Ипотечные торги: как не потерять квартиру во время кризиса

Как-то раз заграничные риэлторы посоветовали корреспонденту Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru покупать квартиры на торгах - где с молотка уходят квартиры неудачливых заемщиков. Дешево и выгодно. Конечно, речь шла не о нашей стране. У нас процедура торгов пока что в диковину – никому (ни банку, ни заемщику) не выгодно доводить дело до крайностей. Однако в свете разворачивающихся в ипотечном мире событий, торги могут оказаться вполне рядовым делом. И наверняка найдутся желающие на них поживиться. Что же надо знать о торгах по заложенным квартирам, чтобы не стать жертвой «акул капитализма»? Поговорим сегодня об этом.

Закон: у кого банк отбирает квартиру
Основные законодательные акты, регулирующие данный процесс – это федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Гражданский кодекс РФ. Олег Пятлин, начальник Управления по кредитной работе и заключению сделок блока «Ипотечное кредитование» Альфа-Банка, называет перечисленные в них случаи, при которых на заложенную квартиру может быть обращено взыскание:

- неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору. Прежде всего, в эту категорию попадает, конечно, неуплата долга и процентов. При этом поводом для взыскания могут стать три просрочки платежей в течение 12 месяцев – даже если каждая просрочка незначительна;

- отчуждение имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением установленных законом правил. Проще говоря, если собственник заложенной квартиры (он же должник по ипотечному кредиту) попытается эту квартиру продать, умолчав о факте залога;

Кроме того, существует еще ряд случаев, когда банк может потребовать вернуть кредит досрочно. В их числе:

-грубое нарушение залогодателем правил пользования заложенной квартирой либо правил ее содержания или ремонта. Неисполнение залогодателем обязанности принимать меры по сохранению заложенной квартиры, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенной квартир;
-нарушения обязанностей по страхованию заложенной квартиры;
-необоснованный отказ залогодержателю в проверке заложенного имущества;
- иные причины, предусмотренные кредитным договором. Сюда входит довольно много оснований: снижение рыночной стоимости заложенной квартиры, предоставление недостоверной информации о платежеспособности заемщика, нецелевое использование кредита, ухудшение финансового состояния заемщика и т.д.

Не упустите важные детали
Прежде всего, по действующим законам, решение об обращении взыскания на квартиру должно быть либо обоюдным (залогодержателя и залогодателя), причем оформленным нотариально. Если же консенсуса нет – решение принимается судом.

Второй важный момент – вырученные от продажи деньги банк получает не полностью. Лишь то, что причитается ему по кредитному договору – выплата основной суммы, процентов по ней, пеней и штрафов. Тут надобно отметить, что «лишь» получается не такой уж маленькой: пока тянется разбирательство, заемщик обычно не платит банку ничего. В итоге, к моменту проведения торгов сумма долга вырастает до существенных величин – и все это банк получит абсолютно обоснованно. Не забудем еще и о ...