24.12.2022
Ликбез по недвижимости
23.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Тенденции рынка, аналитика

Самые привычные объекты инвестирования для частных инвесторов, как при аренде, так и при перепродаже, – это городские квартиры, их рынок по сравнению с рынками другой недвижимости наиболее понятен, не требует миллиардных капиталов, и при этом отличается довольно высокой ликвидностью. Однако если есть более-менее солидный бюджет в 15-20 млн рублей, то одними квартирами можно и не ограничиваться, попробовав свои силы в других сегментах недвижимости.

Куда можно вложить свои капиталы помимо городских квартир, решил разобраться«Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru».

Помимо жилья

Пожалуй, после квартир сегодня самые оптимальные варианты для инвестирования – это апартаменты в многофункциональных комплексах (МФК) и малоэтажное жилье (квартиры в малоэтажных домах), ведь их популярность год от года только растет, а рынки достаточно предсказуемы и по своим законам весьма похожи на рынок городского жилья, да и доходность у них примерно такая же.

В сегменте апартаментов ликвидны как компактные варианты, так и более просторные. Здесь скорее важно местоположение комплекса, его инфраструктура, дизайн, архитектура и видовые характеристики. А в сегменте малоэтажного жилья наиболее востребованы 3-комнатные квартиры, так как этот формат в основном выбирают семьи с детьми или планирующие пополнение. Есть спрос и на одно-, двухкомнатные объекты, которые выбирают молодые семьи или пенсионеры, желающие жить в более чистом Подмосковье. Для таких проектов важны расположение, инфраструктура, коммуникации и транспортная доступность.

С бюджетом в 15-20 млн руб. реально приобрести два или три апартамента или две-три квартиры в малоэтажных проектах.

Также эту сумму можно вложить в загородные проекты с участками, таунхаусами и коттеджами (в том числе в мультиформатные поселки). Особой популярностью пользуются дома из сип панелей. Такое жилье тоже востребовано и может принести до 50% дохода, но тут надо учитывать, что изменение цен в сегменте загородной недвижимости все-таки более непредсказуемо, а сам сегмент довольно сильно подвержен влиянию кризисных явлений, поэтому, выбирая загородную недвижимость, нужно быть особенно внимательным и непременно покупать объекты в разных проектах, тем самым снижая риски.

Ну и конечно, инвесторы, располагающие 15-20 млн руб., могут рассматривать для вложений коммерческую недвижимость, прежде всего в целях получения дохода от аренды. Но, впрочем, обо всем поподробнее...

Коммерческие объекты

Как альтернатива городским квартирам при бюджете 15-20 млн руб. для сдачи в аренду может быть рассмотрена коммерческая недвижимость. «Указанную сумму можно потратить, например, на покупку торгового помещения площадью около 50 кв. м», - предлагает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». Либо купить офис: «Например, в предложениях нашей компании есть офис в самом центре Москвы, в районе арбатских переулков. Он выставлен на продажу за 19 млн руб., а может быть сдан за 120 тыс. руб. в месяц, причем всегда будет востребован и не станет пустовать, да и нового покупателя в случае перепродажи получится найти в разумные сроки», - говорит Татьяна Крючкова, генеральный директор компании Troika Estate.

Если же в наличии строго 15 млн руб., то можно рассчитывать на коммерческую недвижимость лишь в спальных районах, но на первой линии домов: «Например, на помещение свободного назначения в Южном Бутово площадью около 80 м кв. При сдаче его в аренду ежемесячный доход составит около 75-80 тыс. руб.», - сообщает Наталья Бланкова, маркетолог компании «Эталон-Инвест». Для сравнения: две однокомнатные квартиры, которые можно купить в этом же районе, имея 15 млн руб., принесут максимум 70-75 тыс. руб., а двухкомнатная и однокомнатная квартиры (но, правда, нужно еще очень постараться, чтобы найти такие варианты при рассматриваемом бюджете) вряд ли заработают больше 75-77 тыс. руб.

