Дачи Подмосковья и Новой Москвы: дома с садами продаются быстрее. 4 тысячи объектов на рынке, цена от 300 тысяч рублей. Яблони, груши и урожай фруктов как приятный бонус

Для многих россиян собственный сад – это не просто «набор» плодовых деревьев, а что-то гораздо большее. Сады хранят воспоминания о маленьких саженцах, о первых урожаях, о рецептах вкуснейших варений, компотов и пирогов, о семейных праздниках и душевных чаепитиях в тени яблонь и вишен. Особенно в окружении цветущего сада, живописно смотрятся дома из оцилиндрованного бревна выполненные на заказ! Сегодня, 19 августа, по народному календарю - Яблочный Спас. Когда-то старинный народный праздник, связанный с наступлением осени, сбором урожая был приурочен к церковному - Преображения Господня. В этот день многие отправляются в церкви, чтобы освятить яблоки и другие фрукты из своих садов, а затем угостить ими друзей и родных. В общем-то, это замечательный, веселый праздник всех садоводов, крестьян и любителей яблок, поэтому «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил посвятить свою очередную статью садам. Недавно портал «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» провел онлайн-голосование на тему «Готовы ли вы доплатить за «взрослый» сад при покупке загородного участка?» среди посетителей сайта. В итоге более 55% участников опроса положительно ответили на этот вопрос. Цифра, конечно, впечатляющая, но на практике дела обстоят несколько по-другому. В заявках риелторам строка «куплю дом с садом» встречается нечасто. Как сообщил Андрей Муравьев, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», целенаправленных запросов на покупку готового дома с красивым садом, как правило, совсем немного – не более 5%. «Сад как обязательная и тем более приоритетная составляющая в запросах наших покупателей присутствует крайне редко», - подтвердила Людмила Архипова, руководитель отдела продаж «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». - Несмотря на яркие описания действительно красивых приусадебных участков, составленные риелторами, ни разу не слышала, чтобы клиент уточнял сорта тех или иных растений, их возраст, интересовался моментами ухода или плодородием почвы». Но клиенты довольно часто ищут домовладения с отделкой под ключ, которая подразумевает и готовое ландшафтное решение участка, дополняет Илья Менжунов, директор департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп». Причем такие запросы актуальны для любого сегмента рынка - от предложений экономкласса в стародачных товариществах до элитных объектов. «Только в первом случае люди ищут дом с привлекательным приусадебным участком, включая сад, а во втором – с интересным ландшафтным дизайном территории», - уточняет эксперт. Впрочем, в элитном сегменте есть своя специфика, считает Артур Имосян, руководитель отдела по работе со вторичной недвижимостью компании Villagio Estate. Здесь каждый владелец хочет получить максимально уникальный продукт. Причем это касается не только архитектуры и планировок, но и участков. На памяти эксперта есть случай, когда собственник полностью снес коттедж, любовно построенный предыдущим владельцем. А небольшие перестройки осуществляются новыми хозяевами практически в 90% случаев. То же самое касается участков. Большинство покупателей элитного рынка хотят получить дизайн-проект, разработанный «под себя». И у Villagio Estate был опыт продажи домов с полностью готовым благоустройством участков – газоном, цветниками, водоемом – однако спроса на такие предложения почти не было. «Дело в том, что приходится учитывать слишком много элементов, - объясняет эксперт. - Например, одной семье требуется много свободного пространства для детских городков, другая поставила бы большую беседку, третья - разбила бы оранжерею, а четвертая - сделала мини-парк скульптур. При этом каждое растение требует своего ухода, а на некоторые из них у владельцев может быть аллергия. Поэтому собственники предпочитают сами заниматься дизайном и обустройством участков». Риелторы помогут В поисках домовладения с садом клиенты смело могут обращаться к риелторам. Правда, Илья Менжунов («Метриум Групп») предупреждает, что, обращаясь за помощью к риелтору, нужно понимать, в каком ценовом сегменте работает агентство. Есть компании, которые специализируются на объектах стоимостью от $1 млн и выше, поэтому не будут заниматься подбором недвижимости ниже этой ценовой планки. Другое агентство работает в сегменте экономкласса, и его клиенты - покупатели, которые подбирают домовладение стоимостью $100 тыс. и дешевле. Людмила Архипова («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость») также подтвердила, что риелторы работают с разными заявками. В случае, если юридически объект чист, его можно увидеть в базах компаний. Но все-таки многие риелторы охотно берутся за продажу домовладений только в том случае, если их стоимость превышает 3-4 млн руб. Хотя есть примеры работы крупных столичных компаний и с более дешевыми предложениями. «Не далее как вчера ко мне обратился клиент с просьбой подобрать дачу за 2 млн руб., и запрос был взят в работу», - рассказывает Людмила Шмаева, эксперт офиса «Беляево» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость». Территория садов Домовладения с плодоносящими садами располагаются практически повсеместно по территории Московской области. Хотя земли по самым популярным направлениям уже выкуплены и застроены современным форматом, говорит Людмила Шмаева («ИНКОМ-Недвижимость»), но и там встречаются садовые товарищества и участки с садами. Больше всего их на востоке области, очень много на территории Новой Москвы, например, в Дудкино и Мамырях. Илья Менжунов («Метриум Групп») считает, что основной объем сосредоточения домовладений с садом - это стародачные места на удалении 30-70 км от МКАД по не слишком престижным направлениям – Симферопольскому, Каширскому, Новорязанскому и Горьковскому шоссе. «Предложения можно найти на разных направлениях, - подтверждает и Людмила Архипова («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»). - Разница лишь в том, что на направлениях, где традиционно много стародачных мест, сад будет более древний. А на вновь освоенных территориях – довольно молодой». По данным cottage.ru, предложение дач с плодовыми деревьями и кустарниками в Подмосковье составляет около 4 тыс. объектов. И их много в секторе садовых товариществ, деревень, дачных поселков. Но требования к загородной недвижимости изменились. По словам Людмилы Архиповой («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»), сад сейчас, как правило, выполняет декоративную функцию. Это раньше посадка сада и огорода была жизненной необходимостью и являлась подспорьем для пропитания семьи. При смене поколений владельцев «картина» придомовой территории видоизменилась. На участке стали появляться газоны, дорожки, альпийские горки, прудики, хвойные кустарники, фонарики и т.п. Коттеджные поселки предусматривают другую концепцию, объясняет Андрей Муравьев («НДВ-Недвижимость»): ровные газоны, устройство небольшого фонтана, высадку деревьев-высокомеров по периметру участка. Как заметил Артур Имосян (Villagio Estate), в современных элитных поселках редко где встретишь «дворянские» сады. На общественных территориях парки и цветники создает сам девелопер. «Не более 5% покупателей предпочитают делать на участках собственные зимние сады и оранжереи, - уточняет эксперт, - еще меньше поклонников «огорода» - теплицы можно увидеть примерно в 1,5% случаев». Ценовые рамки По данным cottage.ru, стоимость участков с плодоносящими деревьями начинается примерно от 300 тыс. рублей («дальние дачи» – Новорязанское шоссе) и доходит до нескольких миллионов долларов. Самый часто встречаемый ценовой диапазон этого предложения - 2-4 млн руб., отмечает Людмила Шмаева («ИНКОМ-Недвижимость»). А если у покупателей есть уже 10-12 млн руб. на загородный дом, говорит эксперт, то они чаще ориентированы не на сад, а на современный ландшафтный дизайн и невысоко ценят плодовые деревья. Красивый сад с аккуратно разбитыми дорожками и скамейками под ветвями цветущих деревьев приятен глазу. Однако эксперты признают, что ухоженность участка на самом деле мало влияет на цену предложения. Конечно, люди пытаются продать объект подороже, используя этот плюс, однако подобная тактика мало себя оправдывает. Наличие благоустроенного участка – это скорее дополнительный плюс для покупателя, нежели основной фактор при выборе дома, рассуждает Андрей Муравьев («НДВ-Недвижимость»). Так как на самом деле при покупке загородной недвижимости ключевые критерии – цена, направление, место, качество дома, размер участка, а создать сад можно и своими силами. Впрочем, эксперт признает, что красивый сад все-таки может уменьшить сроки экспозиции объекта. И если на выбор есть несколько схожих предложений, но одно из них включает живописный участок, то покупатель остановится на последнем варианте. О том, что по большому счету ухоженная придомовая территория практически никак не влияет на цену объекта, заявил и Илья Менжунов («Метриум Групп»), объясняя это тем, что «на загородную недвижимость общая цена складывается из стоимости земли и дома, а все остальное – только приятное дополнение». Впрочем, бывает и по-другому. Людмила Архипова («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость») говорит, что человек воспринимает любую недвижимость, если он не профессионал, в первую очередь эмоционально, на уровне ощущений. И если объект ему понравился, он, скорее всего, его купит. Ухоженный участок с лесными, декоративными или садовыми деревьями всегда является плюсом в глазах покупателя и создает дополнительную стоимостную ценность. То, что покупки совершаются на эмоциях, подтвердил и Александр Дубовенко, управляющий партнер корпорации «ГУД ВУД». А раз так, то эксперт допускает, что продавец участка с садом может выставить цену в два раза больше, и если сад действительно уникальный, вполне возможно, найдется человек, который будет готов заплатить «за эту красоту». Екатерина Чермошенцева, менеджер проектов департамента оценки стоимости жилой недвижимости компании «Консалтинговая группа «Апхилл», говорит, что при оценке загородной недвижимости в обязательном порядке учитываются ландшафтные работы: благоустройство участка, наличие лесных, садовых и плодовых деревьев требует увеличения стоимости. «Мы руководствуемся величиной в 45 000 рублей за 100 кв. м благоустроенной территории», - сообщила эксперт. Однако на конечную стоимость наличие сада все-таки не влияет, поскольку сад не является конкретным параметром оценки. «Наличие же лесных деревьев на участке практически всегда прибавляет до 5% к стоимости участка», - уточнила Екатерина Чермошенцева. Истории от риелторов С продажей садов в Подмосковье у риелторов связано много интересных историй. Многие из них поучительные, так как рассказывают о том, на что в первую очередь обращает внимание покупатель и что для него вторично. Людмила Шмаева, эксперт офиса «Беляево» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость»: Недавно я помогала реализовать дом за 11 млн руб. Довольно старое, но крепкое строение расположено на 12 сотках, 4 из которых занимает сад. Владельцы – пожилые люди, и все в этом саду (да и в огороде) было возделано руками хозяйки. Во всем образцовый порядок, деревья ухожены. Особенным разнообразием он не отличался: яблони, вишни, сливы и груши, но учитывая, что мы приехали на просмотр весной – все утопало в цвету. В таком потрясающем весеннем наряде дом выглядел почти сказочно. Думаю, что именно этот фактор и был решающим для покупательницы. Ее, уже готовую к покупке, хозяйка водила от дерева к дереву, от кустика к кустику – рассказывала, как ухаживать за каждым из них. И, если честно, мне было немного обидно за хозяйку, когда будущая владелица сказала, что для нее эта информация не особенно ценна, потому что она наймет садовника. Вторая история. Однажды я продавала дом, который первый владелец построил на участке, где на 20 сотках уже был взрослый сад. Чтобы сохранить его, мой клиент выстроил дом в самом углу, а по саду разбил дорожки, все обыграл, оставив деревья нетронутыми. Дом и окружающий его сад вместе выглядели гармонично, как одно целое. После продажи дома новый хозяин вырубил значительную часть сада, чтобы организовать для тещи теплицу под огурцы и огород… Я так и не смогла рассказать бывшему хозяину об этом – он бы ужасно расстроился. Андрей Муравьев, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость»: Мы занимались продажей дома площадью около 200 кв. м в дачном садовом товариществе, расположенном по Симферопольскому шоссе. «Изюминкой» оказался небольшой участок площадью 8 соток, прилегающий к строению. Там был выполнен профессиональный ландшафтный дизайн – владелец недвижимости продумал все до мелочей. Каждое деревце, кустарник были высажены согласно задуманной композиции. Оказывается, стоимость ландшафтных работ составляла 30% от стоимости самого дома. При этом данный факт все равно не позволил серьезно повысить цены. Дом продавался по рыночной стоимости, с наценкой около 5%. Зато такой дизайн позволил осуществить продажу за короткий срок, уже с третьего просмотра. Для загородной недвижимости – это очень хороший результат. Людмила Архипова, руководитель отдела продаж «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»: Один из ярких примеров из нашей практики – продажа дома в садовом товариществе в районе Горышкино (Одинцовский район). Собственники объекта вложили много сил, средств и времени в благоустройство участка. Они разбили цветники, посадили плодоносные деревья, почистили русло ручья, уложили по дну камни. Кроме того, участок примыкал к вековому лесу. Поэтому все лето можно было слушать шум деревьев, журчание ручья и пение птиц. В результате участок был продан значительно дороже, чем менее «обихоженные» соседние объекты. И это даже при наличии существенных минусов у данного предложения. Журнал www.metrinfo.ru также попросил своих экспертов посоветовать людям, которые хотели бы приобрести дом с садом, – куда им обращаться, с чего начать? Андрей Муравьев, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость»: Главный совет – все же обратить внимание на более важные вещи: локацию дома, его качество. Если сад - не проблема для умелых рук, то дом переделать не так уж и просто. Если же устройство сада на первом месте, то, конечно, нужно обратить внимание на особенность ландшафта и почвы. Илья Менжунов, директор департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп»: Искать дом с садом стоит в садоводческих товариществах Московской области. Вести поиск можно как самостоятельно по объявлениям, так и обратившись в агентство, которое специализируется на вторичной загородной недвижимости экономкласса. Причем, выбирая подобный объект, стоит ориентироваться не на удаление от МКАД, а на время, которое вы проведете в пути, добираясь до дачи. Зачастую подъездные пути к СНТ, расположенным на удалении менее 30 км от МКАД, гораздо хуже, чем дороги в товарищества, находящиеся за большим бетонным кольцом (свыше 50 км от МКАД). Людмила Архипова, руководитель отдела продаж «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»: Я бы сказала так: сформулируйте пожелания с помощью профессионала, специализирующегося на загородном рынке, и оцените их с точки зрения вероятности реализации.