Ипотечное кредитование — анализ условий, методика выбора банка и программы

Что такое ипотека

Мало кто хочет брать квартиру в ипотеку, учитывая и нестабильность политической ситуации в мире, и только что пережитый мировой финансовый кризис, и различные страхи о потере работы или здоровья. Однако среднему россиянину невероятно сложно приобрести квартиру, не прибегая к использованию кредитных средств. Заоблачные цены на квартиры и низкие заработные платы не позволяют большинству россиян накопить на квартиру даже в течение 10 лет. Для многих ипотека – единственная возможность приобрести собственное жилье уже сегодня.

Рассмотрим, что же такое ипотека. Ипотечное кредитование по своей сути схоже с любым другим видом кредитa, но осуществляется на более длительный срок и под меньший процент. Существенное отличие ипотечного кредита от потребительского заключается в том, что по ипотеке обязательно требуется обеспечение кредита. То есть что-то равное по стоимости кредита должно быть в залоге у банка. В абсолютном большинстве случаев залогом является приобретаемая квартира, которая оформляется в собственность покупателя. Часто банки дополнительно к залогу квартиры требуют поручительство третьих лиц.

Зарубежный опыт

В современных развитых государствах ипотека – самый распространенный способ приобретения недвижимости. Число таких сделок превышает 80 %. Две наиболее распространенные модели ипотечного кредитования – американская и немецкая. Российская система похожа на американскую, по которой заемщик имеет первоначальный взнос, а недостающую сумму берет в кредит на длительный срок. Немецкая система предполагает постепенное накопление до половины стоимости объекта недвижимости, дальнейшая субсидия государства и небольшой кредит по льготной ставке. Второй вариант пока не встречается в России, но вероятно, в недалеком будущем что-то подобное появится и у нас.

В настоящее время развитие ипотеки в России только-только набирает обороты. Если сравнивать Россию с развитыми странами, то Россия занимает место в пятом десятке, обогнав лишь Египет, Кению, Узбекистан и еще несколько стран. Россиянин за 20 лет вынужден заплатить 2,5 стоимости квартиры, в то время как в Дании и Швеции покупатель за 20 лет платит 1,15 стоимости. При этом россиянин тратит более половины своего ежемесячного дохода на погашение ипотеки, а житель Дании или Швеции около 15%.

Свод законов об ипотеке

Рассмотрим основные законы и постановления, которые регламентируют и защищают права ипотечных заемщиков:

• Градостроительный кодекс РФ;
• Жилищный кодекс РФ;
• Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
• Федеральный закон от 19.10.2011 № 284-ФЗ «О внесении изменений в статьи 809 и 810 части второй Гражданского кодекса РФ» (о досрочном погашении кредита);
• Федеральный закон от 06.12.2011 № 405- ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество»;
• Федеральный закон № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г.;
• Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 218-ФЗ «О кредитных историях»;
• Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»;
• Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»;
• Постановление Правительства РФ от 27.12.2011 № 1161 "О внесении изменений в федеральную целевую программу "Жилище" на 2011 - 2015 годы".

К каждому закону периодически выпускаются изменения и дополнения, поэтому, прежде чем приступить к изучению закона, уточните в последней ли он редакции.

Последние нововведения – в марте 2012 года вступил в силу закон № 405-ФЗ, говорящий о том, что заемщик может вернуть квартиру банку и перестать выплачивать кредит.

Государственное регулирование развития ипотеки

Для решения жилищной проблемы России создан национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» и Федеральная национальная программа «Жилище». Государство выделяет огромные суммы на социальную поддержку нуждающихся в улучшении жилищных условий, такие программы особенно популярны у военных, а также семей со вторым ребенком, воспользовавшихся программой «материнский капитал». Приоритетными направлениями государства являются улучшение жилищных условий молодых семей (хотя бы одному из членов семьи меньше 35 лет), увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования и увеличение объемов жилищного строительства.

Для целей повышения доступности ипотечного кредитования Правительством было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), именно через это агентство оформляется большинство ипотечных сделок, особенно в регионах. АИЖК имеет несколько дочерних компаний, каждая из которых занимается отдельным направлением, например АРИЖК занимается реструктуризацией кредитов.

Благодаря деятельности агентства ипотека становится реальным инструментом для приобретения недвижимости в далеких российских городах. Агентство регламентирует деятельность всех участников сделки, им разработаны стандарты ипотечной сделки, порядок взаимодействия, требования к банкам и заемщикам.

Федеральная программа «Жилище» с учетом изменений 2012 года стала больше ориентирована на новостройки, тем самым государство развивает строительную отрасль, то есть получить субсидии сейчас можно только на приобретение квартиры в новостройке. На первичном рынке существует верхнее ограничение ставки, а также возможности для ее снижения.

Особенности ипотеки в новостройке

Ипотека в новостройке отличается от вторичного рынка не только государственной поддержкой. Основное отличие состоит в том, что пока дом строится, и покупатель еще не является собственником квартиры, ему приходится платить повышенную ставку по кредиту. После того как дом будет построен, и квартира будет являться собственностью заемщика, процентная ставка по кредиту снизится. Вторая ставка является такой же, как и для вторичного рынка. Разница между первой и второй ставками может достигать 2-3%.

Почти всегда застройщики заключают с банками соглашения о предоставлении ипотеки и проходят аккредитацию, то есть предоставляют в банк полный комплект документов по объекту строительства. Поэтому, если застройщик предлагает несколько банков на выбор, можно быть спокойным, что с документами на строительство все в порядке.

Нужна ли вам ипотека, оценка ситуации

Что важно сделать прежде, чем принять решение о покупке квартиры в ипотеку? В первую очередь необходимо оценить свои возможности. Хорошо, если выплата ипотечного кредита составляет менее половины вашего дохода, в обратной ситуации ипотека – рисковое мероприятие. Помимо накопленного первого взноса необходимо учесть единовременные платежи – за выдачу кредита, за открытие счета, оценка, страховка и другие. Страховка оплачивается ежегодно, стоимость уменьшается с каждым годом, так как рассчитывается на остаток долга. Чаще всего стоимость страховки составляет 1% от суммы кредитования. Принимая решение об ипотеке нужно четко понимать, что после подписания кредитного договора обратного пути не будет, какие бы изменения не происходили в вашей жизни. Даже если отказаться от ипотеки и продать квартиру, что возможно, оплаченные расходы на сделку и проценты по кредиту банк не вернет.

К сожалению, других механизмов, чтобы купить квартиру в длительную рассрочку, в настоящее время не существует. Многие эксперты в качестве альтернативы ипотеке предлагают жилищные кооперативы, но при ближайшем рассмотрении всей схемы, от нее сразу же хочется отказаться.

Расчет ежемесячного платежа

Виды платежей

Ежемесячный платеж состоит из самого тела долга и начисленных процентов. Существует два вида платежей – аннуитетные и дифференцированные. В абсолютном большинстве банков предлагают аннуитетные платежи, что и неудивительно, учитывая, что они крайне не выгодны для заемщика.

Аннуитетные платежи – банк начисляет сразу же все проценты за полную сумму кредита. Заемщик платит каждый месяц одну и ту же сумму, например 10 000 рублей, но первые несколько лет вы платите ВСЕ проценты по кредиту и минимальную часть самого долга, а только потом начинаете платить сам долг. То есть первые годы вы платите 9 000 за проценты и 1 000 за саму квартиру. Постепенно девять перейдет в восемь, а тысяча в две, позже в семь и три тысячи соответственно, но сначала вы выплатите заработок банка, а только потом саму квартиру. Если передумаете, продадите квартиру и по каким-либо обстоятельствам не сможете платить, то остаток по долгу будет значительно выше, чем если бы вы выбрали дифференцированные платежи.

Дифференцированные платежи – банк пересчитывает каждый раз оставшуюся сумму кредита после очередной выплаты и начисляет проценты только на остаток. Сумма ежемесячных платежей становится с каждым годом все меньше и меньше. Вам поделили всю сумму кредита на количество месяцев, предположим, что у вас получилось 6 000 рублей в месяц, эти шесть тысяч вы платите всегда, эта сумма не меняется. Но так как общая сумма долга с каждым месяцем уменьшается, то и уменьшаются проценты по кредиту. В первый год вы платите 10 000 рублей, из них 6 000 за квартиру и 4 000 проценты, в пятый год вы платите 9 000 рублей, из них 6 000 за квартиру и 3 000 проценты (проценты стали меньше, так как и остаток стал меньше), в десятый (или любой другой последний) год вы платите 6 500, их них 6 000 за квартиру и 500 проценты. Остатка долга уже почти нет, поэтому и проценты минимальные. Да, это неудобно каждый раз платить разные суммы, но экономия от дифференцированных платежей огромна.

Процентная ставка

Проведенные опросы показывают, что для большинства заемщиков определяющее значение имеет именно минимальная процентная ставка, а не размер первого взноса или длительность ипотеки. Именно размер процентной ставки имеет наибольшее влияние на конечную стоимость кредита.

