26.03.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
25.03.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Роман Мирошников, исполнительный директор ГК «Ойкумена»
Фото: Источник фото

В 2021 году не произошло многого, что от него ожидали: не завершилась пандемия, не прекратился рост цен на жилье, а ипотечные ставки, напротив, начали расти. Каким окажется для покупателей квартир 2022 год? Читайте экспертное мнение Романа Мирошникова, исполнительного директора ГК «Ойкумена» (девелопер ЖК «Сиреневый бульвар», г. Калининград).

Наша компания имеет представительства в 7 регионах России, однако в 2021 году объединяющим фактором для рынков недвижимости всех регионов были, безусловно:

  • рост себестоимости строительства;
  • рост цен на недвижимость для конечного потребителя;
  • сокращение объемов предложения – как в целом, так и наиболее доступных объектов с минимальным бюджетом покупки;
  • удорожание ипотеки во второй половине года.

В 2021 году ГК «Ойкумена» вывела в продажу новый малоэтажный жилой комплекс в Калининграде – ЖК «Сиреневый бульвар». Продажи квартир открылись в июле, когда условия ипотеки с господдержкой уже были изменены (в частности, сократился максимальный размер кредита до 3 млн рублей). Однако мы убедились, что региональные покупатели продолжили активно использовать льготную ипотеку, так как бюджеты покупки существенно ниже столичных.

В декабре средневзвешенная цена 1 кв. метра строящегося жилья в границах Калининграда составляла 98 тыс. рублей. При этом в сегменте проектов с ценой метра, не превышающей 100 тыс. руб., на реализации было представлено 42 жилых комплекса, включающих более 90 корпусов. Спрос оставался активным в течение всего года. В итоге к концу года в 2 строящихся корпусах нашего проекта остались только самые просторные и дорогие трехкомнатные лоты. Остальные квартиры были успешно реализованы.

Вымывание наиболее доступных вариантов и общий рост цен в проектах первичного рынка привели к тому, что доля проектов со средней ценой 1 кв. метра выше 100 тыс. руб. в Калининграде только за последний квартал 2021 года заметно выросло. Если в сентябре корпусов с такой стоимостью кв. метра было 18%, то к декабрю их доля увеличилась до 30%. При этом с данной ценой метра предлагаются квартиры в жилых комплексах разных классов и с различной степенью строительной готовности, в том числе и на нулевом цикле. Это можно объяснить и особенностями локации, и ростом себестоимости, и меняющейся ценовой политикой компаний.

Таким образом, к началу 2022 года мы подошли со следующими вводными данными:

  • увеличенные базовые ставки по ипотеке: 9,84%, а по господдержке – 5,88% (данные Дом.рф по состоянию на 16 января 2022);
  • высокая ключевая ставка ЦБ с тенденцией к дальнейшему повышению;
  • снижение доступности жилья даже при высоких показателях ввода. Ввод жилья в Калининградской области увеличился по сравнению с аналогичным периодом 2020 года на 17,2% и составил 1,13 млн квадратных метров. При этом в нежилом секторе обозначился серьезный спад (-46%), а в жилом почти половину объемов ввода обеспечили индивидуальные застройщики. Впрочем, такая картина характерна для многих регионов, например, и для Ленинградской области;
  • продолжается переход на проектное финансирование и эскроу-счета. В Калининграде в первом полугодии 2021-го застройщики разместили на эскроу-счетах в три раза больше средств, чем в начале года, и по этому показателю регион вошел в тройку наиболее активных в СЗФО. Однако для потребителя и застройщика продажи через эскроу все-таки чреваты добавленной стоимостью к цене 1 кв. метра: за обслуживание счетов надо платить, как и за выделенную кредитную линию в рамках проектного финансирования.

Чего, на наш взгляд, стоит ожидать, а чего не стоит в 2022 году? С наибольшей долей вероятности, не случится снижения цен на недвижимость: себестоимость высока и продолжает расти, а при слабом спросе стройки не встанут, так как есть поддержка банков, квартиры продолжат реализовываться – медленнее, дороже, в ипотеку, доля которой, скорее всего, еще увеличится. Сейчас она составляет в среднем около 65-72%.

При критическом снижении спроса не исключено возвращение льготной ипотеки (которая в своем нынешнем виде прекратит свое действие 1 июля) – или разработка новых инструментов, например, поддержки застройщиков, которые сами субсидируют ставки.

Усиливается влияние геополитических факторов на рынок, о чем говорит недавний обвал котировок Московской биржи, постоянные угрозы об отключении России от SWIFT, запрет долларовых операций и проч., – все это дестабилизирует рубль, с одной стороны, – а с другой может стимулировать очередной приток инвестиций в недвижимость.

Никто не ожидает, что 2022 год будет легче даже «пандемийного» 2020-го, однако компании за это время разработали различные стратегии и планы. «Делай, что должен, и будь что будет». Думаю, нужно сосредоточиться на решении текущих задач и ориентироваться по обстоятельствам.

 

Справка о ЖК «Сиреневый бульвар» и компании «Олимп»

ЖК «Сиреневый бульвар» строится в Калининграде, в Ленинградском районе: бывшие Ротенштейн, Марауненхоф, Лип, Девау, Палве и Куммерау – это северная часть Калининграда, где в довоенные годы располагался Старый город.

Территория всего проекта занимает 21,9 гектаров и находится между улицами Арсенальная, Пехотная и 4-ой Большой окружной.

Это один из первых эко-проектов Калининграда, по соседству с ним находятся Верхнее озеро, Нижний пруд и ещё 12 городских водоемов.

Жилой комплекс «Сиреневый бульвар» отличается сдержанной архитектурой, включает всего 5 клубных домов на 16 квартир и 9 домов с несколькими секциями. Все дома – монолитно-кирпичные, не выше 4 этажей.

Квартиры на первых этажах будут иметь выход в собственный мини-сад. Здесь предусмотрены паркинги, места хранения велосипедов и колясок, кладовые помещения в цокольных этажах, система видеонаблюдения, закрытый безопасный внутренний двор.

Покупатели могут выбрать квартиры с террасами, европланировки с большими кухнями-гостиными, квартиры с мастер-спальнями с отдельным санузлом и гардеробной. В квартирах с 2 и 3 спальнями спроектировано по 2 санузла.

Застройщик ЖК «Сиреневый бульвар» – «ОЛИМП», входит в группу компаний «Ойкумена», созданную в 1997 году. Группа компаний имеет представительства в 10 регионах России, накопила опыт реализации зарубежных проектов, в портфеле девелопера – свыше 1 млн кв. метров недвижимости, как жилой, так и коммерческой.

Финансовый партнер проекта – Сбербанк России. Реализация квартир ведется через эскроу-счета.

 

Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
ЖК ÁLIA, четвертая очередь, графика

В Покровском-Стрешневе завершается обустройство котлована под новую жилую застройку

На стройплощадке четвертой очереди жилого района ÁLIA продолжаются работы нулевого цикла. Девелопер проекта - компания ASTERUS - отчиталась о ходе работ.
00
Терраса. Усадьба Валуево — объект культурного наследия федерального значения

Как, возрождая объекты культурного наследия, мы возрождаем историческую функцию малых городов

Архитектурное бюро BOMAR делится собственным опытом, как, за счет возрождения исторических зданий и объектов культурного наследия, можно возродить историческую функцию малых городов и сделать их точкой притяжения для туристов.
00
Детский сад ГБОУ Школа №58 в жилом районе ÁLIA

В московских школах начали обращаться к нейропсихологам

Новая диагностика призвана выявить особенности каждого ребенка и подсказать родителям оптимальную траекторию подготовки малышей к школьной нагрузке.
00
Жилой комплекс «Фриссон»

ФСК построит жилой комплекс «Фриссон» бизнес-класса в центре Казани

Компания ФСК Регион (входит в ГК ФСК) приступила к строительству нового жилого комплекса «Фриссон» в центре Казани. Общая площадь комплекса составит 42,5 тыс. кв. м, включая 21,2 тыс. кв. м жилых помещений.
00
ЦДС Dreamline 2 очередь

Введена в эксплуатацию вторая очередь ЖК ЦДС Dreamline

Группа ЦДС с опережением графика ввела в эксплуатацию корпуса 2.1 – 2.4 концепт-квартала ЦДС Dreamline. В корпусах 2.1, 2.2, 2.3 и 2.4 расположено 968 квартир площадью от 29 до 99 кв. м. Основу квартирографии составляют популярные решения с евро-планировками.
00
ЖК «1-й Измайловский» март 2025

Первый ДСК завершил возведение монолитных каркасов первых корпусов ЖК «1-й Измайловский»

В жилом комплексе «1-й Измайловский» завершены строительство монолитного каркаса наземных этажей первого и второго корпусов. На данный момент строители приступили к кровельным работам.
00
K-CITY

В Басманном районе появится новый бизнес-центр

Новый многофункциональный кластер площадью почти 60 тыс. квм. появится в 500 метрах от станции метро «Бауманская» и в минуте от ТТК по адресу: улица Бауманская, дом 11, строения 6, 7.
00
ЖК Татарская 35

«Донстрой» выбрал генерального подрядчика для строительства проекта «Татарская 35»

Проект «Татарская 35» будет состоять из трёх жилых корпусов переменной этажности от 16 до 24 этажей, а также четвёртого — одноэтажного корпуса ФОК, расположенного на территории.
00
Квартал Pacific в жилом комплексе бизнес-класса City Bay

На Москве-реке появится новый квартал с сенсорным садом и бассейном

Компания «Метриум» сообщает о выходе на рынок финального – шестого – квартала Pacific в жилом комплексе бизнес-класса City Bay. Девелопер проекта – MR Group.
00
Департамент экономической политики и развития города Москвы, логотип ведомства

Доля свободных офисов в Москве продолжает снижаться

Доля вакантных офисных площадей в Москве снижается на протяжении двух лет под влиянием растущего спроса бизнеса. По итогам 2024 года она составила 5,2 процента, достигнув минимального показателя с 2018 года.
00
Роскадастр по Краснодарскому краю

Межевание земельного участка: особенности процедуры и нововведения законодательства

Межевание земельного участка – это процесс определения границ участка на местности и последующего юридического оформления полученных результатов. Эксперты Роскадастра рассказали, что следует знать для осуществления данной процедуры.
00
БЦ AVIUM первая очередь, рендер проекта

Capital Alliance получил разрешение на строительство первого этапа БЦ АVIUM в Хорошёво-Мнёвниках

Мосгосстройнадзор выдал разрешение девелоперской компании Capital Alliance (совместная структура холдингов Alias Group и Capital Group) на строительство первого этапа бизнес-центра AVIUM на 3-й Хорошевской улице.
00
Объединенное Кредитное Бюро (ЗАО «ОКБ»), логотип компании

Итоги ипотечного кредитования в феврале 2025 года

Объединенное Кредитное Бюро (ОКБ) подвело итоги ипотечного кредитования в феврале 2025 года. За месяц банки выдали 41,55 тыс. ипотечных кредитов на 176,96 млрд руб.
00
Nikoliers, логотип компании (быв. Colliers)

По итогам 2025 года объем нового строительства торговых центров в Московском регионе может достичь ~250 тыс. квм

По прогнозу Nikoliers, в этом году может быть установлен рекорд по объему ввода торговой недвижимости в Московском регионе. Всего к вводу в этом году в Москве и городах-сателлитах заявлено 18 торговых центров.
00
Метриум Групп, логотип компании

5 главных трендов загородного элитного рынка

Высокая покупательская активность сегодня характерна не только для городского, но и загородного рынка элитного жилья. Эксперты «Метриум» рассказывают о главных трендах на загородном элитном рынке.
Или войти с помощью: