17.04.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
15.04.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Роман Мирошников, исполнительный директор ГК «Ойкумена»
Фото: Источник фото

В 2021 году не произошло многого, что от него ожидали: не завершилась пандемия, не прекратился рост цен на жилье, а ипотечные ставки, напротив, начали расти. Каким окажется для покупателей квартир 2022 год? Читайте экспертное мнение Романа Мирошникова, исполнительного директора ГК «Ойкумена» (девелопер ЖК «Сиреневый бульвар», г. Калининград).

Наша компания имеет представительства в 7 регионах России, однако в 2021 году объединяющим фактором для рынков недвижимости всех регионов были, безусловно:

  • рост себестоимости строительства;
  • рост цен на недвижимость для конечного потребителя;
  • сокращение объемов предложения – как в целом, так и наиболее доступных объектов с минимальным бюджетом покупки;
  • удорожание ипотеки во второй половине года.

В 2021 году ГК «Ойкумена» вывела в продажу новый малоэтажный жилой комплекс в Калининграде – ЖК «Сиреневый бульвар». Продажи квартир открылись в июле, когда условия ипотеки с господдержкой уже были изменены (в частности, сократился максимальный размер кредита до 3 млн рублей). Однако мы убедились, что региональные покупатели продолжили активно использовать льготную ипотеку, так как бюджеты покупки существенно ниже столичных.

В декабре средневзвешенная цена 1 кв. метра строящегося жилья в границах Калининграда составляла 98 тыс. рублей. При этом в сегменте проектов с ценой метра, не превышающей 100 тыс. руб., на реализации было представлено 42 жилых комплекса, включающих более 90 корпусов. Спрос оставался активным в течение всего года. В итоге к концу года в 2 строящихся корпусах нашего проекта остались только самые просторные и дорогие трехкомнатные лоты. Остальные квартиры были успешно реализованы.

Вымывание наиболее доступных вариантов и общий рост цен в проектах первичного рынка привели к тому, что доля проектов со средней ценой 1 кв. метра выше 100 тыс. руб. в Калининграде только за последний квартал 2021 года заметно выросло. Если в сентябре корпусов с такой стоимостью кв. метра было 18%, то к декабрю их доля увеличилась до 30%. При этом с данной ценой метра предлагаются квартиры в жилых комплексах разных классов и с различной степенью строительной готовности, в том числе и на нулевом цикле. Это можно объяснить и особенностями локации, и ростом себестоимости, и меняющейся ценовой политикой компаний.

Таким образом, к началу 2022 года мы подошли со следующими вводными данными:

  • увеличенные базовые ставки по ипотеке: 9,84%, а по господдержке – 5,88% (данные Дом.рф по состоянию на 16 января 2022);
  • высокая ключевая ставка ЦБ с тенденцией к дальнейшему повышению;
  • снижение доступности жилья даже при высоких показателях ввода. Ввод жилья в Калининградской области увеличился по сравнению с аналогичным периодом 2020 года на 17,2% и составил 1,13 млн квадратных метров. При этом в нежилом секторе обозначился серьезный спад (-46%), а в жилом почти половину объемов ввода обеспечили индивидуальные застройщики. Впрочем, такая картина характерна для многих регионов, например, и для Ленинградской области;
  • продолжается переход на проектное финансирование и эскроу-счета. В Калининграде в первом полугодии 2021-го застройщики разместили на эскроу-счетах в три раза больше средств, чем в начале года, и по этому показателю регион вошел в тройку наиболее активных в СЗФО. Однако для потребителя и застройщика продажи через эскроу все-таки чреваты добавленной стоимостью к цене 1 кв. метра: за обслуживание счетов надо платить, как и за выделенную кредитную линию в рамках проектного финансирования.

Чего, на наш взгляд, стоит ожидать, а чего не стоит в 2022 году? С наибольшей долей вероятности, не случится снижения цен на недвижимость: себестоимость высока и продолжает расти, а при слабом спросе стройки не встанут, так как есть поддержка банков, квартиры продолжат реализовываться – медленнее, дороже, в ипотеку, доля которой, скорее всего, еще увеличится. Сейчас она составляет в среднем около 65-72%.

При критическом снижении спроса не исключено возвращение льготной ипотеки (которая в своем нынешнем виде прекратит свое действие 1 июля) – или разработка новых инструментов, например, поддержки застройщиков, которые сами субсидируют ставки.

Усиливается влияние геополитических факторов на рынок, о чем говорит недавний обвал котировок Московской биржи, постоянные угрозы об отключении России от SWIFT, запрет долларовых операций и проч., – все это дестабилизирует рубль, с одной стороны, – а с другой может стимулировать очередной приток инвестиций в недвижимость.

Никто не ожидает, что 2022 год будет легче даже «пандемийного» 2020-го, однако компании за это время разработали различные стратегии и планы. «Делай, что должен, и будь что будет». Думаю, нужно сосредоточиться на решении текущих задач и ориентироваться по обстоятельствам.

 

Справка о ЖК «Сиреневый бульвар» и компании «Олимп»

ЖК «Сиреневый бульвар» строится в Калининграде, в Ленинградском районе: бывшие Ротенштейн, Марауненхоф, Лип, Девау, Палве и Куммерау – это северная часть Калининграда, где в довоенные годы располагался Старый город.

Территория всего проекта занимает 21,9 гектаров и находится между улицами Арсенальная, Пехотная и 4-ой Большой окружной.

Это один из первых эко-проектов Калининграда, по соседству с ним находятся Верхнее озеро, Нижний пруд и ещё 12 городских водоемов.

Жилой комплекс «Сиреневый бульвар» отличается сдержанной архитектурой, включает всего 5 клубных домов на 16 квартир и 9 домов с несколькими секциями. Все дома – монолитно-кирпичные, не выше 4 этажей.

Квартиры на первых этажах будут иметь выход в собственный мини-сад. Здесь предусмотрены паркинги, места хранения велосипедов и колясок, кладовые помещения в цокольных этажах, система видеонаблюдения, закрытый безопасный внутренний двор.

Покупатели могут выбрать квартиры с террасами, европланировки с большими кухнями-гостиными, квартиры с мастер-спальнями с отдельным санузлом и гардеробной. В квартирах с 2 и 3 спальнями спроектировано по 2 санузла.

Застройщик ЖК «Сиреневый бульвар» – «ОЛИМП», входит в группу компаний «Ойкумена», созданную в 1997 году. Группа компаний имеет представительства в 10 регионах России, накопила опыт реализации зарубежных проектов, в портфеле девелопера – свыше 1 млн кв. метров недвижимости, как жилой, так и коммерческой.

Финансовый партнер проекта – Сбербанк России. Реализация квартир ведется через эскроу-счета.

 

Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Двухсторонний амфитеатр появится в новой очереди жилого района ÁLIA

Двухсторонний амфитеатр появится в новой очереди жилого района ÁLIA

По замыслу архитекторов, амфитеатр станет одним из ключевых элементов благоустройства возводимого квартала, который разделит частные и общественные пространства.
00
Стартовали продажи пентхаусов в премиальном комплексе апартаментов «Дом Chkalov»

Рынок пентхаусов Москвы пополнился новым предложением на Садовом кольце

Стартовали продажи пентхаусов в премиальном комплексе апартаментов «Дом Chkalov» - предлагаются к реализации десять видовых резиденций на верхнем этаже разного формата и площади.
00
VSN Group, логотип группы

VSN Group: ЗАО стал самым востребованным по спросу на новостройки

Департамент аналитики и консалтинга компании VSN Group подготовил рейтинг округов Москвы в рамках спроса на новостройки.
00
Интерьер в ЖК ÁLIA

В жилом районе ÁLIA позаботились о комнатных растениях

Связь с природой внутри жилого пространства – часть биофильного подхода, который реализует Asterus в проекте нового района ÁLIA в Покровском-Стрешневе.
00
Двухуровневые квартиры в ЖК ÁLIA, графика

Двухуровневые квартиры с террасами и видом на Москву-реку появятся в Покровском-Стрешневе

Несколько этажей в премиальных башнях новой очереди жилого района ÁLIA отведены под редкие форматы квартир. Особенности формата – два уровня и собственная терраса.
00
ЖК «Новый Зеленоград» первая очередь

В первой очереди ЖК «Новый Зеленоград» будет создано более 840 рабочих мест

В первой очереди проекта ЖК «Новый Зеленоград» от Ikon Development под коммерческие и общественные объекты предназначено около 8 417 кв. метров, что позволяет создать более 840 рабочих мест.
00
ЖК ÁLIA, четвертая очередь, графика

В Покровском-Стрешневе стартуют продажи премиальных башен на берегу Москвы-реки

39 и 42-этажная башни, расположенные на первой береговой линии Тушинского полуострова, объединены стилобатом с подземным паркингом и прозрачной конструкцией гранд-лобби на первом этаже. Это уже четвертая очередь жилого района ÁLIA.
00
ЖК «Родина Переделкино»

Новый проект в Переделкино от группы Родина

В составе жилого комплекса «Родина Переделкино» появится не только кибеспортивный кластер, но и гастроулица – «ресторанная аллея». «Родина Переделкино» – проект Группы Родина в районе Переделкино, в 3 минутах пешком от одноименной станции метро и рядом с Ульяновским лесопарком.
00
Усадьба Валуево — объект культурного наследия федерального значения

Тренд на личные усадьбы. В чем преимущество приобретения исторических усадеб для семейного наследия

Формируется тренд на приспособление объектов культурного наследия (ОКН) под личные резиденции, семейные усадьбы. Возрождаются не просто ОКН, возрождается их историческая функция.
00
Группа ЦДС приступила к строительству второго детского сада в ЖК Parkolovo

Группа ЦДС приступила к строительству второго детского сада в ЖК Parkolovo

Второе дошкольное образовательное учреждение в ЖК Parkolovo появится рядом с домами второй и третьей очередей проекта. Новый детский сад с бассейном рассчитан на 380 мест. ДОУ будет введено в эксплуатацию в 2026 году.
00
Рощино Residence, общая архитектура домов, графика

В Рощино возродят традицию пригородных дач

В районе поселка Рощино Ленинградской области будет сформирован один из крупнейших курортных кластеров на северо-западе России общей площадью 17,6 га. Реализация проекта предусматривает несколько этапов, первый из которых будет завершен в 2025 году.
00
Третья очередь застройки жилого района ÁLIA

В третьей очереди жилого района ÁLIA начались работы по благоустройству

Третья очередь застройки жилого района ÁLIA включает 28-этажную башню Panorama, клубный дом с переменной этажностью и секционный корпус. Жилой объем рассчитан на 582 квартиры. Девелопер проекта – компания Asterus.
00
ЖК ÁLIA, четвертая очередь, графика

В Покровском-Стрешневе завершается обустройство котлована под новую жилую застройку

На стройплощадке четвертой очереди жилого района ÁLIA продолжаются работы нулевого цикла. Девелопер проекта - компания ASTERUS - отчиталась о ходе работ.
00
Терраса. Усадьба Валуево — объект культурного наследия федерального значения

Как, возрождая объекты культурного наследия, мы возрождаем историческую функцию малых городов

Архитектурное бюро BOMAR делится собственным опытом, как, за счет возрождения исторических зданий и объектов культурного наследия, можно возродить историческую функцию малых городов и сделать их точкой притяжения для туристов.
00
Детский сад ГБОУ Школа №58 в жилом районе ÁLIA

В московских школах начали обращаться к нейропсихологам

Новая диагностика призвана выявить особенности каждого ребенка и подсказать родителям оптимальную траекторию подготовки малышей к школьной нагрузке.
Или войти с помощью: