Сегодня 13:30
Новости и комментарии
24.04.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
23.04.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.04.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.04.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы

Делать прогнозы — занятие крайне неблагодарное. Однако в наши дни эксперты регулярно предпринимают попытки обрисовать возможное развитие ситуации на рынке недвижимости в ближайшие год-два. Как и всегда, люди делятся на пессимистов и оптимистов. Однако нужно обладать определенной смелостью, чтобы на фоне массы негатива и панических предсказаний попытаться здраво взглянуть на вещи и констатировать, что ценовое падение практически исчерпало себя, а жилье эконом-класса всегда останется базовой ценностью, не подверженной девальвации — в отличие, кстати, от мировых валют.

О том, что происходит на рынке недвижимости в последние месяцы и каких изменений можно ожидать в обозримом будущем читателям нашего портала рассказывает генеральный директор инвестиционной компании «Мономах» Дмитрий Транквилицкий.

- Здравствуйте, Дмитрий. Чем вы объясняете реальное падение цен к настоящему времени до 30%? Почему осенью квартиры стоили дороже? Может, строительство было более дорогостоящим процессом?

- Добрый день. Падение цен до 30% можно наблюдать разве что на рынке элитного жилья. В этом сегменте существенным фактором ценообразования являются такие неосязаемые понятия, как: статусность, престиж, социальная обособленность и т.д. Что касается строительства, то осенью оно действительно было дороже. Стройматериалы, проектные работы, оплата труда – всё это требовало других затрат.

Но главное не в этом. А в том, что ранней осенью на квартиры ещё держался высокий спрос. Это один из простейших, но основных законов экономики: спрос определяет поведение на рынке. Сейчас спрос упал. Во-первых, потому что банки, если и выдают ипотеку, то под совершенно непосильные проценты. Во-вторых, платежеспособность покупателей элитного жилья уменьшилась. Те же, с кем такого пока не случилось, ждут падения цен еще большего. Однако надо смотреть на вещи трезво и понять, что бесконечно это продолжаться не может. Ниже себестоимости, которая все равно очень высока, недвижимость никто продавать не будет. Этот товар никогда не портится. Поэтому проще придержать его до лучших времен. До появления дефицита жилья, например.

Плюс к этому, все отчетливей проступают контуры девальвации как мировых валют, так и национальной. То, что курсы доллара и евро сейчас растут – иллюзия. Это следствие панического, ажиотажного спроса в стремлении людей хоть как-то обезопасить оставшиеся сбережения от дальнейших финансовых потрясений. В условиях, когда даже правительство признает свою беспомощность перед процессом обесценивания национальной валюты, когда виртуальные (и реальные) рынки ценных бумаг и драгоценных металлов показали свою полнейшую несостоятельность, людям кажется, что доллар и евро обеспечат им финансово-инвестиционную надежность. Но реальной цены у этой массы денег нет и не будет. А к чему приводит искусственно завышаемая цена, мы прекрасно знаем на примере Фондового рынка.

Другое дело – недвижимость. В первую очередь – экономичная. Это – то, что может, конечно, колебаться в цене, но серьёзно дешевеет в последнюю очередь. Устойчивей – только произведения искусства. Но если на рынок художественных шедевров «входной билет» стоит несколько десятков миллионов сегодняшних долларов, то квартиру типа Studio в клубном посёлке «12 месяцев ЭкоLife» в 3 км от Москвы можно купить всего за 1,1 млн. рублей.

- Можно ли всё-таки сказать, что падение цен на недвижимость является адекватной реакцией рынка?

- Безусловно. В условиях, когда катастрофически падает покупательская способность, единственный способ удержать потребительскую активность на приемлемом уровне – снизить цены. Это касается не только недвижимости, а всего, что общество привыкло потреблять за последнее время: и автомобилей, и IТ, и одежды, и развлечений, и продуктов питания. Поэтому в странах, где адекватно относятся к происходящему, товары и услуги стремительно дешевеют.

В России же видимое падение цен коснулось пока только недвижимости. У нас принято считать, что цены на недвижимость, особенно московскую, представляют собой огромный мыльный пузырь, который может лопнуть без последствий для девелоперов. Все почему-то думают, что здесь существуют сумасшедшие накрутки, и даже злорадствуют, глядя на то, как девелоперы один за другим объявляют о банкротстве. На самом же деле, вся «накрутка» это стоимость бренда и бюрократические проволочки, которые обходятся застройщикам по-прежнему дорого: «в зачет» персональных чиновничьих интересов идёт 30-40% от конечной цены. Девелопер оставляет себе лишь малую, комиссионную, часть.

– Многими предрекается, что снижение цен на жильё достигнет 60%...

- Разговоры о падении цен на 60% выгодны маргиналам и подогреваются дилетантами. Извините за резкость, но такое ощущение, что они либо завидуют тем, кто может себе позволить квартиру и доплатить при этом за бренд «Москвы», либо просто не разбираются в проблеме, но подхватывают её, чтобы «поскандалить» и разместить на своём блоге «меткий и изобличающий» опус.

- А в чем, на ваш взгляд, феномен столичных цен на недвижимость? Почему, условно говоря, цена квартиры в Москве отличается от цены квартиры в Королеве?

- Отчасти ответ на этот вопрос прозвучал чуть выше, когда мы коснулись «интересов» чиновников. Кроме того, цена на московское жилье относительно высока, потому что так ей велит стоимость столичной земли и ценность самой Москвы как бренда. Никто же не удивляется, что, скажем, цена проезда в общественном транспорте Москвы стоит 25 рублей, а в Орле – 8, хотя бензин и запчасти одинаковые. То же самое и в недвижимости: цены на квартиры в Москве и Московской области – это сложившийся тренд. Увы, они всегда будут выше среднестатистических по стране, хотим мы этого или нет. Повторюсь, что мы сейчас говорим об экономичном жилье. Элитное – живет собственной жизнью, упираясь «рогами» в звезды.

- Но как бренд Москва едва ли состоялась. Можно было бы говорить об этом, если бы город был благоустроен, наведена чистота во дворах, выхолощены подъезды, если бы на улицу в спальном районе вечером не страшно было бы выходить...

- Состоялась Москва как бренд или нет – об этом можно объективно судить по притоку мигрантов именно в этот город РФ, а ни в какой другой. Всех манит Москва, потому что «здесь много возможностей и вообще жизнь интересней», чем в Воронеже или Самаре, хотя эти города со многих сторон тоже очень достойные.

Такие критерии, как чистота улиц, опрятность подъездов и т.п. – тоже ведь относительные. Смотря с чем сравнивать. С Мюнхеном или Лондоном, куда подавляющее большинство людей никогда не сможет уехать, или с Обнинском и Магнитогорском. Съездите в российскую глубинку – так, ради журналистского интереса. Уверен, что после такой поездки благоустроенность столичных жилых комплексов вам покажется эталонной. Застройщики стараются выполнять свою работу максимально качественно, а чистота в подъездах - это вопрос к менталитету жильцов.

- Однако разрыв между Москвой и «немосквой» велик до каких-то астрономических величин. За что платят люди в Москве?

- Это тема для схоластической беседы, которая никак не повлияет на действительность независимо оттого, сколько красивых слов мы произнесем. Но до тех пор, пока люди не скупятся на «удовольствие» пребывать в Москве и ощущать себя «в центре событий», разрыв будет сохраняться. Впрочем, аналогичную ситуацию можно наблюдать во всех странах мира. Россия в данном случае совсем не исключение.

- Как изменится объем рынка нового жилья?

– То, что он будет расти, – распространённое заблуждение. Вот, мол, компаниям предложат тендеры на масштабное строительство, дадут команду «сверху» – они засучат рукава, ринутся строить, и рынок насытится экономичным жильем. При этом людям же не объясняют, что это жилье на 90% будет распределено между бюджетниками и что для свободной продажи доступных квартир на рынке практически не останется! Цены на оставшиеся 10% взметнутся так, что покупатель, затаившийся сейчас с деньгами в ожидании обещанного удешевления квадратного метра, проклянет все свои ожидания, потому что останется не просто без квартиры, но еще и с обесценившимися деньгами.

- То есть, на ваш взгляд, объемы строительства в ближайшее время будут уменьшаться?

- Я этого не сказал. Объем рынка будет уменьшаться, а строительство все же будет вестись. И немалыми темпами. Опять же по причине того, что за один будущий год государство планирует вбросить денег сразу за два года вперед. Но повторюсь, 90% этих квартир уйдет бюджетникам, сокращённым военным, участникам специальных социальных программ и очередникам. Рынку же останется всего ничего. Рынок столкнётся с дефицитом – неизбежно. Ни о каком падении цен в такой ситуации говорить вообще не придется, потому что застройщики с этих скудных 10% будут стараться компенсировать всё, что они потеряли на тех 90%.

- Сейчас многие проекты замораживаются. Особенно в области. В чем вы видите причину остановки многих проектов? Есть ли у вашей компании замороженные проекты?

- Холдинг «МОНОМАХъ» работает как раз-таки в основном в Подмосковье. Наши объекты продолжают строиться. Кое-где даже активнее, чем раньше, поскольку стали дешевле стройматериалы. Мы работаем в секторе «эконом», где нет таких глобальных инвестиционных проектов, как «Москва-Сити», поэтому нет столь высоких рисков. Спешу уверить наших клиентов, что все средства, вложенные ими, имеют только целевое распределение. И холдинг «МОНОМАХъ» сделает все от себя возможное, чтобы ключи от купленных у нас и от подаренных нами квартир они получили вовремя.

- Коснулись ли Вашей компании сокращения сотрудников?

- В некоторой степени – да. Увы, приходится это признать. Но всё же на сегодняшний день холдинг «МОНОМАХъ» чувствует себя относительно уверенно. Если сокращения в девелоперских гигантах превысило 70% от штата, то у нас – не больше 10%. И то это не столько сокращение, сколько оптимизация состава, способного универсально решать задачи в жестком режиме в столь непростое время.

Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(31)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Апарт-отель Skyline в Sea Breeze

В Москве открылся офис продаж Sea Breeze

Новое пространство находится в Хамовниках на территории ЖК «Садовые кварталы». В рамках открытия офиса было объявлено о нескольких ключевых запусках сезона в Sea Breeze с точки зрения девелопмента и туризма.
00
Детский сад в жилом комплексе от Regions Development

Районы Москвы, лидирующие по числу строящихся мест в детских садах

Москва уже много лет активно инвестирует в строительство социальных объектов - с 2011 года в столице возведено 1118 объектов социальной инфраструктуры (детские сады, школы, поликлиники, больницы, спортивные комплексы и тд).
00
Иван Виноградов, директор девелоперской компании Ikon Development

Мастер-планы позволят девелоперам адаптировать долгосрочные проекты, включая КРТ

Генеральный директор Ikon Development Иван Виноградов выступил на первой федеральной форсайт-сессии «Трансформация рынка девелопмента» - подробности.
00
Многоэтажная застройка в большом спальном районе города

Жилые среды в России остаются недостаточно дружественными для жизни - исследование

Жилые среды в России остаются недостаточно доступными и удобными для комфортной жизни: 54% территорий малодоступны, а в 26% доступность критически низкая.
00
Апарткомплекс Движение. Говорово

Чистая вода и правильные отходы: как устроены инженерные системы в современных ЖК

Современные жилые комплексы — это уже не просто дома, а продуманные до мелочей инженерные экосистемы. За красивыми фасадами и благоустроенными дворами новостроек скрывается не менее важный слой — инженерный.
00
VSN Group, логотип группы

VSN Group: объем проданных лотов сократился на 16%

В марте 2025 года на первичном рынке жилой недвижимости в границах старой Москвы в сегментах «комфорт» и «бизнес» было реализовано 4,3 тыс. квартир и апартаментов (по дате подписания ДДУ).
00
Урбан-блок CITY 3 в жилом районе ÁLIA

Asterus завершает котлован под новые корпуса у Москвы-реки

На стройплощадке новой четвертой очереди жилого района ÁLIA, которая возводится на первой линии Москва-реки, выполнено три четверти разработки котлована, строители приступают к надземным работам.
00
ЖК «Новый Зеленоград»

В «Новом Зеленограде» открыто более 30 торговых и сервисных точек

В готовых домах первой очереди жилого комплекса «Новый Зеленоград» от Ikon Development почти не осталось вакантных коммерческих площадей: продано более 90% лотов.
00
Элитная недвижимость Дубая

Золотые пески Дубая: разбираемся в ценовых течениях рынка недвижимости

Анализ трендов рынка недвижимости Дубая в 2025 году. Рост цен 8-12% в премиальных районах, доходность 5-9%, риски перенасыщения премиум-сегмента, тренд на экологичность и новые инвестиционные схемы.
00
Курортный квартал Dream Riva

В Москве появится новый курортный квартал

Компания Regions Development представила новый курортный жилой квартала премиум-класса Dream Riva (Нагатинский полуостров, ЮАО). Dream Riva включает три корпуса (Aria, Aqua, Terra) высотой 24, 26 и 27 этажей.
00
Двухсторонний амфитеатр появится в новой очереди жилого района ÁLIA

Двухсторонний амфитеатр появится в новой очереди жилого района ÁLIA

По замыслу архитекторов, амфитеатр станет одним из ключевых элементов благоустройства возводимого квартала, который разделит частные и общественные пространства.
Или войти с помощью: