24.12.2022
Ликбез по недвижимости
23.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Тенденции рынка, аналитика
Циан логотип
Фото: Источник фото

Аналитики Циан подвели итоги 1 полугодия 2022 года на первичном рынке столичного региона, проанализировав количество и структуру сделок, долю ипотеки, динамику цен, активность девелоперов и объем их выручки.

Количество сделок в 1 полугодии 2022 г. (71,5 тыс. ДДУ) оказалось на 17% меньше, чем в 1 полугодии 2021 г. Показатели вернулись к уровню 2017-2018 гг. В течение первых 6 месяцев текущего года были зафиксированы как рекорды, так и антирекорды по числу сделок.

В июне после двух месяцев спада спроса число сделок выросло на 19,7% - сказался эффект от запуска многочисленных программ по стимулированию спроса.

69% ДДУ на первичном рынке Московского региона в 1 полугодии 2022 г. прошло с ипотекой - это рекордный показатель за все время существования рынка. Минимальный показатель был зафиксирован в марте - всего 62%, максимальный в июне - 79%.

За 1 полугодие 2022 г. средняя стоимость квадратного метра в Московском регионе выросла на 8,6% до 265,4 тыс. рублей. Цены перешли от значительного роста (на 2-3% в месяц) к стагнации (рост на 1% в месяц).

Объем предложения вырос за 1 полугодие на 17,8%. Главная причина такой динамики - сокращение спроса.: К концу полугодия застройщики активизировались после задержки проектов с начала года, что также способствовало росту предложения. На выбор покупателей к началу июля – почти 90 тыс. квартир и апартаментов.

В 1 полугодии 2022 г. девелоперы Московского региона заработали  838,9 млрд рублей (на 7,5% меньше, чем в прошлом году). Выручка просела не так сильно, как число сделок за счет роста цен.

В дальнейших расчетах учитываются зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физические лица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра. Средние цены рассчитаны по строящимся ЖК без учета проектов из премиальных сегментов.

I. По сравнению с 1 полугодием 2021 г. число ДДУ сократилось на 17%

1 и 2 кварталы 2022 г. по динамике и числу сделок стали полностью противоположными друг другу. В 1 квартале 2022 г. на первичном рынке Московского региона было заключено 45,6 тыс. ДДУ - это рекордный для 1 квартала показатель, таких высоких значений не было никогда. Особенно активным оказался март, когда было заключено 18,3 тыс. ДДУ - на 22% больше, чем в феврале (15 тыс. ДДУ). Ни за один месяц 2021 г. не было совершено столько сделок, даже в рекордном для 2021 г. декабре (17,8 тыс. ДДУ). Больше показатель был только в октябре и декабре 2020 г. (18,4 и 18,9 тыс. ДДУ), когда на рынке был ажиотажный спрос, вызванный льготной ипотекой.

В марте спрос шел со стороны ипотечников, которые стремились приобрести жилье до предполагаемого дальнейшего роста ставок по ипотеке. Кроме того, в марте на рынок в более большом количестве, чем обычно, вышли покупатели без ипотеки, которые на фоне экономической нестабильности стремились сохранить свои сбережения в “квадратных метрах”. Сохранялся спрос и со стороны клиентов с ипотеками, одобренными до начала марта под более низкий процент, а также попадающих под программу льготной семейной ипотеки. Рекорды для своего месяца были и в январе, и в феврале.  

С начала 2 квартала количество сделок на первичном рынке Московского региона стало сокращаться. Показатели числа ДДУ в апреле были почти в 2 раза меньше, чем в марте. В апреле на первичном рынке действовала льготная ипотека под 12%, а застройщики для поддержания спроса дополнительно субсидировали ставки по ипотеке (в рекламных кампаниях использовались предложения кредитов под 4,5-10% годовых). Но спрос не удержался на высоком уровне - продолжающийся рост цен и неопределенность на рынке труда оказались более значимыми факторами, чем уровень ипотечных ставок. Льготная ипотека под 9% поддержала рынок: в мае темпы сокращения спроса замедлились.

На отрицательную динамику повлияли и праздничные дни, во время которых сделки фактически не заключались. С поправкой на это спрос остался на уровне прошлого месяца. В июне после двух месяцев сокращающегося спроса мы фиксируем рост числа сделок на 19,7% - сказался эффект от запуска многочисленных программ по стимулированию спроса (новой льготной ипотеки под 7%, ипотеки для IT-специалистов). К тому же, на рынке частично сформировался отложенный спрос за последние 2 месяца.

