ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве» был разработан и принят в 2004 году, его главной целью было унифицировать процесс сотрудничества застройщиков с дольщиками. Первая редакция закона была несовершенной, было много пробелов, которые постепенно устранялись. С 2004 по 2016 год текст закона редактировался 18 раз, последняя редакция была утверждена 3.07.2016 года и вступила в силу с 1.01.2017 года.
Об участниках долевого строительства
Вносить свои сбережения в качестве доли для возмещения расходов на строительство с последующим получением права собственности могут как рядовые граждане, так и юрлица*. Речь идет о строительстве многоквартирных домов блокированной застройки, объекты должны состоять из 3 и более блоков.
Деньги на строительство такого дома из блоков могут привлекаться тремя способами:
- через заключение договора об участии в долевом строительстве, он может быть подписан как с физическим, так и юридическим лицом;
- благодаря выпуску жилищных сертификатов – облигаций – которые станут гарантией того, что владельцы ценных бумаг получат от эмитента жилые (или нежилые) помещения;
- путем создания жилищных накопительных или жилищно-строительных кооперативов.
*Примечание: этот закон не распространяется на деятельность инвестиционных компаний. То есть, юридические лица, ставшие участниками долевого строительства, не смогут уступить свои права гражданам после того, как строительство дома будет завершено. Это закреплено в части третьей Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ.
О застройщиках
В статье 2 ФЗ-214 уточнены понятия, разъясняющие статус застройщика. Им считается юридическое лицо с любой формой организационно-правового управления, к нему предъявляются следующие требования:
он получил право использовать земельный участок (может выступать собственником или арендатором/субарендатором или получить землю в безвозмездное пользование);
- ему выдано соответствующим государственным органом разрешение на строительство.
- На участке может выполняться строительство только жилых домов, не допускается создание объектов производственного назначения.
Примечание: По закону, участнику после завершения долевого строительства многоквартирного дома в эксплуатацию могут быть переданы не только жилые, но и нежилые помещения.
О праве привлечения средств дольщиков
Согласно новой редакции закона, застройщик может подписывать контракты с дольщиками после выполнения таких требований:
- официального получения разрешения на строительство;
- публикации и (или) предъявления для изучения проектной декларации, в которой подтверждается, что компания имеет право использовать данный земельный участок для строительства именно дома с конкретной жилой площадью.
Кроме того, девелоперу предъявляются и другие требования, обязательные для выполнения:
- размер уставного капитала должен составлять:
Размер уставного капитала, млн рублей
Площадь строящихся объектов, тыс. кв. м
2,5 не больше 1,5
4 не больше 2,5 10 не больше 10 40 не больше 25 80 не больше 50 150 не больше 100 400 не больше 250 800 не больше 500 1500 больше 500 - он на данный момент не проходит процедуру ликвидации юрлица;
- он на данный момент не проходит процедуру банкротства после соответствующего решения арбитражного суда;
- он на данный момент не находится в статусе под запретом деятельности арбитражным судом;
- он на данный момент не внесен в реестр недобросовестных поставщиков;
- он на данный момент не внесен в реестр недобросовестных участников аукционов, связанных с продажей или арендой земли;
- он на данный момент не имеет долгов по налогам или обязательным платежам;
- главный бухгалтер и руководитель компании не судим за экономические преступления (есть исключения).
Важно: Если будет выявлен факт того, что застройщик не имел права привлекать средства дольщиков, участники долевого строительства имеют право потребовать возвращения переданных денежных средств с двойным размером процентов (по части 3 в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ).
Об информации о застройщике
Статья 3 ФЗ-214 в 2016 году также была изменена, в ней подробно описывается, какая информация о застройщике и каким образом может быть раскрыта.
Так, компания, которая привлекает средства дольщиков для финансирования строительства жилого дома, должна создать официальный сайт, в электронный адрес которого включено доменное имя, принадлежащее либо ей, либо партнеру, заключившему соглашение о представительстве в Сети.
На созданном для застройщика сайте всем посетителям должны быть доступны следующие сведения:
- официальное разрешение на ввод в эксплуатацию, выданное контролирующим органом;
- финансовая отчетность за текущий год, свидетельствующая о законном расходовании средств, в частности, должны быть открыты данные о размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату (п. 6 в ред. Федерального закона N 304-ФЗ от 03.07.2016);
- проектная декларация, выданная на земельный участок;
- заключение, выданное контролирующим органом, уполномоченным исполнительной властью субъекта РФ;
- проект договора с будущим участником долевого строительства (физическим или юридическим лицом);
- фото объектов на разных стадиях строительства;
- договор поручительства, если он был заключен.
Примечание: Если в официальные документы девелопера были внесены какие-либо изменения, на сайте информация должна быть обновлена в течение 5 дней.
О договоре
Статья 4, в которой описывается процедура подписания договора об участии в долевом строительстве, изменена мало. В частности, в нее был внесен еще один пункт – шестой – где указано, что риск, связанный со случайной гибелью или повреждением строящегося объекта до его передачи участнику, несет застройщик.
Плюс к этому в новой редакции предусмотрена передача участнику плана с чертежом или схемой, эти документы должны передаваться в процессе передачи объекта (жилого или нежилого помещения), в них должны подробно описываться характеристики объекта: наличие, расположение и конфигурация составных частей (комнат, террас, балконов, лоджий и т.п.). В плане должны быть указаны и такие дополнительные сведения, как этаж расположения объекта, материалы, используемые для строительства, класс энергоэффективности и сейсмостойкости, назначение и т.д.
О цене договора
В новой редакции ФЗ-214 приведена инструкция, по которой можно вычислить цену договора. Формула представляет собой произведение цены единицы общей площади жилого (или нежилого) помещения и цены единицы общей площади объекта долевого строительства. В учет берутся и такие объекты, как терраса, веранда или балкон, для них разработаны понижающие коэффициенты.
О сроке передачи объекта
Нормы, касающиеся сроков передачи готового объекта участнику долевого строительства, в новой редакции закона не изменились, они изначально прописываются в договоре при его составлении. Новая версия ФЗ-214 дополнена пунктом, касающимся нарушения этой части договора по вине дольщика: если он не смог вовремя принять готовый объект, застройщик освобождается от уплаты неустойки (пени).
О гарантии качества
При передаче достроенного объекта участнику долевого строительства застройщик должен передать ему также и инструкцию по эксплуатации, где указаны:
- срок службы;
- состав отделочных и строительных материалов;
- состояние инженерных систем;
- наличие конструктивных элементов;
- правила и условия безопасного использования.
После этого сторонами договора подписывается акт передачи, где указываются дата, условия, описание объекта и другие данные, которые могут стать доказательством выполнения договора в полной мере.
Дополнительно в 7-й статье ФЗ-214 указано, что при несоответствии реального состояния объекта указанным в гарантийных документах параметрам дольщик имеет право потребовать внести изменения и выполнить доработку. В случае отказа застройщика выполнить обязательства участник долевого строительства может подать исковое заявление в суд, после рассмотрения дела в судебном порядке будет принято решение, обязательное для исполнения. При нарушении застройщиком сроков, определенных для выполнения доработки, он обязан выплатить участнику долевого строительства пеню, ее размер зависит от степени неудобств, созданных для потребителя.
Если недостатки были выявлены уже после того, как объект эксплуатировался и они стали следствием естественного износа или неправильного использования, застройщик освобождается от обязанности проводить ремонт за свой счет (согласно пункту 1 статьи 23 Закона РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей»).
Об уступке прав требований по договору
Уступка прав требований по договору может быть оформлена только в период от момента его регистрации до момента подписания акта принятия готового объекта. Уплата цены производится исключительно после того, как будет подписан соответствующий контракт. Ответственным за несоблюдение процедуры уплаты цены уступки прав признается юридическое лицо, которое стало цедентом по соглашению.
Об исполнении обязательств
В статье 12 ФЗ-214 описаны способы, которые обеспечивают исполнение обязательств по договору. С одной стороны, застройщик обязан выплатить участнику средства, которые возместят убытки, если был нарушен договор, а также пеню, если были выявлены нарушения в процессе передачи готового объекта новому владельцу. С другой стороны, дольщик обязан внести все взносы, прописанные в контракте.
Предусмотрены законом в новой редакции также страхование гражданской ответственности застройщика и поручительство банка.
В версии закона, принятой в 2016 году, появилось дополнение, связанное с регулированием работы застройщика. Так, если его уставной капитал не соответствует нормам действующего закона (пункт 1 части 2 статьи 3), ему необходимо еще дополнительно заключить договор поручительства с одним (или несколькими) юридическим лицом.
О государственной регистрации права собственности
Физическое или юридическое лицо, ставшее дольщиком, получает право собственности на объект после его передачи и подписания соответствующего акта. Одновременно с этим он получает право собственности и на общее имущество в многоквартирном доме.
Об использовании застройщиком полученных денежных средств
В статье 18 ФЗ-214 перечислены цели, на которые девелопер может использовать денежные средства, поступившие от физических и юридических лиц, заключивших договор об участии в долевом строительстве. Это:
- строительство с четким соблюдением параметров, указанных в проектной документации;
- возмещение расходов, связанных с приобретением, а также оформлением участков под строительство;
- возмещение расходов, связанных с проведением инженерно-изыскательных работ на приобретенном участке и подготовкой проектной документации для объекта;
- строительство и реконструкция инженерно-технических сетей в границах участка, выделенного для строительства (если эти работы были изначально включены в проектную документацию);
- оплата услуг по подключению к инженерно-техническим сетям;
- возмещение затрат при заключении договора об освоении (в том числе и комплексного) или развитии территории;
- возмещение расходов, связанных с выплатой процентов по целевому кредиту;
- возмещение расходов, связанных с государственной регистрацией объектов, и др.
Периодическая финансовая отчетность застройщика в обязательном порядке подвергается регулярному аудиту.
Комментарии
(1)#Последние комментарии на сайте