Очень часто заявленная банком процентная ставка не соответствует действительности. В рекламе указывается «маркетинговая ставка», то есть та ставка, которая заинтересует потенциальных заемщиков. На деле же нужно ориентироваться на эффективную ставку, банк обязан сообщить ее, правда, делает это чаще всего в момент подписания кредитного договора, когда заемщик уже понес определенные расходы, связанные с оформлением кредита. Прежде чем принять решение об ипотеке, уточните в банке, какая именно будет эффективная ставка в вашем конкретном случае. Эффективная ставка включает в себя все платежи, которые оплатит заемщик: проценты, комиссии за рассмотрение заявки, за выдачу и сопровождение кредита, за открытие и ведение счета, платежи третьи лицам. Банки берут в виде дополнительных услуг до 1,5% от суммы кредита. Если заемщик откажется от необязательных, но рекомендованных банком видов страхования, банк увеличит процентную ставку еще на 3-5%.

Ставка зависит от срока кредита и от размера первоначального взноса. При взносе 50 % и кредите до 10 лет банк предложит минимальные ставки. При взносе 10% на 30 лет ставка будет максимальной. При оформлении ипотеки важно учитывать разницу в кредитных ставках даже в 1 %.

Рассмотрим, к примеру, ипотеку на квартиру в новостройке в Подмосковье стоимостью 5 000 000 рублей на 20 лет с первоначальным взносом 20%, с 1 % единовременной комиссии и с 0% ежемесячной комиссии:

На данном примере видно, что хоть по кредиту с дифференцированными платежами эффективная ставка больше, общая сумма переплаты значительно меньше. Разница в 1 % по кредитной ставке равна стоимости иномарки среднего класса (826 770 рублей и 502 082 рубля). Разница же между минимальной суммой переплаты и максимальной составляет 2 690 107 рублей, что составляет половину стоимости квартиры!

Виды процентных ставок

Существует три вида процентной ставки, у каждой есть свои особенности и преимущества, рассмотрим их.

Фиксированная ставка – остается неизменной в течение всего срока кредита. Защищает заемщика от возможных взлетов ставок. В случае значительного снижения ставок на рынке, у заемщика всегда остается возможность перекредитоваться в другом банке по более низкой процентной ставке. В России преимущественно распространен именно этот вид ставок.

Плавающая ставка – изменяется в течение всего срока кредита. Состоит из двух слагаемых – фиксированный процент прибыли банка и переменный рыночный показатель, который меняется в зависимости от экономической ситуации в мире. Ставка меняется с той периодичностью, которая указана в договоре, например, раз в квартал, раз в год или раз в несколько лет. Если в стране экономическая ситуация спокойная, то вероятно, что со временем ставка будет снижаться, но если же наступит кризис, то ставка может стремительно вырасти. Обычно в договоре прописывают максимальный размер ставки, выше которого она не может подняться. В современных развитых странах именно этот вид ставок наиболее популярен.

Комбинированная ставка – изменяется в течение срока кредита, но в договоре отражено до какого периода ставка является фиксированной, а после которого становится плавающей.

Обзор программ кредитования

Банки предлагают различные программы кредитования, но если они не поддерживаются государством, существенной разницы между ними нет. Они создаются маркетологами для привлечения заемщиков, по-разному называются, но практически ничем не отличаются.

По программам кредитования новостройки существует две процентные ставки, одна до окончания строительства и оформления квартиры в собственность, другая после оформления квартиры. Некоторые банки работают с определенными застройщиками, некоторые оформляют ипотечный кредит в любой новостройке.

Если рассматривать центральный регион, то ипотеку в новостройке Москвы и Подмосковья предлагают около 40 банков, а общее количество ипотечных программ для новостройки – около 50. То есть в среднем в каждом банке только одна программа для покупки квартиры в новостройке.

Банки дают кредиты при первоначальном взносе от 10 %. Число банков с таким маленьким первоначальным взносом немного, но их количество постепенно увеличивается. Наиболее распространенный первый взнос – 20-30%.

Если же в рамках программы предлагается отсрочка платежей на год или несколько лет при рождении ребенка или при каких-либо других событиях в жизни, следует помнить, что речь идет только о платеже за квартиру. Платеж процентов по кредиту банк не отменит никогда и ни при каких обстоятельствах.

Стоит отметить еще раз о разнице между дифференцированными и аннуитетными платежами. Придется постараться найти ипотечную программу для новостройки с дифференцированными платежами, но это того стоит.

Выбор банка

Банк можно выбирать самостоятельно, тем более учитывая, что новостройки Москвы и области кредитует около 40 банков, а можно и доверить это дело ипотечному брокеру. Но стоит ли ему доверять? Расходы на ипотечного брокера составят порядка 1% от суммы кредита, а также никто не может быть уверенным в его независимости и объективности.

Самостоятельно же можно ознакомиться с ипотечными программами в интернете, благо все банки публикуют свои программы. Важно сравнить программы разных банков, самостоятельно рассчитать примерные суммы с использованием ипотечных калькуляторов, найти наиболее подходящий вариант. Ни один ипотечный брокер не сможет предложить Вам программы всех 40 банков, тем самым вы рискуете упустить выгодные условия. Если уж приходится брать квартиру в ипотеку, то лучше рассмотреть все имеющиеся варианты на рынке.

Анализ условий ипотеки

Итак, кратко подведем итог, на что нужно обращать внимание при принятии решения об ипотеке.

Способ погашения кредита - аннуитетные или дифференцированные платежи. Если Вы приняли решение платить дифференцированными платежами, то круг банков значительно сузится именно на данном этапе.

Размер процентной ставки по кредиту – как мы уже посчитали, разница в 1 % при кредите на 5 000 000 рублей равна стоимости иномарки среднего класса или 10-15% от суммы кредита.

Вид процентной ставки - фиксированная, плавающая или комбинированная. Если кредит берется на длительный срок, лучше брать фиксированную ставку, если на короткий (5-10 лет), то плавающая может быть выгоднее.

Срок кредитования – большинство банков предлагают срок ипотечного кредита до 30 лет, но существует ограничение, что на момент окончания выплаты заемщику должно быть не более 65 лет. Для расчета срока кредитования нужно учитывать собственные возможности, однако, сравним кредит по тем же условиям, что и в описанном выше примере, но выданный на 20 и на 30 лет.

Как видно из сравнительной таблицы, разница между 20 и 30 годами для аннуитетных и дифференцированных платежей составляет соответственно 4 755 541 и 2 749 989 рублей, а разница в ежемесячных платежах составляет всего 3 993 и 6 944 рубля. Очевидно, что кредит на 30 лет крайне невыгоден по сравнению с кредитом на 20 лет.

Валюта кредита – для ипотечного кредита все эксперты в один голос рекомендуют брать ту валюту, в которой заемщик получает заработную плату, несмотря на то, что по кредиту в долларах или в евро значительно ниже процентные ставки. Кредит в иностранной валюте выгоден только при малых сроках кредитования.

Размер первоначального взноса – банки предлагают ипотечные кредиты с первоначальным взносом от 10%. Часто именно отсутствие первоначального взноса является препятствием для покупки квартиры в ипотеку. Если на вторичном рынке покупателю важно как можно скорее переехать в новую квартиру, например, из съемной, и часто нет возможности платить аренду и ипотечный ежемесячный платеж одновременно, то с приобретением квартиры в новостройке на этапе строительства, покупатель в любом случае где-то живет, так как въехать в недостроенный дом не может.

Чтобы накопить на первый взнос или существенно его увеличить, можно порекомендовать самостоятельно рассчитать размер ежемесячного взноса, и в случае со вторичным рынком откладывать в банк под проценты на депозит половину суммы, а в случае с ипотекой в новостройке всю сумму. Таким образом, при ежемесячном платеже в 60 000 рублей за полгода в первом случае удастся отложить 180 000 рублей, во втором случае 360 000 рублей, то есть 3,6 % и 7,2 % соответственно, что за год составит уже 7,2 % и 14,4 % в качестве первоначального взноса. В качестве расчета взята все та же квартира за 5 000 000 рублей. Такая методика позволит вам «почувствовать» себя заемщиком еще до похода в банк и, возможно, внесет коррективы в ваши планы.

Возможность досрочного погашения – законодательством предусмотрено, что заемщик может досрочно погасить кредит без каких-либо условий со стороны банка. Единственное, что обязан сделать заемщик – предупредить банк о досрочном погашении кредита минимум за 30 дней. Банк обязан будет пересчитать начисленные проценты, так как на неиспользованный срок кредита проценты не начисляются. В настоящее время средняя продолжительность ипотечного кредитования составляет 7 лет, то есть абсолютное большинство заемщиков погашает ипотеку досрочно. Данный факт не может не радовать и говорит о том, что доступность собственного жилья в России растет, пусть даже и с использованием ипотеки.