Эта страшная доверенность

Покупка квартиры всегда сопряжена с теми или иными рисками. И отнюдь не все из них можно предусмотреть. Одна из опасностей — заключение сделки с недвижимостью по доверенности.

Пару месяцев назад Москву всполошил казус, приключившийся с 50-летним офицером. Суть сводится к тому, что поругался он с какими-то своими молодыми родственницами, и те пообещали отомстить. И выполнили: выправили поддельную доверенность, по которой продали квартиру выходцам из солнечного Дагестана. Теперь те живут в двух комнатах, а офицер с беременной женой ютится в третьей. Впереди суд с очень неясными перспективами. Все эти волнующие события заставили думающую публику задать вопросы. На наиболее очевидные из них мы постараемся дать ответы.

Ключевая роль в подобных историях принадлежит нотариусам. Какой будет их судьба в случае разоблачения?

— Дело в том, что нотариус может быть соучастником: зачастую он заведомо знает, что пришедший к нему под видом собственника жилья человек на самом деле подставное лицо. Но не исключена и другая ситуация. «Ни один нотариус глубокого анализа документов, удостоверяющих личность, не проводит, для него достаточно паспорта, — утверждает Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ — Брокеридж» по правовым вопросам. — А удостоверение личности можно подделать».

Впрочем, паспорт может быть и настоящим — выкраденным у собственника квартиры. «Довольно сложно идентифицировать доверителя, если приходит человек пожилого возраста либо непримечательной внешности, — отмечает Махач Бижанов, управляющий партнер юридической фирмы Legal Consulting Group. — Мошенники могут даже подобрать двойника».

В общем, наше законодательство исходит из принципа презумпции невиновности. В соответствии с ним злой умысел нотариуса должен быть доказан.

Действительно ли по доверенности можно продать чужое жилье?

— Ответ будет утвердительным: закон это позволяет. Доверенности бывают разными, с различным набором полномочий. Есть среди них и так называемые генеральные, дающие право распоряжаться недвижимостью.

Конечно, приобретение квартиры по доверенности — дело очень рискованное. Опытный человек уже в одном факте подобной продажи почует неладное. Но ведь не все на рынке опытные, и мошенники вполне могут найти какую-нибудь наивную покупательскую душу. Или не очень наивную, но соблазнившуюся привлекательно низкой ценой…

Кто в группе риска?

— Традиционно считается, что неблагополучные категории граждан, и это, конечно, правильно. Но и остальным категориям расслабляться не стоит. «В неприятную историю может, например, попасть человек, проживающий за рубежом, — отмечает Ольга Саукитенс, начальник отдела продаж «Московского агентства недвижимости». — Ведь он физически находится далеко и не может контролировать ситуацию». А Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty, обращает внимание на то, что зачастую (и исходная история, послужившая основой нашему рассказу, не исключение) аферы с недвижимостью проворачивают родственники жертв. «От них обычно не ожидают подвоха, — говорит эксперт. — Кроме того, человеку, бывающему в доме, гораздо легче сделать ксерокопию паспорта и украсть правоустанавливающие документы на квартиру».

Что будет с другими участниками сделки?

— Покупатель с 99,9%ной вероятностью квартиры лишится. Чтобы выиграть такое дело, ему нужно иметь ну очень мощный административный ресурс. Незавидна и судьба продавцов — однозначная уголовная ответственность. «У родственниц офицера есть перспектива получить по п. 4 ст. 159 УК РФ от пяти до десяти лет тюрьмы плюс штраф до 1 млн руб., — предсказывает Г. Дзагуров. — Кстати, ответить придется не только перед правосудием, но и перед покупателем: нужно будет вернуть потраченные им на покупку квартиры средства».

Что делать всем нам?

— Конечно, если вы собрались совершать с квартирой какие-то манипуляции (продавать, дарить, завещать), лучше довериться опытным и надежным профессионалам. Но если никаких сделок не планировалось? Перечень рекомендаций прост.

Во-первых, следите за тем, кто вас окружает. Если вдруг новый знакомый начинает задавать узкоспециальные вопросы по поводу вашей квартиры — это однозначный сигнал тревоги. Во-вторых, храните в порядке и в надежном месте все документы. Не показывайте всем и каждому свой паспорт. Правоустанавливающие документы на квартиру должны лежать не в картонной коробке на видном месте, а как минимум в запираемом ящике стола, а еще лучше — в сейфе. И в-третьих (это, вероятно, самое важное), возможна блокировка. «Чтобы обезопасить себя от незаконных действий со стороны третьих лиц, собственник может подать в регистрирующие органы заявление о наложении запрета на совершение сделок с принадлежащей ему недвижимостью. — советует И. Шугурова. — До тех пор, пока он сам этот запрет не снимет».