Галина Серая, юрист, создатель проекта «Без Риелтора. Все Просто»
Фото: Источник фото

Покупка квартиры в России является занятием высокорискованным. Незнание процессов оформления документов и регистрации сделки, а также наличие мошенников на рынке – все это отпугивает людей, которые чаще всего стараются доверить работу по приобретению жилья агентству недвижимости.

Однако это не всегда оправдано – нет гарантии, что вам предложат подходящий вариант. А в случае оформления сделки купли-продажи придется оплачивать услуги компании – в размере 50-100 тысяч рублей и выше.

Как сэкономить и самостоятельно купить квартиру без риелтора, рассказывает юрист и создатель проекта «Без риелтора. Все просто» Галина Серая.

Делай сам

Структуру стоимости услуг риелтора можно представить так: 70% – поиск объекта, 30% – юридическое сопровождение сделки. Львиную долю своего вознаграждения риелторы берут как раз за те этапы, которые можно реализовать самостоятельно. Например, вы сами без проблем можете найти в Интернете квартиру вашей мечты, созвониться по телефону с собственником или агентством недвижимости, представляющим интересы собственника, и договориться о времени просмотра.  Даже скидку на квартиру вы также можете обсудить самостоятельно. С этой работой, которая не требует специальных знаний, справится каждый. Конечно, на изучение предложений, созвоны и просмотр вариантов придется потратить силы и время, но ведь вы выбираете себе жилье всерьез и надолго – и к тому же значительно экономите на услугах риелтора.

Как найти правильную квартиру

Правильная квартира должна соответствовать вашим запросам, иметь рыночную цену и быть проверенной на все риски по документам. Если вы видите одинаковые объявления от разных людей, то ищите первоисточник – собственника или риелтора с эксклюзивным договором. С ними и нужно вести переговоры. Сразу узнайте: это «чистая» продажа (просто продают и не ищут ничего взамен) или «цепочка» (продают, но ищут себе объект взамен). При «цепочке» – уточнить, подобран ли уже вариант на покупку взамен или люди еще находятся в поиске. Эта информация позволит вам понять, как скоро можно стать собственником данной квартиры.

Создайте карту просмотра жилья – таблицу, куда заносится полная информация об объектах: контакты, адрес, количество комнат, этаж, площадь, цена, стоимость квадратного метра, впечатления. Такой простой инструмент анализа поможет в принятии решения. В таблицу также можно включить такой пункт, как мнение соседей, которые являются источником ценной неофициальной информации. Не забывайте общаться с ними и задавать вопросы про квартиру и соседей.

Если вы приобретаете новостройку, общайтесь с жителями соседних домов, строителями; в Интернете просматривайте информацию о застройщике и его объектах, читайте форумы. Негативная информация – повод задуматься и засомневаться в своем выборе. Рекомендую смотреть не более пяти квартир в день, иначе в голове будет «каша». Заполняйте карту сразу после просмотра, чтобы не забыть важные детали.

Не поддавайтесь давлению

При всем желании не поддавайтесь первому импульсу купить понравившийся объект недвижимости. Посетите его еще раз (лучше смотреть в разное время – утро, день, вечер) со списком вопросов, требующих уточнения и выяснения. На этом этапе вы уже можете торговаться (обычная сумма торга – до 50 000 рублей) и запрашивать полный пакет документов для проверки квартиры. Если со стороны продавцов вы сталкиваетесь с неадекватным поведением, требованием быстро принять решение, нагнетанием обстановки или нежеланием выполнять ваши требования в части предоставления необходимого пакета документов для проверки, – такую квартиру покупать не стоит. Но если вы все же решили, что это ваше идеальное жилье, то не поддавайтесь давлению и очень тщательно проверяйте документы.

Проверяйте документы

Итак, какие документы для ознакомления вам должен предоставить собственник квартиры или его официальный представитель?

  • Выписка из ЕГРН c указанием ФИО собственника
  • Копии всех страниц паспорта, справку о прописанных в квартире (в идеале на момент сделки все должны быть выписаны – особенно пожилые и дети)
  • Поэтажный план (либо выписка из технического паспорта, либо выписка из кадастрового паспорта, либо выписка ЕГРН с планировкой квартиры)

Если жилье приобретается в новостройке, то здесь смотрим проектную декларацию строящегося дома и договор долевого участия и уступки права требования (при покупке у подрядчика, инвестора, дольщика). Вы должны убедиться в том, что строительство ведется законно, имеется вся разрешительная документация, и договор соответствует закону и интересам дольщика.

Если полученная от собственника или застройщика информация не вызывает у вас вопросов, то это хорошо. Но все равно не торопитесь заключать договор: выясните, есть ли подводные камни, особенно при покупке «вторички».

Подводные камни

Если собственники – несовершеннолетние или недееспособные, то высок риск, что даже при наличии постановления органов опеки им не будет приобретено жилье взамен, и ваша сделка может быть расторгнута.

Если продавец  – пожилой или его вменяемость вызывает сомнение (на практике очень тяжело определить степень вменяемости и адекватности), следует запросить справку из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающую, что продавец на учете не состоит и не имеет противопоказаний для совершения сделок с недвижимостью в настоящий момент. Очень много сделок признаются недействительными по ст. 177 ГК «Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими».

Если квартира приобретена в браке, то вам должны предоставить нотариальное согласие супруга или супруги на продажу или брачный договор.

Не забывайте проверять перепланировки: они должны быть узаконены, что подтверждается соответствующими документами.

И не советую покупать квартиру у физических лиц по доверенности – лишь в самых исключительных случаях.

Сомневаетесь? Обратитесь к юристу!

Есть еще много нюансов, связанных, например, с денежным расчетом. Но в этом вопросе тоже нет ничего сложного, во всем можно разобраться. Однако, если вы сомневаетесь в своих силах или у вас попросту нет желания вникать во все тонкости работы с документами, обратитесь к юристу. Если посчитать в денежном эквиваленте, то его услуги обойдутся в несколько раз дешевле работы агентства недвижимости. Юрист проверит все документы на квартиру и составит письменное экспертное заключение с описанием возможных рисков. По нашей внутренней статистике, минимум 3 из 10 проверяемых квартир на «вторичке» и 50% вариантов в новостройках «бракуются» по причине выявления высоких рисков, влекущих за собой потерю данной недвижимости нашим клиентом.

Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(1)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Всеостройке.рф, логотип

Когда ставка станет ниже, льготной ипотеки все равно не будет - мнение

Снижение ключевой ставки Банком России на 1% прибавляет строительной отрасли оптимизма, но какова судьба у льготной ипотеки, что ждать рынку? Об этом и других вопросах читайте в новом материале от портала Всеостройке.рф.
00
Обучение MBA

Курсы бизнес-аналитика в Москве: старт для карьеры в анализе данных

Онлайн-обучение бизнес-аналитике подойдет тем, кто хочет разобраться в данных и научиться применять их для роста компании. Это профессия, которая востребована в разных сферах. Курсы подходят новичкам и действующим специалистам. Учиться можно в удобное время и с любого устройства.
00
Сергей Александрович Пахомов, председатель Комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ

Поэтапное раскрытие эскроу-счетов остается непопулярной мерой – депутат

Госдума не планирует вносить поправки, позволяющие внедрить поэтапное раскрытие эскроу-счетов, рассказал председатель Комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов.
00
Четвёртая очередь ÁLIA: готовность котлована – 83%, застройщик вышел на «землю». Июль 2025

Четвёртая очередь ÁLIA: готовность котлована – 83%, застройщик вышел на «землю»

Asterus сообщил о ходе строительства четвертой очереди жилого района ÁLIA в Покровском-Стрешневе. В стадии завершения ряд ключевых этапов «нулевого цикла», строители приступили к надземной части работ.
00
Проектная компания ГЕФЕСТ, логотип

ТОП-5 факторов, сдерживающих развитие инновационных технологий в строительстве

Строительная отрасль находится на пороге радикальной трансформации под влиянием развития новых технологий. Игроки рынка стремятся к автоматизации и гибкости в проектировании и строительстве, цифровизации и даже внедрению AI на различных жизненных циклах проектов.
00
ЖК Чкалов (Chkalov)

Территория арт-кварталов: как меняется городская среда Басманного района

В Москве продолжается перезагрузка общественных пространств. Эксперты Ikon Development изучили последние изменения в городской среде Басманного района и отметили, что территория рядом с Курским вокзалом переживает второе рождение.
00
Росреестр

Как скорректировать кадастровую стоимость недвижимости?

Кадастровая стоимость – полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости. Из статьи вы узнаете: из чего складывается размер кадастровой стоимости, как исправить ошибки, допущенные при ее определении, а также как ее можно оспорить.
00
На показе квартиры - риэлтор разговаривает с покупателями

Агентство недвижимости: когда стоит обратиться за помощью к риелторам

Агентства недвижимости предлагают комплексные услуги по покупке и продаже жилья. Профессиональные риелторы экономят время клиентов и обеспечивают юридическую безопасность сделок.
00
В производственном цеху

Нержавеющий металлопрокат: классификация стали, виды проката, правила выбора марок

Классификация нержавеющей стали по структуре и сортамент металлопроката. Критерии выбора марок для различных условий эксплуатации.
00
В магазине около кассового аппарата - кассир выдает покупателю чек

Бумага — рулоны, ленты и этикетки: выбор и применение

В современном бизнесе и быту бумажная продукция в рулонах и на лентах остаётся одним из самых востребованных материалов. Рассмотрим ключевые виды расходных материалов и их особенности.
00
Упаковывание товаров в гофрокоробы

Гофрокартон: экологичные тренды, технологии и рыночные перспективы упаковочной индустрии

Анализ ключевых тенденций рынка гофрокартона в 2025 году. Экологические приоритеты, технологические инновации и изменения потребительских предпочтений в упаковочной индустрии.
00
ЖК МИRА графика

Архитекторы и девелоперы создают новый облик столицы

Москва — один из самых динамично развивающихся городов мира. Здесь реализуются масштабные инфраструктурные проекты и внедряются новаторские архитектурные решения. Ключевую роль в процессе изменений играют крупные девелоперские компании.
00
Детский сад 350 мест ЖК Первый Московский

Шестой детский сад сдан в составе жилого комплекса в Филимонковском районе

Детский сад возведён в составе ЖК «Первый Московский». Учреждение рассчитано на 350 мест и включает 14 групп с игровыми комнатами, спальнями, буфетными и раздевалками. В здании также размещен физкультурный зал.
00
Акрил в оформлении кухни

Что печатают на акриле: идеи, примеры, преимущества

Акрил – это прочный, прозрачный пластик, похожий на стекло, только легче и безопаснее. Именно эти свойства сделали его популярным в интерьерном дизайне, рекламе и оформлении помещений.
00
Геомембрана ГЕОПРУФ®

ТЕХНОНИКОЛЬ выводит на рынок долгожданную новинку – геомембрану ГЕОПРУФ®

Материал стал результатом глубокого анализа потребностей отрасли – он направлен на обеспечение максимальной герметичности, долговечности и экологической безопасности при строительстве объектов различного назначения.
Или войти с помощью: