Договор с агентством недвижимости на вторичном рынке жилья

Практически каждый человек рано или поздно сталкивается с необходимостью совершения сделки с недвижимостью. Это может быть как покупка, так и продажа квартиры, комнаты или доли, сдача или, наоборот, найм жилья.

При этом чаще всего участники сделок с недвижимостью прибегают к услугам специализированных агентств. Почему так происходит? Дело даже не в том, что продажа квартир требует какого-то сверхсложного документального обеспечения. Причина в необходимости учесть массу нюансов, которые могут возникать по ходу совершения сделки. А знание всех этих нюансов приходит с опытом, которого у обычного гражданина нет, а у риэлтора – есть.

Однако, прежде чем обратиться в агентство недвижимости и подписать с ним договор об оказании услуг, необходимо четко сформулировать свои интересы, за какие деньги, в какие сроки и какого результата необходимо добиться, далее следует разобраться с тем, какой набор услуг предлагают агентства и что из этого будет сделано ими конкретно для вашей ситуации, как оплачиваются эти услуги, и каким образом фиксируются обязательства. После предварительных переговоров с риэлторами необходимо подвергнуть экспертизе весь будущий документооборот.

Сделка и ее документальное сопровождение

Рассмотрим стандартную сделку, каковой является продажа квартир в Москве на вторичном рынке недвижимости. То есть продажа квартиры, право собственности на которую соответствующим образом было зарегистрировано в Росреестре или ДМЖ, и теперь отчуждается, продается.

Сложившаяся практика совершения сделок с недвижимостью включает в себя поиск покупателя и/или подходящего объекта недвижимости, проверку документов о праве собственности на достоверность, проверку наличия запретов на отчуждение имущества, проверку предыдущей истории объекта, сопровождение процедуры передачи денег (чаще всего через банковский депозитарий). Ответственность агентства, как правило, заканчивается после государственной регистрации договора купли-продажи и закрепления прав нового собственника или получением продавцом суммы сделки.

Юридически отношения сторон оформляются в трех типах документов – договорах между клиентами и агентством на оказание услуги, предварительном договоре между продавцом и покупателем о совершении сделки и конечном договоре купли-продажи. Поскольку типовых образцов договоров, которыми сопровождается продажа квартир в Москве, государством не утверждено, агентства разрабатывают их самостоятельно, опираясь на своих юристов и их трактовку положений Гражданского и Жилищного кодексов.

Вне зависимости от того, насколько известным и авторитетным является агентство недвижимости, в документальной процедуре сопровождения сделки могут быть большие отличия. В частности, существенно могут отличаться содержание их договора услуг и смысл предварительного договора, по которому покупатель вносит задаток (или аванс).

Некоторые агентства считают целесообразным заключение предварительного договора между покупателем и продавцом. Другие предлагают заключать предварительные договоры между покупателем и агентством. В зависимости от того, какую сторону сделки представляет риэлтор, подход в работе может быть совершенно разным. Сама трактовка предварительного договора и задатка разная. В основном риэлторы убеждают своих клиентов в том, что задаток обеспечивает успешность купли-продажи, предоставляя определенные гарантии участникам сделки. Якобы при отказе от исполнения предварительного договора пострадавшая сторона оставляет у себя размер задатка, то есть продавец оставляет у себя задаток при отказе покупателя, или покупатель получает назад двойной размер задатка при отказе продавца.

Однако это не так и судебная практика показывает, что в случае спора задаток признается авансом и в любом случае подлежит возврату покупателю, естественно, в одинарном размере. Это связано с тем, что предварительный договор с точки зрения ГК РФ документ о намерениях и носит чисто организационный характер, что противоречит сути задатка, который возможен только в условиях уже действующего основного договора.

Сопоставление разных образцов договоров может дать частичное представление о том, как именно поставлена работа в организации. Но чаще всего деловая практика и применяемые технологии могут сильно отличаться от того впечатления, что оставляют после себя бумаги. Поэтому, помимо изучения предлагаемых к подписанию проектов документов, необходимо узнать и отзывы бывших клиентов данной компании, а также мнение их коллег.

Учимся читать агентский договор

В уважающих себя агентствах недвижимости, которые имеют многолетнюю практику в таком непростом сегменте как продажа квартир в Москве, правилом хорошего тона является предварительное информирование клиентов о деталях своей работы и применяемом документообороте. То есть еще до момента подписания каких-либо документов договор можно получить на руки и показать его любому независимому юристу или консультанту. Если агентство в этом отказывает – нужно разворачиваться и уходить.

Агентский, как и многие другие договоры, содержит ряд утвержденных ГК существенных условий, без которых такой договор может быть признан недействительным. Их немного, и запомнить их несложно.

