Имущественные вычеты теперь "не горят"

С 1 января 2014 года в России вводятся новые правила получения имущественного налогового вычета по ипотечным процентам и налогу на доходы физических лиц (НДФЛ) для компенсации затрат на жилье.

Речь идет о покупках или строительстве квартир, домов, дач, комнат в коммуналках или долей в них на сумму до 2 миллионов рублей. До сих пор вычет по НДФЛ в размере 13 процентов вы имели право получить только по покупке одного объекта недвижимости и раз в жизни. И если ваша квартира или комната стоила меньше 2 миллионов рублей, то неиспользованный остаток вычета "сгорал". Теперь недочет исправлен и вы вправе возвратить в общей сложности 260 тысяч рублей приобретая другое жилье.

Важно

Вычет по новым правилам вам предоставят только при соблюдении двух обязательных условий . Если вы официально вступите в право собственности на жилое помещение с 1 января 2014 года, но не ранее. И до 1 января 2014 года ни разу не заявляли о получении имущественного вычета по другим объектам жилья.

Граждане, которые купили и оформили в собственность свое жилье до 1 января 2014 года и заявили имущественный вычет не в полной сумме, остаток вычета вернуть не смогут. Таковы разъяснения Минфина.

По словам партнера компании "Налоговик" Сергея Варламова наибольшую выгоду неоднократные налоговые вычеты на покупку жилья принесут тем, для кого покупка объектов недвижимости - способ вложения капитала. Впрочем, израсходовать лимит в 2 миллиона рублей россияне смогут при покупке не более двух-трех квартир, да и то в российской глубинке, где цены на объекты жилья не кусаются. В очень редких случаях совсем крохотный остаток можно "перенести" на четвертую квартиру или комнату, но даже если такие случаи и будут, то они будут единичными, уточняет Варламов. Правда, нередко в договорах купли-продажи указывают сильно заниженную стоимость, но таких договоров и десяти может не набраться на лимитированную сумму в 2 миллиона рублей. А в Москве редкая крошечная комнатка впишется в этот лимит налогового вычета.Тем не менее, по словам экспертов, государство в данном случае стимулирует активность граждан в решении личных жилищных проблем, помогает приобретать жилье в инвестиционных целях.

Так насколько существенными окажутся для граждан эти нововведения и каким образом уменьшат сумму НДФЛ, которую можно будет вернуть из государственного в свой карман после покупки жилья? Какие нюансы ждут пользователей ипотеки при налоговых вычетах по уплаченным процентам. С этими и другими вопросами " РГ" обратилась к налоговым консультантам, Сергею Литвиненко, эксперту проекта "Общественная Дума" и Сергею Варламову, партнеру компании "Налоговик".

Ипотека

Вместе с общим вычетом в 2 млн рублей до сих пор вы могли заявить вычет с суммы фактически уплаченных процентов по жилищному кредиту и такой вычет был не ограничен. Но с 1 января 2014 года в отношении банковских процентов установлен лимит - 3 млн руб. И предоставлять такой вычет будут всего один раз в отношении единственного объекта недвижимости, вне зависимости от того, исчерпана эта трехмиллионная сумма или нет. Если вы возьмете ипотеку на длительный период, то переплата по ней наверняка превысит 3 млн руб. Примерную сумму процентов, которую вы отдадите за весь срок кредита (а не за год), вам могут рассчитать в банке.

Как было и Как стало?

По просьбе "РГ " эксперты сделали сравнительные расчеты.

В 2014 году размер имущественного вычета по НДФЛ при покупке жилья остается как и прежде - 2 млн руб. То есть из бюджета вам вернут налог в сумме максимум 260 000 руб. (2 000 000 руб. × 13%). При условии, что квартира стоит 2 млн руб. или больше. Если она дешевле, то 13 процентов надо рассчитывать от фактической стоимости. Допустим, она составляет 1 500 000 руб. Тогда сумма НДФЛ к возврату составит 195 000 руб. (1 500 000 руб. × 13%). Получается, что у покупателя жилья остается неиспользованной часть имущественного вычета - 500 000 руб. (2 000 000 - 1 500 000). По прежним правилам эта сумма сгорела бы . Но если купленную ранее недвижимость вы зарегистрируете в 2014 году году или позже, то такой остаток можно будет дозаявлять при покупке еще одной квартиры. До тех пор, пока полностью не исчерпаете положенный вам лимит на 2 миллиона рублей.

Ситуация 1

Например, вы купили комнату стоимостью 1,5 млн. рублей и еще одну в ипотеку на 10 лет под 15% годовых стоимостью в 1 млн. рублей.

БЫЛО

Налоговый вычет ограничен и может будет предоставлен только по одному объекту - либо на 1,5 млн. рублей, либо на 1 млн. рублей плюс проценты с ипотеки - еще 1,5 млн. рублей (1 млн. х 10 лет х 15%). Очевидно, что второй вариант более выгоден, вычет составит 2,5 млн рублей, налоговая экономия по нему равна 325 тыс. руб.

СТАЛО

В 2014 году такие же покупки будут иметь иные налоговые последствия: вычет предоставляется по всем объектам сразу на их общую стоимость, но только в пределах 2 млн. рублей. Кроме того, предоставляется вычет на сумму процентов по ипотеке, но не более чем на 3 млн. рублей. Проценты составляют 1,5 млн. рублей, значит, они будут покрыты вычетом в полном объеме. Общая сумма вычета составит 3,5 млн. рублей, а налоговая экономия - 455 тыс. рублей, что на 130 тыс. рублей больше, чем в 2013 г.

Ситуация 2

БЫЛО

Квартира стоит 10 500 000 руб. Проценты по ипотечному кредиту - 3 600 000 руб.Вычеты - 2 000 000 руб. по самой квартире и 3 600 000 руб. по процентам.Т.е. сумма НДФЛ, возвращаемая после покупки квартиры, составит 728 000 руб. (13%*(2 000 000+3 600 000)).

СТАЛО

Квартира стоит 10 500 000 руб. Проценты по ипотечному кредиту 3 600 000 руб. Вычеты - 2 000 000 руб. по самой квартире и 3 000 000 руб. по процентам. Т.е. сумма НДФЛ, возвращаемая после покупки квартиры, составит 650 000 руб. (13%*(2 000 000+3 000 000)). Значит с действием этих поправок возвращаемый НДФЛ уменьшится в приведенном случае на 78 000 руб.

РГ: Можно ли вместе с общим вычетом в 2 млн руб. заявить вычет с суммы процентов по жилищному кредиту при покупке квартиры в 10 миллионов рублей ( ипотечные проценты за эту квартиру по графику платежей - 2, 5 миллиона рублей на 7 лет ). Как будет выглядеть вычет?

Налоговые консультанты: Да, можно. В этом случае вычет будет выглядеть так: 2 млн.руб. + 2,5 млн.руб. = 4,5 млн.руб, а в денежном эквиваленте - 13%*4,5 млн.руб = 585 000 рублей. Налоговый вычет по процентам за ипотеку предоставляется по мере их уплаты банку, то есть за каждый год отдельно. Фактически инспекция начнет перечислять деньги по процентам в следующем году, но только на сумму уже выплаченных процентов, а не на всю сумму.

РГ: Выгоднее ли заемщикам иметь в сумме банковские ипотечные проценты сразу на 3 миллиона рублей, чтобы остаток не сгорал?

Налоговые консультанты: Нет, полученная таким образом выгода на выплате им вычета не превысит понесенные ими расходы при оплате процентов.Вычет предоставляется только на ту сумму, которая подтверждена документами, поэтому ни о каких вариантах "сразу на 3 млн. рублей" не может быть и речи. Вы же не станете платить больше банкам, чтобы получить возврат 13% от своей переплаты?!

РГ: Когда фактически инспекция начнет перечислять деньги по процентам: в следующем году или через 10 лет?

Налоговые консультанты: Оформляя вычет, налогоплательщик представляет копии документов на приобретение жилья, в том числе и договор об ипотечном кредитовании.

Процесс получения вычета привязан к фактическим выплатам по такому кредиту, поэтому как правило вычет предоставляется частями в течение всего срока погашения кредита. Ежегодно Вы будете получать возврат удержанного НДФЛ до тех пор, пока вся сумма вычета не будет исчерпана в полном объеме.

Ситуация 3

Квартиру стоимостью 5 миллионов рублей купили в равнодолевую собственность 3 физических лиц и два несовершеннолетних. В каком размере может быть предоставлен имущественный налоговый вычет? Как было и как стало?

Налоговые консультанты: Новые законодательные нормы крайне актуальны для семей, в которых недвижимость приобретается в долевую собственность одновременно несколькими гражданами - в этом случае каждый из налогоплательщиков может воспользоваться своим правом на вычет. Кроме того, налоговые вычеты распространят на детей до 18 лет, в собственность которых родители или опекуны приобретают землю или жилье.

БЫЛО

Каждому из покупателей в данном случае предоставлен вычет в размере стоимости его доли - 5 миллионов*1/5 = 1 миллион рублей. Реальный денежный эквивалент для каждого составит - 13%*1 миллион = 130 000 рублей. И у каждого из покупателей сгорел его неиспользованный вычет в размере одного миллиона рублей. рублей. Если рассматривается одна семья, то общими усилиями взрослых под вычет попадет вся стоимость квартиры (2+2+1).

С 2014 г. вычет может быть предоставлен родителям на доли, приобретенные в пользу их детей, поэтому вся стоимость покупки перейдет в сумму вычета взрослыми собственниками и родителями детей. Разница лишь в том, что теперь это право родителей прямо записано в НК РФ.Если среди этих 3-х физических лиц есть родители этих двух несовершеннолетних, то они могут сами получить вычет за ребенка. В этом случае родитель получит вычет в 2 миллиона рублей (свой миллион и миллион ребенка) и до конца использует свой лимит, а лимит ребенка не будет использован совсем. Если родители не используют вычет ребенка, то эти дети получат на него право при достижении совершеннолетия.

СТАЛО

Каждому из покупателей теперь будет предоставлен вычет в размере стоимости его доли - 5 миллионов*1/5 = 1 миллион рублей. Реальный денежный эквивалент для каждого составит - 13%*1 миллион = 130 000 рублей.

Недоиспользованная сумма вычета у каждого покупателя составит 1 миллион рублей (2 000 000 - 1 000 000). Они вправе ее доиспользовать при покупке другого объекта недвижимости.

Кстати, если среди этих 3-х физических лиц есть родители этих двух несовершеннолетних, то они могут сами получить вычет за ребенка. В этом случае родитель получит вычет в 2 миллиона рублей (свой миллион и миллион ребенка) и до конца использует свой лимит, а лимит ребенка не будет использован совсем.

Если родители не используют вычет ребенка, то эти дети получат на него право при достижении совершеннолетия.

Уточним

РГ: Какова процедура дозаявления повторного имущественного вычета при покупке другой квартиры? Какие дополнительные документы нужны?

Налоговые консультанты: Процедура одинаковая для каждого объекта недвижимости. Все те документы, которые предоставляются для первого объекта, предоставляются и для каждого последующего. То есть договор или иной документ, подтверждающий право собственности на жилищный объект, и документы по расходам на его приобретение. Если покупки приходятся на разные годы, то за каждый год должна будет представляться налоговая декларация по НДФЛ.

РГ: Какие прогнозируете споры налогоплательщиков с налоговыми органами по поводу нового вычета? Возможны ли махинации со стороны граждан?

Налоговые консультанты: Споры о том, кто именно имеет право на получение вычетов. В основном будут пытаться получить вычеты те, кто не смог ранее полностью использовать 2 миллиона рублей и думают, что сейчас они смогут вернуть сгоревшую сумму.Возможна ситуация, когда возьмут один кредит на покупку нескольких объектов недвижимости и предъявят вычеты на них, а также на всю сумму процентов по кредиту. В этом случае налоговики выплатят вычеты по расходам на приобретение всех объектов в пределах двух миллионов рублей, но вычеты по процентам разрешат применить только к одному объекту недвижимости, то есть к части выплачиваемых процентов, а не ко всей сумме.Какие возможны споры налогоплательщиков с фискальными органами по поводу нового вычета ?

Думаю, большинство поводов для споров будет связано с неясностями толкования отдельных условий, на которых предоставляются имущественные вычеты - например, какие именно виды займов и договоров можно считать целевыми, какие именно строительные работы признаются отделочными, К сожалению, законодатель, приводя в более упорядоченный вид всю статью об этих вычетах, не уделил этому достаточного внимания и решать их придется судьям.

Возникают риски использования такого вычета неофициальными строителями (частными лицами, бригадами), которые будут строить дачные домики с последующей продажей, как бы для себя, и получать дополнительную выгоду за счет предъявления налогового вычета. А для граждан какие риски есть?

Наверное, самый большой риск в таком случае - это некачественное выполнение работ по проектированию, строительству и отделке таких домов. С позиций налогообложения для покупателей этих объектов ничего страшного нет, никто не станет взыскивать с них налоги, недоплаченные прежними владельцами.

Кроме того возникают риски использования такого вычета нелегальными строителями (частными лицами, бригадами), которые будут строить дачные домики с последующей продажей, как бы для себя, и получать дополнительную выгоду за счет предъявления налогового вычета.

Со стороны граждан есть риски получения дополнительной выгоды за счет многократной купли недвижимости, а затем дальнейшей их продажи. То есть человек купит квартиру, допустим, за 900 тысяч рублей и быстро продаст её за 1,1 миллиона рублей. Получит таким образом доход в 200 тысяч (уплатив при этом НДФЛ в 26 000 рублей), а затем подаст на вычет и получит дополнительные деньги (900 000*13%=117 000 рублей). То есть фактически доход составит 291 000 рублей (200 000 - 26 000 + 117 000). И он это сможет делать несколько раз, вплоть до исчерпания налогового вычета. И ему не нужно при этом быть риэлтором или тратиться на открытие бизнеса. Просто человек при наличии свободного капитала сможет увеличить свои ресурсы с помощью государства.

РГ: С 1 января 2014 года получать вычет можно будет у каждого из налоговых агентов (работодателей). Говорят, что процедура получения налогового вычета гораздо сложнее, чем порядок получения вычета через инспекцию. Ваш совет?

Налоговые консультанты: В любом случае придется посетить налоговую инспекцию - либо для оформления вычета напрямую, либо для получения налогового уведомления, которое необходимо будет представить своим работодателям. Однако получение вычета в инспекции по сути является возвратом денег, что требует длительного времени. А работодатель на основании представленного Вами уведомления сможет сразу не удерживать с Вас НДФЛ и выплачивать вам чуть больше сразу. Мне кажется это более рациональным способом.

Заявить имущественный налоговый вычет можно двумя способами: через налоговую инспекцию или через работодателя. В первом случае на расчетный счет поступит вся сумма удержанного налога на доходы физлиц за предыдущий год. Во втором - из зарплаты просто не будут удерживать НДФЛ. Многие предпочитают пополнить свой банковский счет, чем иметь выплаты каждый месяц.1 января 2014 года получать вычет можно будет у каждого из налоговых агентов (работодателей). Вы можете выбрать одного из них или сразу нескольких (п. 8 ст. 220 НК РФ в ред., действующей с 1 января 2014 года). Тогда ни один из них в течение года не будет удерживать НДФЛ. Конечно, в пределах той суммы, которая будет указана в уведомлении о предоставлении имущественного вычета у конкретного работодателя. Большой минус здесь - это процедура получения вычета. Она гораздо сложнее, чем порядок получения вычета через инспекцию.

Еще нюанс. Работодатель может применять вычет только 3 года после покупки недвижимости, независимо от того израсходуется вся сумма или нет. Инспекция выплачивает вычет до полного его исчерпания, то есть может переносить его на будущие года. С 1 января 2014 года получать вычет можно будет у каждого из налоговых агентов (работодателей).

РГ: Есть отличия при получении вычета при покупке и оформлении недвижимости на себя и на детей?

Налоговые консультанты: Нет, родитель понесший расходы на покупку жилья для своих несовершеннолетних детей имеет право на получение вычета независимо от того является ли он собственником недвижимости или нет. Но нужно подавать больше документов, которые подтверждают родство. Лимит в 2 миллиона рублей для родителей не увеличивается на вычет ребенка и остается прежним.

РГ: Можно ли получить имущественный вычет при обмене квартир?

Налоговые консультанты: Да, можно, но только в том случае, если производилась доплата и это отображено в договоре обмена, то есть налогоплательщик при обмене квартир получил квартиру больше, чем отдал, и поэтому производил доплату. Вычет производится на сумму доплаты. Если же по договору мены жилых помещений мена производится без доплаты, то есть расходов по приобретению квартиры налогоплательщик не несет, претендовать на получение имущественного налогового вычета он не вправе.

Кроме того при заключении договора мены обе стороны также признаются получателями доходов в сумме, указанной в качестве стоимости жилых объектов в таком договоре. А это влечет необходимость уплаты налога с полученных доходов. Можно претендовать на имущественный вычет так же, как и при обычной купле-продаже (как если бы состоялась встречная сделка).

РГ: А при переуступке прав собственности?

Налоговые консультанты: Нет. В ст. 38 НК РФ проводится четкая грань между имуществом и имущественными правами. Продажа квартиры признается сделкой по реализации имущества, а переуступка прав собственности на ту же квартиру является передачей имущественных прав. В статье 220 НК РФ речь идет только об имуществе и только на него могут быть распространены имущественные налоговые вычеты, поэтому при переуступке прав собственности вычеты получить нельзя.

РГ: Вправе ли физическое лицо воспользоваться имущественным налоговым вычетом при приобретении незавершенного строительства жилого дома?

Налоговые консультанты: Да, но только в том случае, если в договоре купли-продажи прямо указано - квартира переходит к собственников без отделки. В общий размер вычета (2 млн руб.) на покупку квартиры включается как ее стоимость, так и затраты на ее отделку (стоимость материалов и работ по отделке квартиры). Монтаж электропроводки, выключателей, розеток, установка водонагревателя, сантехники, счетчиков потребления воды, сплит-систем, встроенной кухонной техники в вычет не включается. Это, по мнению Минфина, не считается отделкой.

РГ: А если семья потратила деньги на отделку дома в 2014 году, но право собственности оформлено в 2012 году . Можно ли получить вычет?

Налоговые консультанты: Как уже упоминалось выше, это возможно только в том случае, если в самом договоре на приобретение жилья оговорено, что объект продавался без отделки (абз. 16 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в действующей редакции, пп. 5 п. 3 ст. 220 НК РФ в новой редакции)

РГ: Имеет ли физическое лицо, не являющееся налоговым резидентом Российской Федерации, право на получение имущественного налогового вычета?

Налоговые консультанты: Вписьме Минфина России № 03-04-05/4-347 от 08.04.2013 на этот вопрос дан отрицательный ответ. Дело в том, что не резидент России по правилам ст. 224 НК РФ обязано уплачивать с доходов, полученных на территории Российской Федерации НДФЛ по ставке 30%. А налоговый вычет по ст. 220 НК РФ в соответствии с ограничениями п. 4 ст. 210 НК РФ по таким доходам не предоставляется. Однако если у нерезидента обнаружатся доходы, облагаемые НДФЛ в России по ставке 13%, то он сможет воспользоваться налоговыми вычетами.

РГ: Правда ли, что с 1 января 2014 года любой пенсионер сможет перенести остаток неиспользованного имущественного вычета на прошлые годы?

Налоговые консультанты: Да, с Нового года работающие пенсионеры тоже смогут перенести остаток имущественного вычета, который не использовали полностью, на предшествующие периоды. До сих пор перенести остаток вычета на прошлые годы вправе были только те пенсионеры, у которых нет дохода, облагаемого по ставке 13 процентов. Однако с 1 января такое право появляется у всех пенсионеров.