Черногория не строит

Рынок недвижимости Черногории, популярный у россиян, находится в ожидании. Застройщики всеми силами пытаются удержать цены на построенные, но не распроданные объекты. Возможно, им это удастся – по прогнозам экспертов, в ближайшее время ни роста, ни падения цен ждать не стоит.

Наиболее популярные курорты Черногории – Бар, Будванская ривьера, Которский залив. Будванская ривьера занимает центральную часть Черногорского побережья – это одно из самых солнечных мест на Адриатике и в Европе.

Минимальная стоимость объектов в Черногории , по словам опрошенных «Газетой.Ru» экспертов, начинается от ?50 000. При таком бюджете можно рассчитывать на маленькую однокомнатную квартиру в доме старой постройки без мебели или с минимальным набором мебели. При этом, скорее всего, объект будет находиться на удалении от моря.

«Главное изменение за последнее время: рынок недвижимости Черногории показал свою крайнюю незащищенность с точки зрения законодательства.

Пример – проект «Миракса» (курорт «Astra Montenegro»), который не был достроен, и в результате, застройщики отсудили свои же деньги. После 2008 года проекты, которые были достроены, распроданы на половину. При этом застройщики не стремятся скидывать цены на оставшиеся объекты. Поэтому цены на новое жилье в Черногории держатся на уровне ?3200 -3500 за квадратный метр. Новых проектов нет – поэтому застройщики и держат цену», – рассказывает руководитель консалтингового портала Indriksons.ru Игорь Индриксонс.

В квартирах в проектах на самой начальной стадии строительства стоимость квадратного метра составляет в среднем ?2500, при этом в 2008 году такие объекты продавали по ?4000-5000 за квадратный метр.

Например, в середине прошлого года аналитический портал GlobalPropertyGuide.com констатировал, что даже после падения на протяжении года цены на недвижимость в Черногории остаются высокими. По данным портала, средняя стоимость квадратного метра курортной недвижимости составляет ?2 870.

Однако сейчас можно найти объекты стоимостью даже меньше, чем указанные ?2 870 за квадратный метр. «Цены будут отличаться в зависимости от рассматриваемого городка. Например, в районе города Бара или в некоторых районах Бока Которской бухты квартиру на вторичном рынке жилья можно купить за ?1 100-1200 за кв.м, в этих же районах минимальная цена на квартиры в новостройках начинается от ?1500-1 800 за кв.м. В Будве квартиры в новостройках будут стоить от ?2 000 за кв.м», – рассказывает эксперт отдела зарубежной недвижимости компании «RentSale» Вера Мочалова.

Например, на сайте montenegroprospects.com апартаменты порядка 50 кв.м. можно приобрести за ?77 тыс. Правда, в квартире будет минимум мебели. За аналогичную цену (на сайте budvarealestate.com) предлагается студио площадью 30 кв.м в 300 м от моря. Квартира полностью меблирована, терраса – 7 кв.м с видом на море.

Квартиры большей площади будут стоить на порядок дороже.

В Будве на сайте budvarealestate.com можно купить двухкомнатную квартиру (порядка 75 кв.м.) по цене около ?110 тыс. Из мебели – только кухня. В квартире есть две террасы, но ни на одной из них нет вида на море. Дом площадью порядка 100 кв.м с садом почти 300 кв.м можно купить за ?250 тыс. При этом дом находится всего в 100 м от моря.

В Бечичи (Будва) однокомнатную квартиру небольшой площади – около 35 кв.м – можно приобрести примерно за ?50 тыс. В доме есть общий паркинг.

Приобретая дома или квартиры в Черногории, первым делом стоит поинтересоваться правом собственности на этот объект. В Черногории большое количество незаконно построенных зданий. Однако власти Черногории попытались решить эту проблему, предоставив возможность владельцам такого жилья легализовать его.

Предполагается, что государство обеспечит подвод коммуникаций к таким домам, однако владельцам нужно будет за это заплатить. Муниципалитеты определят объем расходов для каждого объекта, исходя из его расположения и площади. По различным оценкам, число самостроев в Черногории достигает 100 тыс. объектов.

Однако не все эксперты верят в успех этой инициативы. «В Черногории очень сложно даже получить разрешение на строительство. Думаю, что точно также будет и с самостроями – легализовать их будет очень сложно. Это будет вялотекущий процесс, который будет тянуться долгие годы», – считает Игорь Индриксонс.

В целом, рынок недвижимости Черногории нельзя назвать благополучным – в 2008 году рынок значительно упал, мало объектов строится, много брошенных проектов. По данным портала Tranio.Ru, за первый квартал 2012 года объем продаж в новостройках Черногории сократился почти на 50% в годовом исчислении. Несмотря на эти проблемы, в настоящий момент цены на недвижимость зафиксировались. И, по мнению экспертов, в ближайшее время не будут снижаться.

«Рынок будет стоять до тех пор, пока застройщики не продадут все, что построили и не продали. Цены будут держаться в пределах ?3000-35000 за квадратный метр. Ниже цены опускаться не будут. В Черногории очень мало земли и до кризиса она продавалась по высоким ценам. Тем более, основной покупатель – это россиянин, а у россиян судьба – покупать недвижимость по завышенным ценам»,– прогнозирует Игорь Индриксонс.

«Ожидаемого всеми продолжения падения цен не произошло. Цены остались на уровне прошлого года и даже в некоторых случаях несколько подросли, но это происходит из-за замедления темпов строительства новых домов и несколько возросшего спроса на жильё хорошего качества. Мы думаем, что в ближайший год ни значительного роста, ни значительного снижения цены не предвидится», – считает Вера Молчанова.

Если вы решили купить дом в Черногории для собственного отдыха, стоит ознакомиться с дополнительными расходами при приобретении квартиры или дома. По информации Tranio.Ru, размер налога на приобретение собственности (передачу права на собственность) составляет 3% от оценочной стоимости недвижимости. Единовременный налог на приобретение только что построенного жилья – 17%. При этом, этот налог должен быть выплачен к моменту получения права на собственность из регистрирующего органа. Нужно заплатить регистрационный сбор за нотариальное заверение в суде и занесение соответствующей записи в кадастр – 0,01–0,025 % от стоимости недвижимости. Налога на прибыль от продажи недвижимости в Черногории нет.

С марта 2009 года иностранцы имеют право приобретать в Черногории земельные участки и дома с земельными участками на свое имя. Однако некоторые ограничения остались – иностранные граждане не могут покупать сельскохозяйственные земли Черногории, леса и природоохранные зоны, памятники культуры и оборонные территории.