Инвестиции в зарубежную недвижимость: советы экспертов российскому рантье. Гарантированная доходность: как отличить уловку от честного предложения. Считаем доходы и расходы

Уже много раз отмечено (и нами, и не нами), что российские покупатели зарубежной недвижимости сильно изменились. На смену «новым русским», которые демонстративно не считали денег, пришли люди, берегущие заработанную копеечку. И, в частности, очень желающие, чтобы приобретенные за границей квартира или домик не повисли гирей на семейном бюджете, а – напротив – сами приносили доход. Продавцы эту тенденцию понимают. В частности, появились предложения «с гарантированной доходностью от сдачи в аренду».

Что это такое, и с какими уловками продавцов здесь приходится сталкиваться – с этими вопросами и разбирался «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru».

С вопросом «что такое?», думается, все понятно. Предлагая свой объект, продавец говорит, что существует возможность (разумеется, только возможность – если покупателю не нужно, никто не заставляет!) сдавать его в аренду. При этом продающая сторона гарантирует, что в течение срока договора (2-3 года) владелец недвижимости будет получать фиксированный доход. А по истечении срока договор может быть перезаключен – на тех условиях, которые будут действовать на тот момент.

Красиво? Привлекательно? Конечно! Только вот более детальное знакомство с предметом энтузиазм охлаждает.

Счастливые часов не наблюдают. Годов тоже…
Самый примитивный обман строится на том, что в продавец не указывает (точнее говоря, указывает – но где-то в глубине договора, и очень мелким шрифтом) сроки. На одной из выставок по недвижимости я увидел необычайно интересное предложение: гарантированный доход в 15%! Мне понятно: такого не может быть в природе, но профессиональный интерес взял свое, и я начал расспросы. Чуда не произошло – оказалось, что доход подсчитан за три года. Т.е. по существу это 5% годовых, но продающая фирма об этом деликатно умалчивает.

Что это, в общем, жульничество – понятно. «В нормальных проектах доходность указывается за год, - говорит Юлия Титова, директор международного агентства недвижимости Rentsale. – Называть в рекламе суммарную за три года – это чистой воды махинация, недобросовестное отношение к подаче информации».

А вот насколько это дело распространено? Тут наши консультанты высказали разные мнения. Представители стран, где рынок недвижимости достаточно зрелый, говорили, что ничего подобного у них нет. «С такими уловками никогда не встречались», - отмечает Елена Акимова, представитель компании «Гартал» (Чехия) в Москве. И добавляет, что, естественно, проценты дохода не могут быть выше 5%. Зато в других странах (например, Болгарии, Греции или Египте) такую формулировку вполне можно встретить. Причем посчитать доходность могут и за более длительный срок – чтобы итоговая цифра выглядела поаппетитнее. «Обещают прибыль 60%, а оказывается, что речь идет о 10-летнем сроке», - говорит Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель консалтингового портала indriksons.ru.

С отделкой или без?
Эта уловка строится на том, что застройщик продает квартиры без отделки – и именно их ценой пользуется при составлении красивых расчетов. Но сдавать в аренду жилье «в бетоне» невозможно, поэтому без трат на ремонт тут не обойтись. Вот только включить их в свои математические изыски продавец «забывает».

Поясним на примере. Есть некая квартира, которая стоит 20 тыс. евро. На нее предлагают «гарантированную доходность» в размере 1000 в год – застройщик с честными глазами уверяет, что это 5% годовых. Но есть «деталь»: для сдачи объект должен быть приведен к некоему установленному стандарту, что будет стоить, скажем, 5000 евро. Элементарная арифметика показывает, что инвестиции здесь составят не 20, а 25 тыс. – соответственно, 1000 нашего дохода окажутся не 5%, а только 4%.

С отделкой есть еще одно обстоятельство, очень огорчительное. В отличие от собственно объектов недвижимости, которые (при надлежащем качестве строительства, конечно) могут простоять многие годы и даже десятилетия, срок жизни отделки значительно меньше. Не забудем, что большинство предлагаемых к продаже объектов с «гарантированной доходностью» находятся на курортах, т.е. снимать их будут на короткие сроки. И, соответственно, относиться к интерьеру арендаторы будут совершенно без пиетета. Так что совершенно не исключено, что года за три вашу отделку доведут до ...