застройщики с долгой историей присутствия на рынке тогда ушли, например, «Чесма-Инвест».



Тем не менее выбирая между компанией с хорошей историей, которая строит в данный момент сразу несколько объектов, и новичком, который возводит единственный дом, я бы предпочел первого.

– Есть версия, что некоторые застройщики сейчас активно выводят новостройки для того, чтобы привлечь как можно больше средств на этапе котлована и профинансировать строительство одних жилых комплексов за счет других ...