Как не потерять аванс при покупке квартиры?

В Realestate.ru обратился постоянный читатель Дмитрий, который столкнулся со следующей проблемой: он не может вернуть 100 тыс. руб., которые отдал продавцу квартиры в качестве аванса. Но сделка сорвалась, поскольку Дмитрию отказал банк в выдаче кредита. Аванс же продавец возвращать не желает. Кто прав?

Разбираясь в ситуации, мы опросили все стороны конфликта, а также заручились советами участников и экспертов рынка о том, как максимально застраховать себя от подобной потери денег.

СУТЬ КОНФЛИКТА

В марте этого года покупатель Дмитрий Л. позвонил в холдинг «Миэль» по поводу приобретения квартиры из открытой базы в доме 5/6, корпус 3 на улице Винокурова (см. фото справа). Это была «трешка» площадью около 80 кв. м в блочном пятиэтажном доме старого фонда. Стоимость квартиры на тот момент составляла 12,5 млн руб.

Параллельно покупатель подал документы в «Абсолют банк» для получения ипотечного кредита.

Интересы продавца представляла дочь престарелой хозяйки Нана Г. Квартира должна была участвовать в альтернативной схеме. То есть продавцы намеревались полученные от реализации этой квартиры деньги тут же вложить в приобретение новой.

Как рассказал Дмитрий, когда они нашли подходящий вариант, подписали с покупателем соглашение, по которому он передал собственнице аванс в размере 100 тыс. руб. Сделку сопровождал риелтор холдинга «Миэль» Вартан В. – его контакт дали в агентстве, когда Дмитрий позвонил туда впервые.

Дмитрию предложили передать задаток непосредственно продавцу в нарушение практики по приему аванса от имени агентства. «Видя название компании, я был уверен в добросовестности агента, это было моей гарантией. И это он должен был настоять на передаче аванса в холдинг», - подчеркнул он.

Спустя неделю Дмитрию пришел отрицательный ответ банка относительно кредита. Покупатель решил вообще отказаться от сделки, попросив продавцов вернуть аванс. В своей просьбе он руководствовался пунктом из соглашения, в соответствии с которым он и отдал задаток:

«В случае, если в срок указанный в п. 17 настоящего соглашения вследствие невозможности исполнения по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает (в том числе, если ОБЪЕКТ не будет одобрен банком ПОКУПАТЕЛЯ), не состоялось подписание договора отчуждения ОБЪЕКТА, или после подписания договора отчуждения ОБЪЕКТА не состоялась государственная регистрация договора и перехода права собственности в установленный законом срок, полученная в соответствии с п. 2 настоящего соглашения сумма возвращается полностью ПОКУПАТЕЛЮ в течение двух рабочих дней с момента требования».

Но продавец деньги не отдает до сих пор. Дмитрий пытался получить помощь в возвращении аванса от риелтора Вартана, но тот отвечал так: «Можете отправлять хоть сто писем, но офис никакого юридического отношения к этому не имеет» (цитата из письма риелтора Дмитрию от 4 июля).

В настоящий момент, по словам начальника офиса компании «Миэль», в котором работал этот риелтор, Сергея Салкина, Вартан В. является бывшим сотрудником холдинга. Однако Нана Г. в телефонном разговоре сказала, что риелтора всего лишь перевели в другой филиал.

С другой стороны, на квартиру наложено информационное вето, что означает: в открытые источники продаж она поступить не может. Между тем, это не мешает Нане делать попытки продать недвижимость, что подтвердилось, когда RealEstate.ru позвонил ей под видом покупателя.

МНЕНИЯ СТОРОН

ПОКУПАТЕЛЬ ДМИТРИЙ: «Я буду судиться!»

1. Никаких доказательств того, что деньги пошли по какой-то цепочке, представлено не было. То, что деньги куда-то пошли меня не волнует. В любом случае, их возвращение предусмотрено соглашением.

2. Вартан и Нана сами собрали мне пакет документов для получения кредита - по перечню с сайта банка. Никаким оформлением бумаг я сам не занимался.

3. В итоге, собственники квартиры со мной разговаривать отказываются, агентство возврату денег не содействует. Начальник офиса Сергей Салкин предложил обратиться суд. Я, конечно, буду судиться с собственницей. Однако считаю: разобраться с этим вопросом – задача агентства. Помощь от них я получить в праве. Уволить (или перевести) Вартана – выглядит так, будто компания не дорожит именем и не несет ответственности за сотрудников, наоборот прикрывает их.

ПРЕДСТАВИТЕЛЬ ПРОДАВЦА НАНА: «Дмитрий сам виноват»

1. Деньги уже пошли по альтернативной цепочке как задаток.

2. Дмитрий неправильно оформил документы на выдачу ипотечного кредита и в отказе банка виноват сам.

3. Комментировать ситуацию не хочу – это наши личные взаимоотношения с покупателем. Пусть с данным вопросом разбирается суд.

МЕНЕДЖЕР БАНКА: «Мы не можем выдавать кредиты на покупку квартир в таких домах»

RealEstate.ru позвонил главному менеджеру отдела по работе с партнерами управления ипотечного кредитования «Абсолют банка» Ольге Карповой, которая занималась заявкой Дмитрия. И получил такой ответ:

- По сути, все было правильно, но нам предоставили не всю информацию – не хватило справки по материалу стен. Когда выяснилось, что это блочная пятиэтажка, мы дали отрицательный ответ. Такие дома мы не кредитуем.

РИЕЛТОР ВАРТАН: «Я не имею отношения к этой истории»

- Эта история – фантазия покупателя, юридически я к ней отношения не имею.

НАЧАЛЬНИК ОФИСА «МИЭЛЬ», в котором работал ВАРТАН, СергеЙ Салкин: «Я упрашивал продавца отдать деньги»

- Этим комментарием я выражаю точку зрения нашего структурного подразделения, а не позицию холдинга. Лично я не могу отвечать за правдоподобность событий, изложенных как продавцом, так и покупателем. Мне не понятно, каким образом и почему покупатель внес аванс напрямую продавцу, когда квартира была представлена холдингом. Не исключаю, что это было инициировано им самим, чтобы не быть связанным узами отношений с агентством. Скорее всего, ему была дана такая возможность. Но договор он подписал без привлечения холдинга, поэтому у меня нет никаких юридических оснований участвовать в этом деле. При этом я сделал все, чтобы упросить продавца отдать деньги, но у него была жесткая отрицательная позиция.

ОФИЦИАЛЬНЫЙ ОТВЕТ ХОЛДИНГА «МИЭЛЬ»: «Покупатель не был нашим клиентом»

- Действительно, в свое время у нас был заключен соответствующий договор о продаже квартиры в доме 5/6, корпус 3 на улице Винокурова. Однако он был заключен с продавцом этого объекта, и именно продавец являлся нашим клиентом и заказчиком наших услуг. У покупателя не было с нами договора, поэтому он не являлся клиентом «МИЭЛЬ».

Найдя этот объект в открытой базе, он осуществлял все действия по приобретению данной квартиры напрямую. Поэтому договор аванса был передан непосредственно продавцу, и процедура передачи аванса осуществлялась без участия компании.

Соответственно, любой покупатель или продавец, принимающий решение самостоятельно действовать на рынке, берет на себя все возможные риски, с которыми он может столкнуться, как при передаче аванса покупателю, так и при неодобрении объекта залога банком. Например, в своей работе с ипотечными сделками, мы, как правило, указываем в документах, что сумма аванса должна быть возвращена продавцу в том случае, если объект не проходит проверку банком.

Но продавец не сочла неодобрение банком квартиры форс-мажорными обстоятельствами, поскольку форс-мажор – это чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельства (наводнение, шторм, землетрясение и другие стихийные бедствия), освобождающее, как правило, от имущественной ответственности за неисполнение договора или причинение вреда, а также приостанавливающее течение срока исковой давности. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств (п.3, ст.401, ГК РФ).

P.S.

Ипотеку в «Абсолюте» Дмитрий все-таки получил, но уже на другую квартиру. А по поводу денег, отданных в качестве аванса за квартиру на Винокурова, он в ближайшее время обратится в суд.

ВЫВОДЫ:

Мнения участников рынка разделились (более развернутые комментарии см. ниже), одни советуют в подобных случаях отдавать аванс только через агентство, производящее сопровождение сделок с недвижимостью.

Другие, напротив, замечают, что у большинства компаний недвижимости кабальные условия по отношению к покупателям при наличии альтернативных схем. Они часто не только не дают расписок о том, что аванс внесен, но и могут добавить в договор более жесткие условия по возврату аванса. Так что расчеты напрямую с продавцом могут быть более надежными и лояльными к обеим сторонам.

Но все спикеры сошлись на том, что у покупателя, особенно, в таких сложных случаях, должен быть свой профессиональный агент или риелтор, сопровождающий сделку от и до. Тогда именно он будет нести ответственность за все этапы и решать вопросы в пользу клиента. В случае с Дмитрием, он не заказал такую услугу, в том числе, и у компании «Миэль». Вартан В. обслуживал интересы продавца.

Впрочем, юристы отмечают, что у Дмитрия есть все шансы выиграть суд и вернуть деньги.

СОВЕТЫ ЭКПЕРТОВ:

1. «Дмитрий правильно решил обратиться в суд: дело выигрышное на 100 %»

Павел Логинов, юрист, специалист по финансовому и банковскому праву :

- Любое уважающее агентство оформляет аванс на фирму и контролирует процесс сделки. И не позволяет отдавать деньги напрямую продавцу, поскольку нарушается цепочка сделки. Это была грязная сделка со стороны риелторов.

Дмитрию нужно обратиться в суд с иском о возврате денежных средств, которые он внес в качестве аванса за квартиру. Если в договоре на самом деле есть пункт, что в случае отказа банка в выдаче кредита продавец обязан вернуть денежную сумму - он обязан это сделать по первому требованию покупателя. Это дело судебное и стопроцентно выигрышное. Именно таким образом нужно решать данный вопрос.

2. «Вносить аванс нужно только официально и через агентство, в случае, с ипотекой, обязательно подключать к работе ипотечного брокера»

Константин Барсуков, заместитель генерального директора «РЕЛАЙТ-Недвижимость» :

- Собственно, мне видится в этой ситуации одна и, на мой взгляд, главная ошибка – это внесение предоплаты за квартиру, которая не устроила банк по своим техническим характеристикам. Требования банка к квартире не являются секретом. И достаточно было просто попросить сотрудника банка дать их, для того, чтобы вообще исключить из круга поиска подобные квартиры. Ну, или на крайний случай, позвонить перед внесением предоплаты в банк и пообщаться со своим кредитным инспектором. Это первое, что сделает профессионал, который знает, что такое ипотека.

Вторая ошибка, которую сделал наш герой - создание ситуации, при которой агентство оказалось отстраненным от процесса внесения предоплаты. Если риелторская компания была бы нанята на весь комплекс услуг, который включает в себя и внесение предоплаты, то можно было строго настаивать на том, чтобы предоплату продавцу «вносило» именно агентство. А значит и несло ответственность за деньги. И в случае отказа последнего прекращать с ним работу. Если же Дмитрий нанимал агентство лишь для сопровождения сделки, а предоплату планировал передавать продавцу самостоятельно, то винить во всей этой ситуации он должен только себя.

Хотя надо отметить, что, судя по всему, был учтен один из ключевых моментов внесения предоплаты при покупке квартиры в кредит. А именно, в соглашение о предоплате была внесена фраза о возврате суммы аванса, в случае отказа банка или страховой компании в одобрении объекта.

Избежать рисков достаточно просто. Нужно доверить работу профессионалам. А выбор агентства проводить по принципу, «какие услуги окажет мне риелтор и в каком объеме». А это все можно понять еще до начала сотрудничества с риелторской компанией.

Если по договору у клиента одни обязанности, а у риелтора одни права... Если риелтор говорит, что правки в договор внести нельзя или сделать это очень трудно... Если риелтор не дает вынести договор из офиса, чтобы почитать его в спокойной обстановке… - надо бежать от такого агентства недвижимости.

Однозначно говорить о вине агентства я не могу, так как не понимаю, на каком этапе оно приступило к обслуживанию Дмитрия. Если после внесения предоплаты, то никакой вины риелторов в этой ситуации нет. Если же до внесения предоплаты, то работа была проведена абсолютно непрофессионально. Так работать нельзя!

Я советую всем покупателям-ипотечникам при выборе агентства недвижимости особенное внимание уделять наличию в этом агентстве специалистов в области проведения ипотечных сделок. Если сделки с ипотекой делаются без сопровождения ипотечных брокеров, то это повод задуматься о необходимости сотрудничества с такой компанией.

3. «Юридическое сопровождение каждого этапа подобных сделок обязательно!»

Вера Удачина, гендиректор компании «Адресъ-недвижимость», член комитета по защите прав потребителей Московской Ассоциации Риелторов:

- Ситуация, когда продается одна квартира, покупается другая и при этом используется ипотека, абсолютно нормальна. Это цивилизованные операции с недвижимостью, которые совершаются одновременно ради того, чтобы обезопасить участников сделки от «нахождения между небом и землей».

Например, человек продал квартиру, получил деньги, а через неделю цены подскочили и он остался без квартиры и с той суммой, на которую ничего нельзя купить… Другое дело, что каждый шаг должен быть сделан грамотно и подкреплен профессионально составленным договором. И именно для этого продавцу и покупателю нужен риелтор. Профессиональный и добросовестный.

Позиция продавца ни чем не обоснованна. Юридически внесение аванса за альтернативу не связано с получением аванса за его собственную. Это два разных договора. К сожалению, с подобной ситуацией приходится сталкиваться довольно часто. Продавцы (а порой – и их представители-агенты) не торопятся возвращать аванс. Особенно, если уже подобрана альтернативная квартира и часть полученных денег и вправду потрачены на ее авансирование. Однако, если риелтор продавца достаточно квалифицированный, то он в договоре об авансировании альтернативной квартиры также предусматривает условия возврата денег в случае отказа покупателя из-за отсутствия ипотечного кредита.

К сожалению, здесь наблюдается недобросовестное отношение риелтора к обслуживанию клиента. И – увы – это на рынке не единичный случай. Причина еше и в отсутствии должного контроля со стороны юридических служб в агентствах (а многие компании вообще пытаются работать без юристов).

4. «Необязательно передавать аванс агентству, напрямую продавцу бывает надежней, но! При обязательном условии, что у покупателя есть свой агент/риелтор, сопровождающий все этапы сделки»

Наталия Трояновская, начальник юридического отдела «Делайт-реалти»:

- Как видно из описания ситуации, покупатель приобретал квартиру самостоятельно, без сопровождения юриста или риелтора. В агентство «Миэль» он обратился только потому, что агентство выступало официальным посредником в продаже этой квартиры. Но отдельно услуги по сопровождению сделки для себя он у компании «Миэль» не заказывал. То есть покупатель, действительно, не являлся клиентом агентства, а услуги по сопровождению сделки оказывались именно продавцу. В такой ситуации агентство защищает интересы продавца. Интересы покупателя защищал только сам покупатель. И в этом, как мне кажется, состоит его ошибка.

Для приобретения квартиры, тем более, с использованием кредитных средств, следовало привлечь специалиста – риелторскую компанию, грамотного риелтора или юриста, специализирующегося на сделках с недвижимостью (подробнее смотрите в моей статье «Как купить квартиру»). Грамотный специалист, получающий деньги за свою работу, не допустил бы подобной ситуации. Он бы выяснил, какие ограничения существуют у банка по кредитуемым объектам, прежде, чем порекомендовал клиенту вносить денежные средства.

К сожалению, многие покупатели, принимающие решение о приобретении недвижимости без привлечения специалиста, работающего на них, защищающего именно их интересы, сталкиваются с подобными ситуациями.

Что касается заключения соглашения напрямую с продавцом, не вижу здесь ничего криминального. Дело в том, что большинство агентств, принимающих денежные средства от покупателей, действуют не по доверенности от продавца, а от своего имени. Таким образом, агентство, не являющееся стороной в сделке, не может заключить предварительный договор, обязывающий ОБЕ стороны (продавца и покупателя) заключить договор купли-продажи квартиры. В такой ситуации продавец не связан никакими обязательствами, его гарантии в лучшем случае – честное слово. Если бы я покупала квартиру, я бы хотела видеть продавца, получить о нем как можно больше информации, и договор заключала бы только напрямую с продавцом.

Правовая квалификация соглашений с агентствами – это отдельный разговор. Я видела много таких соглашений, и могу сказать, что зачастую они составлены таким образом, что еще меньше отвечают интересам покупателя, в особенности, если покупатель не является клиентом агентства.

Кроме того, получить подтверждение внесения денежных средств в агентство – задача почти невозможная. А если продавец приобретает альтернативную квартиру, то покупателю просто выкручивают руки, предлагая подписать дополнительные бумаги о том, что внесенные им денежные средства будут направлены на внесение задатка за альтернативную квартиру для Продавца. А отказ от подписания такого «документа» агентство будет рассматривать как отказ покупателя от покупки квартиры, и денег ему не вернут.

Именно с такой ситуацией мне пришлось недавно столкнуться: ко мне обратилась приятельница, внесшая аванс в очень известное крупное агентство. Ей подсунули такую бумагу спустя неделю после того, как деньги были ею внесены. Должна отметить, что нередко обращаются люди с просьбой о помощи, когда все уже сделано и исправить ситуацию трудно. Это огорчает.

Что же касается рассматриваемой ситуации, считаю, что покупатель прав, требуя возврата внесенных денежных средств. Его, действительно, не должно волновать, как продавец распорядился этими деньгами. По всей видимости, банк не предупредил покупателя о том, что кредит для приобретения квартиры в блочной пятиэтажке, не будет предоставлен. В этом случае вины покупателя в том, что сделка не состоялась, нет. А продавец вправе не возвращать деньги только при наличии вины покупателя.