BIM-технологии, модули, сталь и «теплая краска»: какие инновации помогают застройщикам экономить уже сегодня

Компания «БЕСТ-Новострой» и Высшая школа экономики провели на прошедшей неделе III научно-практическую конференцию, впервые объединившую на одной дискуссионной площадке девелоперов и производителей, уже сегодня предлагающих материалы и технологии, призванные сократить затраты при строительстве и обслуживании зданий.

Тема мероприятия – «Эра экономии: как снизить сроки и затраты при строительстве» – была выбрана неслучайно: из-за реформирования рынка долевого строительства девелоперов беспокоят растущие затраты на фоне не растущей покупательской способности, соответственно, поиск новых решений, материалов и технологий, позволяющих повысить скорость строительства без ущерба качеству весьма актуальны.

Модератором мероприятия выступила генеральный директор и партнер «БЕСТ-Новострой» Виктория Григорьева. Приветственным словом открыла конференцию замдиректора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная.

Затем слово взял Алексей Поплавский, координатор экспертно-аналитического центра Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ, который сообщил о состоянии дел в мировом строительном секторе и отметил, что потенциал роста производительности труда в сфере строительства (снижение сроков при сохранении качества) составляет 60%.

Однако в России из-за ошибок менеджмента строительный бизнес несет миллиардные потери, и как правило, большинство просчетов допускается в самом начале строительства. Именно этот этап самый важный – ошибки проектирования ведут потом к дополнительным переделкам и новым затратам, поэтому и экономить на данном этапе весьма нецелесообразно.

Докладчик также отметил низкий уровень инвестиций в научно-исследовательские и опытно-конструкторские работы (НИОКР) в российской стройотрасли. При этом одной из передовых стран в части развития девелоперских и инфраструктурных проектов был назван Китай.

Тем не менее, просчеты неизбежны из-за продолжительного срока строительства, в течение которого на рынке многое может случиться, и предсказать этого никто не может, заметила в своем выступлении вице-президент по розничным продажам Группы ПСН Екатерина Тейн. Для смягчения ситуации можно попытаться реализовать в России британскую схему реализации проектов, когда новая очередь выводится на рынок через полгода после предыдущей, что позволяет изучить покупательские приоритеты, сформировать спрос и затем безболезненно внести изменения в проект.

О сокращении сроков строительства за счет использования BIM-моделирования говорил в своем выступлении коммерческий директор московского территориального управления Группы «Эталон» Василий Фетисов. Спикер сообщил, что компания еще в 2012 году начала одной из первых использовать эту технологию, позже разработала и внедрила систему автоматического ценообразования, все это вместе позволяет сокращать затраты на строительство и контролировать его сроки. Кроме того, по мнению Фетисова, одним из эффективных способов оптимизации является увеличение коэффициента полезного использования площадей, например, увеличение с 0,75 до 0,79 добавляет к доходной части выручки 4%, что в современных условиях совсем неплохо.

Председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы Любовь Цветкова обратила внимание на другой аспект экономии при строительстве, а именно о затратах девелоперов на имущественные права, платежах городу за изменение разрешенного использования участка или снятие запрета на строительство. В зависимости от расположения участка эти затраты могут составлять от 15 до 40%. Впрочем, сейчас наметилась хорошая тенденция – с июля город больше не взимает плату за изменение вида разрешенного использования, если речь идет о коммерческом строительстве, которое ведется за пределами ТТК. И пока город готов к конструктивному диалогу, стоит подумать над механизмом дальнейшего взаимодействия и с теми, кто строит жилье, предложила участникам Цветкова.

Анастасия Суханцева, заместитель генерального директора по маркетингу ЗАО «Башня Федерация», отметила, что ошибки проектирования впоследствии может частично нивелировать отделка от застройщика: профессиональные дизайнеры могут увеличить эргономику пространства, проработать цветовые решения так, чтобы в итоге «заиграла» не самая удачная планировка.

Подытоживая первую часть конференции, модератор Виктория Григорьева затронула вопрос о квартирах с отделкой. По ее словам, отделка все так же востребована и интерес к ней будет только расти, хотя ремонт от застройщика увеличивает сроки сдачи дома как минимум на полгода.

С введением эскроу-счетов крайне важен срок оформления первого пакета собственности, поэтому застройщики юридически проработали вариант, предусматривающий передачу квартир дольщикам с отделкой и без нее в разные сроки, что позволяет застройщику сократить время строительства и передать потребителю тот продукт, который он хочет.

Также, по мнению спикера, сегодня совершенно четко обозначилась потребность в новом комплексном банковском продукте, благодаря которому покупатели смогут в одном и том же банке сначала получить ипотеку на покупку новостройки, а потом на льготных условиях взять потребкредит на ремонт на льготных условиях.

Затем слово было передано производителям, чьи разработки уже сегодня помогают оптимизировать строительство и снизить затраты в эксплуатации.

Менеджер по развитию продуктов ПАО «Северсталь» Евгений Коннов в своем выступлении представил многоуровневую стоянку автомобилей на основе стального каркаса, в которой элементы каркаса соединяются высокопрочными болтами без использования сварки. В качестве перекрытий используются многопустотные железобетонные плиты. 

Такое решение позволяет не только получить низкую материалоемкость, но и сократить общий срок возведения здания до 2,5 месяцев. Кроме того, спикер отметил большой потенциал для использования стальных конструкций и в жилищном домостроении: например, в США и Великобритании доля домов на стальном каркасе достигает 70%, а в России всего 3%. При этом за рубежом стальные конструкции обходятся застройщикам и инвесторам на 50-70% дороже, чем в России!

Константин Синяговский, руководитель компании Smart City Technologies Corporation познакомил собравшихся с автоматизированной мультизональной приточной системой вентиляции с увлажнением воздуха, обеспечивающей контролируемое увлажнение воздуха в больших помещениях при минимальных размерах устройства.

Производительность системы – 500 куб.м в час (приток и очистка воздуха, увлажнение до 60% влажности в помещении до 170 кв.м), при этом в эксплуатации она не дороже сплит-систем и отличается низким энергопотреблением, что делает данную климатическую систему доступной для массового покупателя и предусмотрена для установки в современных ЖК.

Об инновационной утепляющей краске рассказал управляющий партнер компании «Теплос-Топ» Сергей Самсоненко. Дисперсная среда покрытия материала «Теплос-Топ» преломляет лучевое излучение, распределяя тепло вдоль покрытия, и обладает ярко выраженным теплосберегающим эффектом – совокупный эффект от применения такого покрытия составляет от 30% и выше. Краска выдерживает диапазон температур от минус 60 до +200 градусов Цельсия. Используют ее и вместе с традиционными утеплителями: материал продлевает срок их службы и улучшает показатели энергосбережения.

Еще одну разработку – готовые сантехнические модули MODULBAU, которые монтируются сразу на этаже – представил собравшимся коммерческий директор «Модульбау» Аркадий Каменев. За счет полной сборки на заводе, технология позволяет существенно сократить срок строительства: в качестве примера спикер рассказал, что дом на 1645 квартир был сдан благодаря применению модулей почти на три месяца раньше.

По завершении мероприятия участники еще долго не расходились – дополнительных вопросов и тем для общения оказалось достаточно много. Благодарим всех за участие и живую дискуссию!