Динамика числа сделок на первичном рынке Москвы и Московской области

В итоге за 1 полугодие 2022 г. на первичном рынке Московского региона было заключено 71,5 тыс. ДДУ. В прошлом году за аналогичный промежуток времени было 85,8 тыс. ДДУ (на 16,6% больше). Из-за низкого спроса в апреле и мае показатели текущего года уступают прошлогодним. По числу сделок рынок вернулся к уровню конца 2017 г. - начала 2018 г.

Динамика числа сделок на первичном рынке Москвы и Московской области

 

Количество ДДУ, тыс. шт.

Динамика за год

1 полугодие 2021 г.

1 полугодие 2022 г.

Москва

35,5

31,0

-12,9%

Новая Москва

14,3

10,5

-26,9%

Московская область

35,9

30,1

-16,2%

Московский регион

85,8

71,5

-16,6%

Динамика числа сделок на первичном рынке Москвы и Московской области

II. Доля сделок с ипотекой бьет рекорды

Доля сделок с ипотекой в течение 1 полугодия 2022 г. также демонстрировала рекорды и антирекорды. В марте доля ДДУ с привлечением заемных средств составила всего 62% - это минимальный показатель с начала действия льготной ипотечной программы в 2020 г. Причина такой динамики - в повышенной активности на рынке валютных и рублевых вкладчиков, которые приобретали жилье без ипотеки с целью сохранить свои сбережения.

В апреле показатели вернулись к стандартным показателям последних 8-9 месяцев - 65% сделок прошли с ипотекой. Во-первых, количество покупателей с “живыми деньгами” сократилось относительно марта, во-вторых, на рынке стала действовать льготная ипотека под 12% годовых с лимитом в 12 млн рублей, что фактически “вернуло” льготную программу на рынок Московского региона.

Введение льготной ипотеки под 9% с мая 2022 года сказалось на активности покупателей-ипотечников, которые в предыдущие месяцы не брали кредит из-за невыгодных условий. Кроме того, на рынке действовали и специальные программы от застройщиков с дополнительным субсидированием ставок, а также - возможности “комбинации” льготной и рыночной ипотеки (что позволяет увеличить лимит кредитования до 30 млн рублей). В результате в мае сразу 73% сделок прошло с ипотекой - это рекордный показатель с лета 2020 г. (когда начала действовать льготная ипотека под 6,5%). Тем не менее, статистика по числу сделок показывает, что льготная ипотека не привела к росту спроса на рынке, а лишь поддержала его от дальнейшего падения.

В июне доля сделок с ипотекой достигла рекордных 79% - никогда еще в истории рынка недвижимости Московского региона не было так много сделок с привлечением заемных средств. Понижение ставки по льготной ипотеке до 7% не только повысило долю сделок с привлечением заемных средств, но и прервало тренд на снижение спроса на первичном рынке.

В итоге в 1 полугодии 2022 г. порядка 69% всех сделок на первичном рынке Московского региона прошло с ипотекой. Это максимальный показатель за все время наблюдений.

Доля ипотечных сделок на первичном рынке Московского региона

III. Стагнация после стремительного роста

В ценовой динамике на первичном рынке Московского региона в 1 полугодии 2022 г. можно выделить 2 периода: заметный рост цен в начале года и стагнация  в мае и июне.

Основной рост пришелся на март (+3% в месячном выражении). Такая динамика связана с двумя главными причинами: с поведением покупателей (в дни ажиотажного спроса в первую очередь разбирали более дешевые лоты, что вело к росту средних цен в активном предложении) и с решениями застройщиков (в марте было зафиксировано две волны увеличения цен: на первой неделе месяца после решения ЦБ по повышению ключевой ставки до 20% и “валютным” ограничениям и после 15 марта).

Кроме того, средние цены увеличивались за счет удорожания строительства (в том числе из-за трудностей с логистикой) и за счет все большего распространения эскроу-счетов (которые позволяют застройщикам не выставлять слишком низкие цены на старте строительства).  

В апреле индексация цен на первичном рынке столичного региона замедлилась относительно прошлого месяца (+2,3%). Застройщики, если и меняли цены, то делали это в рамках обычных ежемесячных пересмотров прайс-листов (или в связи с ростом строительной готовности). Основной вклад в рост средних цен предложения вносили сами покупатели (быстрее покупая более доступные лоты).

В мае индексация цен замедлилась еще сильнее, цены фактически перешли к стагнации (рост за месяц всего на 0,5%). В июне не все застройщики провели индексацию, приуроченную к началу месяца. Новые проекты стали выходить на рынок с более аккуратным ценообразованием. За последние 30 дней цены в Московском регионе фактически не изменились (выросли лишь на 0,1%).

В итоге средняя цена квадратного метра в Московском регионе в конце 1 полугодия 2022 г. составляет 265,4 тыс. рублей. За 6 месяцев она увеличилась на 8,6% - для сравнения за 1 полугодие 2021 г. рост на 10%, за 2 полугодие 2021 г. - на 16,3%. В Москве в старых границах “квадрат” за полугодие подорожал на 4%, в Новой Москве - на 9,6%, в области - на 11,4%.

Средняя стоимость кв.м. и динамика цен за месяц в Москве

Средняя стоимость кв.м. и динамика цен за месяц в Московской области

IV. Объем предложения вырос за счет сокращения спроса

В 1 полугодии 2022 г. на рынок Московского региона вышло 39 новых проектов - почти столько же, сколько в 1 полугодии 2021 г. (тогда 42). Из них 33 - в старых границах Москвы, еще 5 – в Московской области и всего 1 в Новой Москве. По площади «новинок» показатели 2022 г. (4,3 млн кв.м.) также сопоставимы с прошлогодними значениями (4,8 млн кв.м.).

В течение полугодия новинки выходили неравномерно. В начале года их было немного (в январе и феврале по 3 новых ЖК). В мае на рынке сразу 12 новинок (больше было лишь в июле 2021 г. - 15 ЖК). Застройщики активизировались после задержки проектов с начала года - на рынке был зафиксирован 1,5-годичный максимум. Кроме того, на рынок продолжает выходить много проектов с продажами не по ДДУ (аукцион, ДКП и др.), но они не учитываются нами в этой статистике.

В 1 квартале 2022 г. количество лотов в продаже стабилизировалось на уровне конца 2021 г. (75-76 тыс.) и практически не менялось (меньше выбор был только в январе - 73 тыс. квартир и апартаментов - за счет того, что в продажу вышло мало новинок). Начиная с апреля объем предложения стал быстро увеличиваться - рост связан с низкими темпами продажи на фоне активизации застройщиков.

В итоге с начала года объем предложения увеличился на 17,8% достигнув 88,9 тыс. лотов. В прошлом году за аналогичный промежуток времени выбор на рынке сократился на 3,6%.

Количество квартир и апартаментов на первичном рынке Московского региона

V. Выручка просела не так сильно, как число сделок

В 1 полугодии 2022 г. выручка девелоперов Московского региона составила 838,9 млрд рублей (на 7,5% меньше, чем в прошлом году). Разрыв с прошлогодним значением меньше, чем по количеству сделок (там 16,6%), что говорит о том, что увеличилась средняя стоимость квартиры в сделке в годовом выражении. Средняя стоимость лота в сделке в 1 полугодии 2021 г. в Московском регионе составила 10,6 млн рублей, а в 1 полугодии 2022 г. - 11,8 млн рублей. Нужно учесть, что часть заработанных девелоперами средств  идет на субсидирование пониженных (относительно ставки по льготной ипотеке) ставок, поэтому реальные доходы застройщиков меньше.

При этом сократилась средняя площадь проданной квартиры - за счет роста стоимости квадратного метра на рынке наблюдается снижение среднего метража приобретенных лотов. Если в 1 полугодии 2021 г. средняя площадь составляла в среднем по Московскому региону 50,7 кв.м., то в 1 полугодии 2022 г. - 46,8 кв.м.

Циан составил рейтинг проектов с наибольшим числом сделок в 1 полугодии 2022 г. Традиционно среди лидеров больше всего проектов Московской области (7 из 10) с более низким уровнем цен и большим выбором. Два проекта находятся в Новой Москве и всего 1 (“Люблинский Парк”) в Москве в старых границах.

Лидеры продаж в 1 полугодии 2022 г. в Московском регионе*

Проект

Локация

Кол-во сделок

Средняя стоимость кв. м в сделке., тыс. рублей

Средний чек сделки, млн рублей

Пригород Лесное

Московская область

1573

149,5

6,32

Томилино Парк

Московская область

1266

151,5

6,29

Ильинские луга

Московская область

1147

178,3

7,21

Восточное Бутово

Московская область

1076

160,0

6,25

Саларьево Парк

Новая Москва

1031

248,2

10,78

Мытищи Парк

Московская область

1008

175,2

6,87

Люберцы 2018-2023

Московская область

1003

184,1

6,94

Новые Ватутинки

Новая Москва

1000

212,4

8,82

Люблинский парк

Москва

998

238,2

9,61

Пехра

Московская область

983

145,1

4,94

*Учитываются зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физлица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК).

“1 полугодие 2022 г. стало очень непростым для рынка недвижимости. Рекорды по росту спроса и цен сменялись падениями и стагнацией, девелоперы старались сохранить свою выручку и продолжать начатые проекты в условиях сокращения спроса. Введение льготной ипотеки под 12%, под 9%, а затем и под 7% позволило рынку прекратить падение и стабилизироваться, – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – В ближайшие месяцы высока вероятность того, что спрос будет восстанавливаться от минимальных показателей весны за счет действия льготных программ и специальных программ от застройщиков, а также сформировавшегося отложенного спроса”.

 

 

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

13
Росреестр

Основные и дополнительные сведения в ЕГРН

В Едином государственном реестре недвижимости (далее-ЕГРН) содержатся сведения об объекте недвижимости, о правах и сделках, в числе которых и сведения о правообладателях.
21
ЖК «СОЮЗ»

В декабре в жилом спортивно-оздоровительном кластере «СОЮЗ» выполнили испытания 60 фундаментных свай и вывезли более 450 м3 снега из котлована

Строительные работы в жилом спортивно-оздоровительном кластере юности и здоровья в Ростокино ведутся по графику. На объекте завершены работы нулевого цикла.
03
ЖК The LAKE

ГК ФСК инвестирует в московский проект бизнес-класса

ГК ФСК презентовала новый жилой дом бизнес-класса — The Lake, который будет возведен на северо-востоке Москвы, на ул. Снежная, в пешей доступности от станций метро «Ботанический сад» и «Свиблово».
00
Росреестр

Правообладателям земельных участков на заметку

Государство установило в отношении земельных ресурсов охранные меры. Однако о своих обязанностях знают далеко не все собственники и иногда даже не догадываются, что нарушают закон.
00
В премиальном комплексе SLAVA

В премиальном комплексе SLAVA завершен монтаж лифтового оборудования

Финский концерн KONE полностью выполнил свои обязательства поставщика. Всего в жилом комплексе SLAVA установлено 18 лифтов. Кабины рассчитаны на подъем до 1000 кг со скоростью 1,6 м/с.
01
Департамент городского имущества города Москвы - новый логотип

Жители первого дома, построенного по программе комплексного развития территорий, получили ключи от квартир

В столице в рамках проекта реорганизации бывшей промзоны «Октябрьское поле» построен первый объект – 25-этажный жилой дом на 312 квартир. Девелопер - «РГ-Девелопмент».
00
Алюминиевая Ассоциация логотип

В Алюминиевой Ассоциации спроектируют мосты для Узбекистана

Об этом договорились во время ВКС-встречи представители Алюминиевой Ассоциации и AKFA Group - крупнейшего производителя и экспортера алюминиевого профиля на рынке Узбекистана.
00
ФАУ «ФЦС», логотип

О нормативной базе для развития малоэтажного домостроения в России рассказал директор ФАУ «ФЦС» Андрей Копытин

На площадке V Международного форума «Малоэтажная Россия 2022» 19 декабря состоялся круглый стол, посвященный обсуждению регионального опыта строительства малоэтажных зданий.
00
Циан логотип

Итоги 2022 года на рынке аренды

Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги 2022 года на рынке долгосрочной аренды и выяснили, в каких городах выгоднее аренда, а не ипотека, а также – как изменилась доходность рантье за последние три года. Тезисы.
00
Банк ДОМ.РФ, логотип

Банк ДОМ.РФ провёл первую сделку по покупке жилья в новостройке с оформлением e-закладной

Банк ДОМ.РФ провёл первую ипотечную сделку по покупке квартиры на этапе строительства с одновременным оформлением электронной закладной.
00
Судостроительная улица, владение 5

Два жилых корпуса по программе реновации введут в Нагатинском затоне в следующем году

В районе Нагатинский затон по адресу: Судостроительная улица, владение 5 в следующем году введут в эксплуатацию два жилых корпуса на 240 квартир для переселения по программе реновации.
00
ГК КОРТРОС лого

Спрос на региональные проекты более устойчив

Спрос на региональные проекты менее подвержен колебаниям рынка, в отличие от московских, такое мнение высказал главный финансовый директор ГК «КОРТРОС» Егор Косарев.
00
Комплекс Экономической политики и имущественно-земельных отношений правительства Москвы

Инвестора для реорганизации территории на Кусковской улице выберут на аукционе

В Москве объявлен аукцион на право заключения договора о комплексном развитии неэффективно используемой территории на Кусковской улице, владение 12 на востоке столицы.
00
Космический PlayHub от ПИК

Космический PlayHub от ПИК появится в Московском регионе

PlayHub «Космопорт» площадью 3 800 м² появится в жилом квартале «Ильинские луга» в 2023 году. «Космопорт» станет местом не только для игр, но где можно просто хорошо провести время в компании.
Или войти с помощью: