Доверенность на рынке недвижимости

Для совершения каких-либо значащих в правовом смысле действий при составлении и надлежащем оформлении документов к ним предъявляются ряд требований, одним из которых является указание сторон (фигурантов) и их представителей, на основании чего они действуют, подробные данные о них (ФИО, наименования, реквизиты) и, наконец, подписание представителями сторон этих бумаг.

Если физическое лицо действует от своего имени, то указываются его фамилия, имя, отчество, паспортные данные, иные данные согласно требованиям закона. Подтверждая свои намерения и верность содержания документа данный гражданин ставит свою подпись. Аналогичное действие происходит и в случае создания документа, где участвует юридическое лицо, тогда подпись ставится уполномоченным лицом. Полномочия могут подтверждаться как уставом организации, так и иными документами.

Как в случае с физическим лицом, так и в случае с юридическим, полномочия могут делегироваться (передаваться) иным лицам на основании доверенности, в которой, помимо прочего, подробно описывается полнота полномочий. Доверенность — документ, необходимый для подтверждения прав конкретного лица на совершение определенных действий от имени другого лица. Доверенность может составляться как в простой письменной форме, так и требовать обязательного нотариального заверения в установленных законом случаях (п. 2 ст. 163 ГК РФ).

Составление доверенности и ее подписание (заверение) относится по своему характеру к сделкам, так как согласно статье 153 ГК РФ «сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей». К доверенности применяются все признаки и последствия сделок, в том числе и признание их недействительными. Таким образом, доверяя что-либо и фиксируя это распоряжение в бумаге, вы совершаете с доверенным сделку, по которой возникают определенные права и обязанности. А если вы вступаете в деловые отношения с человеком, действующем на основании доверенности, нужно быть предельно внимательным и убедиться в достоверности документа и соответствующих полномочиях.

О том, что это за документ, какие к нему предъявляются требования при работе на рынке недвижимости, какие могут быть риски, связанные с доверенностью и пойдет речь в данной статье.

Виды доверенностей

При операциях на рынке недвижимости различают несколько видов доверенностей с разными объемами полномочий.
Генеральная доверенность — самая «страшная», с правом распоряжения. Она передает все полномочия по совершению действий над объектом собственности, включая регистрацию перехода права. Продавцу следует остерегаться от выдачи такой бумаги, а покупателю — от приобретения объекта, где в роли продавца выступает уполномоченное лицо.

Специальная простая доверенность (иначе называемая технической) — выдается для осуществления определенных работ, например, сбора документов, внесения или принятия обеспечительного платежа, подачи комплекта бумаг на регистрацию в отделение Росреестра (ФРС) и т.д. Выдача такой доверенности является нормой и обуславливается спецификой работы риэлтора — необходимостью в течении продолжительного периода времени много бегать по разным инстанциям.

Разовая простая доверенность — выдается для совершения единичного действия, например, при отправке агента для получения справки в РЭУ. Естественно при подготовке и совершении одной операции на рынке недвижимости может быть выдано несколько разных по полномочиям доверенностей разным лицам.

Оборот доверенностей регламентируется нормами главы 10 «Представительство. Доверенность» ГК РФ (ст. 182 — 189), главы 9 «Сделки» ГК РФ, главы 3 «Граждане (Физические лица)» ГК РФ, Основами законодательства РФ о нотариате, Методическими рекомендациями по удостоверению доверенностей, утвержденными решением Федеральной нотариальной палаты от 7 - 8 июля 2003 г. (Протокол N 03/03), также в части регистраций прав на недвижимость — Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (об обязательности нотариального заверения доверенности представителя, обратившегося за регистрационными действиями).

Согласно статьи 185 ГК РФ «Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами». Доверенность — односторонняя сделка, не требующая заверения подписи указанного в ней представителя. Доверенность должна содержать: ФИО, паспортные данные и место жительства доверителя и представителя, описание полномочий, дата и место совершения доверенности. Доверенность также может содержать: срок доверенности, право передоверия, а также иную информацию на усмотрение доверителя. В случае, если доверителем или представителем является юридическое лицо, то обязательно указываются полное наименование (согласно Уставу), регистрационный номер, ИНН, место нахождения, должность упомянутого в доверенности лица, основания его полномочий (Устав, приказ и т.д.).

Требования к доверителю

Доверитель, совершеннолетний гражданин (а также несовершеннолетний старше 14 лет с согласия его законных представителей — родителей, опекунов и т.д.), должен быть до, в момент и после совершения доверенности дееспособным гражданином (ст. 171, ст. 176, п.6 ст. 188 ГК РФ). Доверитель должен на момент выдачи доверенности находиться в адекватном состоянии, полностью осознавать значение своих действий (ст. 177 ГК РФ), не быть под влиянием заблуждения или обмана, насилия, угрозы (ст. 178, ст. 179 ГК РФ). Таким образом, если доверитель или представитель — не вы, постарайтесь встретиться с лицом, выдавшим доверенность и лично убедиться в том, что все с ним «в порядке» с затребованием соответствующих справок. И обязательно удостоверьтесь в этом еще раз в ходе совершения сделки (если она совершается по доверенности).

Требования к доверенному

Представителем (доверенным) должен быть совершеннолетний дееспособный гражданин. Доверенным также может быть и несовершеннолетний человек (старше 14 лет) при наличии согласия его законных представителей (ст. 26 и 175 ГК РФ), но в области недвижимости это почти не встречается. Данное лицо не может совершать сделки от имени доверителя в отношении себя лично или иного лица, также выдавшего ему доверенность (ст. 182 п.3 ГК РФ).

Право передоверия

В доверенности может быть указано право представителя на «передоверие» (ст. 187 ГК РФ). Если это оговорено, то представитель имеет право передоверить полномочия по доверенности третьему лицу в том объеме и в пределах того срока, кои указаны в исходной доверенности. Передоверие удостоверяется также, как и исходник. К новому документу предъявляются те же требования. Он прекращает свое действие в момент прекращения первой (исходной) доверенности. Важно знать, что сам факт существования передоверия не отменяет и не ограничивает первоначальную доверенность. Представитель, выдавший в порядке передоверия третьему лицу доверенность, обязан известить об этом своего доверителя.

Срок действия

Максимальный срок, на который выдается доверенность, составляет три года. Если срок не указан, то она действительна всего год. В документе обязательно должна фигурировать дата его выдачи, без которой документ признается ничтожным (ст. 186 ГК РФ). Действие доверенности прекращается (ст. 188 ГК РФ) в момент истечения срока, ее отмены доверителем (у любого нотариуса по заявлению), по отказу доверенного лица, по признании доверителя или доверенного недееспособным, ограниченно дееспособным, умершим или пропавшим безвести.

Нотариальное заверение

Все доверенности, выдаваемые для работы на рынке недвижимости, нотариально заверяются, даже если напрямую это не требуется законом — всегда лучше перестраховаться и сходить к нотариусу, чтобы не доказывать потом свои полномочия какой-либо тетеньке в ведомстве. В определенном смысле так спокойнее всем — и доверителю, и представителю, и той же тетеньке. Для регистрационных действий и представительства в Росреестре (подачи и получения документов) доверенность обязательно заверяется нотариально (согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Также потребовать могут нотариальное заверение и «на местах» - БТИ, ТСЖ, ЖСК, РЭУ, ЕИРЦ и так далее.

Приравненное к нотариальному заверение

Доверенность может быть заверена не только нотариально, но также и рядом других лиц (п.3 ст. 185 ГК РФ). Это могут быть главврачи медицинских учреждений (заместители, старшие или дежурные врачи), начальники тюрем, командиры воинских частей, руководители консульств. Их подпись закрепляется печатью организации, к которой они относятся. Допускается также отсутствие личной подписи доверителя, если его состояние не позволяет ему ее поставить или он «безграмотен».

Доверяй, но проверяй

Если лицо действует на основании доверенности, ее необходимо проверить не только по содержанию и оформлению, но и убедиться в том, что она все еще в силе. Для этого необходимо проверить полномочия удостоверившего ее лица, установить связь с ним, кем бы он ни был и где бы ни находился. Обязательно направить ему письменный запрос на подтверждение действительности доверенности, а также поставить его в известность о третьих лицах (сторонах сделки), которые заинтересованы в данном вопросе. Попросить известить вас о любых изменениях статуса доверенности.

Далее необходимо обязательно разыскать доверителя с аналогичными целями и задачами. Если это возможно, затребовать у него справки из психиатрического и наркологического диспансеров. Желательно добиться того, чтобы собственник все же лично участвовал в сделке, чего бы это ни стоило (а стоить это может квартиры).

В день совершения сделки связаться повторно с удостоверившим доверенность нотариусом и собственником, по возможности отправить к нему своего представителя для документирования его подтверждения действительности полномочий доверенного.

Мошенничество. Лирическое отступление.

Любая сделка по доверенности несет в себе дополнительные риски. Основания прекращения действия доверенности или признания ее не действительной мы описали выше — их немыслимое количество. Если будет доказано, что доверенность была на момент совершения сделки не действительной, то и совершенная по ней купля-продажа признается аннулированной.

Потенциальными мошенниками или соучастниками в схемах с доверенностью могут быть и собственники, и нотариусы (или иные заверившее документ лица), и само лицо с доверенностью. Собственник жилья мог находиться в местах лишения свободы, или лечился, а выйдя из тюрьмы или больницы, подает в суд, говоря, что не понимал смысла своих действий или подписал бумагу под угрозой. Документы подделываются, вводится в заблуждение нотариус, справки из диспансеров покупаются. Может быть собственник — божий одуванчик, действительно не понимал, что делает. А может сам представитель в погоне за комиссионными не разобрался в ситуации и был использован в темную.

При том, сколь много написано на тему не действительности или ничтожности доверенностей в момент совершения сделки и ее регистрации (напомним, что договор купли-продажи вступает в силу в момент его регистрации в Росреестре, а не в момент подписания), почти никогда не уточняется, почему именно последующее оспаривание сделки приводит к расторжению договора. Как правило приводятся примеры с не оригинальным «кидаловом», которые на деле определяются и нейтрализуются риэлторами на раз-два. При таком подходе все негодяи должны были бы уже сесть, а больные — вылечиться. Но этого не происходит и людей продолжают обманывать.

Давайте разберемся в этом вопросе с точки зрения мошенников. Наша цель — получить деньги с покупателя, не отдав ему свою квартиру или отдав ему чужую квартиру. Происходит это в трех основных сценариях. Первый — наша доверенность изначально фальшивая (абсолютный криминал). Второй — мы собственники (доверители), находились в момент выдачи доверенности в таком состоянии, что в последствии доверенность признается ничтожной или не действительной (ну выпили, с кем не бывает). Третий — доверенность была аннулирована доверителем или представителем, но приобретатель квартиры об этом не знал.

Мы знаем, что покупателя представляет риэлтор или, того хуже, юрист. Они нас будут проверять. Выйдут и на нотариуса, и на собственника. По первой схеме оба «пойдут в отказ». Делать фальшивую доверенность — значит точно получить срок еще до сделки — денег на адвоката не будет. Это плохо. Значит надо покупать нотариуса и прятать собственника так, чтоб не нашли и искать дурака покупателя. Может быть. Но что-то меня смущает. Времена эти прошли, эволюция все же, нанотехнологии.

Второй способ подразумевает, что собственник актер или нотариус с нами заодно. Сходили к нотариусу, потом закачали в вену дурь, устроили погром, попали в обезьянник, освидетельствовались, анализ крови показал, что мы в системе давно и на долго. Как подписывали не помним, в квартире не живем и что ее рекламировали, показывали и потом продали — не знали. На учете не состоим — эта система диспансеров — пережиток советской эпохи и ни за что не отвечает. Найти нас было нельзя, жили у Маруси — вроде бы все гладко.

Или собственник изначально болен, мы его нашли в песочнице, а нотариус на подогреве. Все оформили, покупателя нашли, деньги получили. Ну даже если первые пять риэлторов достучатся до нашего собственника, то уж шестой то точно попадется. Но это же все разовые комбинации, требующие ротации кадров. А кидать то надо чисто и систематически. Да и претит нам эта вульгарщина.

Рассматриваем третий вариант. Для начала предположим, что мошенник — собственник. Если доверитель аннулирует доверенность, то он должен известить об этом своего представителя и известных ему третьих лиц, заинтересованных в сделке и/или для представительства перед которыми дана доверенность (п.1 ст. 189 ГК РФ). Причем, что важно и об этом редко пишут, цитирую пункт 2 статьи 189 ГК РФ: «Права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось».

О чем это говорит? Обмануть покупателя не удастся, если не будет письменных доказательств того, что собственник предупредил своего представителя об аннулировании сделки (иначе купля-продажа не будет расторгнута и крайним окажется не доверенное лицо, а продавец). Для этого доверитель идет к любому нотариусу и пишет заявление об отзыве доверенности, а также поручает ему известить заинтересованные стороны — как минимум представителя и нотариуса, первично выдавшего доверенность.

Нотариус лично под расписку уведомляет представителя или направляет ему письмо с обратным уведомлением. Теперь уже бывшему доверителю может быть выдано свидетельство о передаче заявления. И только тогда продавец сможет аргументированно защищаться в суде. Одновременно у собственника не должно быть никакого доступа к покупателю — иначе он должен и его информировать. Но, если представитель продавца честен, то он известит покупателя и не будет проводить сделку. К тому же, радивый риэлтор покупателя может связаться в момент сделки с продавцом и все узнать — схема практически рассыпается. Остается только вариант, когда и продавец, и представитель в сговоре. Тогда схема отличается от второй лишь тем, что не надо ломать комедию с невменяемостью — пошли как культурные люди к нотариусу вместе да и отменили доверенность. Квартира осталась, представитель в розыске, но ему не привыкать.

Робин Гуд

А что если все будет не так? Находим продающего квартиру простачка, делаем доверенность (дальше можем еще сделать передоверие, но это вызовет дополнительные подозрения у стороны покупателя), начинаем продавать квартиру, находим покупателя, заключаем договор, перед походом в Росреестр являемся к нотариусу и делаем отказ от доверенности (а бумажку-то мы потеряли, извините, воспрепятствовать отказу никто не имеет права). Теперь доверенность не действительна и наш доверитель не отвечает за последствия ее незаконного использования.

Кстати, представитель, даже добропорядочный, не обязан извещать третью сторону (покупателя в нашем случае), что он отказался от доверенности. Нотариус же вообще не в курсе того, что договор подписан (а скорее всего и сам продавец пока еще тоже). Забота нотариуса — известить доверителя. Процедура аналогична как при отказе самого доверителя — отправка письма. Даже если доверитель вовремя получит письмо, он не обязан ни о чем предупреждать покупателя — это не прописано в законе, но ведь он может его вообще не знать.

Через несколько дней берем в Росреестре зарегистрированный договор, идем в банк и забираем деньги. Продавец деньги не получает, но и квартиру не теряет — доверенность-то аннулирована. Он идет в суд и добивается признания сделки не законной. Теперь мы, как и ранее Робин Гуд, можем спокойно раздать украденные деньги беднякам. Ведь главное — найти покупателя побогаче и внушить себе, что делается это все во имя справедливости.