Ипотека снова станет доступней

Недавно ряд представителей крупных банков выразил обеспокоенность частой сменой стандартов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Дело в том, что с начала 2008 года АИЖК уже дважды ужесточал свои стандарты. Банкиров беспокоит вопрос выкупа имеющихся у них закладных. При этом представители банковского сообщества не обратили внимания на один важный, по оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», параметр, при детальном анализе которого становится ясно, что рынок российской ипотеки только продолжит набирать обороты.

АИЖК учреждено как агентство, которое выкупает у частных банков выданные имим физлицам ипотечные кредиты, а потом выпускает, стандартизировав их, под обеспечение этих кредитов ипотечные облигации для международных инвесторов. Именно с этим и связана основная проблема. Главным риском в ипотеке для всякого банка является «просрочка» платежей заемщиками. Ведь основной доход делается не из расчета продажи недвижимости, а из процентов, которые платит заемщик за кредит. И если у заемщика появляется «просрочка», это – первый признак того, что проценты по кредиту кредитор не получит. В свою очередь это, естественно, приведет к сокращению кредитования.

В случае же с ипотекой сокращение объемов кредитования может привести к срыву программы по увеличению доступности жилья в России. Таким образом, ключевая задача, в связи с которой и создавалось АИЖК в 1997 году, может оказаться не выполненной. При этом стоит отметить, что выкупать кредиты АИЖК стало только в 2003 году. А первым прибыльным годом был 2004 год. Первые облигации агентством были выпущены в 2005 году. В этом году и появляется первая отчетность по просроченным кредитам. Тогда они составляли ничтожную долю в портфеле закладных АИЖК. По данным ежеквартальной отчетности АИЖК на 31 декабря 2005 года доля проченных кредитов в портфеле агентства составляла 1,15%. Тогда, как нестабильным уровнем доли просроченной задолженности считается 7%, рисковым – 15%, а катастрофическим – 30%. Именно такой (30%) уровень просрочки по ипотеке сейчас в США.

Но и в России, как оказалось, не все так стабильно, как казалось на первый взгляд. Дело в том, что за 2 года доля проченных платежей по ипотечным закладным АИЖК, исходя из ее ежеквартальной отчетности, выросла с 1,15% на 31 декабря 2005 года до 5,7% на 31 декабря 2007 года. И самое грустное в данном случае то, что такая динамика всегда отпугивает международных инвесторов, которым предполагается продавать облигации, обеспеченные стандартизированными ипотечными закладными, которые АИЖК выкупило у розничных банков. Ведь если АИЖК не сможет продать ипотечные облигации, то не сможет рефинансировать банки, а те в свою очередь не смогут выдавать новые кредиты населению. В итоге, ипотека застопорится, и поставленная задача – увеличение доступности жилья – может оказаться под угрозой срыва.

Стоит подчеркнуть, что резкое увеличение доли просроченной задолженности произошло фактически за 1 год – 2007 год, когда на рынке недвижимости наблюдалась стагнация, а цены на жилье даже стали понемногу сокращаться. И это естественно, ведь, у многих заемщиков, которые взяли кредит в 2006 году, когда цены на недвижимость росли гигантскими темпами, возникло определенное разочарование. Они купили квартиру, можно сказать, по самым невыгодным условиям. Ведь в 2007 году не только цены стали корректироваться, но и проценты по ипотеке, и размер первоначального взноса, что позволяло потенциальному заемщику приобрести за те же деньги более комфортную квартиру, нежели в 2006 году.

А в 2006 году для людей было важно просто взять ипотеку, чтобы хоть как-то «зацепиться» за рынок, потому что они не верили, что темпы роста цен когда-нибудь ослабнут. Действительно, с начала 2000 года они только набирали скорость. К 2006 году все забыли про полугодичное стояние цен в 2004 году. В итоге, за 2006 год доля ипотеки в общем объеме кредитования увеличилась с 2% до 5%. А когда наступила стагнация 2007 года, некоторые из купивших квартиру в кредит в 2006 году стали пытаться перекредитоваться под лучшие условия в других банках. На этом фоне доля «просрочки» выросла с 1,58% на 31 декабря 2006 года до 5,7% на 31 декабря 2007 года.

Но августе 2007 года грянул мировой кризис ликвидности, который был связан как раз с провалами на ипотечном рынке, только не в России, а в США. И все же российские банки, испугавшись его, ужесточили условия ипотечного кредитования. При этом АИЖК в отличие от банков в 2007 году не ужесточало свои условия. Притом, что по итогам третьего квартала 2007 года доля просроченной задолженности в портфеле агентства, по данным его же ежеквартального отчета, достигла небывалого значения – 8,93%. И, в общем-то, АИЖК оказалось право. Как только в сентябре 2007 года спад на рынке недвижимости закончился, люди снова стали «платить ровно», и доля просроченной задолженности в портфеле АИЖК к концу 2007 года сама по себе, без каких бы то ни было усилий со стороны агентства, сократилась до 5,7%.

Но на западных рынках на это особого внимания не обратили, так как тогда финансовый кризис все еще был в разгаре. И когда в конце 2007 года АИЖК потребовалось выпустить ипотечные облигации, покупателей на них агентство, видимо, найти не смогло и перенесло декабрьский выпуск ипотечных облигаций на начало 2008 года. Но и к концу января ситуация не улучшилась. И хотя в этот раз АИЖК несмотря ни на что выпустило облигации, в итоге, оно было вынуждено купить их само у себя. Покупателей опять не было.

В результате, АИЖК стало не хватать средств для выкупа закладных у банков и в начале 2008 года оно ужесточило условия. Для начала агентство сообщило, что будет выкупать закладные тех заемщиков, максимальный возраст которых на момент окончания выплат по кредиту не превышает 65 лет, тогда как раньше «возрастом дожития» считалось 75 лет. Спустя некоторое время агентство провело второе изменение – уменьшило максимальное число возможных созаемщиков по кредиту с 4 до 3 человек. Затем временно ограничило выкуп кредитов на сумму больше 1,5 млн руб., и кредитов, где первоначальный взнос быль меньше 20%. А в качестве довершения прекратило выкуп у 30 из 147 его банков-партнеров, а у остальных перестало выкупать закладные с просрочкой платежей.

Конечно, казалось бы, эти изменения и доля банков, у которых АИЖК перестало выкупать кредиты, очень незначительны, тем более, что доля просрочки на тот момент уже снизилась. Однако в регионах ипотеку берут преимущественно у местных банков и преимущественно семьями, среди которых основную роль играет старшее поколение. Именно по этому пласту потенциальных заемщиков ударили изменения АИЖК. В то же время преобладающая доля ипотечных займов как в отношении числа договоров, так и в отношении общей суммы долга, делается сейчас именно в провинциях, а не в Санкт-Петербурге и Москве, как это могло бы показаться на первый взгляд.

При этом стоит отметить, что АИЖК удалось путем многолетних усилий добиться узнаваемости среди населения своего бренда. И эта борьба велась неслучайно. Дело в том, что в конце 1990-х и начале 2000-х среди банков появилось большое количество мошенников, которые под видом ипотеки отбирали у граждан квартиры. Поэтому, когда АИЖК стало активно пропагандировать ипотеку, отношение к ней в регионах было, мягко говоря, настороженное. Именно поэтому было так важно внедрить в сознание обывателей бренд АИЖК и его стандарты. И агентству это удалось. В итоге, буквально за 5 лет доля ипотечных закладных, созданных по стандартам АИЖК завоевала половину рынка.

Естественно, потребители привыкли к этим стандартам, и когда теперь, по словам банкиров, они предлагают потенциальным покупатели жилья ипотеку АИЖК по новым стандартам, им просто не верят. В то же время, сомнение, как известно, дает очень пышные всходы в душах российских граждан. За последние 16 лет они привыкли к тому, что сильные мира сего их обманывают. И такая психология наиболее показательна именно для провинциалов. Таким образом, на первый взгляд может показаться, что АИЖК распугивает своих основных клиентов, и в этом смысле делает для провинций жилье еще более недоступным.

Однако следует учесть, что ужесточать требования АИЖК стало только после того, как не смогло рефинансировать имеющиеся у него в портфеле закладные. И первые признаки того, что сделанные в этом направлении шаги убедили потенциальных инвесторов, уже есть. Так, недавно АИЖК объявило, что возобновляет выкуп закладных у всех банков в том числе и с просрочкой. Фактически, это означает, что деньги на рефинансирование банков у АИЖК появились. И это на фоне того, что ипотечный кризис на западных рынках «накрывает вторая волна»: цены на жилье падают, а доля просроченных кредитов растет. Таким образом, можно сделать вывод, что зарубежные инвесторы, уверившись, что на ближайшие 2 года стабильности на западных рынках ждать не приходится, а азиатские очень сильно связаны с западными кредитами, решили инвестировать в Россию. По оценкам многих независимых зарубежных агентств, вложения в российскую недвижимость на данный момент наиболее выгодны. И это естественно, ведь у России пока есть «подушка» Стабфонда, ЗВР, профицитного бюджета и торгового баланса. Таким образом, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, вполне можно ожидать, что в ближайшие год-два условия по ипотеке снова начнут снижаться.

Аналитический центр IRN.RU