Преамбула

Раздел «наименование сторон», кроме ФИО подписантов, должен обязательно содержать сведения о юридическом лице, то есть полное или краткое наименование согласно Уставу, основания полномочий для подписания должностных лиц (Устав или доверенность). На основании Устава договор, за редким исключением, может подписывать только Генеральный директор, прочие – по доверенности. При этом доверенность не должна быть просрочена и выдается тем же Генеральным директором. Если договор подписывает от имени агентства агент без доверенности – это не договор, а «филькина грамота».

Исполнитель

По закону, представитель агентства, подписавший договор, должен оказывать заказчику услуги единолично. На практике этого не происходит, поэтому в договор должны быть вписаны данные непосредственного исполнителя, на него заказчик услуги в дальнейшем будет выдавать нотариально заверенную доверенность для представительства, сбора справок и проведения регистрационных действий. Следовательно, у агентства не должно быть повода заявить при разбирательстве, что агент уволился, не прошел испытательный срок, или вообще не работал.

Предмет договора

Это очень важный раздел. От того, в каком объеме и в каких формулировках описан предмет договора, будет зависеть возможность досудебного или судебного урегулирования конфликта между сторонами, если до этого дойдет. То есть клиент должен не просто указать, что ему необходима покупка или продажа квартиры в Москве, а максимально конкретизировать свои пожелания. В противном случае агентство, с формальной точки зрения, сможет объявить свои услуги по договору выполненными и предъявить их к оплате.

Стоимость услуг и порядок их оплаты

Стоимость услуг по договору также относится к разряду его существенных условий. Без ее полного указания регулировать взаимоотношения будет сложно. Некоторые агентства предпочитают фиксированную оплату, некоторые оговаривают процент от сделки. Причем этим пунктом договора может предусматриваться предоплата, которая фигурирует в документе в виде аванса или задатка. И если аванс при расторжении договора возвращается, то с задатком не все так просто – и здесь уже нужна консультация юриста.

В любом случае, слово «задаток» - повод задать агентству как минимум два вопроса и прописать в договоре ответы на них: что конкретно имеется в виду и на каких условиях эта сумма может быть возвращена. Агентский договор возмездный, соответственно, в отличие от предварительного договора, задаток будет исполнять свои функции обеспечения и гаранта. А это значит, что как бы плохо, на ваш взгляд, агентство не исполняло свои обязанности, для возврата задатка это придется доказывать в суде.

Обязательства

От клиента агентство хочет эксклюзивности, содействия и послушания в вопросах сбора и предоставления необходимых документов. Здесь есть нюансы. Если договором предусматривается финансовая ответственность клиента за обращение в другое агентство после заключения договора – это незаконно. Если агентство будет требовать подлинники правоустанавливающих документов – это спорно, лучше предоставлять копии, либо требовать закрепления в договоре штрафных санкций за утерю документов. Если в договоре не прописано, что показ квартиры каждый раз оформляется актом в двух экземплярах – это неосмотрительно.

Со своей стороны, агентство, как правило, берет на себя обязательства по поиску покупателя (или квартиры) и проверке юридической чистоты сделки. Юридическая чистота с точки зрения закона – это просто набор слов. Поэтому в обязательствах агента формулировки должны быть полными и конкретными:

• проверка сведений о правах продавца на совершение сделки купли-продажи;
• проверка имущества на предмет наложения ареста, существования ограничений или обременений;
• проверка квартиры на соответствие кадастровому паспорту (незарегистрированная перепланировка);
• выявление третьих лиц, имеющих права на отчуждаемое имущество.

В процессе обсуждения этого раздела договора следует уточнять, на каких этапах потребуется нотариальное заверение документов. Например, продажа квартир в Подмосковье и Москве, равно как и в любом другом городе, невозможна без нотариально заверенного согласия второго супруга, в случае с коммунальной квартирой – нотариально заверенного отказа других собственников от отчуждаемой части квартиры. Нотариальное заверение является платной процедурой, необходимо уточнить, из каких средств производится оплата.

Ответственность

Поскольку договор составляет агентство, то в нем, как правило, ответственность клиента всегда оговаривается в виде четких штрафных санкций за любое нарушение, а ответственность самого агентства – в рамках действующего законодательства.

Юристы, которые специализируются на имущественных спорах, советуют не ограничиваться общими фразами, а закреплять в договоре ответственность агентства за срыв сделки и оговаривать объемы этой ответственности в рамках, предусмотренных ст. 329 ГК РФ. Аналогичным образом следует оговорить ответственность агентства в случае оспаривания сделки в суде по искам третьих лиц.

Срок действия и порядок расторжения

У договора обязательно должен быть срок действия. К примеру, если речь идет о предварительном договоре, заключаемом сторонами, то при не оговоренном сроке требовать его исполнения можно в течение календарного года.

Если агентство предлагает подписать договор, где срок действия не оговорен, а ограничен формулировками типа «до выполнения обязательств» - это крайне невыгодно клиенту. Если в договоре при этом предусмотрены штрафные санкции за досрочное расторжение договора – такой документ юристы подписывать не рекомендуют — это легальный «развод» клиента.

При заключении срочного договора клиент может расторгнуть его в одностороннем порядке, но закон налагает обязательства оплатить агентству услуги, оказанные на момент расторжения договора. Поэтому перечень и стоимость таких услуг обязательно должен быть оговорен в договоре. Штрафные санкции при досрочном расторжении не налагаются.

Юристы рекомендуют заключать срочные договоры на два календарных месяца. Проще потом перезаключить договор, чем не иметь возможности отказаться от услуг агентства.

Учимся читать предварительный договор

Все чаще агентства предлагают клиентам заключить так называемый предварительный договор, в соответствии с которым выплачивается задаток. Покупателям говорится, что это делается для защиты от недобросовестных продавцов, которые всегда ищут, как выгоднее продать свою недвижимость. Продавцам — что задаток нужен для того, чтобы покупатель не «соскочил». То есть, на самом деле, предварительный договор нужен всем сторонам, в том числе и агентству, так как ему необходимо как можно быстрее провести сделку. За нарушение условий предварительного договора, согласно закону, в нем может быть предусмотрена ответственность в виде штрафных санкций. В этом основное отличие предварительного договора от договора о намерениях.

Предварительный договор заключается на период сбора, проверки и подготовки документов к заключению основной сделки. Если этот договор составлен некорректно – то есть не содержит всех существенных условий, которые перейдут потом в основной договор – значимость этого документа сводится к нулю. Если возникают новые существенные условия – основной договор может быть не заключен без наступления правовых последствий для сторон.

Предварительный договор, по идее, должен быть заключен напрямую между продавцом и покупателем, поскольку его назначение – закрепить условия и срок заключения основного договора купли-продажи. То есть наличие в этом договоре третьей стороны – агентства – не предусмотрено. Тем не менее многие агентства включают свои интересы и в этот договор, подстраивая юридическую платформу таким образом, чтобы при отказе покупателя от сделки задаток доставался именно им — ведь в отличие от основного договора купли-продажи, который только ожидается, их услуги потребляются до, в ходе и после подписания предварительного договора. Но при обсуждении предварительного договора агентство, разумеется, пытается всячески обойти этот вопрос, представляя дело только позицией защиты клиента.

Существенными условиями предварительного договора являются:

• информация об объекте недвижимости с полным описанием, включая адрес;
• стоимость объекта недвижимости;
• процедурные вопросы по организации сделки;
• перечень лиц, сохраняющих право на пользование объектом недвижимости после его продажи.

При неверном указании существенных условий предварительный договор будет признан не заключенным.

На что еще обратить внимание

Клиент, он же заказчик услуги в агентстве, должен обязательно настаивать на условии документального закрепления каждой оказанной услуги, указанной в договоре. Таким документом может быть расписка в получении денег или документов, акт об осмотре квартиры, акт о приемке квартиры и прочее. Если перечень услуг грамотно прописан в договоре – то легко посмотреть, каким именно документом подтверждается выполнение каждой услуги.

Второй экземпляр договора и всех документов, подтверждающих оказание услуги, подписанный сторонами, должен обязательно оставаться у клиента. С этими бумагами на руках, в случае возникновения конфликтной ситуации, можно будет доказать или опровергнуть факт ненадлежащего исполнения обязательств по договору. Без них сделать это будет проблематично.

В идеале от агентства следует добиваться четкого указания в договоре сроков исполнения по каждому виду услуг. Тогда клиенту легче контролировать ход исполнения договора, а любые нарушения сроков, возникающие по ходу оформления сделки, будут четко видны.

Если агентство предлагает пошаговое снижение цены на объект, в договоре должен быть четко оговорен график такого снижения. Не секрет, что первоначальная стоимость квартиры зачастую выше среднерыночной.

Обязательно следует уточнить размер рекламных услуг, которые агентство оказывает в счет будущего вознаграждения за сделку – объем, периодичность и размещение соответствующей информации.

В случае, если в обеспечение сделки представитель продавца требует от покупателя задаток, последний должен убедиться в наличии у агентства доверенности на получение и хранение задатка, выданной продавцом.

При внесении любых денежных средств необходимо получить у агентства подтверждающий документ, в котором кроме суммы указано назначение платежа.

Если объект сделки определен, то оговаривать все дополнительные платежи по сопровождению сделки следует до внесения задатка. И настаивать на том, что после заключения предварительного договора никаких дополнительных платежей не взимается.

В завершение следует еще раз проверить, в какой момент заканчиваются обязательства агентства. Регистрацией прав дело не заканчивается. Итоговым документом, как правило, будет акт приемки-передачи квартиры, означающий окончание сделки.

При возникновении любых сомнений в положениях договора нужно обязательно требовать разъяснений от агентства или помощи стороннего юриста.