Если ваша дача попала в … «газовую» зону

Сделки с земельными участками, пожалуй, даже опаснее, чем с квартирами. Они таят в себе больше «подводных камней». И что самое печальное – их сложнее выявить. Когда же проблемы приобретенного участка уже вылезают наружу, то у его собственника начинаются хождения по инстанциям, а чаще по судам. Об одном из таких судебных дел рассказывает юрист из города Тольятти Максим Гранат:

• Я уже ранее рассказывал ранее о сделках, совершенных людьми под влиянием заблуждения. И все они практически касались недвижимости. Сегодня мы рассмотрим еще одно любопытное судебное дело, в котором мне пришлось участвовать.

Началось все с того, что в 2009 году земельный участок сельхозугодий, расположенный в N-ском районе, приказом областного министерства строительства и ЖКХ после проведения «правовой экспертизы» был включен в границы рядом стоящего села (колхозную землю отнесли к поселку). Одновременно был произведен перевод земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов с установлением разрешенного использования «под малоэтажное жилищное строительство». Впоследствии большой земельный участок был разделен на более мелкие, всем им были присвоены почтовые адреса, и земля была продана гражданам.

В 2013 году был утвержден градостроительный план села в N-ском районе. По утверждению местной администрации, никаких магистральных газопроводов и связанных с ними ограничений в плане не имелось. В 2014 г. гражданин Иванов приобрел земельный участок в данном районе. Согласно свидетельству и кадастровому паспорту, никаких ограничений и обременений прав на земельный участок, предназначенный под малоэтажное строительство, зарегистрировано не было. В выписке ЕГРН имелось указание на разрешенное использование – «под малоэтажное жилищное строительство».

В 2016 году гражданин Иванов продал свой участок Петрову. А в 2017 году Петров обратился в администрацию N-ского района за разрешением на строительство дома. В выдаче разрешения ему отказали на том основании, что земельный участок расположен «в зоне минимально допустимого расстояния до магистрального газопровода». Кроме того, администрацией N-ского района Петрову было сообщено, что «ранее подготовленный градостроительный план земельного участка с 2018 года  считать… недействительным».

Петров не стал судиться с администрацией района или ПАО «Газпром», а подал в суд на Иванова, обвинив его во введении в заблуждение относительно возможностей использования земельного участка. В иске, построенном на ст. 178 ГК РФ Петров указывал, что о наличии газопровода Иванов умышленно умолчал.

Иванов иск не признал и пояснил в суде, что для того, чтобы ввести в заблуждение Петрова относительно наличия неких ограничений, установленных на земельном участке, об этих ограничениях он должен был знать к моменту продажи земли. Между тем спорный договор купли-продажи датирован 2016-ым годом, а градостроительный план земельного участка изменен только в 2018 году. До этого никаких документальных следов наличия газопровода в документах на землю не имелось.

Таким образом, на дату совершения спорной сделки продавец не мог знать о наличии ограничений, так как они внесены в кадастр уже после продажи земли. Кроме того, дело осложнялось тем, что даже на момент рассмотрения дела в суде (2018 г.) в выписке из ЕГРН на спорный участок всё ещё содержалось указание на разрешенное использование - «под малоэтажное жилищное строительство».

В итоге, защищая Иванова, процесс мы выиграли: в иске было отказано полностью. Уже после вынесения решения я задался вопросом: как вообще такое могло произойти и из-за кого?

И вот что удалось выяснить….

В начале восьмидесятых годов ХХ века государство протянуло через N-ский район два магистральных газопровода. Оба на сегодня являются частью единой системы газоснабжения (ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации»). Оба газопровода в соответствии с ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов» относятся к категории опасных производственных объектов.

С момента ввода газопроводов в эксплуатацию была фактически создана полоса земельного участка, регламентированная нормами о технике безопасности и объективно необходимая для эксплуатации опасных производственных объектов.

В 2004 году была произведена инвентаризация земельных участков под объектами ПАО «Газпром». Границы земельных участков под элементами газопроводов на территории N-ского района утверждены постановлением главы района. Землеустроительные дела переданы в местный комитет по земельным ресурсам и землеустройству.

В 2008 году сотрудниками ПАО «Газпром» были еще раз переданы в местную администрацию географические карты с нанесенными магистральными газопроводами, с указанием зон минимальных расстояний до строений.

В 2010 году дочернее предприятие ПАО «Газпром» провело совещание с главой N-ского района по вопросам соблюдения минимальных расстояний до магистральных газопроводов. Были установлены новые предупреждающие знаки о наличии газопроводов.

В 2012 году между ООО «Газпром трансгаз N-ск» и администрацией N-ского района было заключено соглашение о порядке использования земель района, которые попадают в зону магистральных газопроводов. Но несмотря на всю проделанную ПАО «Газпром» и его дочерним предприятием работу, как мы уже знаем, в 2009 году сельскохозяйственные земли, примыкающие к газопроводу, областным министерством строительства были переведены в земли населенных пунктов, где было разрешено малоэтажное жилищное строительство. Изменяя назначение земли, областной минстрой про газопровод «случайно забыл». Более того, несмотря на все соглашения с газовой компанией, местной администрацией в 2013 году был утвержден градостроительный план села в N-ском районе. Про газопровод в нем не говорится ни слова. Именно в связи с этим ни в ЕГРН, ни в кадастровые паспорта сведения о газопроводе не попали.

Итоги оказались печальными

С 2013 года земельные участки, находящиеся в защитной зоне газопроводов, активно застраивались владельцами – физическими лицами. Собственники земли на тот момент еще не знали, что рядом – газопровод. Они продавали городское жилье, покупали землю и строили дома. Построенные дома оформлялись (или не оформлялись) в собственность граждан. Но начиная с 2017 года, по искам газовой компании постройки активно сносятся.  Люди негодуют. Объектами предъявления претензий стали (расположим их по убыванию): ПАО «Газпром», местный районный суд, служба судебных приставов. Параллельно потерпевшие судятся друг с другом и с людьми, у которых покупали землю.

При этом, как мне удалось узнать и что меня очень удивило, что никто из граждан, попавших в неприятную ситуацию, не обратился с иском о возмещении убытков к областному министерству строительства и к администрации N-ского района. Действительно, ведь эти «уважаемые» чиновники тут совершенно не при чем, так что зачем их беспокоить.

Описанный мною процесс, кстати, является совершенно типичным не только для N-ского района, но и в целом для России. В большинстве случаев снос зданий в защитных зонах газопроводов объясняется не тем, что граждане сознательно строятся во взрывоопасной зоне, а тем, что местные чиновники разного уровня не исполняют свои обязанности и умышленно вводят граждан в заблуждение относительно возможного использования земли.