И сами с усами...

Часто перед продавцами квартир встает вопрос: платить или не платить риэлтору за участие в сделке? Вопрос этот не праздный! Даже в условиях кризиса меньше чем за 150 тысяч агентство недвижимости вряд ли возьмется за работу.

Вот и приходит кому-то в голову мысль о продаже квартиры самому. Безусловно, теоретически сделать это можно. Но так ли все просто, как это представляют люди? Беседуя со специалистами рынка недвижимости, я составил 10 шагов, которые должен пройти человек, самостоятельно продающий квартиру. И если они вам по силам, то и … флаг вам в руки.

Шаг первый. Проверьте свой правовой статус

Большинство считает, что начинать надо с рекламы. Но опытные специалисты рынка подсказывают, что прежде чем начать рекламировать свою квартиру, стоит удостовериться в том, что ваши права, ни чем не ограничены, а документы в порядке. Что ничто не станет для участников сделки неприятным сюрпризом в самый неподходящий момент. К примеру, вы собственник, а ваш брат, который прописан в этой квартире - только наниматель.

Недооформленные или утерянные документы, неузаконенные перепланировки, просроченные паспорта, даже задолженности по квартплате могут стать в той или иной мере досадными препятствиями или даже кардинально повлиять на ход сделки.

Совет риэлторов: Прежде, чем приступить к продаже недвижимости, вызовите риэлтора к себе домой, а лучше съездите в офис какого-нибудь агентства, и покажите все имеющиеся документы – воспользуйтесь бесплатной консультацией, так часто упоминающейся в рекламе практически любого агентства недвижимости.

Шаг второй. Определите стоимость квартиры

Это важная и ответственная задача, потому как правильно выставленная цена напрямую определяет срок продажи квартиры, а время в свою очередь, часто – те же деньги. Опыт и статистика показывает, что большинство продавцов недооценивают значимость правильной оценки своей квартиры и безответственно завышают стартовую цену продажи, часто теряя позже много больше. Конечно, порой завышенная цена объясняется объективными обстоятельствами. Во-первых, при сравнительном методе оцениваются не конкретные продажи, а только другие предложения, что сильно искажает реальную ситуацию на рынке, поскольку предложение предложению рознь. Во-вторых, продавцы при анализе не учитывают, что более 95% объектов в любой рекламной газете выставлено от агентств или профессиональных частных маклеров, а значит цена продажи квартиры, выставлено непосредственно собственником всегда будет ниже.

Совет риэлторов: Доверьте оценку стороннему и профессиональному человеку. Не стоит платить деньги оценочной компании – просто прозвоните в несколько агентств недвижимости под видом как продавца, так и покупателя и, сравнив цены сделайте резюмирующий вывод.

Шаг третий. Дайте рекламные объявления

Способов сегодня рекламировать свою квартиру - масса: это и газеты, и интернет, и базы данных, бюллетени, а так же, стены и столбы родного города. Работать нужно по всем трем основным каналам, но сосредоточиться придется все равно на ограниченном круге рекламных площадок, поскольку «нельзя объять необъятное».

В любом случае, ключевым ресурсом при продаже недвижимости будет телефон. Давая рекламу на свой телефон, надо приготовиться к звонкам, и многочисленным, а часто и длительным, но по большей части бестолковым звонкам. Звонить будут рано утром, когда вы еще спите, днем, когда вы работаете и вам некогда с ними разговаривать и вечером, когда так хочется наконец-то отдохнуть.

Нормально отнеситесь к тому, что кроме потенциальных покупателей будут звонить многочисленные стажеры риэлторских компаний, а так же не менее многочисленные частные маклеры и будут предлагать в разной степени завуалированности свои услуги. От этого никуда не деться, как бы вам это не нравилось. Надо заметить, что звонки посредников не самая неприятная часть звонков. Мошенники всякого рода тоже могут вам позвонить.

Реклама на свой телефон – это всегда некоторый риск и большие затраты времени. Запаситесь силой и терпением.

Совет риэлторов: вы сэкономите много времени, прямо задавая еще по телефону вопросы о нюансах покупки. Кто вам звонит, риэлтор или непосредственно покупатель, что уже смотрели они и за какие деньги, кто будет жить, как будет оплачиваться покупка. Начните практиковаться в этих вопросах и увидите, что это, и не сложно, и очень полезно. Как избежать риска, впустить в квартиру под видом покупателя воришек или грабителей? Старайтесь фиксировать данные посетителей, прячьте ценные вещи, не показывайте квартиру в одиночку…

Шаг четвертый. Покажите товар лицом

И вот, очередной звонок приводит к необходимости показывать квартиру. К сожалению,  даже риэлторы зачастую неуважительно относятся к этому этапу и показывают квартиру без должной подготовки. Но вместе с тем существует масса советов, как улучшить привлекательность своей квартиры без больших затрат. К примеру, если вы вкрутите лампочки помощнее, то при ярком освещении квартира будет казаться больше. Уберите из углов все коробки, а комнаты проветрите. Испеките к чаю шарлотку - приятный запах создаст ощущение уюта. Оставьте дома как можно меньше домочадцев, добавив таким образом пространства, хотя учтите, что этот совет понижает безопасность. От того, как правильно вы покажете квартиру, сумеете ли раскрыть преимущества проживания в ней, зависит конечный результат просмотра и согласие клиента.

Совет риэлторов: учтите, что человек покупает не только квадратные метры, но и те бытовые блага и преимущества, которыми он будет обладать, купив эту квартиру. К примеру, многих людей больше интересует, кто рядом с ними живет, в каком состоянии подъезд, где находится школа, детсад, поликлиника... Раскрывая преимущества, которые сулит проживание в вашем доме и районе, можно серьезно воздействовать на решение покупателей.

Шаг шестой. Заключите договор о намерениях

Итак, вы приняли сотню-другую звонков, показали десяток-другой раз квартиру, не потеряли рассудок, сон и работу, и вот покупатель найден! Теперь, чтобы всем дождаться окончания сделки (процесс этот занимает некоторое время), нужно заключить с ним предварительный договор о намерениях. Пропишите там, в течение какого времени должна совершиться сделка, при каких условиях и по какой цене. При заключении этого договора покупатель, как правило, вносит продавцу какие-то деньги. Этим он подтверждает серьезность своих намерений.

Совет риэлторов: по возможности, избегайте принятия задатка. В случае срыва сделки по вашей вине вы должны будете вернуть сумму в двойном размере. Все сроки указывайте с запасом, частенько их всегда не хватает. Пусть все ваши родные, имеющие отношение к сделке, тоже подпишут договор и примут солидарную ответственность. И, естественно, все, о чем бы вы не договаривались, оформляйте в письменном виде.

Если взамен продаваемой квартиры вам не нужна другая, можете пропустить следующий шаг.

Шаг седьмой. Подберите альтернативное жилье

В России большинство продавцов предполагают покупать себе другую квартиру взамен продаваемой исключительно одновременно. Если это – ваш случай, приготовьтесь к тому, что на этом этапе все переворачивается с ног на голову. То есть, продавец занимает место покупателя и он должен пройти весь путь заново, только в другой ипостаси. Он должен прозвонить, посмотреть, выбрать и, оценив риски, то есть, проверив юридическую чистоту квартиры, заключить договор о намерениях, но уже как покупатель. Еще надо внести задаток (теперь уже именно задаток), а затем ждать, пока продавцы этой выбранной вами квартиры не соберут документы, подберут себе альтернативу и надеяться, что те не сорвут сделку. И учтите, за срыв сделки по вине продавцов квартиры, которую вы намеревались продавать, перед покупателями будете отвечать вы.

Совет риэлторов: при прочих равных, всегда выбирайте так называемую "чистую продажу", то есть квартиру, продавцам которой покупать взамен ничего не надо. Более того, выбирайте чистую продажу даже если она чуть дороже, чуть меньше, чуть дальше.... И, опять же, не стесняйтесь задавать вопросы: в частности, изучите мотивы продавцов к продаже своей квартиры – это может помочь принять правильное решение о партнерстве с ними.

Шаг восьмой. Соберите документы

Этот пункт идет восьмым в нашем повествовании, но хороший продавец реально будет осуществлять его на протяжении всей сделки. Постепенно, не спеша, собирая справку за справкой, на самых ранних этапах. Не бойтесь просрочки действительности справок – их легко продлить. А вот если вы не побеспокоитесь о документах заблаговременно, то потом можете не уложиться в срок, что опять же может послужить причиной расторжения сделки.

Совет риэлторов: не пользуйтесь устаревшими справочниками о перечне документов необходимых на сделку, рынок очень динамичен – могут действовать новые правила. На данный момент времени действуют правила, по которым вам не нужно по закону собирать много документов, но приготовьтесь предоставить по требованию покупателей дополнительные справки, гарантирующие ему большую безопасность в сделке. Не стесняйтесь требовать того же со «своих» продавцов.

Шаг девятый. Организуйте и проведите сделку

Этот этап подразделяется на 3 больших раздела.

Первый - организация схемы взаиморасчетов, то есть механизма передачи денег. Хорошо попасть в цепочку к риэлторам, которые предложат откатанные схемы, защищающие каждую из сторон. Если же не повезло, вам с покупателем (продавцами вашей альтернативной квартиры, продавцами альтернативной квартиры для ваших продавцов и т.д.) самим придется решать, кому, где и как передавать деньги. Из трех вариантов – расчетные счета в банке, депозитные ячейки или с рук на руки - вариант с депозитарием хорошего банка представляется наилучшим по соотношению надежность/удобство/стоимость.

Второе - проект договора купли-продажи. Сегодня сделки принято оформлять в простой письменной форме (т.е. не заверять нотариально), так что берете стандартную «рыбу» договора, вносите туда свои данные, и можно подписывать. В принципе, все это не сложно, но неприятных сюрпризов получить можно. Если что-то в договоре напишите не правильно, получите приостановку или даже отказ в регистрации. Кроме того, предстоит решить – какую цену лучше указать в договоре, что указывать моментом взаиморасчетов, как будет освобождаться и передаваться квартира, стоит ли включать те или иные статьи ГК и соответствующие условия, а так же какие штрафные санкции будут приемлемы.

И, наконец, третий раздел этого шага касается государственной регистрации сделки. Не важно, нотариальная или простая письменная форма договора купли-продажи, его (договор), а так же переход прав собственности, надо зарегистрировать в специальном учреждении юстиции - Росреестре. Только после этой процедуры сделка считается завершенной.

Советы риэлторов: депозитный договор составьте таким образом, чтобы после сделки у вас была возможность получить свои деньги независимо от действий покупателя – в этом его главное назначение. Указание заниженной цены в договоре является риском не только для покупателя – это также может стать основой для предъявления претензий по неуплате налогов и к продавцу. Ключевым моментом здесь становится расписка на получаемые продавцом деньги и ее содержание.

Шаг десятый. Получите деньги, передайте квартиру

На этом этапе остается без осложнений получить свои деньги и, подписав акт передачи квартиры, освободить ее вовремя. Если вы, не прибегая к помощи посредников, уделите делу достаточно времени и сил, все правильно спланируете и грамотно закрепите это в соответствующих документах, так все и произойдет!

Совет риэлторов: не передавайте покупателю и не въезжайте сами в купленную квартир до регистрации сделки. Сдавая квартиру покупателю, передайте ее по-человечески: сняв люстры, прикрепите патроны с лампочками, демонтировав кухонный гарнитур, смонтируйте мойку и подключите плиту и т.п. Оставайтесь добропорядочным партнером до конца!

И в качестве послесловия…

И в завершении этого разговора, искренне желая каждому продавцу успехов, я должен заметить, что уже на третьем-четвертом этапах этого пути большинство продавцов, как отмечают риэлторы, признают, что работы и хитростей всех здесь много больше, нежели казалось, что теряет он не меньше, чем выигрывает и, что каждый должен заниматься своим делом.