Четверть сделок в сегменте самых бюджетных «трешек» приходится на приезжих из ближнего зарубежья

Специалисты профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость, проанализировав объем предложения многокомнатных (3-, 4- и более комнатных) лотов на вторичном рынке жилья старой Москвы, определили, как изменения в составе иностранных покупателей привели к годовому сокращению данного показателя с 52% до 49% от совокупной экспозиции (несмотря на общее ослабление спроса на «вторичке»).

В ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что ранее, пять лет назад, на активность товарооборота в сегменте многокомнатных объектов во многом влияли покупатели из Европы и США, интересовавшиеся главным образом историческим центром столицы, однако сегодня их число на «вторичке» крайне мало.

Наиболее многочисленную аудиторию потребителей из дальнего зарубежья сейчас составляют китайцы, которых можно разделить на две основные целевые группы. Первая, представленная более широко, – это покупатели самых дешевых 1- и 2-комнатных вторичных объектов, приобретающие квартиры чаще всего недалеко от мест своей работы, в частности, крупных вещевых рынков. Вторая – состоятельные люди, заключающие сделки в премиальных сегментах, однако ориентированы они преимущественно на покупку нового современного жилья в деловой части города (например, апартаментов в Москва-Сити). Таким образом, последние не могут полноценно восполнить недостаток покупательской активности клиентов из Европы и США, приобретавших дорогостоящие многокомнатные лоты, в особенности 4- и более комнатные (в итоге они сейчас накапливаются в экспозиции на столичном рынке вторичной недвижимости).

Наибольший спрос на многокомнатные квартиры в настоящее время фиксируется в сегменте самых бюджетных «трешек» стоимостью до 15 млн рублей, нередко с низкими качественными характеристиками, – за год их количество уменьшилось на 24%. В ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что отчасти это произошло благодаря активно растущей целевой группе покупателей-иностранцев из ближнего зарубежья – приезжих из среднеазиатского и кавказского регионов. Зачастую они подыскивают 3-комнатные квартиры для проживания большой семьей, причем из-за низкой платежеспособности довольствуются малоликвидными вариантами – жильем в старых домах, на первом или последнем этажах, с окнами, выходящими на оживленное шоссе. На данный момент доля таких клиентов от общего числа покупателей самых доступных «трешек» составляет уже 25%.

Согласно данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в сентябре 2018-го многокомнатные объекты (3-, 4- и более комнатные) занимали 52% экспозиции на вторичном рынке жилья старой Москвы, к текущему моменту их доля сократилась до 49%. В рамках указанного значения 20% лотов – это 4- и более комнатные квартиры (относящиеся в основном к премиум-классу), год назад объем такого предложения был меньше – 19%.

Наблюдениями за покупателями многокомнатного жилья делится Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «На ситуацию с многокомнатными квартирами в определенной мере влияет активность той или иной группы иностранных покупателей. Так, пять лет назад на “вторичке” старой Москвы гораздо больше было европейцев (французов, немцев, итальянцев, англичан) и американцев, которые чаще всего приобретали высокобюджетное 3- и 4-комнатное жилье, отдавая предпочтение историческому центру столицы. Однако в силу известных обстоятельств сегодня таких покупателей, условно говоря, можно посчитать по пальцам. Впрочем на смену им пришли китайцы, при этом их можно разделить на две группы. Если характеризовать первую, то она более многочисленная, состоит преимущественно из малообеспеченных граждан, которые выбирают самые экономичные объекты (“однушки”, реже – “двушки”), обычно в спальных районах, поблизости от места своей работы. В качестве примеров могу назвать крупные вещевые рынки в районах Люблино (куда частично переехали торговцы ликвидированного Черкизовского рынка), Текстильщики, Кузьминки и т.д. Другая группа представлена состоятельными покупателями недвижимости высших ценовых категорий, начиная от бизнес-класса и далее. Особой популярностью у них пользуется современное жилье вроде апартаментов в Москва-Сити, что неудивительно – Китай является мировым лидером по количеству высотных зданий, поэтому позволю предположить, что именно такая архитектура является для китайцев олицетворением богатства и жизненного успеха. Таким образом, ниша иностранных покупателей дорогостоящих многокомнатных квартир на столичной “вторичке” остается пустующей, и количество таких лотов – в том числе поэтому – накапливается в экспозиции».

Что же касается 3-комнатных объектов, то их доля за год, наоборот, снизилась с 33% до 29% (от совокупного предложения многокомнатных лотов, равного 49%). Причем самые существенные изменения произошли в сегменте наиболее бюджетных «трешек» стоимостью до 15 млн рублей – здесь экспозиция уменьшилась за отчетный период на 24%. В ценовой группе «от 15 до 25 млн рублей» объем предложения остался на том же уровне, а в категории «более 25 млн рублей» количество 3-комнатных лотов за год сократилось на 4%.

Комментирует Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «Сегмент наиболее экономичных многокомнатных квартир (в основном это, конечно, “трешки”) по большей части состоит из низкокачественных объектов, расположенных в домах устаревшего жилищного фонда, зачастую еще и на первом или последнем этажах. К тому же у этих квартир могут быть крайне неудачные видовые характеристики – например, окна выходят на оживленную шумную магистраль. До последнего времени такое жилье отличалось низкой ликвидностью на рынке, однако сейчас мы наблюдаем нарастание активности со стороны целевой группы покупателей из ближнего зарубежья, у которых эти квартиры пользуются повышенным спросом, – речь идет о приезжих из среднеазиатского и кавказского регионов. Поскольку нередко они обладают крайне ограниченным бюджетом, им приходится закрывать глаза на перечисленные недостатки, главное для них – это возможность закрепиться в столице вместе со всей своей большой семьей. Более того, некоторые минусы для них таковыми не являются – скажем, в силу определенного уклада жизни и бытовых привычек их полностью устраивает проживание на первом этаже. Мы оцениваем долю этих покупателей в 25% от совокупного спроса на наиболее бюджетные 3-комнатные объекты. Таким образом, растущая активность указанной целевой группы оказала заметное влияние на уменьшение объема предложения “трешек” и, как следствие, многокомнатных лотов на “вторичке” в целом».