Таким образом, доходность коммерческих помещений при сдаче их в аренду может быть несколько выше, чем у городской жилой недвижимости. По данным Марии Литинецкой («Метриум Групп»), инвестор может рассчитывать на 9-12% в год против 7-8%. «К тому же в этом сегменте, как правило, нет таких жестких требований по качеству отделки, и всевозможные вопросы с юридическими лицами, арендующими нежилую недвижимость, обычно решаются проще», - уверяет Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. «Но вот с точки зрения управления и поиска арендаторов сектор коммерческой недвижимости более сложен», - отмечает Мария Литинецкая, да и к кризисам он более чувствителен.

И кроме того, с рассматриваемым бюджетом нет особого смысла заниматься перепродажей нежилых помещений, так как один коммерческий объект (а больше купить вряд ли получится, если требуется еще и ликвидность) принесет меньше, чем несколько объектов городского жилья – квартир или апартаментов.

Апартаменты для инвестиций

А вот апартаменты, в принципе, можно рассматривать и в качестве объектов, способных принести доход от аренды (они наверняка будут востребованы у сотрудников, работающих в находящихся по соседству офисах), и в качестве объектов для последующей перепродажи, правда, при условии, что в комплексе предлагается хорошая инфраструктура и он удобно расположен.

По мнению Марии Литинецкой («Метриум Групп»), сегодня стоит присмотреться к трем комплексам – «Фили Град», «Водный» и «Арена-Парк». Все они после окончания строительства обещают подорожать в среднем на 25-30%.

МФК «Водный» расположен на северо-западе столицы, недалеко от Химкинского водохранилища, Головинских прудов и парка Дружбы, что обеспечивает хорошую экологию, но в то же время проект находится рядом со станцией метро «Водный стадион». «Более удачного объекта с точки зрения расположения к метро, причем с доступным уровнем цен, в настоящий момент на первичном рынке Москвы нет», - утверждает Мария Литинецкая. И к тому же, как всякий мультиформатный комплекс, он подразумевает наличие всей необходимой инфраструктуры в пяти минутах от дома. А помимо этого отличается высококачественными отделочными материалами фасадов, подземным паркингом, благоустроенной озелененной территорией, детскими площадками и зонами отдыха. При этом стоимость апартаментов начинается от 5,85 млн руб. А сдавать их в аренду впоследствии получится за 50-60 тыс. руб. в месяц.

Такие же цены предлагает и проект «Фили Град», расположенный в районе Фили, в пяти минутах езды от ТТК, но недалеко от Москвы-реки и Филевского парка. Этот объект отличает панорамное остекление, современная инженерия, высококачественные строительные материалы, удобные планировки, собственная инфраструктура. Единственно, рядом с проектом пока нет метро, но есть перспективы по его строительству: в 2015 г. здесь будет заложена станция «Шелепиха».

А вот комплекс «ВТБ Арена-Парк» – проект комплексной реконструкции центрального стадиона «Динамо» и прилегающей к нему территории – находится практически в центре Москвы, в 5-7 минутах ходьбы от станции метро «Динамо». Он отличается удачным расположением, хорошей транспортной доступностью и крайне интересной концепцией и помимо 13 жилых корпусов в городском квартале «Арена Парк», где разместятся апартаменты, гостиницы, офисные здания, кафе, магазины и т.п., включает в себя парк «Динамо» площадью 8 га, Академию спорта и, конечно же, стадион «Динамо». «Если концепция данного комплекса будет правильно реализована, то все функциональные составляющие проекта будут очень хорошо дополнять друг друга – сразу возникнет эффект синергии, а значит, проект будет пользоваться высоким спросом среди покупателей», - говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»), что обеспечит хороший рост цены. А на данный момент стоимость апартаментов в городском квартале «Арена Парк» начинается от 9,7 млн руб. За такую сумму можно купить объект в 7 корпусе на 4 этаже площадью 53,3 м кв., а кроме этого предложения есть выбор апартаментов на более высоких этажах, их стоимость начинается от 11,1 млн руб. Такие апартаменты получится сдать в аренду за 60-70 тыс. руб. в месяц.

Загородные и малоэтажные предложения

Помимо апартаментов в последнее время востребованы и проекты малоэтажной и среднеэтажной застройки, особенно если они предлагают интересные планировки квартир и нестандартную архитектуру и располагаются в экологически чистых районах области. Поэтому инвестору можно рассмотреть и этот тип жилья, но скорее для дальнейшей перепродажи, а не для аренды - такой формат арендуют достаточно редко, чаще покупают в собственность.

Неплохой пример - ЖК «Опалиха О2» (г. Красногорск, микрорайон «Опалиха») в формате «Город для жизни», который отличается комплексной застройкой и развитой инфраструктурой. «Это уютный жилой комплекс, где большая роль отведена озеленению и окружающему ландшафту: предполагается, что чем ближе к лесному массиву, тем ниже будет жилая застройка, к лесу примкнет рекреационная зона, а в середине жилого комплекса будет разбита небольшая лужайка с группой деревьев. Интересны и архитектурные решения проекта: отделка домов в природных тонах выразительные и необычные балконы и карнизы и т.п. А также запланирована инфраструктура - детский сад с бассейном, детские и спортивные площадки, супермаркет, торговые галереи с бытовыми услугами, фитнес-центр. При этом стоимость квартир довольно бюджетная – трехкомнатный вариант площадью 76 кв. м стоит 7 млн руб.», - рассказывает Галина Фабрицкая, начальник отдела компании «Пересвет-Недвижимость».

А если хочется инвестировать в загородную недвижимость, то, как рекомендует Илья Дискин, директор проекта «Фламандия eco village» (коттеджный поселок), в первую очередь стоит рассматривать участки в поселках на начальных этапах развития, особенно в проектах бизнес-класса, когда еще нет ни коммуникаций, ни инфраструктуры. При вводе же в эксплуатацию в подобных проектах обычно появляются центральные коммуникации, асфальтированные дороги, интернет и городской телефон, а также детские и спортивные площадки, зоны отдыха, магазины и т.п. И конечно, цена земли с этими составляющими существенно отличается от первоначальной, тем более что на ранней стадии развития поселка клиент получает так называемую «премию за риск». По данным Ильи Дискина, участки могут дорожать на 30%, а иногда и вдвое.

Ну а выбирать поселки для инвестирования лучше на южном направлении, в районах, примыкающих к Симферопольскому шоссе или скоростной трассе «Дон», - они самые перспективные и в плане развития транспорта, и в плане строительства жилья и инфраструктуры. В качестве же примера можно привести коттеджный поселок «Фламандия eco village» (28 км от МКАД по трассе М4 «Дон»), реализуемый Good Wood development и Neumark. Он, правда, не на самом старте продаж – проекту чуть меньше года, но у него еще очень хороший потенциал роста.

«Поселок «Фламандия eco village» - это проект бизнес-класса, со всеми центральными коммуникациями, озерами, собственной школой и детским садом, расположенный в окружении леса. Здесь можно приобрести участки без подряда, участки с подрядом и квартиры в блокированных домах, причем на участках без подряда сегодня получится сэкономить - от 30%», - рассказывает Илья Дискин. Минимальная же цена такого предложения составляет 2,9 млн руб. при площади участка 8,33 сотки.

Резюме журнала www.metrinfo.ru

Бюджет в 15-20 млн руб. дает множество вариантов инвестирования. Если есть желание заработать на перепродаже недвижимости, то можно выбирать не только Подмосковные многоэтажки и проекты за МКАД, но и объекты в границах старой Москвы, а также апартаменты, просторные квартиры малоэтажных комплексов и загородные поселки. Да и для прибыли с аренды можно покупать московские квартиры, которые приносят бОльший доход, либо коммерческие помещения на первой линии домов спальных районов или даже в центре столицы. В общем, с такой суммой есть, где развернуться, главное, только не переусердствовать – не рисковать без надобности и следовать основным правилам инвестирования.

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(1)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

13
Росреестр

Основные и дополнительные сведения в ЕГРН

В Едином государственном реестре недвижимости (далее-ЕГРН) содержатся сведения об объекте недвижимости, о правах и сделках, в числе которых и сведения о правообладателях.
21
ЖК «СОЮЗ»

В декабре в жилом спортивно-оздоровительном кластере «СОЮЗ» выполнили испытания 60 фундаментных свай и вывезли более 450 м3 снега из котлована

Строительные работы в жилом спортивно-оздоровительном кластере юности и здоровья в Ростокино ведутся по графику. На объекте завершены работы нулевого цикла.
03
ЖК The LAKE

ГК ФСК инвестирует в московский проект бизнес-класса

ГК ФСК презентовала новый жилой дом бизнес-класса — The Lake, который будет возведен на северо-востоке Москвы, на ул. Снежная, в пешей доступности от станций метро «Ботанический сад» и «Свиблово».
00
Росреестр

Правообладателям земельных участков на заметку

Государство установило в отношении земельных ресурсов охранные меры. Однако о своих обязанностях знают далеко не все собственники и иногда даже не догадываются, что нарушают закон.
00
В премиальном комплексе SLAVA

В премиальном комплексе SLAVA завершен монтаж лифтового оборудования

Финский концерн KONE полностью выполнил свои обязательства поставщика. Всего в жилом комплексе SLAVA установлено 18 лифтов. Кабины рассчитаны на подъем до 1000 кг со скоростью 1,6 м/с.
01
Департамент городского имущества города Москвы - новый логотип

Жители первого дома, построенного по программе комплексного развития территорий, получили ключи от квартир

В столице в рамках проекта реорганизации бывшей промзоны «Октябрьское поле» построен первый объект – 25-этажный жилой дом на 312 квартир. Девелопер - «РГ-Девелопмент».
00
Алюминиевая Ассоциация логотип

В Алюминиевой Ассоциации спроектируют мосты для Узбекистана

Об этом договорились во время ВКС-встречи представители Алюминиевой Ассоциации и AKFA Group - крупнейшего производителя и экспортера алюминиевого профиля на рынке Узбекистана.
00
ФАУ «ФЦС», логотип

О нормативной базе для развития малоэтажного домостроения в России рассказал директор ФАУ «ФЦС» Андрей Копытин

На площадке V Международного форума «Малоэтажная Россия 2022» 19 декабря состоялся круглый стол, посвященный обсуждению регионального опыта строительства малоэтажных зданий.
00
Циан логотип

Итоги 2022 года на рынке аренды

Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги 2022 года на рынке долгосрочной аренды и выяснили, в каких городах выгоднее аренда, а не ипотека, а также – как изменилась доходность рантье за последние три года. Тезисы.
00
Банк ДОМ.РФ, логотип

Банк ДОМ.РФ провёл первую сделку по покупке жилья в новостройке с оформлением e-закладной

Банк ДОМ.РФ провёл первую ипотечную сделку по покупке квартиры на этапе строительства с одновременным оформлением электронной закладной.
00
Судостроительная улица, владение 5

Два жилых корпуса по программе реновации введут в Нагатинском затоне в следующем году

В районе Нагатинский затон по адресу: Судостроительная улица, владение 5 в следующем году введут в эксплуатацию два жилых корпуса на 240 квартир для переселения по программе реновации.
00
ГК КОРТРОС лого

Спрос на региональные проекты более устойчив

Спрос на региональные проекты менее подвержен колебаниям рынка, в отличие от московских, такое мнение высказал главный финансовый директор ГК «КОРТРОС» Егор Косарев.
00
Комплекс Экономической политики и имущественно-земельных отношений правительства Москвы

Инвестора для реорганизации территории на Кусковской улице выберут на аукционе

В Москве объявлен аукцион на право заключения договора о комплексном развитии неэффективно используемой территории на Кусковской улице, владение 12 на востоке столицы.
00
Космический PlayHub от ПИК

Космический PlayHub от ПИК появится в Московском регионе

PlayHub «Космопорт» площадью 3 800 м² появится в жилом квартале «Ильинские луга» в 2023 году. «Космопорт» станет местом не только для игр, но где можно просто хорошо провести время в компании.
Или войти с помощью: