Инвестируем в море и солнце

Мировой финансовый кризис заставил россиян всерьез задуматься о том как распорядиться своими накоплениями. Люди ищут способ сохранить свои деньги. Многие торопятся поскорее снять со счетов средства, пока банки не объявили о банкротстве.

А что дальше? Ведь нельзя же просто спрятать деньги в депозитарной банковской ячейке или в чулке. Инфляция доберется до них и там. Поэтому все больше обычных людей сходятся во мнении, что сохранить свой капитал и уберечь его от обесценивания можно путем инвестирования в зарубежную недвижимость. С ними согласны эксперты, которые считают финансовый кризис наиболее удачным моментом для приобретения квартиры или виллы на берегу моря в какой-нибудь теплой стране.

Подешевевшая Испания. Ниже некуда

По словам аналитиков, в последнее время россияне проявляют интерес к покупке курортной недвижимости в таких странах как Болгария, Испания, Турция и Черногория. Спрос на эти направления растет, потому как до недавнего времени недвижимость в Черногории росла в цене небывалыми темпами, в Болгарии, входящей в состав стран ЕС, самые низкие цены на жилье, рынок недвижимости Испании сильно просел и стал более доступным для инвестирования, а Турция – страна подающая большие надежды, где рынок жилья только начинает формироваться.

Испанская недвижимость одной из первых ощутила на себе влияние мирового финансового кризиса. Как отмечает руководитель направления Distant Property Manadgment холдинга «МИЭЛЬ» («МИЭЛЬ – DPM») Наталья Завалишина, ссылаясь на данные Министерства жилищного строительства этой страны, за последние 12 месяцев количество проданной недвижимости в Испании по сравнению с предыдущим аналогичным периодом упало на 25%. «Продажи новостроек понизились на 8,5%, а продажи вторичной недвижимости – на 39,3%», - уточнила она. По данным AVC Real Estate, в первом полугодии прибыль испанских девелоперов сократилась почти на 80%.

Консультант по зарубежной недвижимости AVC Real Estate Юлия Тишкова подчеркнула, что за последние десять месяцев цены на недвижимость в Испании понизились на 6,61%. «Более всего подверглась спаду недвижимость на Средиземноморском побережье, где цены понизились в среднем на 6,2%», - напоминает она. По оценкам руководителя департамента зарубежной недвижимости компании IntermarkSavills Петра Коваленко, цены на испанскую недвижимость опустились на 15%-25%.

Как отмечают эксперты, до финансового кризиса рынок недвижимости Испании был одним из самых динамично развивающихся в Европе. Например, за первый квартал 2005 года цены выросли на 4,17%, за второй – на 4%, за третий – на 1,64%, за четвертый – на 2,40%. В 2006 году цены на недвижимость в Испании в среднем выросли на 5,59%.

В июле 2007 года стоимость квадратного метра достигла пиковой отметки и составила 2 тыс. 521 евро за кв. метр. «Затем цены начали понижаться», - замечает Ю. Тишкова. К декабрю 2007 года цена одного кв. метра в среднем по Испании опустилась до 2 тыс. 476 евро. «Во втором квартале 2008 года цены в Испании выросли на 2,4% по отношению ко второму кварталу 2007 года», - комментирует партнер компании Knight Frank Екатерина Тейн.

В настоящее время ситуация на испанском рынке недвижимости стабилизировалась и дальнейшего снижения цен не происходит. «Этому в немалой мере способствуют заявления испанских властей, которые готовы принять ряд мер, для поддержания девелоперов и оживления жилищного рынка страны», - поясняет Н. Завалишина.

Традиционно Испания ассоциируется у россиян с морем и курортным отдыхом. Здесь на побережье Средиземноморья мягкая короткая зима и жаркое лето. Но помимо климата и европейского уровня сервиса у Испании есть еще ряд преимуществ, которые оценили российские инвесторы.

До кризиса испанская недвижимость была одним из лидеров по доходности. Об этом свидетельствуют показатели, приведенные выше. Кроме того, иностранным инвесторам, владеющим недвижимостью в Испании, проще получить вид на жительство и оформить многократную шенгенскую визу.

Как отмечают специалисты, покупатели из России предпочитают приобретать недвижимость на побережье Коста - Брава, Коста - Дорада и Коста – Бланка. «Например, пейзажи региона Коста - Брава сходны с пейзажами Лазурного побережья Франции, но стоят вполовину дешевле», - говорит П. Коваленко. Среди популярных направлений также значатся Аликанте и Марбелья.

На побережье Коста - Бланка можно купить апартаменты площадью 120 - 130 кв. метров за 100 тыс. евро. «В пригороде Барселоны за эти же деньги можно приобрести двухкомнатные апартаменты площадью 50-60 квадратных метров», - уточняет руководитель «МИЭЛЬ – DPM». Двухкомнатная квартира на побережье Коста-Брава будет стоить уже 150 тыс. евро. Как правило, у покупателей большим спросом пользуются апартаменты расположенные на первой береговой линии на расстоянии 300 метров от моря. «Сейчас многие объекты реализуются с дисконтом, поскольку цены на них были завышены. Раньше таких низких цен не было в принципе», - отмечает Н. Завалишна. В то же время, на рынке недвижимости Испании представлено высококачественное жилье, цены на которое не снижаются. «Испанцы не готовы к такой ситуации и предпочитают отложить продажу объектов «до лучших времен», - поясняет П. Коваленко.

Цены на виллы на курортах Испании начинаются от 500 тыс. евро. За полмиллиона евро можно стать владельцем скромного двухэтажного домика площадью около 120 кв. метров. Обычно виллы строят в некотором удалении от моря: на расстоянии 700-1000 метров. Максимальный предел стоимости испанских вилл не определен, говорят аналитики. При желании здесь можно найти дом и за 50 млн евро. Подобный особняк на Майорнке предлагает испанское риэлтерское агентство Costa activa. Данный объект включает в себя земельный участок площадью около 14 тыс. кв. метров, жилую застройку площадью 3 тыс. 500 кв. метров, пять апартаментов для гостей, вертолетную площадку и отдельно стоящий дом для обслуживающего персонала.

По словам директора Costa activa Рамона Фернандеса, первыми российскими покупателями недвижимости в Испании были богатые люди, которые предпочитали приобретать виллы по цене от 1 до 3 млн. евро. «Сегодня в России появился средний класс, представители которого активно покупают недвижимость по 200-300 тыс. евро», - заметил он.

Если измерить стоимость испанского жилья в московских квартирах, получится следующая картина. Продав среднестатистическую двухкомнатную квартиру площадью 46 кв. метров в районе станции метро «Домодедовская» за 200 тыс. евро, можно стать владельцем апартаментов площадью 80 кв. метров в жилом комплексе на побережье Коста – Брава. На Коста-Бланка за эти же деньги можно подыскать бунгало площадью 90 кв. метров.

Испанское законодательство позволяет иностранным гражданам свободно покупать и продавать все виды имущества, а также земельные участки. Ю.Тишкова обращает внимание, что при оформлении сделки покупатель оплачивает налог на передачу собственности – 6%-7%, услуги нотариуса – 0,50% - 2%, гонорар адвоката 1%-1,5% (+ 16% НДС), а продавец выплачивает комиссию агенту в размере 2,5% - 3%.

Российские покупатели приобретают испанскую недвижимость как за счет собственных средств, так и с помощью ипотечного кредита. До кризиса банки Испании очень лояльно относились к нерезидентам при выдаче ипотеки. Н. Завалишина отмечает, что ипотечные кредиты по-прежнему выдаются иностранным гражданам на хороших условиях. «Сегодня можно получить кредит на 50% от оценочной стоимости недвижимости под 5,5%-6,5% годовых», - рассказывает она. С мнением главы «МИЭЛЬ – DPM» не согласна специалист AVC Real Estate Ю. Тишкова, которая говорит, что «в настоящее время в Испании ипотечные кредиты выдаются далеко не всем, как иностранцам, так и самим испанцам».

По ее словам, резкое снижение объемов кредитования вызвано тем, что испанским банкам не удается привлечь средства на международных финансовых рынках, и они вынуждены придерживать то, что у них есть. «Кредитные организации Испании будут усиливать ограничения по ипотечному кредитованию, сужая критерии и повышая комиссии», - подчеркивает Ю. Тишкова. По данным Банка Испании, по сравнению с прошлым годом объем ипотечных кредитов выданных в 2008 году сократился на 41% и составил 8,3 млрд евро. В свою очередь, эксперт Knight Frank Е. Тейн считает, что в настоящее время как иностранным, так и местным покупателям практически невозможно получить ипотеку – «сказывается кризис».

Специалисты рынка зарубежной недвижимости советуют российским покупателям приобретать жилье за границей на среднесрочную и долгосрочную перспективу. Покупка жилья на краткосрочный период, скорее всего, обернется убытками. Например, в Испании при немедленной продаже недвижимости сразу после покупки можно потерять 12,16% стоимости объекта. Е. Тейн обращает внимание, что для получения прибыли от объекта, необходимо, чтобы жилье находилось в собственности владельца два-три года.

Аналитики сходятся во мнении, что сейчас наступил благоприятный момент для покупки недвижимости в Испании. «Сейчас выгодно инвестировать в построенные объекты в Испании, поскольку цены достигли психологического минимума, а выбор объектов огромен», - считает П. Коваленко. По словам Ю ...